上海：走穩還是走高？

金姬

史上最嚴樓市調控的“藥效”可能已經過去。根據國家統計局的數據，2012年12月70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上月上漲的城市有54個，占總數近八成。其中，上海房價從11月的環比上漲0.2%，一下子跳到了12月的環比上漲0.7%，漲幅擴大，且為全年最高。

其實，從2012年整體情況來看，上海樓市住宅這一塊都沒有“冷”過。

一手房方面，根據易居上海克而瑞信息集團發布的年終樓市報告，2012年上海商品住宅銷售77830套，比2011年上升22.85%，商品住宅均價為22595元，環比微升0.76%。今年前兩周，上海新建商品住宅成交面積達到了43.19萬平方米，是去年同期成交量的3倍多，已經達到了近5年來的最高。

二手房方面，上海去年約成交20萬套，是2009年以來的最高點。受2011年政策預期影響，上海二手樓市曾在2011年年底跌入“谷底”，但在2012年卻呈現低開高走的大陽線行情，翹尾行情從去年11月持續至今。

進入2013年的上海樓市，暖風頻吹。

一手房方面，易居營銷大上海事業總部執行總經理孫華良對《新民周刊》透露，上海這一波翹尾行情至少會持續到春節前，今年一手房市場成交量肯定會增加。“預測2013年上海一手房房價上漲5%－10%。”根據21世紀不動產的數據，1月上海新建商品住宅成交均價為2.31萬元/平方米，環比提升5.2%，同比增幅則為2.24%。而上海去年12月至今入市的48個項目中，已有40個樓盤有成交，近1個多月的成交去化率普遍都高于30%。

至于二手房市場，由于供應量不足且當初受“限購令”影響的不少外地買家繳稅已滿一年，業內人士紛紛表示，只要沒有更新調控政策的出臺，今年上海二手房市場的火熱已經板上釘釘。

一手房：脈沖行情

在孫華良看來，上海的一手房市場在2012年有兩波脈沖行情，也就是業內人說的“窗口期”。“2012年1－5月平均每月六七十萬平方米，7-8月回暖至近80萬平方米。6月沖了一次，單月一手房成交量超過100萬平方米。金九銀十沒有出現。到了11月又出現一手房成交近100萬平方米的行情，12月翹尾或掃尾至今。”

孫華良認為，上海的“6月行情”是之前半年積壓而集中釋放的結果，當時也正好遇到2012年第一次降息。事實上，2012年6月8日和7月6日，央行連續兩次宣布降息，五年期以上貸款的基準利率從年初的7.05%降到6.55%，累計降了0.5個百分點。以一筆20年期50萬元的房貸為例，按照降息前基準利率7.05%計算，月供為3892元，如果以2013年1月1日起執行新基準利率6.55%，月供為3743元，兩者相差149元。房貸減負幅度約為7%。

“十八大雖然提到調控不放松，但沒有更嚴厲措施出臺，再加上國際貨幣寬松政策和國內銀根放松，通脹明顯，老百姓覺得還是買房保值。所以從2012年11月開始又是一波行情。”孫華良說，其實上海一手房市場最冷是在2011年。在限購限貸出臺前，上海每年一手房交易量大約在1200萬平方米，每月平均100萬平方米。2011年限購限貸后，全年一手房成交量才760萬平方米，下降幾乎40%。“按照2010年史上最嚴厲調控，上海人當年還能買一套房，所以大家都在完全限購前集中購房，出現一波行情。2011年就哀鴻一片了，一手房成交量下降四成，龍湖等開發商甚至出現拋盤等現象。2012年已經回暖，促銷跑量頗有成效，年底時中高端樓盤集中放量。”

但在所有一線城市中，上海樓市調控始終沒放松，所以不會像廣州那樣出現日光盤。

小戶型風光不再

盡管業內一直認為小戶型的“剛需”帶動市場回暖，但根據易居上海克而瑞信息集團發布的年終樓市報告，80平方米以下的小戶型成交量比2011年還下滑了0.25%，100－120平方米和160－180平方米的首次改善和再次改善戶型的成交套數也分別上升了58.13%和53.28%。與此同時，去年上海50萬－200萬元總價段的商品住宅只上升了15%，而總價200萬元以上的商品住宅成交套數上升38.98%。

“因為現在大家只能買一套，所以都希望一步到位——能買兩房絕不買一房，能買三房絕不買兩房。”21世紀不動產昌化路店A組經理杜慶洪對《新民周刊》表示，小戶型房源也不像以前那樣轉手方便，去年陜西北路新開的一手房小戶型就有些賣不動。

但小戶型房源抗跌性強。21世紀不動產寶山店C組經理馬超告訴《新民周刊》，當寶山城區整體二手房價受調控影響而下跌1000－3000元／平方米時，小戶型降價不會超過2000元／平方米。

易居上海克而瑞信息集團預測，2013年由于限購政策的存續，剛需類產品依然將是市場成交的主力軍，但其所占份額將較2012年下降，而改善、投資類產品銷售狀況將在2012年下半年基礎上繼續好轉。這可能意味著小戶型在上海等一線城市的熱度會繼續降溫。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，上海一手房市場交投仍較為活躍，近3個月月均成交達107萬平方米，原因即在于市場預期的持續向好及熱銷慣性的延續。

郊區二手房：賣家越來越牛

漢宇地產監測數據顯示，上海全市在2012年12月共成交二手房25157套，環比大漲近20%，網簽均價則為17849元/平方米，環比上漲5.83%。

《新民周刊》調查發現，在上海二手房市場，無論是郊區還是中心城區，2012年都經歷了“低開高走”的回暖過程。

以淞寶地區（吳淞和寶山城區）為例，根據21世紀不動產寶山店C組經理馬超介紹，這一帶成交量一直比較穩定。一方面是寶鋼的員工會在這里置業；另一方面是周邊楊行、羅店、共富一帶的人會考慮到這里改善型置業，畢竟這里離軌交3號線較近，而且從幼兒園到高中的教育資源也帶動了學區房市場。

在寶山城區，老公房均價在15000－18000元/平方米；2000年以后建造的房源均價在20000－24000元／平方米。“如果生意好，門店一個月可以有260宗交易，其中七八成都是二手房。賣得最好的是總價100萬－150萬的房子。”馬超說。

馬超回憶說，對中介生意影響最大的無疑是限購令。“我們的二手房生意一半是外地買家，而現在需要看稅單和社保就成了新來者的死穴，限制了這批人買房。現在很難通過補繳社保來讓新來的外省市人口買房了。所以買家要么是上海人，要么是繳稅和交社保符合一定年限的新上海人。”此外，淞寶地區老公房不少，不少當地人手中有兩三套房，因此改善型需求的當地買房者無需銀行貸款，之前也沒有貸款記錄，賣掉手上的小房子在原來區域換一套大房子的生意也不少。

2012年8月是生意最淡的時候，正好處于兩波高峰期之間的低谷，五六月和九十月的生意都還可以。馬超感到12月是房東市場，雖然漲價的不多，跳價的很少，但是明顯態度是非常牛。一方面是樓市調控接近尾聲，另一方面是大家都感覺2013年會回暖。

“現在的賣家都是高姿態，原來200萬的房子可以談到195萬，現在一分一厘都不肯讓。大家心里都明白，房價不會跌了。十八大前房東還在求我們幫忙賣房子，有的甚至表示成交之后要請客吃飯，現在則對我們愛理不理，完全沒有議價空間。而買房客原來是以觀望為主，有一對夫妻看中一套100萬的房子，希望我們談到98萬，談到了，他們又希望是95萬，上家同意了，這對夫妻又說再看看。”

馬超感到2012年11月下旬開始回暖明顯。“觀望一結束，大家紛紛出手。之前我們帶客戶去看房，買家價格不滿意，就說回去考慮考慮，現在只要價格可以接受，哪怕有些高，也很快確定買下。他們擔心會出現2009年2010年那樣的反彈。2012年末兩個月100萬－300萬的房子都賣得不錯。客戶心態是：該出手時就出手。有些買家會說‘看得太累了，就這一套吧，其實在調控收緊愿望落空后感覺要搭上買房末班車。誰知道2013年會暖成什么樣子？12月的時候，有客戶看中一套150萬的房子，希望我們幫忙談到148萬，上家不肯，客戶還是以150萬買下。”

從2008年入行的馬超經歷了2009年的報復性反彈。“當時是，房東一覺醒來就開口漲10萬，一天一價。有些一手房也是如此，看房的時候210萬，去買的時候，開發商說這套賣了，還有一套類似的，但要250萬。”

馬超說，現在在淞寶地區買房的，三四成是外地在滬工作人員。因為寶山城區有低總價的房源，60萬－100萬總價的房子最受青睞。統計數據顯示，2012年，上海全年二手房交易中，外省市買家的占比維持在了36%－41%，而在2011年，該比重僅為34%－40%。

市區二手房：房源不足

據悉，去年21世紀不動產的明星門店在寶山、閔行和浦東，都不在市中心。

以內環以內毗鄰靜安區的普陀區頂級地段為例，據21世紀不動產昌化路店A組經理杜慶洪介紹，在2011年樓市調控前，這一區域內房價33000－36000元／平方米。一套110平方米的兩房，總價可能賣到330萬－360萬元人民幣。可到了2011年底，同樣小區的140平方米三房，也只賣到360萬。從2011年7月開始房價下跌，成交量也少了一到三成。2011年底到2012年1月是谷底。一方面，限購限貸政策；另一方面，大家預期房價還會下跌，很多買房者持幣觀望。

這一地區的二手房是從2012年2月開始回暖，主要成交的是總價245萬到330萬的房子。“政策雖然沒有松動，但大家覺得不會有更嚴厲政策出臺，剛需還是要出手。2012年11月開始回暖更明顯，算是十八大以后的小陽春。很少有投機客，因為目前的交易成本可能要占到總價的12%－15%，所以主要都是自住型。”杜慶洪說，現在房產交易中心和銀行認定二套標準稍有不同，交易中心還會考慮購房者是否和父母共住，但銀行是認房又認貸，即便購房者現在沒有自住房，8年以內有過購房貸款記錄也算是第二套，所以打擊了一部分潛在購房者的積極心。

“目前賣得最好的還是兩房。只要限購令不變，買房人數仍然有限。”杜慶洪感嘆，2012年是好3個月、壞3個月、平3個月，“房源不夠充沛，沒遇到大量放盤的人。我不認為現在是回暖，畢竟買房的都是老百姓，他們覺得錢在手上更有風險。”

上海市中心里中高端房源的惜售現象在2013年1月更明顯。據德佑地產東區總監林俊權介紹，近期在菊園、世茂濱江花園等項目中，有多位業主撤銷了掛牌，準備在春節以后再考慮是否掛牌；有部分不誠意出售的業主，則以高于市場成交價5%左右的出讓價掛牌。

克而瑞（中國）信息技術有限公司在《2012年房地產行業總結及未來展望》中指出，一線城市中心城區由于最近兩年持續的嚴厲調控，房價漲勢基本停滯，預計2013年將出現強烈的補漲效應，預計漲幅將在10%－20%。

豪宅最抗跌？

此前有媒體報道，去年11月以來國內45個大中城市出現豪宅、別墅等的集中拋售，上海的入市豪宅數量為4755套，僅次于廣州。對此，上海市紀委通過糾風辦的微博回應說，信息不實。上海紀委并沒有接到過中央紀委的通報。中央紀委也沒有發布過這一通報。上海德佑地產研究主任陸騎麟表示，2012年全年上海二手房成交總量在20萬套左右，即使上述不足5000套房源全屬“官員拋售”，占比也僅為2%，并不足以影響整體價格。

而從市場來看，豪宅也并沒有出現降價。根據21世紀不動產的統計，今年1月單價在5萬元/平方米以上的豪宅成交套數共計151套，該價格段房源在2012年10月成交企穩環比連漲3個月后雖然略有盤整回落，但仍高于去年一季度月均95套和2012年全年月均140套的水平。

德佑地產區域總監張劍東介紹，上海1月以來總價1000萬元以上的二手豪宅成交較為活躍，主要集中在徐匯濱江、陸家嘴板塊，別墅房源則位于青浦、松江等外圍區域。成交量較去年12月甚至還有15%－20%的漲幅，和去年12月之前的月份相比漲幅更加明顯，“主要原因是市場轉好加上中等價位房源成交回暖勢頭的傳導，買家入市更加積極。同時，這部分買家出手往往屬于換購，手上的房子已經賣了，拿著現金想盡快出手，防止春節后價格有所上漲。一般春節前的二手豪宅市場表現較為平穩，今年的熱度在調控以來算是比較突出的。”張劍東表示，近期許多中介公司都在主推二手業務，因為市場較好，誰也不想放棄這塊市場。

漢宇地產項目部總經理楊健東認為，近期熱門板塊的一手豪宅成交回暖，帶動了二手豪宅成交的向好，“據我們了解，近期黃浦江沿岸總價在4000萬、5000萬元的二手豪宅也有成交，往年臨近春節的時候這類成交不太會有。”21世紀不動產分析師羅寅申了解到的情況是，1月上海二手豪宅比較集中的幾個區域，如陸家嘴的掛牌量與去年12月基本持平，古北、黃浦的掛牌量則出現減少，存在房東惜售的情況，“這也很正常。因為臨近春節，包括剛需在內的其他房源掛牌量都在下降。”

其實，自從2012年二季度開始，在折扣刺激與剛需釋放兩大因素作用下，高端住宅市場成交量就開始出現明顯回升。戴德梁行華東區綜合住宅服務部數據顯示，單套總價超1000萬元的高端公寓物業在2012 年1 至11 月期間共成 交48.8 萬平方米，同比上升87.6%，成交均價為每平方米6萬元，同比下跌4.3%，2012 年內眾多成功實施“以價換量”策略的高端公寓項目，是這一量升價跌走勢的主要成因。

展望2013

《2013和訊預測中國經濟白皮書》披露，45.4%的經濟學家認為2013年國內房價走勢會是“走穩”趨勢。

至于房產稅，克而瑞認為擴大試點范圍基本已經板上釘釘。但從當前已經試點的上海和重慶來看，無論從只征增量不征存量的稅收范圍，還是從稅率本身來看，其真正對市場所能產生的影響依然十分有限。以上海為例，2012年以來新購商品住宅中僅有1/3的部分被納入應稅范圍，而根據2011年稅務局的數據，當年上海地方財政收入中產生于房產稅的部分是22.1億元，僅占總體的0.6%。基于以上情況，克而瑞認為：即使2013年房產稅的試點城市數量增加，但是考慮到當前房產稅的實際現狀，而短期內又不具備全面清算存量的條件，起碼在2013年內，房產稅仍然不會對樓市造成太大影響。

交通銀行金融研究中心在《2013年中國宏觀經濟金融展望》中指出，預計2013年房價總體趨勢向上，有望呈現同比環比“雙升”局面。地方層面的微調與博弈也將持續，預計整體環境好于2012年。但若房價上漲速度過快，樓市面臨由回暖轉為過熱的風險，亦不排除政策升級的可能。目前相關部門仍握有部分政策儲備，如上調二手房交易稅費、擴大限購城市范圍、收緊房地產信貸等。

“上海存量房在900萬－1000萬套，2013年肯定還會有行情，主要看政策，開發商在博換屆后的領導口徑有所改變。預計2013年二三月較冷，四五月有機會，之后就是看政策了。”孫華良預測，政府調控會逐步放開，不再一刀切。“應該定點打擊炒房客，在上海這樣的一線城市限貸不合理，而是應該階梯調節貸款利息，用經濟杠桿逼走投機客。”