我國房地產價格過高的成因及危害分析

李翼鵬，孫恒有

（鄭州大學商學院，河南鄭州450001）

我國房地產價格過高的成因及危害分析

李翼鵬，孫恒有

（鄭州大學商學院，河南鄭州450001）

本文從房價過高的現實出發，通過對供需關系不平衡、通貨膨脹因素、城鎮居民人均可支配收入、政策因素等導致房價過高的多種因素的綜合分析，指出房價過高對我國人民生活水平、社會貧富差距兩極分化、金融安全、銀行信貸及對房地產行業等方面的危害，提出了有效應對房價過高的建議措施.為宏觀經濟調控及市場行為提供有益的參考.

房價過高；供求不平衡；通貨膨脹；金融安全；貧富差距

1 引言

近年來，我國房地產市場持續高速發展.但是，由于我國房地產市場發展相對不成熟，逐漸暴露出房地產投資過熱、房價增長速度過快等問題，許多城市出現了房地產價格增長幅度與城市經濟發展水平不符、與城市居民收入水平不協調的現象.由表1可以看出我國大中小城市房屋銷售價格指數均有較大增長.持續上漲致使我國房價越來越高.

表1 我國大中城市房屋銷售價格指數(2010年6月)

2 房價過高的成因

2.1 供需關系不平衡

一般來說，房產的需求越大，房產的價格就越高，而房產的供應越大，則房產的價格越低.從2009年以來，市場持續旺銷，需求量不斷加大，但供應量下降幅度較大，因此，新增供應量與需求量的差距不斷被拉大.新增需求量遠遠超過了新增供應量，供需矛盾更為激化.

2.1.1 供給方面

2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的69.3%.其中6月份，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增幅46.3%.全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%.全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%.

2.1.2 需求方面.

城市化發展需求：據國家統計局統計，2012年2月22日發布的《中華人民共和國2011年國民經濟和社會發展統計公報》中指出2011年中國城鎮人口首次超過農村人口，比例達到了51.3%.進入城市化發展的快速時期.據世界發達國家發展進程經驗分析，城市化比率每年遞增1.2%～1.5%.目前中國有近3億農村人口在城市工作，現已有部分較高收入者進入購房置業期.若此類人群每年有5%的人購房，按2011年我國人均住房面積23平米計算，每年將約有4.5億平方米的購房需求量（3億× 5%=1500萬×23平方米=3.45億平方米）.

城市居民置業需求：包括改善型、新婚型、富裕（享受）型三種類型.我國現有城市人口5億多，保守假設每年2%的人購房，根據部分城市開展調查顯示，平均住房面積為每人28平方米-30平方米. 6億×2%=1200萬×29平方米=3.48億平方米.

上述兩項分析數據直接反映了中國房地產市場購房意愿和購房能力繼續支撐對房產的剛性需求，因而造成中國近幾年來房地產市場擁有強勁的市場需求，形成房價持續上漲的局面.在通脹預期對短期消費地刺激下，在城市化進程的大背景下，消費者心理規律導致廣大住房需求者追漲勢頭強硬，新增富裕人群的需求、有多個家庭支持以及有收入預期的年輕人的需求，而通脹預期將有效地刺激短期消費需求，并對房地產價格形成有力的支撐.

投資需求：房地產作為商品，不僅具有使用價值，而且具有投資價值.由于房地產投資保值增值的功能，且可以出租獲取租金回報，受到廣大投資者的歡迎.近幾年，炒房團的加入，無論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競爭變得更加緊張.房價一路攀升，投資者繼續看好房地產市場的良好前景，紛紛加入房地產投資的行列.我國商品房閑置率為25%-30%，且有關統計數據表明：經濟發達地區，購房者中用于投資目的的購房者比例高達20%以上.由以上論述可知，投資需求是構成房地產市場需求的一個重要的組成部分.

2.2 通貨膨脹因素

投資房地產是抵御通貨膨脹的一個很好的途徑.房地產作為不動產，越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性.也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產可以有效避免因通貨膨脹所造成的資產損失，正因為這樣，通貨膨脹率越高，人們對房地產的投資就越多，同時房價上漲的也就越快.近幾年，房地產及相關行業以連續幾年增速超過20%的狀態運行，欣欣向榮的房地產推動著我國房地產及相關行業的迅猛發展，對房屋的需求大量增加，使得相關原材料價格穩步升高，房地產開發成本構成中的土地、建安、規劃設計、融資成本、營銷、管理、政府規定費用、稅費等費用不斷提高.特別是與房屋建筑密切相關的鋼鐵價格的大幅上升，致使房地產開發成本的提高，必然會導致了房地產價格的上升.

2.3 城鎮居民人均可支配收入的影響

城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標.城鎮居民年可支配收入一直處于快速增長中，并一直處于商品銷售價格和住宅銷售價格之上，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升.從這一角度看，我市的房地產價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產的價格也隨之上漲.

3 房價過高的危害

3.1 居民無力買房，造成嚴重的民生問題，使社會不和諧因素急驟增加

住房是每個人基本的生存需求.安居樂業，一直是中國老百姓美好生活的標準，然而過高的房價，打破了很多人擁有住房的美好愿望.以鄭州市為例，一套100平米的住房，2005年值40萬元左右，而2010年就超過了100萬元，增加60萬元.由于房價過高，2010年我國主要城市的房價收入比均達到10倍以上，北京、深圳、上海甚至達到16-20倍，就是說一個平均收入水平的家庭要不吃不喝20到30年才能買得起一套房，如果刨去各種必要開支，按家庭可支配收入算，更要長得多.目前仍有6成家庭達不到平均收入水平，對他們來說購房就成為一個美好的夢想和沉重的負擔.

住房作為最基本的生存必需品，是多數新家庭為了改善居住環境必須要解決的問題.而一旦購房，他們就必須為了支付購房款而長期節衣縮食，淪為房奴.因此，房價快速上漲直接使購房老百姓的生活水平大幅降低了十幾甚至幾十年.房價快速上漲使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他方面的消費.這無疑削弱了我國以刺激內需為目的的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一.

3.2 加劇了社會貧富分化，并造成了嚴重的社會問題

高房價使大多數普通老百姓辛辛苦苦很多年積攢起來的血汗錢不斷流進了少數房地產開發商的口袋里，也流進了那些在房地產市場上通過炒作獲得暴利者的口袋.炒房者們也從房價快速上漲中獲得了暴利，由于炒房需要資金較多，炒房者一般是占總人口比例比較少的富裕階層的人.多年以來，我國居民收入差距不斷拉大，財富分布嚴重不均.房價過高無疑加劇了我國社會貧富差距.

3.3 銀行信貸資產潛藏極大風險，威脅中國金融經濟安全，危害社會經濟的發展

房屋投資和投機者為增大投資和投機收益多數使用銀行按揭貸款進行投資投機，實現以小搏大的目的.以投機炒房者自有資金只能購買一套房，房貸首付比例40%為例，若使用銀行房貸既可以買2套，因此銀行房貸提高了投機炒房者的購房能力，已成為對住房過度投資和投機的助推器.在發展中國家，資金相對稀缺，房地產占用了相當大的資金，從而無效率或低效率的使用稀缺資源，嚴重降低資源的優化配置，從而整體上降低了社會生產效率.

房價過高易使銀行信貸產生風險，一旦房地產市場價格短期內出現大幅下跌的現象，會導致房屋價值低于銀行貸款額度，一旦貸款者停止支付月供，銀行即產生呆帳壞帳.而最有可能產生呆帳壞賬的，就是用于投資和投機的銀行房貸，他們購房不是真實的居住需求，保有房屋的意愿較差，而且由于貸款數量大，需還款額度大，在形勢不利的情況下，最容易引發信用風險.因此，房價過高對我國金融經濟安全有較大的威脅.應引起政府的高度重視.

3.4 阻礙我國城鄉統籌發展及“三農”問題的解決

改革開放以來，加快城市化步伐是我市經濟結構調整的重要內容之一，我國城市進程步伐加快，城市規模不斷擴大，大量城市外來人員涌入城市，當然首先要解決基本生活問題，特別是住，不管是租房還是買房，都造成了房屋需求量的上升.因此，房價過高，就提高了農村剩余勞動力向城鎮轉移的成本，從而抑制了城市化發展的進程，不利于解決“三農”問題.

3.5 房地產業容易形成經濟泡沫

大批房地產投資者因為信息的不對稱性無法獲得準確的信息，只能依賴于其他房地產投資者的行為和預期從而形成自己的預期，進行投資行為策略，首先是房地產投資者批量購入商品房，房地產市場就會因不斷的購房熱潮而持續升溫，在人們不斷的進行房產購置的同時，最終將房地產行業推向頂峰，造成行業的虛假繁榮，刺激開發商繼續投資開發.

但事實上，商品房真正的消費者并沒有增加，因此造成供求關系的嚴重脫節，最終使得房地產市場無法有序的正常進行，從而導致社會生產和資源配置效率的降低.過度的房地產投資和投機形成房地產泡沫，最后引發經金融危機，經濟危機.

4 結論

目前，在一系列金融管制政策作用下，房地產業已從過快的發展勢頭步入穩健發展階段.因此，房地產業作為國家經濟宏觀調控的重點行業，是需要不斷地尋求市場動蕩中其所應變的角色定位，來抑制房地產業不良的迅猛增長或刺激行業的蕭條.另外，人多地少是我國的一個基本國情，因此，片面地一味出臺政策性法規抑制房價上漲是不現實的，近年政府加大力度進行宏觀調控，出臺了多項政策，以求滿足低收入家庭的住房需求，取得了一些成效，但若想做到更加公平，還需相關政策以及部門的配合.要想長期保持房地產行業健康，持續的發展還需多方面的努力.

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