浦東惠南宣橋板塊房價 將跨上房價“2”時代

房地產專家認為：受自貿區房價迅速上漲影響

上海樓市“金九銀十”熱度超過了市場的預期，尤其是上海自貿區板塊的房價呈現大幅度的上漲，引起了市場的強烈關注。日前，著名房地產營銷專家、本刊“新地產”?？骶帉O華良先生邀請了知名房地產市場專家、克爾瑞集團副總裁于丹丹女士；知名房地產評論員、《東方早報》樓市?？骶庮櫛椋恢康禺a評論員、《新聞晨報》“地產星空”副總經理董旭；目前浦東惠南宣橋板塊唯一的18萬平方米大平層國際藝術社區——藝泰一品花園開發商剛泰集團副總裁徐建德；以及以溢價率106.5%、樓板價9431元/m2拿下惠南板塊商住地塊的上海三盛宏業集團常務副總裁陳錫年，請他們分析受自貿區利好影響，浦東惠南宣橋板塊房價將出現怎樣的走勢？以及市場傳聞的該地域板塊房價將迅速跨上“2”時代的敏感話題。

易居中國易居資本執行總裁、《新民周刊》“新地產”專刊主編

孫華良先生：

受自貿區建立利好影響，浦東乃至上海房價出現了新一輪的迅速上漲。因此，市場特別關注一種新趨勢，那就是外貿企業的涌入將催生人才新需求，大量人才的涌入對自貿區住房將產生新的需求。這種購房需求，同樣包含著對高品質住房的需求。作為國際人居社區的惠南宣橋板塊肯定會導入大量的購買需求，它的房價將出現怎樣一種走勢？什么樣的居住社區將會率先將房價帶上單價2萬元的新臺階？

克爾瑞集團副總裁

于丹丹女士：

未年的十年，浦東是上海核心發展方向的主戰場。未來的東上海自北向南形成了“外高橋-張江-川沙-惠南-臨港”的東上海軸心區域。作為東上海軸心區核心板塊之一，惠南宣橋板塊正處于板塊成長期。自貿區的建設推進，以及產業客戶、教育從業者、旅游人員，以及高科技人才的逐步導入，其對板塊內的項目品質要求會不斷提升。區域建設的不斷完善，使房地產價格正逐漸走出價格洼地，而房地產品牌開發商的入駐，又不斷提升區域產品的創新能力，滿足日益增加的人口導入需求和高端智富階層的改善需求。

目前，惠南宣橋板塊的普通住宅面積約在90-150平方米，總價約150萬-250萬。未來國際化人居板塊急需滿足高品質人群的差異化市場細分，從滿足生理、安全需求的當地剛需客戶，向滿足社交、尊重需求和實現自我價值的改善、再改型置業過渡。深耕浦東14年的剛泰集團，為迎合市場發展需求，傾力打造板塊標桿豪宅作品——藝泰一品花園。引入星河灣原班人馬，將藝泰一品花園從建筑到園林、從戶型到物業，全覆蓋星河灣奢華品質理念，引導業主進入高端地產文化生活體驗。藝泰一品花園高品質生活的塑造，將推進該板塊項目升級的進程，吸納多元化周邊客群，滿足層峰人士對居住功能空間的嶄新追求，必將成為東上海軸心居住區的標桿樓盤之作。

藝泰一品花園將成為推動區域房地產發展的“引擎社區”，不僅從建筑品質上引導全新的生活理念，更將對區域價格提升至“2”字頭起到推波助瀾的作用。

剛泰集團副總裁

徐建德先生：

自貿區建立引發的新一輪房價上漲，肯定會帶動整個區域房價上漲，這種房價上漲是依托于市場的購買需求而存在的。最近我讀到了一組很有啟發的數據：紐約、東京等金融貿易中心城市常駐人口在1000萬左右，而金融類人才占10%，約100萬人口。而上海常駐人口2400萬，而金融類人才僅占1%，這種比例是不符合國際化城市發展要求的。自貿區的建立將引進各類人才，金融類人才是首選。如果金融類人才導入將此比例提高三個百分點，是70多萬人，這將給上海房地產市場導入一種強大的購買需求。

我們開發的18萬平方米藝泰一品花園國際藝術社區，就是以塑造高品質居住社區來迎合市場的購買需求，而市場購買需求是決定房價走勢的重要因素。同時，目前，惠南宣橋板塊樓板價最高已達9431元/平方米。自貿區建立之后，惠南宣橋板塊樓板價每平方米將超萬元已是毋庸置疑的。

有萬元樓板價作為住房的一種開發成本，惠南宣橋板塊的房價破2萬單價是指日可待，并會在短時期內站上單價3萬的臺階。同樣，國際人居社區的區域價值塑造，國際藝術社區的樓盤品質打造，都將合理助推惠南宣橋板塊房價的不斷上漲，并不斷提升區域的居住享受品質。

上海三盛宏業集團常務副總裁

陳錫年先生：

自貿區金融、貿易、航運等五大領域的政策創新，將聚集一大批企業與人才，這不僅給自貿區的房產開發銷售帶來新的機遇，同時，對自貿區周邊的房地產開發銷售也會有巨大的促進作用。

人財聚集是房地產開發銷售關鍵要素的導入。這種導入必定帶動交通、配套的改善和產業的提升，同時對周邊環境、辦公、居住也提出了更高的要求。這就是房地產的需求，有需求就有市場前途，有需求就有購買希望。對于浦東惠南宣橋板塊的房價走勢和住房品質需求，我是這樣認為的：

1.原來10%的GDP和人均收入的增長將成為今后十年的經濟發展起點。

2.目前惠南宣橋板塊的房價是市場的價格洼地，2字頭的房價就要出現，出現3字頭的時間也不會太長。

3.區域的交通改善將自然促進房價的提升。

4.區域人財聚集對板塊的住房產品提出更高要求。產品的品質提升，將進一步推高區域價格。如藝泰一品花園的高品質定位；如三盛宏業剛拿下的商務中心項目——三星綠色、全裝修、科技產品運用的綠色健康社區，均能很好滿足自貿區高素質人群的購買需求，也將有效地推動和引領區域的房地產價格上升。

《東方早報》

樓市?？骶?/p>

顧炳祥先生：

板塊價值還處潛伏期

藝泰一品花園將成為2013年底大浦東板塊的熱點樓盤，這將是一個不容置疑的大概率事件。作出這樣的判斷，是因為眾多利好的集中爆發，將觸發惠南宣橋板塊價值被市場深度挖掘，從而提升區域在上海樓市的影響力。

年底軌交16號線的通車無疑是惠南宣橋板塊價值提升的引爆點。軌道交通對沿線樓盤價格抬升所作的貢獻，已經不用解釋。16號線兩個站點都設在惠南區域，這在市郊軌交板塊中也非常少見，對周邊樓盤價格上漲的刺激度將進一步擴大?？梢灶A計，不久的將來，上海野生動物園將不再是一個旅游景點，而是一個大型社區的稱謂，藝泰一品花園自然會分享到受軌道交通影響帶來的價值紅利。

其次，自貿區落地將重構大浦東的居住版圖。大量優質人口的導入勢必會加劇對優質房源的爭奪。惠南宣橋板塊占據浦東發展正軸心，自南向北串聯起金橋出口加工區、張江高科產業園區、迪士尼樂園、臨港自由貿易區等東上海的發展大動脈。位于浦東宣橋鎮中心的藝泰一品花園區位優勢自然得到政策紅利的支撐。

第三，產品本身優勢明顯，也是吸引置業者的重要因素。藝泰一品花園以媲美別墅的1.0超低容積率，打造18萬平方米國際歐式寬域大宅。此次推出的主力戶型分別為163.5平方米的舒適三房以及190平方米的大平層四房，完全覆蓋改善性客戶對戶型面積的想象，其“星河灣”式的打造手法也對區域市場有極大的震憾作用。

好政策、好區域、好品質組成的“三好”要素，自然會演繹出好房價，這是一種市場發展的規律，“2”字頭的房價出現，是符合市場發展規律的。如果是規律，房價預測也僅僅是起到一種預告作用。

《新聞晨報》

地產星空副總經理

董旭先生：

郊區新城剛改需求青睞大戶型

這兩年，在一些上海的郊區新城，市場對大戶型的需求持續上升，這是因為剛需、改善型的自住需求，依舊占據上海商品房成交量的絕大部分。不過，在宏觀調控和限購限貸的樓市背景下，原來的小戶型或者梯度置業理念已經不再吃香，取而代之的是“一步到位”的置業觀念。去年在奉賢南橋新城，銀河麗灣就推出區域少見的大平層產品，一舉收獲熱銷。究其原因，除了“一步到位”的置業觀念，也與郊區新城人群消費購買力的逐年提高、高素質產業人群的加速導入有著密切的關系。

今年，藝泰一品花園也同樣瞄準了郊區新城的改善置業需求，在惠南宣橋板塊推出戶型面積為148、160平方米3房和190平方米4房的大戶型房源，填補區域內改善型居住大戶型需求空白，值得期待。和小戶型相比，大戶型居住更具舒適性，擁有大戶型的優越感是改善型住房需求者的普遍心態。但僅僅是大戶型一個特征，還是很難打動如今理性的改善型置業者，區域規劃、便捷出行、配套條件、自然環境都必須跟進，以藝泰一品花園為例，其所在的惠南宣橋板塊受“自貿區”和“迪士尼”兩大規劃輻射，加上軌交16號線的即將建成通車，都讓項目的吸引力倍增，有望引領區域板塊進入價格“2時代”。此外，我發現藝泰一品花園大戶型未售先熱還有兩個因素：一是開發商剛泰集團長期深耕浦東累積的品牌美譽度，很多老業主不僅自己想買剛泰樓盤的大戶型產品升級改善置業，也會介紹朋友去看剛泰的新項目。二是藝泰一品花園并不僅僅簡單把面積放大，而是強化動線簡潔功能不疊加，各個區域有明確分布，多個人同時在不同房間和不同區域間穿插活動時，互不干擾，這種私密性也是選大戶型居住家庭看重的因素。此外，項目又是全新盤的首批房源推出，按照慣例開發商會更多讓利消費者，從而促進后期的銷售，購房者自然不能輕易錯過。相信藝泰一品花園近期正式開盤后，必然成為市場的又一大新熱點。