溫州在病中

任蕙蘭

有個溫州人說，他在外地讀本科時，別人一聽說他是溫州人，第一反應是有錢；讀碩士時，大家覺得他能干；現在讀博士了，別人總是警惕地打量他這個溫州人，怕他開口找自己借錢。

2011年底溫州企業家“跑路潮”動搖了人們對溫州經濟的信心，而今溫州樓市領跌全國，又一次給這個以“有錢、能干”著稱的城市打上問號。具有世界知名度的溫州炒房大軍在家門口折戟沉沙，這里到底發生了什么？

房價腰斬

小戴的中介門店在溫州鹿城區人民路上，這里是溫州最繁華的地段。人民路由東到西，北至五馬街，南至馬鞍池街，是溫州傳統意義上的市中心，商業街百貨公司匯聚。溫州樓市從2011年底開始不斷下行，從最高峰跌了四五成，市中心的房子也不抗跌。

這間門店只有四五平方米，房源信息貼在門口玻璃上，因為價格調整太快，他來不及更改玻璃上的數字，索性拉下卷簾門擋住玻璃，自己站在門口攬客。他指著對面的高樓說，亦美大廈單價從5.6萬跌到3萬，有些房東急售，如果顧客一次性付款，價格還可以談。這里掛牌的多是十多年房齡的電梯房，高峰時單價賣到五六萬，同等價格可以在上海徐家匯買到不錯的酒店式公寓。

小戴嘆苦經，溫州房價接近腰斬，成交量也在銳減，2012年他只成交了3套住宅，平時靠一些租賃交易支撐。原本公司有四五家連鎖店，七八十人，現在銳減到四五十，2012年底被另一家規模稍大的地產公司兼并。這樣的洗牌在一年多的下行行情中不斷發生著。

價量齊跌不止發生在市中心。在錦繡路一帶，大部分樓盤也跌了四成左右，比如球山花園單價從2.6萬跌到1.8萬。“年底銀行收貸，房價還會再跌一輪，有些房東急著還錢，價格還能往下壓。”“緣來適家”中介小陳進入這個行當才一年，不住感嘆：“運氣不好，最差的形勢下進來。”同事告訴她，在行情好的時候，能干的中介一年可以給自己賺到一套房子的首付。但現在整個門店一個月只能成交一兩套房子，多是自住剛需。

“能活下來就不容易。”在從未有過的蕭條行情中，中介的品牌、規模、業務能力都無法確保業績。行業龍頭中原地產2011年下半年入駐溫州，僅僅6個月就退出市場。21世紀不動產在溫州原有70多家直營店，也已經撤了三分之一。

底層的“草根”中介日子更不好過。溫州街頭有一些夫妻老婆店模式的“紅牌子”中介，他們對區域內的房源了如指掌，善于做熟客生意，過去一年這些店關了不少。街頭隨處可見，新開張的按摩房門口還殘留著房源電話，上一家中介撤離時墻上的廣告牌還來不及撕走。

老王夫婦的中介門店開在學院路靠近飛霞南路的一排違章房中，老夫妻倆經營了10年。在兩三平方米的店面中，三面墻上寫著房源信息，但價格跌得太快，墻上的信息來不及更新，老王時不時會拿出本子來查一下某樓盤最新價格。他告訴記者，飛霞大廈從2012年初均價3.5萬跌到2.6萬，是入手的好時機。雖然老王聲稱溫州房價“不會再跌了”，但這個月沒帶客人看過房子。

在蕭瑟形勢下，二手房房東即便還有心觀望，新開盤的住宅卻早已一跌到底。萬科龍灣花園二期12月開盤單價跌到1.3萬元，2012年3月一期開盤時還在2.6萬元。2012年溫州有10多個新盤上市，包括置信原墅、綠城玫瑰園、鳳凰城、中瑞公園大地等，無論是定位高端市場還是剛需，都不得不壯士斷腕。

國家統計局公布的“2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，溫州住宅價格繼續在70個城市中領跌。與2011年11月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有41個，其中溫州以下降13.2%位列第一。而如果以2010年價格為基準，溫州的新建商品住宅價格下降達到17.7%。與此同時，與2011年11月相比，70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有49個，其中溫州以下降9.9%位列下跌城市首位。

無論是倒閉中介的廣告牌還是統計局的數字，都在訴說一個事實，溫州的樓市泡沫破了。

擠出“風險溢價”

過去哪個城市的房地產瘋漲，憤怒的剛需總會把溫州炒房團拎出來批斗，而根據投資的“就近原則”，溫州炒房團沒有理由放過自家門口的房子，即使那只是座三線城市。

溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年到2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當中足足漲了4.2倍。

溫州中承房產策劃營銷公司總裁黃健達記得，2007年溫州信河街上的住宅均價賣七八千元，2008年金融危機時跌到五六千元，但隨著2009年銀根松動房地產很快反彈，漲到1.5萬元，之后一個勁兒往上躥，2010年初漲到2萬元。

“反彈那一波行情，單價一天能漲200元，一周時間一套房子就漲了幾十萬，所以房東經常毀約，客戶定金都要給10萬。民間借貸一天就算賺幾分利，也趕不上炒房的收益。”黃健達做皮鞋貿易起家，2007年以后感覺實業越來越難做，轉投房地產，和他一樣在那段時間從實業轉做房地產的企業家有很多。

“2010年行情好的時候，投資客買房子根本不需要看產權證。”小徐的中介門店在甌江邊上，那里是溫州豪宅最集中的地方。他告訴記者，溫州一些因產權問題限制交易的住宅也會被拿到市面上炒，在買賣時不提供產權證，上下家會通過簽署一些協議來規避法律風險。炒房最熱之際，投資客“不看產證，不看房子，看中哪套直接簽字打錢，立馬再加50萬掛牌出去。”他形容那段時間自己“睡覺閉著眼睛都在笑”。

在熱錢泛濫的幾年中，民間資本在溫州樓市上漲中扮演了重要角色，溫州中小企業促進會的統計數據稱，在2008-2010年期間，溫州民間借貸約六成進入樓市，嚴重放大了炒房風險。

當然，很多人都看到了溫州房價中的泡沫。銀行業有個共識，在對抵押的溫州房地產估值時，會折去較大比例的“風險溢價”。一位銀行業人士透露，對北京上海等大城市的抵押住宅估值時，征信員可以實地考察或通過很多途徑了解實際價格，但對二三線城市房子估值，會通過征信系統提供參考數值，一般系統的估值是在該城市均價的70%，但對溫州房地產的估值是在當地均價的50%，因為溫州樓市風險溢價太高。

2011年，在限購、限貸和房產稅等政策的重拳下，加上后來的民間借貸風波，溫州房價迅速下跌，成交量急劇萎縮。首當其沖“擠泡沫”的便是濱江大房型豪宅，甌江沿岸鹿城廣場、曼哈頓、外灘國際等樓盤高峰時均價七八萬元，同等價格可以購得上海黃浦江畔的豪宅，而現在跌到4萬多元，進入法院拍賣流程的住宅則更便宜。例如曼哈頓市場價為4.9萬元/平方米，近期一套290平方米的法拍房以4.1萬元/平方米成交。

濱江樓盤周邊交通不便，配套設施還不成熟，對于在外面開了眼界的溫州商人來說這里未必宜居。周五晚上10點，記者走訪了濱江幾處豪宅，亮燈率均不足50%。“買豪宅的大部分是投資客。40%買家是做實業的，他們還有自住投資兩便的考慮，60%是炒錢客，他們是純投資。”黃健達表示。

“溫州房子泡沫是全中國最厲害的，房子的真實價值不值那么多。現在‘老高（借高利貸者）跑路，投資需求沒有了，交易量大幅下跌。”溫州中小企業聯合會會長周德文表示。房地產商為了回籠資金而降價，一手市場大幅下跌，波及二手市場。而房價暴跌進一步摧毀投資信心，2012年溫州大量土地流拍。

統計數據顯示，2012年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，直到9月，溫州市區土地市場才迎來了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區政府幾經談判才收獲的成果。

溫州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個月，分別都有超過15宗地塊推出。根據年初溫州市國土資源局的消息，2012年，溫州市區擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝，而前11個月，溫州市區共出讓商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝，只完成了全年土地出讓計劃的兩成。

這是一次意料之中的暴跌，擠泡沫只是一個時間問題。

“老高”變“老拋”

樓市低迷，整個城市也在一片蕭條之中。

在溫州商業區，三五十米就有一家KTV或夜總會，這些娛樂場所為溫州人談生意提供了輕松氛圍。望江路某家夜總會門口，夜晚停在門口的車輛寥寥無幾，更難覓勞斯萊斯等豪車身影。“過去別說門口，附近兩條路都停滿車。”一位當地人介紹。

“房價跌了一半，夜總會小姐的行情也跌了一半。”一位溫州企業主開玩笑說，過去要五六百，現在最便宜只要兩三百。

一個夜班出租車司機說，行情好的時候，他從晚上5點開到早上3點，一天拋去油費份子錢等開支，凈賺160-170元，現在只能賺六七十元。因為經濟不景氣，去夜店玩的人少了，出租車生意也不好做。

朔門街是溫州的“田子坊”，很多咖啡館和酒吧貼著“店面轉讓”的信息，晚上9點人氣低落，一些酒吧開始搞團購促銷。市中心的銀泰百貨也賣力在節日打折，但人氣不及以往。人民路上很多商場最好的位置空著。

樓市低迷阻礙了溫州人的消費熱情，但更重要的原因是，作為主力消費群的“老高”跑路了。本輪溫州房價下跌是從2011年底跑路潮開始，樓市崩盤是民間借貸崩盤的連鎖反應。

在民間借貸泡沫破裂后，溫州本地報紙上充斥著法院拍賣房屋的信息。2012年僅鹿城區人民法院就委托了100多場房產拍賣，9月份以后，大量房產涌入拍賣行。據溫州行業拍賣協會不完全統計，9月份開始的40天，溫州地區80多場房地產拍賣，日均兩場。

“現在銀行向法院申請執行債務人房產，要托關系走門路，因為委托的案子太多了，排隊要排半年，而銀行不早點收回錢，不良貸款率便上去了。現在幾百萬的案子法院都沒工夫審了。”一位溫州人士表示。

根據媒體在2011年下半年披露的數據，溫州七成家庭參與民間借貸。普通家庭將房子抵押給銀行，將資金拿出去放貸，用月息來還房貸。而當“老高”跑路，這些人還不出貸款，抵押的房子被銀行收回，便落得財房兩空。周德文表示，不少年輕人在炒錢高峰時向身邊親朋好友集資，貸給財務公司，“老高”跑路后，年邁的父母不得不賣掉住宅幫子女還債。

黃健達告訴記者，有個企業主朋友前幾年在鹿城廣場買了一套豪宅，最高峰漲到8萬元/平方米，后來因為炒錢資金鏈斷裂，為了還債以4萬元/平方米的價格賣了房子。“前兩年市面上資金充裕，他母親掛名公司董事長，什么也不用干，整天坐在靠椅上喝茶，一個電話打進來，幾百萬進來了，再一個電話貸出去，就能賺幾分。民間借貸危機最嚴重時，這個人把濱海園區20畝廠房賣了四五千萬，也不夠還債，老丈人也把房子賣了幫他抵債。他害怕別人暴力討債，躲到福建一個開礦的朋友那里，天天躲在礦洞里吃方便面，正月初十才回溫州。”這樣的故事幾乎每個企業家身邊都發生過。

2009年溫州人開始炒寫字樓，在新城的寫字樓很少有像樣的外資企業或金融機構進駐，最好的位置都被財務公司占據，當炒錢崩盤財務公司撤退，這些寫字樓都成了鬼城。“我帶客戶去財富中心看房子，一連六七家公司倒了，東西都被搬空了。”

黃健達曾將寫字樓租給一家財務公司，五六個股東都參與放貸，民間借貸危機時，平均每人虧了七八百萬，欠了十幾萬租金跑路。“我電話打過去催錢，他們今天拖明天，最后發律師函，對方說沒錢，東西都給你，把舊空調拆下來賣了兩三萬抵房租。”

黃健達記得，炒錢行情好的時候，他去對方辦公室辦事，看見抽屜里有張欠條，1000元，再仔細一看是1000萬。這張欠條用圓珠筆潦草地寫在一張紙上，和一堆沒用的發票廢紙夾在一起。錢淹腳背的時候，借錢只需要憑這么一張借條，甚至只要一個電話。

“利息三五分的時候，一些人覺得有問題，開始收手，收得快的人現在可以熬過去。”資金退潮后，新城的寫字樓租金跌了一半，財富中心月租從每平方米兩三百元跌到七八十元，售價從6萬多元/平方米跌到3萬多元/平方米。溫州最高的摩天大樓世貿中心2009年下半年開盤均價在四五萬元，現在只要3萬多。

泛濫的熱錢曾為溫州樓市注入一劑強心針，隨著資金退潮，溫州樓市被打回了原型。2009年灑下的4萬億投資流入樓市，吹出了很多三線城市的樓市泡沫，這些城市經歷了幾年跑馬圈地，在銀根緊縮后紛紛登上房價下跌榜前幾位。資本左右著樓市漲跌，溫州只是最典型的一個，但不是唯一一個。人們不禁揣測，如果政府再啟動一次印鈔機，樓市是不是還會經歷另一輪瘋長？

溫州的信心

溫州70%實體經濟企業都涉足房地產，當樓市蕭瑟，背后實體經濟的麻煩也進一步浮現。

周德文說，“2009年，企業借款很容易，企業用實體經濟作抵押向銀行貸款，就去投資房地產。2010年宏觀調控，企業付了項目的土地款，但建設款銀行貸不出來，只能去民間借貸，原以為國家很快放松調控，沒想到這輪調控會持續這么久，一些中小開發商撐不住，所以2012年很多房地產商跑路，留下爛尾樓。”大量本地中小開發商清盤或轉讓項目，只有本地大開發商，以及萬科、綠城等在溫州發展的全國性大房地產商還在堅守。

一些主業發展良好的知名企業被房地產業務拖垮。西裝品牌莊吉倒下在溫州受到很多關注，它的服裝業務一年保持六七千萬元利潤，但在房地產和造船業務的投資拖死了這家老牌企業。坊間傳言，溫州知名品牌月兔空調也在尋求將房地產項目轉讓，保證實體經濟的正常運轉。“這樣的形勢下，小開發商沒人敢接盤，真正有實力的大開發商也看不上，企業進退維谷。”

周德文坦言，今年溫州實體經濟危機比去年跑路潮時期更嚴重，實業不景氣，大量企業處于零利潤狀態。隨著借貸危機的蔓延，企業資金鏈比去年更緊。官方數據稱，銀行不良貸款率在3.7%，業內估算很多銀行達8%-10%，所以銀行壓縮貸款規模。而信用體系崩潰，今年即便高息在民間也難借錢，企業只好拋售房地產項目救急。

周德文稱，溫州仍然有個別企業主跑路現象發生。溫州金融改革政策緩解了跑路潮，但外部環境依然低迷，根源上的問題沒有解決。“春節前企業日子會很難過，今年出現危機的都是有規模的企業。”

目前，溫州濱海工業園的很多企業都已停產，地價也從2012年100多萬元/畝跌到40萬元/畝，2009年下半年曾觸及230萬元/畝，當時入駐的企業還有門檻限制。2012年7月浙江省人大會議公布數據，溫州規模以上企業60%-70%停產停工，這些被視為紅旗的企業出問題，令地方稅收雪上加霜。

“最重要的是信心，現在最壞的影響是打擊了溫州人的投資信心。”一位溫州企業家強調。

前幾年江浙等地的高端樓盤開盤，開發商瞅準溫州人的財力，會在溫州設一個分銷點，承包給當地代理公司，黃健達曾帶著一批又一批的溫州炒房團去外地看房子，代理公司光靠這類業務就可以過活。但現在外地樓盤分銷在溫州幾乎推不動，因為溫州人對房地產投資的信心已經大不如前。

“溫州總體上民間資本雄厚，銀行存款有7600多億，但資本和實業需求之間缺乏橋梁。”周德文表示。

“金融改革”成為跑路潮以后溫州的一大關鍵詞。各個區縣的金融廣場拔地而起，原本的設定應該是打造成北京金融街或上海陸家嘴之類的金融產業聚集區，但實踐中落戶的多是中小型創投企業，這些尚在建設中的金融園區已經迎來很多參觀考察的官員學者。與此同時，溫州政府號召向全國招聘金融人才，并牽頭了一批金改研究的課題。

但在金改300多天工作中，實質性的成果寥寥。2012年10月底，溫州政府的一項金改議案《關于加快推進金融綜合改革促進中小企業轉型發展議案》遭到人大否決，議案旨在解決企業融資難問題，但很多委員抱怨，這項措施沒有取得實質性進展。

而外界關心的引導閑置的民間資本成立小銀行，門當戶對為小企業服務；推進利率市場化；推進民間借貸合法化；小貸公司備案制取代掛牌制等設想，并沒有成為現實，亟待更高層面的推動。

民間借貸危機讓溫州信用體系受到重創，政府致力于搭建更規范而安全的平臺。一些官方牽頭的協會組織悄然興起，比如有留學經歷的年輕人紛紛加入留學創業協會，這些“海歸”多是被企業家父親送到國外見世面后回來襄助家族實業的。他們通過圣誕聚餐和看話劇等活動建立人脈，協會也組織過一些論壇會議，但是會員們表示“沒什么好的投資項目”。

年輕人從目前的蕭條之中看到一些正面意義。“樓市回歸理性可以讓溫州吸引更多人才，也讓本地年輕人的買房壓力小一些。”這對一座城市的可持續發展尤為重要。溫州人情社會衍生的商業文化在信用體系崩盤后受到挑戰，但從積極方面看，一些固守的框架也在被打破，比如老百姓開始熱衷于議論年底各部門官員的電視述職，臧否各人的表現，這是溫州市委書記陳德榮上任后帶來的改變。隨著街頭增設免費使用的公共自行車，道路上的黑三輪銷聲匿跡，出租車運營也更加規范。泡沫破滅后，這座城市正在尋求一種新的發展模式。