銀河麗灣年總銷金額11億元完勝樓市 創造奉賢南橋大平層高端豪宅價格標桿

潘蕓

銀河麗灣年度銷售業績報告——

2012年奉賢銷冠銀河麗灣自去年5月開盤至今，已銷售大平層公寓共388套，總銷售金額達11億元，傲踞奉賢南橋新城高端豪宅市場。其中，大平層公寓以銷售單價約19161元/平方米位于奉賢第一，大平層公寓以單套銷售總價約472萬元位于奉賢第一。一年以來，銀河麗灣大平層公寓改善型置業已席卷南上海，交出了一次又一次完勝樓市的銷售佳績報告。

2012年5月，銀河麗灣推出“日進千金”營銷活動，開盤共推出60套142m2的精品房源，均價15500元/m2，當月銷售超過八成。

6月，銀河麗灣攜手新浪樂居，推出12號樓142m2的房源30套8.8折獨家低價團購活動。短短兩周，30套房源即被認購。

8月4日，銀河麗灣11號樓王央座公開，172m2三房二廳限額團購30套，當天認購達27套。

9月，銀河麗灣加推最后一棟142m2精品房的認購首日，開發商特別推出了35套40萬元的購房抵用券。據悉，銀河麗灣142m2房源總價抵用40萬元之后，折算均價約16000元/m2。短短三個小時的銷售，開發商實際讓利1400萬元。

10月13日，銀河麗灣舉行了《今日房產》VIP客戶團購專場活動，特別推出10套7至15層246m2的巔峰樓王，團購客戶專享8.3折的超低優惠。約30組高端智富圈層人士參觀了銀河麗灣246m2四房二廳奢華樣板房后，當場大定6套。

2013年3月16日，銀河麗灣加推一幢172m2的46套大平層樓王公寓，當天實現了42套的驕人銷售業績。

3月29日，銀河麗灣乘勢推出10套210m2首改之冠大平層公寓，當天即去化100%。

7月，銀河麗灣一期住宅交房，客戶滿意度達到99%。210m2首改之冠繼續熱銷，銷售均價達19000元/m2。

截至9月，銀河麗灣一期7幢住宅銷售率已逾92%，銷售均價破20000元/m2。

去年5月，銀河麗灣首次開盤時14號樓銷售均價僅為15361元/平方米。今年3月，銀河麗灣3號樓開盤時均價已上漲到18512元/平方米，9月銀河麗灣銷售均價更是突破20000/平方米。其中，142平方米和172平方米戶型的286套房源已全部售罄，160平方米的戶型僅剩3套，210平方米的首改之冠和246平方米巔峰樓王去化率已達85%以上。

一年多來，銀河麗灣不僅創造出奉賢南橋新城大平層住宅單價第一，總價第一，還創造出房價漲幅第一的全新紀錄。營銷奇跡的創造，不僅成功塑造銀河麗灣成為奉賢南橋高端豪宅的標桿，同時，也帶動了區域樓盤銷售價格從“價格洼地”起跑騰飛，并不斷創造嶄新的樓市價值。

據悉，2012年奉賢南橋板塊的普通商品住宅成交面積為214282.68平方米，成交套數為1656套。今年1至9月，奉賢南橋板塊的普通商品住宅成交面積為277524.59平方米，成交套數為2341套，三個季度的總和已遠遠超過了2012年全年成交面積和成交套數，分別上漲了約30%和41%。而今年9月，南橋板塊的普通商品住宅銷售均價更達到了19212元/平方米的歷史峰值，相比去年9月14640元/平方米的銷售均價，上漲了近31%。

由此可見，南橋新城板塊房地產銷售2013年進入“爆發式”增長，以銀河麗灣為典型代表的板塊樓盤置業者真正享受到一輪區域發展的增幅價值。自去年開盤以來，銀河麗灣一直舉著板塊市場的銷售價格“杠鈴”。它的價格走勢，直接影響到周邊樓盤的定價策略，同時引領著板塊房地產市場的銷售價格不斷上漲。

價格是價值的體現，價值是價格的核心。銀河麗灣大平層公寓以其穩定增長的銷售量和不斷攀升的銷售價格，助推了南橋新城板塊房地產銷售價格的飆升。同時，正發生日新月異變化的南橋新城開發建設也從根本上支撐了銀河麗灣的銷售價值。

成就銀河麗灣市場價格標桿的外因

從遠郊南橋，到宜居南橋

南橋新城是奉賢區的政治、經濟、文化中心，是上海服務長三角南翼以及大浦東開發的重要門戶樞紐，也是上海杭州灣北岸地區的綜合服務型核心新城。作為“十二五”規劃重點開發的新城之一，南橋新城以“基礎設施與環境工程先行，社會事業與產業發展同步”的開發理念，傾力打造一個“低碳、生態、智慧、宜居”的實力新城。

眾所周知，軌道交通是樓市發展的主動脈，傳統的“地段”概念正隨著軌道交通的延伸而發生變化。搭乘軌道交通的便利，逐漸成為購房者所能接受居住區域心理距離的關鍵因素。貫通市區的軌道交通，能夠有效地吸引沿線區域的置業客源，繼而進一步推進板塊內住宅市場的開發，以及居住價值的提升。據CRIC數據顯增，上海軌道交通通車前后的房價普遍增幅達到30%左右。

目前，軌交5號線奉賢段正在加快推進，環評公示已正式啟動；正在建設中的虹梅南路——金海路越江隧道將設置為雙向6車道，并在虹梅南路出口連接中環線，將于明年年底前全線建成通車，屆時銀河麗灣至徐家匯的車程將縮短至30分鐘左右；上海首條BRT快速公交系統（南橋新城—東方體育中心）規劃已經獲得市政府批復，建成后有望解決奉賢南橋新城22萬人的出行問題；有軌電車示范線項目被列為上海市試點，鐵路奉賢支線正開展前期研究。緊鑼密鼓的交通大建設使得南橋新城的發展邁入了“超車道”，也使南橋新城的板塊價值得到迅速“爆發”。

在南橋新城整體規劃中，起到房價上漲關鍵作用之一的是中央生態公園，它是由4.7平方公里的中央生態林地和2.3平方公里的“上海之魚”項目構成。今后這里將建成高端住宅及各類度假村、野餐水灣、湖心生態島、游艇文化館、水岸商業街及五星級水療酒店等設施，成為上海最大的野郊公園。目前，“上海之魚”綠化景觀示范段已基本建成，二期于明年8月基本完成魚形湖面的整體開挖。不僅如此，宜居南橋同樣離不開醫療、教育、商業等民生設施的建設。作為“5+3+1”醫療資源配置計劃的奉賢區中心醫院（上海交大附屬第六人民醫院南院）遷建工程已于去年10月完工，并成功升級為三甲醫院。格致中學奉賢分部、恒賢小學、德豐路初中在建，福山路外國語小學今年9月開學，世界外國語學校力爭年內實現供地。南上海文化藝術中心項目也已被列為十二五期間上海郊區重點建設的文化設施。百聯南橋購物中心、蘇寧生活廣場、寶龍城市廣場及金海鄰里中心等一批城市級和社區級商業服務、社區服務設施已建成或在建。

軌道交通以其運力和速度，將市區郁積的壓力疏導為郊區成長的動力。民生配套的相繼落戶，將實現一步到位的居住價值。 而品牌開發商的相繼搶駐，不僅提升了南橋新城的整體城市開發，更使置業南橋有了實際的居住載體。近幾年，銀基發展、綠地、中糧、湯臣、恒盛、蘇寧環球、合景泰富、卓越等全國百強開發商紛紛在奉賢南橋購地開發。2013年南橋新城的土地市場更進入了嶄新的發展階段，住宅樓板價不斷創出新高。9月24日，上海融輝居業以11912元/平方米的樓面價拿下南橋新城04單元13-01、13-04宅地，較2012年同單元地價高出185%。9月18日，恒盛集團以14.1億元落子南橋新城09單元04A-02A、05A-04A區域地塊，樓板價高達15543元/平方米，并以180.7%的溢價率創出今年上海土地拍賣市場溢價率新高。這些住宅樓盤若干年后的開盤銷售價格，將有望向“3”字頭逼近，這也為銀河麗灣的樓盤價格預留了巨大成長性的空間。

區域人口導入，市區二房“換”

銀河麗灣大平層四房

據資料顯示，南橋新城規劃總面積84平方公里，規劃至2020年導入人口約75萬人。依托“軌交+隧道+生態”的利好疊加，南橋新城將再次上演繼寶山顧村、美蘭湖的區域發展紅利效應，吸引一大批追求高端品質生活、喜愛生態低碳、環保置業和市區分流客群。

銀河麗灣距“上海之魚”不到3公里，坐享一路之隔的軌交5號線和8號線的交會點南橋新城站。據悉，不少客戶對銀河麗灣表示出跨區置業的意愿，尤其是閔行與徐匯交界板塊的改善型置業客戶。目前該區域板塊高端品質樓盤售價約在30000至35000元/平方米之間，購置二房的總價可以在銀河麗灣買到四房的大平層。在預見了南橋新城未來規劃和軌道交通的紅利效應后，超高的性價比使婚房、養老、三代同堂的首改客群紛紛出手入市，使銀河麗灣成為跨區域人口導入的置業先鋒樓盤。

支撐銀河麗灣銷售價格漲幅的內因

差異化定位，大平層產品彌補區域市場需求空白

據統計，銀河麗灣的購買客戶70%以上都是首改客群。隨著調控政策對購房者越來越“嚴苛”的限制，對于首改需求來說，一步到位選擇一個能滿足15-20年生活需求和家庭擴張的住房，才能規避將來再次置換帶來的稅費成本風險。其實，銀基發展在2009年拿地之后，在產品規劃定位上產生分歧，一部分人主張做穩健的7090小戶型公寓產品。但銀河麗灣的代理商易居中國大上海事業總部執行總經理孫華良先生力排眾議，提出大戶型的公寓產品定位。原因是當時的奉賢南橋市場以剛需為主的小戶型開發量和供應量已趨于飽和。隨著生活水平的不斷提高，人們對住房的舒適度和品質感的要求也將邁入新的層次，這部分初次換房的改善型需求將產生巨大的市場購買力。銀河麗灣大平層公寓應運而生，事實也證明，差異化的產品定位填補了區域市場的空白，使奉賢南橋改善型客戶的置業需求找到了釋放的“缺口”。

銀河麗灣的大平層公寓設計突破了南橋市場購買消費的居住高度，也創造了區域居住向大面積、大尺度、大空間提升的絕佳樣板。開發商更是降低了利潤值，用于提升社區居住的附加值。18萬平方米的住宅配比12平方米的商業配套，包括凱賓斯基酒店、商務辦公、Shoppingmall，近40%的城市綜合體配套為社區居住服務，真正讓置業者享受足不出戶的高端生活品質，其產品價值遠高于單一物業類型產品的價值。

“微利營銷”，

以市場需求價格銷售模式完勝樓市

2009年9月，銀基發展以13.4億元拍下南奉公路南側、金海路西側區域地塊，當時樓板價高達4498元/平方米。據上海經濟學會城建專業委員會秘書長、經濟學博士周建成分析：“2009年以來，勞動力、融資和大宗商品成本價格普遍上漲了15%左右，高土地成本下項目利潤空間接近紅線。受市場宏觀調控的影響，南橋新城板塊多數在售樓盤均價僅維持在15000-16000元/平方米，而2-3年前項目的拿地成本較高，加上周轉期長，財務成本大增，利潤空間受擠壓，高端商品住宅16000元/ 平方米的均價已觸底?！?/p>

易居中國作為營銷商，2010年與開發商簽署樓盤代理合同時，開發商要求的銷售均價為18000元/平方米。由于樓市嚴厲調控，開發商調低了利潤預期，實施了微利營銷的定價策略。去年5月份首期開盤時，以15361元/平方米的低價入市，才走出了量價齊升的銷售陽線。銀河麗灣推出的一系列營銷方案積極尋找調控下賣方與買方心理價格預期平衡點，讓開發商與購房者達成一種房價的供需默契，以“實價”換量，而不是以“跌價”沖量。高端品質和價格優勢相結合的獨家低價團購，其讓利營銷、保本銷售的模式，高性價比、高附加值的戰略定位，受到了市場的追捧與認可。銀河麗灣首次開盤在熱銷逾90%的基礎上，依然堅持微利銷售，并以加推的形式滿足購房者低價入市的心理預期，成為中高端改善置業客戶出手入市的真正催化劑。

“以市場需求價格為主導，購房者認可的價格，就是我們市場銷售的定價，讓購房者充分享受未來升值的空間”。這是銀河麗灣的操盤手，著名房地產營銷大師孫華良先生始終堅持的營銷策略，并真正使銀河麗灣成為完勝樓市的經典營銷案例。這是一種市場熱銷的征服力！這是一種產品需求的影響力！更是一種增值營銷的號召力！