我國房地產(chǎn)價(jià)格過高的成因及危害分析

李翼鵬，孫恒有

（鄭州大學(xué)商學(xué)院，河南鄭州450001）

我國房地產(chǎn)價(jià)格過高的成因及危害分析

李翼鵬，孫恒有

（鄭州大學(xué)商學(xué)院，河南鄭州450001）

本文從房?jī)r(jià)過高的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，通過對(duì)供需關(guān)系不平衡、通貨膨脹因素、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、政策因素等導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高的多種因素的綜合分析，指出房?jī)r(jià)過高對(duì)我國人民生活水平、社會(huì)貧富差距兩極分化、金融安全、銀行信貸及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)等方面的危害，提出了有效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過高的建議措施.為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及市場(chǎng)行為提供有益的參考.

房?jī)r(jià)過高；供求不平衡；通貨膨脹；金融安全；貧富差距

1 引言

近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展.但是，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，逐漸暴露出房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過快等問題，許多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不符、與城市居民收入水平不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象.由表1可以看出我國大中小城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)均有較大增長(zhǎng).持續(xù)上漲致使我國房?jī)r(jià)越來越高.

表1 我國大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)(2010年6月)

2 房?jī)r(jià)過高的成因

2.1 供需關(guān)系不平衡

一般來說，房產(chǎn)的需求越大，房產(chǎn)的價(jià)格就越高，而房產(chǎn)的供應(yīng)越大，則房產(chǎn)的價(jià)格越低.從2009年以來，市場(chǎng)持續(xù)旺銷，需求量不斷加大，但供應(yīng)量下降幅度較大，因此，新增供應(yīng)量與需求量的差距不斷被拉大.新增需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新增供應(yīng)量，供需矛盾更為激化.

2.1.1 供給方面

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的69.3%.其中6月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增幅46.3%.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%.

2.1.2 需求方面.

城市化發(fā)展需求：據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2012年2月22日發(fā)布的《中華人民共和國2011年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中指出2011年中國城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，比例達(dá)到了51.3%.進(jìn)入城市化發(fā)展的快速時(shí)期.據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程經(jīng)驗(yàn)分析，城市化比率每年遞增1.2%～1.5%.目前中國有近3億農(nóng)村人口在城市工作，現(xiàn)已有部分較高收入者進(jìn)入購房置業(yè)期.若此類人群每年有5%的人購房，按2011年我國人均住房面積23平米計(jì)算，每年將約有4.5億平方米的購房需求量（3億× 5%=1500萬×23平方米=3.45億平方米）.

城市居民置業(yè)需求：包括改善型、新婚型、富裕（享受）型三種類型.我國現(xiàn)有城市人口5億多，保守假設(shè)每年2%的人購房，根據(jù)部分城市開展調(diào)查顯示，平均住房面積為每人28平方米-30平方米. 6億×2%=1200萬×29平方米=3.48億平方米.

上述兩項(xiàng)分析數(shù)據(jù)直接反映了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)購房意愿和購房能力繼續(xù)支撐對(duì)房產(chǎn)的剛性需求，因而造成中國近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面.在通脹預(yù)期對(duì)短期消費(fèi)地刺激下，在城市化進(jìn)程的大背景下，消費(fèi)者心理規(guī)律導(dǎo)致廣大住房需求者追漲勢(shì)頭強(qiáng)硬，新增富裕人群的需求、有多個(gè)家庭支持以及有收入預(yù)期的年輕人的需求，而通脹預(yù)期將有效地刺激短期消費(fèi)需求，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有力的支撐.

投資需求：房地產(chǎn)作為商品，不僅具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值.由于房地產(chǎn)投資保值增值的功能，且可以出租獲取租金回報(bào)，受到廣大投資者的歡迎.近幾年，炒房團(tuán)的加入，無論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競(jìng)爭(zhēng)變得更加緊張.房?jī)r(jià)一路攀升，投資者繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好前景，紛紛加入房地產(chǎn)投資的行列.我國商品房閑置率為25%-30%，且有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，購房者中用于投資目的的購房者比例高達(dá)20%以上.由以上論述可知，投資需求是構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)重要的組成部分.

2.2 通貨膨脹因素

投資房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個(gè)很好的途徑.房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，越是在物價(jià)上漲的時(shí)期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性.也就是說，在物價(jià)上漲的時(shí)期里，持有房產(chǎn)可以有效避免因通貨膨脹所造成的資產(chǎn)損失，正因?yàn)檫@樣，通貨膨脹率越高，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資就越多，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲的也就越快.近幾年，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)以連續(xù)幾年增速超過20%的狀態(tài)運(yùn)行，欣欣向榮的房地產(chǎn)推動(dòng)著我國房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的迅猛發(fā)展，對(duì)房屋的需求大量增加，使得相關(guān)原材料價(jià)格穩(wěn)步升高，房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中的土地、建安、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資成本、營(yíng)銷、管理、政府規(guī)定費(fèi)用、稅費(fèi)等費(fèi)用不斷提高.特別是與房屋建筑密切相關(guān)的鋼鐵價(jià)格的大幅上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高，必然會(huì)導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上升.

2.3 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響

城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標(biāo)，同時(shí)也是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo).城鎮(zhèn)居民年可支配收入一直處于快速增長(zhǎng)中，并一直處于商品銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格之上，城鎮(zhèn)居民收入和支出支撐著房地產(chǎn)價(jià)格的上升.從這一角度看，我市的房地產(chǎn)價(jià)格以居民收入的增長(zhǎng)為支撐，居民收入水平不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)的有效需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之上漲.

3 房?jī)r(jià)過高的危害

3.1 居民無力買房，造成嚴(yán)重的民生問題，使社會(huì)不和諧因素急驟增加

住房是每個(gè)人基本的生存需求.安居樂業(yè)，一直是中國老百姓美好生活的標(biāo)準(zhǔn)，然而過高的房?jī)r(jià)，打破了很多人擁有住房的美好愿望.以鄭州市為例，一套100平米的住房，2005年值40萬元左右，而2010年就超過了100萬元，增加60萬元.由于房?jī)r(jià)過高，2010年我國主要城市的房?jī)r(jià)收入比均達(dá)到10倍以上，北京、深圳、上海甚至達(dá)到16-20倍，就是說一個(gè)平均收入水平的家庭要不吃不喝20到30年才能買得起一套房，如果刨去各種必要開支，按家庭可支配收入算，更要長(zhǎng)得多.目前仍有6成家庭達(dá)不到平均收入水平，對(duì)他們來說購房就成為一個(gè)美好的夢(mèng)想和沉重的負(fù)擔(dān).

住房作為最基本的生存必需品，是多數(shù)新家庭為了改善居住環(huán)境必須要解決的問題.而一旦購房，他們就必須為了支付購房款而長(zhǎng)期節(jié)衣縮食，淪為房奴.因此，房?jī)r(jià)快速上漲直接使購房老百姓的生活水平大幅降低了十幾甚至幾十年.房?jī)r(jià)快速上漲使得居民購房負(fù)擔(dān)過重，抑制了居民的其他方面的消費(fèi).這無疑削弱了我國以刺激內(nèi)需為目的的政策效果，成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的絆腳石之一.

3.2 加劇了社會(huì)貧富分化，并造成了嚴(yán)重的社會(huì)問題

高房?jī)r(jià)使大多數(shù)普通老百姓辛辛苦苦很多年積攢起來的血汗錢不斷流進(jìn)了少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的口袋里，也流進(jìn)了那些在房地產(chǎn)市場(chǎng)上通過炒作獲得暴利者的口袋.炒房者們也從房?jī)r(jià)快速上漲中獲得了暴利，由于炒房需要資金較多，炒房者一般是占總?cè)丝诒壤容^少的富裕階層的人.多年以來，我國居民收入差距不斷拉大，財(cái)富分布嚴(yán)重不均.房?jī)r(jià)過高無疑加劇了我國社會(huì)貧富差距.

3.3 銀行信貸資產(chǎn)潛藏極大風(fēng)險(xiǎn)，威脅中國金融經(jīng)濟(jì)安全，危害社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

房屋投資和投機(jī)者為增大投資和投機(jī)收益多數(shù)使用銀行按揭貸款進(jìn)行投資投機(jī)，實(shí)現(xiàn)以小搏大的目的.以投機(jī)炒房者自有資金只能購買一套房，房貸首付比例40%為例，若使用銀行房貸既可以買2套，因此銀行房貸提高了投機(jī)炒房者的購房能力，已成為對(duì)住房過度投資和投機(jī)的助推器.在發(fā)展中國家，資金相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)占用了相當(dāng)大的資金，從而無效率或低效率的使用稀缺資源，嚴(yán)重降低資源的優(yōu)化配置，從而整體上降低了社會(huì)生產(chǎn)效率.

房?jī)r(jià)過高易使銀行信貸產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值低于銀行貸款額度，一旦貸款者停止支付月供，銀行即產(chǎn)生呆帳壞帳.而最有可能產(chǎn)生呆帳壞賬的，就是用于投資和投機(jī)的銀行房貸，他們購房不是真實(shí)的居住需求，保有房屋的意愿較差，而且由于貸款數(shù)量大，需還款額度大，在形勢(shì)不利的情況下，最容易引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn).因此，房?jī)r(jià)過高對(duì)我國金融經(jīng)濟(jì)安全有較大的威脅.應(yīng)引起政府的高度重視.

3.4 阻礙我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展及“三農(nóng)”問題的解決

改革開放以來，加快城市化步伐是我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容之一，我國城市進(jìn)程步伐加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量城市外來人員涌入城市，當(dāng)然首先要解決基本生活問題，特別是住，不管是租房還是買房，都造成了房屋需求量的上升.因此，房?jī)r(jià)過高，就提高了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的成本，從而抑制了城市化發(fā)展的進(jìn)程，不利于解決“三農(nóng)”問題.

3.5 房地產(chǎn)業(yè)容易形成經(jīng)濟(jì)泡沫

大批房地產(chǎn)投資者因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱性無法獲得準(zhǔn)確的信息，只能依賴于其他房地產(chǎn)投資者的行為和預(yù)期從而形成自己的預(yù)期，進(jìn)行投資行為策略，首先是房地產(chǎn)投資者批量購入商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)因不斷的購房熱潮而持續(xù)升溫，在人們不斷的進(jìn)行房產(chǎn)購置的同時(shí)，最終將房地產(chǎn)行業(yè)推向頂峰，造成行業(yè)的虛假繁榮，刺激開發(fā)商繼續(xù)投資開發(fā).

但事實(shí)上，商品房真正的消費(fèi)者并沒有增加，因此造成供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)，最終使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無法有序的正常進(jìn)行，從而導(dǎo)致社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率的降低.過度的房地產(chǎn)投資和投機(jī)形成房地產(chǎn)泡沫，最后引發(fā)經(jīng)金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)危機(jī).

4 結(jié)論

目前，在一系列金融管制政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)已從過快的發(fā)展勢(shì)頭步入穩(wěn)健發(fā)展階段.因此，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，是需要不斷地尋求市場(chǎng)動(dòng)蕩中其所應(yīng)變的角色定位，來抑制房地產(chǎn)業(yè)不良的迅猛增長(zhǎng)或刺激行業(yè)的蕭條.另外，人多地少是我國的一個(gè)基本國情，因此，片面地一味出臺(tái)政策性法規(guī)抑制房?jī)r(jià)上漲是不現(xiàn)實(shí)的，近年政府加大力度進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺(tái)了多項(xiàng)政策，以求滿足低收入家庭的住房需求，取得了一些成效，但若想做到更加公平，還需相關(guān)政策以及部門的配合.要想長(zhǎng)期保持房地產(chǎn)行業(yè)健康，持續(xù)的發(fā)展還需多方面的努力.

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1673-260X（2013）03-0091-03