房產稅擴圍之難

□ 本刊記者 呂天玲 陳沙沙

房產稅擴圍之難

□ 本刊記者 呂天玲 陳沙沙

本是為抑制房價過快上漲而出臺的房產稅政策，卻遭遇了地方土地財政帶來的重重阻撓。作為房產稅首批試點的上海與重慶，其詳細的試點情況報告至今未對外界披露。房產稅擴容箭在弦上，只差最后的一記發力。

4月底，杭州房地產市場呈現出一片繁榮景象。一則房產稅即將登陸杭州的傳聞使得當地開發商和購房者加快了入市腳步。

“房產稅擴容以及對存量房征稅是必然趨勢。” 財政部財政科學研究所所長賈康認為，如果房產稅不出臺，正在進行的這一輪房地產調控與過去幾年的歷次調控將不會有本質區別，也改變不了房地產調控中保有環節稅收的制度缺失問題，甚至很有可能重新陷入治亂循環的怪圈。

然而，向持有環節征稅，會對地方樓市造成巨大沖擊，同時買房者的觀望，也會直接影響開發商的拿地熱情，進而影響地方政府的土地財政。房產稅擴容的難點，正在于此。

擴容傳聞四起

雖然房產稅傳聞未得到杭州地稅局的證實，但卻已被很多地產商用做推盤的工具。“房產稅前一步到位！限量特價房源限時推出”、“誰能抓住這5天”……“五一”小長假前，杭州類似的推盤廣告絡繹不絕。

4月26日，傳言出臺房產稅細則的當天，杭州主城區三個樓盤加推了400多套房源，由于意向購房人數過多，再次出現連夜排隊的場景。從凌晨5點開始，就有不少購房者等著排隊搖號。

杭州拱墅區某樓盤項目負責人表示：“由于房產稅可能只對增量房產征收，這些人都想搶在政策出臺之前抓緊買房子。”

“不管何時出臺，杭州作為第二批出臺的試點城市，是大概率事件。”5月2日，仍在繼續準備買房的杭州市民陳曉峰堅信自己的判斷沒錯。他認為，還是早點買房好一些。在杭州，和陳曉峰抱有相同想法的市民不在少數。

《民生周刊》記者了解到，房產稅試點城市擴容是今年財稅部門的一項重要工作。對一部分試點城市上報的試點方案，財政部和國稅總局已經有了批復。然而，一位了解內情的專家透露：“具體的試點時間和方案，還要根據各地情況，由地方最終上報中央后施行。”

據悉，對于新一輪房產稅試點城市的選擇，主管部門傾向于按照“分屬不同區域”、“房價過高、上漲過快”、“二線熱點城市”三個條件來衡量。

杭州似乎符合“房價過高”這一條件。根據中國指數研究院的全國百城住宅價格指數，杭州3月份的樣本住宅均價為16600元/平米，在全國僅次于北京、上海和深圳，甚至高于廣州。

當地地產界的多數人士卻表示，杭州并不符合第二個條件中“上漲過快”一項。根據上述住宅價格指數，杭州3月份的新建住宅價格指數環比和同比漲幅均為0.02%。而國家統計局發布的70個大中城市房屋價格指數也顯示，近一年來杭州的房價上漲速度落后于大部分二線城市。

相關數據表明，在華東地區二線城市中，房價漲速最快的應屬南京。國家統計局數據顯示，3月份南京的新建商品房價格指數同比增長7.6%，環比增長1.9%，兩個數字均領先于其它二線城市。

“上漲過快”這個條件也使得南京在“五一”前夕傳出征收房產稅。“五一”小長假來臨之前，南京本地的房地產網上出現了一篇傳言帖，聲稱南京將于4月28日公布房產稅新政，5月3日正式執行。

除杭州、南京外，深圳、北京等一線城市及部分二線城市也遭遇了將征收房產稅的傳聞，意為上述地區都已將房產稅改革試點方案上報至中央政府。

或將復制“上海模式”

“五一”期間杭州房地產市場的火爆再次激起了陳曉峰買房的愿望。在準備買房期間，他打聽到了更多消息：未來“杭州版房產稅”可能參考上海模式。

作為首批試點，重慶、上海的房產稅已踐行近兩年，對于試點方案的總結和范圍擴大都可能在今年展開。

自2011年1月底開始，上海對部分個人住房征收房產稅，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當地新購的住房。

上海市家庭住房人均不超過60平方米的，其新購住房暫免征收房產稅，稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。

對住房每平方米市場交易價格低于當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于近一年房價漲幅超過10%的上海來說，適用的稅率是0.4%。

市場上傳出的消息稱，“杭州版房產稅”可能對存量房免征，而對增量房征稅。其中人均免稅面積為60平方米；對新增人均購房面積超過60平方米以上的普通住宅，按0.4%稅率征收房產稅，豪宅按0.8%征收。

多位專家在接受《民生周刊》記者采訪時表示，第二批試點城市很可能主要針對的也是新增購房需求。即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也會得到足夠保護，只會對超出面積之外的部分進行征收。

但杭州版房產稅“可能比上海的版本稍微嚴格”。一位了解政策的分析人士告訴《民生周刊》記者。

中國指數研究院杭州首席分析師張志杰在接受媒體采訪時表示，杭州征稅的基準可能會按照房產實際交易價格的七折，對超出免征面積的部分進行征收。

在張志杰看來，如果普通住宅按0.4%的稅率征收，還是比較溫和的，但對豪宅征收0.8%的稅率則較為嚴厲，對當地豪宅的銷售將產生不小的影響。

還有資深人士透露，此前杭州曾向相關部委建議，如果在杭州試點房產稅，可否讓限購政策退出，但“這一提議好像并沒有被采納”。

全國推廣步履維艱

房產稅雖然已經在上海、重慶兩地實施，但向全國推廣卻步履維艱。

2012年上半年，財政部曾做過滬渝兩地房產稅試點的工作總結，并遞交給國務院，但報告的核心結論至今未被披露。

同年5月份開始，湖南、湖北兩地開始悄然進行房產稅試點擴大的準備，但隨后又有消息傳出，兩地的準備工作一度被暫停。

多位分析人士認為，對于房產稅試點，中央政府的態度極為堅決，多次表態要進一步擴大試點范圍，然而在實際操作中，仍有著諸多困難。

雖然地方政府總有征稅的沖動，但在房產稅這件事上，他們總是采取“捂”和“拖”的辦法。

“并不是地方政府不愿意征收房產稅，而是因為地方從土地出讓金等稅費中所獲取的利益要大于加征房產稅和繳納差額20%個稅的利益。征收房產稅和一些個稅會導致土地市場蕭條。”一位不愿透露姓名的基層地方官員告訴《民生周刊》記者，這“算下來得不償失”。

原國家稅務總局局長許善達在接受《民生周刊》記者采訪時表示，地方政府并沒有太大的動力推動試點工作。一旦試點公布，當地的房地產市場以及招商引資都會受到影響。

“房產稅將給樓市戴上一道‘緊箍咒’。目前來看房產稅比較溫和，可一旦稅收指標和征收范圍進行調整，其產生的影響會相當大。”杭州一家房企高層表示。

關鍵的一點是，重慶和上海模式在很多專家看來并不成功。“兩年多的試點之后，結果出來了，是否實現了當初設想的目標呢？”許善達對于重慶和上海的房地產試點工作一直不看好。“當時提出的幾個目標，不是沒有實現，而是根本無法實現。”

然而重慶市市長黃奇帆一直認為，他們的征稅實驗是成功的。“我們的房產稅是很有成效的。”他在今年兩會期間接受媒體采訪時表示：“說這個話絕對不是因為我自己推動了這件事，就硬要說。”

在重慶模式推出一周年時，他曾強調，房產稅真正要推開不是一兩年內能夠辦到的，要10年、20年后全社會各方面產生共識的情況下才真正起作用。

賈康認為，在上海、重慶這樣的發達地區搞房產稅，最重要的任務不是籌集收入，而是調節市場、影響人們的住房消費，并為財稅體制改革提供配套。

“試點后，兩地的高端不動產都明顯出現了成交量下降、價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是改革已體現的作用。應肯定兩個城市敢為天下先的作法。”賈康說。

兩個試點地區房產稅的征收范圍是難以對房價起到有效抑制作用的主要原因。人民大學公共管理學院房地產稅評估與研究中心主任曲衛東在接受《民生周刊》記者采訪時表示：“重慶和上海不是真正意義上的房地產稅方案”，與真正意義上的房地產稅開征范圍不一樣。

從房產稅征收范圍來看，重慶的方案是對存量、增量獨棟別墅、新購高檔商品房以及在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客的第二套房開始征稅，稅率為0.5%至1.2%。

上海則將房產稅征收對象界定為本市居民家庭在本市新購、且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，并超出人均60平方米以上部分，以及非本市居民家庭在本市新購住房，稅率為0.4%至0.6%。

在中國政法大學經濟法學教授吳景明看來，要真正實施房產稅的征收，就必須要針對目前現有的大量存量房進行征收，通過征稅來促使持有的多套住房和囤積的住房被拿出來出售或出租。

然而在試點方案中，上海只針對增量房進行征收，未涉及存量房。個人之前無論擁有多少房產也無需納稅。吳景明認為，這樣的房產稅沒有起到調控功效。

與上海相比，重慶方面雖提出了對存量房進行征收，但范圍僅限于高端豪宅。今年1月1日，重慶再次將高檔住宅的應稅價格標準調高了627元，單價達12779元/平方米才需繳房產稅。而去年該市別墅均價為11279元/平方米，這意味著僅有少量高端別墅才符合征收范圍。

“還有一個征稅難點就是沒有一個法律環境。”曲衛東告訴記者，由于目前兩地征稅的形式不合法，房產納稅人如果不繳稅，稅務部門也無法對其實行強制措施。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文也持有同樣觀點。他認為，征稅行為從法理上站不住腳，其次是《征管法》并未賦予稅務部門對自然人納稅人采取強制措施的權利。

雖然有著諸多困難，但高層的決心似乎并未動搖。2012年底，財政部部長謝旭人在各個場合均表態，將逐步推進房產稅。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓在接受《民生周刊》記者采訪時表示，房產稅試點擴圍是大勢所趨。但是在推開過程中，他認為，不必全國一試到位，可以先在“北上廣深”這樣重點城市的個別地區推廣。

劉桓比較贊同重慶的推廣模式。“如果北京實施房產稅，可以在東城區或西城區的某個高檔樓盤先開始，然后逐步擴大，在擴大中完善。”

他認為，房產稅試點時間要盡可能延長，以便積攢更多的經驗。目前在上海、重慶試點之后并沒有立即擴大到其它省市。而房產稅試點方式的多樣化也更有利于在全國范圍鋪開。

□ 編輯 郭鐵 □ 美編 王迪