房地產(chǎn)調(diào)控政策對銀行信貸影響實證研究

■ 杜 丹（重慶青年職業(yè)技術(shù)學(xué)院財經(jīng)管理系 重慶 400712）

由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展是我國近幾年經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要的推動力，因而其在國民經(jīng)濟體系中占據(jù)一個較為重要的地位，其所吸納的金融機構(gòu)貸款數(shù)額在我國商業(yè)銀行的信貸發(fā)放總額中所占的比例也一直穩(wěn)步提高。

由于我國房地產(chǎn)銷售價格的持續(xù)上漲導(dǎo)致的一系列社會問題愈演愈烈，我國政府為了抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱頒布了一系列的調(diào)控政策。由于經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)在聯(lián)系的復(fù)雜性，我國政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否依照預(yù)期的目標對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款發(fā)放行為產(chǎn)生影響依然有待驗證，因而本文以實證分析的方法來試圖發(fā)掘我國房地產(chǎn)政策的頒布對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸行為的具體影響形式，最終為我國政府的相關(guān)經(jīng)濟政策制定提供科學(xué)的參考。

我國房地產(chǎn)政策發(fā)展狀況研究

2003年，我國明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并指出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是拉動我國經(jīng)濟增長的一個關(guān)鍵要素，并規(guī)范了相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)控措施。隨后2004年3月，為了抑制房地產(chǎn)發(fā)展過熱的情況，我國政府發(fā)布公文要求各地嚴格控制土地供給。

2004年10月，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟增速過快等問題的出現(xiàn)使得我國政府10年來首次上調(diào)存貸款利率，從而試圖通過影響市場流動性來緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱等經(jīng)濟問題。為了抑制日趨頻繁的投機性房地產(chǎn)交易，2005年3月，我國政府宣布取消住房貸款利率優(yōu)惠政策，對房地產(chǎn)價格上漲過快的地區(qū)房地產(chǎn)購買首付比例由20%上調(diào)至30%。同時，該月國務(wù)院出臺了老“國八條”，對穩(wěn)定房價提出了八條意見，標志著我國房地產(chǎn)市場調(diào)控正式上升到政治決策的高度。

2005年9月，銀監(jiān)會為了配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，發(fā)布了《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》，要求信托投資公司收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開展。2006年4月央行在加息后短短1年多時間里再次全面上調(diào)各檔次的房貸利率，從而抑制投資需求，以求進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

2006年5月，國務(wù)院發(fā)布國六條，拉開新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。同時，國務(wù)院9部委分別從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、二手房營業(yè)稅征收、房地產(chǎn)交易秩序等方面對國六條進行了進一步的細化，從而加強房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。2006年8月，土地新政出臺，我國政府開始規(guī)范土地招標和拍賣行為，同時出臺廉租房管理辦法，加強廉租房建設(shè)管理。

2007年，我國通過一年內(nèi)連續(xù)5次加息的方式對我國經(jīng)濟發(fā)展過熱進行調(diào)控，并于2007年9月將二套住房首付比例由30%提升至50%。2008年1月，我國央行再次上調(diào)準備金率，從而使得我國金融機構(gòu)存款準備金率達到該制度創(chuàng)立以來的新高，明確了我國政府調(diào)節(jié)市場流動性，收緊銀根的調(diào)控意圖。2008年5月我國政府再次下發(fā)土地管理新處罰規(guī)定，從而嚴控土地買賣行為，同年6月稅務(wù)總局發(fā)文要求企業(yè)為個人買房時必須繳納個人所得稅。2008年8月，我國央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求各金融機構(gòu)嚴格控制建設(shè)項目貸款，從而明確了要求商業(yè)銀行收縮房地產(chǎn)信貸的調(diào)控措施。

2008年10月，隨著我國經(jīng)濟硬著陸風險的加大，我國政府適當放松了房地產(chǎn)調(diào)控策略，個人首套房契約稅稅率下調(diào)至1%，并且央行也同時進行了降息操作以刺激經(jīng)濟發(fā)展。2009年10月，我國政府繼續(xù)在政策上加強對非法土地買賣交易的清理，并重點強調(diào)了保障性住房的建設(shè)而非禁止性命令措施在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用。2010年國務(wù)院出臺國十一條，嚴控二套房貸款，并規(guī)定二套房首付不低于40%。同時2010年4月，政府通過增加土地供應(yīng)計劃的方式來增加房地產(chǎn)市場的供給，從而進行房地產(chǎn)調(diào)控，標志著我國政府的調(diào)控政策從政令手段逐步向市場調(diào)節(jié)手段轉(zhuǎn)變。2010年9月國務(wù)院發(fā)布新的國五條，隨后各地政府紛紛發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策并首次提出了限購令的概念。

2011年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策松緩步法緩慢的情況下，我國政府加大了對保障性住房建設(shè)的支持，從而保證了在既定的房地產(chǎn)調(diào)控措施延續(xù)性的情況下加大對民生所需住房需求的滿足力度。

綜上所述，在2003年我國政府開始大力調(diào)控房地產(chǎn)泡沫之后，2004-2008年間我國政府不斷地通過調(diào)節(jié)市場流動性、加強土地交易監(jiān)管、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收等方式對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展進行調(diào)節(jié)，其中許多調(diào)控手段如加息等政策的使用將對銀行的信貸產(chǎn)生影響，但其影響程度大小仍需驗證。而在2008年以后的政府宏觀調(diào)控政策中，對于市場手段的應(yīng)用已經(jīng)逐步取代了政令式的調(diào)控手段，監(jiān)管部門更加傾向于使用增加房地產(chǎn)供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場需求的方式來進行房地產(chǎn)調(diào)控，而這個時期對于貨幣市場流動性調(diào)控的放松是否也對銀行的房地產(chǎn)貸款模式產(chǎn)生影響依然有待驗證。

我國房地產(chǎn)政策對銀行信貸影響實證分析

本文選取從1998年2月到2012年3月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與開發(fā)資金中國內(nèi)貸款數(shù)量月度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，來分析我國房地產(chǎn)政策的頒布對銀行系統(tǒng)房地產(chǎn)信貸模式的影響。

（一）研究變量及研究假設(shè)定義

本文的實證研究主要采用的分析變量是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和開發(fā)資金中國內(nèi)貸款數(shù)量，并輔之以國房景氣指數(shù)來表征房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期，從而考察銀行信貸模式受行業(yè)發(fā)展預(yù)期的影響程度。各個變量的具體定義如下：

通過質(zhì)疑探究，能加深學(xué)生對數(shù)學(xué)知識內(nèi)涵與外延的理解，領(lǐng)悟定理本質(zhì)；有利于培養(yǎng)學(xué)生將知識遷移到新的問題情境中的能力，完善認知結(jié)構(gòu)；有助于培養(yǎng)學(xué)生善于質(zhì)疑、樂于探究、求異創(chuàng)新的精神，這才是數(shù)學(xué)教學(xué)的終極價值.

表1 銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)狀況/ 國房景氣指數(shù)相關(guān)性分析

表2 房地產(chǎn)政策對銀行信貸影響實證檢驗 房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款（億元）

表3 房地產(chǎn)貸款規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)投資額/國房景氣指數(shù)多元回歸分析參數(shù)表

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額指以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）在一定時期內(nèi)進行房屋建設(shè)及土地開發(fā)所完成的工作量及有關(guān)費用的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)投資額是完成的實物量指標，一般以形成工程實體為準，而只是發(fā)生財務(wù)收支或沒有用于工程實體的材料和未安裝的設(shè)備，都不能計算投資完成額，從而從本文的研究中剔除投機型轉(zhuǎn)賣土地盈利的房地產(chǎn)投資行為。

房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款指當月內(nèi)企、事業(yè)單位向銀行及相關(guān)金融機構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開發(fā)投資的各種國內(nèi)借款，包括銀行利用自有資金及吸收的存款發(fā)放的貸款、上級主管部門撥入的國內(nèi)貸款、國家專項貸款（包括煤代油貸款、勞改煤礦專項貸款等）、地方財政專項資金安排的貸款、國內(nèi)儲備貸款、周轉(zhuǎn)貸款等。

國房景氣指數(shù)是根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)進度統(tǒng)計資料，運用景氣指數(shù)原理，通過構(gòu)成房地產(chǎn)市場三個方面（土地、資金、銷售）的八個指標，對全國房地產(chǎn)開發(fā)市場的景氣程度進行量化描述。本文采用的國房景氣指數(shù)以1995年3月為基礎(chǔ)，以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。

本文的研究假設(shè)認為，如果我國房地產(chǎn)政策有效地對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了影響，則相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額指標和國房景氣指數(shù)指標就會在對應(yīng)調(diào)控政策頒布之后發(fā)生變化，而同樣的，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策對我國銀行的信貸行為發(fā)生了影響，則在該部分房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中所含的國內(nèi)貸款額也會隨之發(fā)生變化。因此，在房地產(chǎn)政策頒布前后的研究樣本數(shù)據(jù)的單因素方差將無法通過外部顯著性檢驗（見表1）。

同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況和房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期之間的關(guān)系較為緊密，其相關(guān)性分析可以通過1%的顯著性檢驗，并且可以看到房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模越大，銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)信貸發(fā)放規(guī)模也較大，而對于房地產(chǎn)發(fā)展的未來預(yù)期對銀行的房地產(chǎn)信貸行為也可以產(chǎn)生一定的影響，因此如果房地產(chǎn)調(diào)控政策對于銀行的信貸模式和信貸發(fā)放思維帶來了一定的變化便會反映在銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模與房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額、國房景氣指數(shù)的回歸方程上，使其回歸結(jié)果的誤差項增大。

（二）房地產(chǎn)政策對銀行信貸影響實證檢驗

基于以上的研究假設(shè)，本文取上文所歸納的主要房地產(chǎn)調(diào)控政策的時間作為實證數(shù)據(jù)檢驗的分割點，分別對分割之后形成的分段時間序列進行單因素方差分析和多元回歸分析，其中單因素方差只應(yīng)用在房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模指標上，而多元回歸分析則以房地產(chǎn)貸款規(guī)模為因變量，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額和國房景氣指數(shù)為自變量，得到的關(guān)鍵統(tǒng)計量結(jié)果如表2所示。

該實證分析結(jié)果說明我國房地產(chǎn)國內(nèi)貸款指標在不同的分割階段之間的差異要大于階段內(nèi)數(shù)據(jù)的差異，并且其外部顯著性概率大于臨界值F的可能性極低，說明在不同的時間序列中，銀行的房地產(chǎn)貸款發(fā)放模式均存在較大的差異，顯示我國房地產(chǎn)政策的實施的確改變了我國銀行的房地產(chǎn)貸款發(fā)放模式，其調(diào)控作用是存在的。

由表3中的分析結(jié)果可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資和國房景氣指數(shù)變量對于商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款發(fā)放量的多元回歸擬合程度較高，其模型可決系數(shù)均達到98%以上。

此外，通過比較各個階段模型的誤差項可以發(fā)現(xiàn)，不同類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策對于銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模的影響存在較大的差異，其中對房地產(chǎn)貸款影響最大的政策是2008年8月央行和銀監(jiān)會直接發(fā)文約束商業(yè)銀行的建設(shè)項目貸款行為，及2010年9月頒布的國五條后各地限購令的出臺導(dǎo)致的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款收縮。

綜上所述，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策對于商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模的影響存在一定的遲滯作用，房地產(chǎn)政策對于銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)放規(guī)模的作用需要一定的積累時間，并且需要以一定的頻率連續(xù)進行方能引起商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款規(guī)模的有效控制。同時從實證分析結(jié)果也可以發(fā)現(xiàn)，我國政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，以直接控制銀行信貸發(fā)放的禁令式規(guī)定為內(nèi)容的調(diào)控政策是控制房地產(chǎn)信貸發(fā)放規(guī)模最直接最有效的手段。

基于以上分析結(jié)果，我國政府在制定意圖影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模的宏觀調(diào)控措施時應(yīng)當側(cè)重于直接使用利率、準備金和貸款行為禁令等行政手段，來直接影響商業(yè)銀行的信貸模式，從而真正有效地控制銀行體系中的房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

1.潘鵬飛，張建群.商業(yè)銀行風險控制與管理分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2010(28)

2.史紹偉.房地產(chǎn)市場波動與銀行風險控制[J].合作經(jīng)濟與科技，2010(399)