用益物權價值評估相關問題探析

胡 鑫 柳復興

一、用益物權的范疇

《中華人民共和國物權法》第一百一十七條規定：用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利，包括探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利、土地承包經營權、建設用地使用權等。用益物權是以物的使用收益為目的而設立的物權，具有有益性、以占有標的物為前提的特點，是從所有權的權能分離出來的相對獨立的他物權。在我國的實際執行中，用益物權大多被作為無形資產評估，那么，二者究竟實質相同嗎？

二、用益物權特征

我國會計準則認為無形資產是企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣行資產，我國資產評估準則（中評協【2008】217號）認為無形資產是特定主體擁有或者控制的不具有實物形態，能持續發揮作用且能帶來經濟利益的資源，兩項準則都指明了無形資產的無實物形態性，也就是這一點概念交織，造成二者表面雷同，使用益物權在絕大多數情況下被混淆為無形資產的所有權。二者是有實質差別的。

1.不同的權利屬性。無論是會計準則還是資產評估準則，都強調無形資產是主體能夠控制或者擁有的一項資產，這具有明確的所有權屬性。而用益物權是一種定限物權，只是所有權的一種伴生物，雖然用益物權依法具有對動產或者不動產的收益權，但是這種權利是基于所有權之上的一種權利。在民法上，用益物權優先于所有權，所有權人無法定事由不得妨礙用益物權人行使權力。故而，用益物權可以脫離所有權作為一項單獨的權屬進行評估。

2.不同的收益年限。無形資產的收益年限是指無形資產發揮作用，并具有超額收益能力的時間，而無形資產能帶來超額收益持續的時間通常取決于其剩余經濟壽命，剩余經濟壽命是由評估師自行估測，這在剩余經濟壽命、法律保護年限、合同年限的比較中會帶來偏差。相對而言，用益物權具有一定期限性，用益物權的收益年限在合同訂立之時就已明確規定，在評估時，可以直接采用，減少了不同評估師由于經驗而導致的評估價值誤差。

3.不同的存在前提。無形資產客體是非貨幣性資產，可以是專利、商譽等，不需要依附于其他資產而存在。而用益物權是以動產或者不動產的存在為前提的，在評估過程中，需要區分用益物權價值和所有權價值的差異。

三、其價值評估的必要性

近些年，隨著經濟發展的需要和法制的完善，用益物權作為一種發揮著重要作用的特殊資產，逐漸進入市場。為了更加合理配置稀缺資源，加強動產或者不動產的流轉性，《物權法》賦予用益物權可以作為權利標的物流通的法定地位，在經濟生活中，其常被作為固定資產或者無形資產進行評估、抵押、出售、聯營、募股、清算、擔保、租賃等一系列活動，筆者認為合理評估用益物權的價值是保障用益物權交易過程公允性的第一步。

資源具有稀缺性，其合理利用和流轉日益受到人們的重視，用益物權的出現使資源從重“歸屬”轉變為可“利用”。一方面體現在避免了由于所有者不能或者不便利用資產而導致的資源閑置，另一方面體現在避免了他人的資金閑置。

四、各價值評估方法在用益物權評估時的運用

1.市場法。市場法的原理是替代理論，即利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值。通過市場途徑評估資產有兩個前提：一是要有一個公開活躍的市場；二是市場上要有可比的資產及其交易活動，可比性指在功能、市場條件、成交時間等方面具有可比性。

考慮到這兩個前提，用市場法進行評估時，要求選擇的參照物與被評估對象至少要滿足形式、功能、載體及交易條件各方面的相似。由于用益物權與所有權相分離，無實物形態，在對比物的選取上存在困難。在基于轉讓的目的評估時，用益物權的價值還與轉讓方的交易動機相關，當轉讓方基于獲得資金時，用益物權的價值就會被低估。

2.成本法。成本法的原理是生產費用價值理論，即首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中扣除，得到被評估資產價值的一種方法，其適用于繼續使用前提下的資產評估。它是從重新購建一項資產所需費用支出的角度來評估資產的價值，所以資產的價值與其取得成本實際相關也是適用成本法進行評估的前提之一。所有用益物權都具有獨立于所依托實物的收益性，若用成本法評估用益物權的價值，無異于將用益物權等同于物權，這忽略了用益物權在法律上的界定。

3.收益法。收益法的原理是預期價值理論，即用資產未來凈收益的現值來評估資產的價值。應用前提有三個，一是被評估資產的未來預期收益可以預測并可以并貨幣衡量；二是被評估資產的未來預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量；三是被評估資產的預期收益年限可以預測。評價參數有收益額、折現率、收益年限。物具有價值和使用價值的雙重屬性，用益物權就是針對物的使用價值而言的，具體體現為物在未來確定的一段時間內的收益。筆者認為在三種評估方法中，收益法更適合于用益物權。

五、結論

基于以上分析，我們可以看出用益物權不同于無形資產和固定資產，它是一系列使用權的合稱，用益物權已經逐漸進入經濟生活，并且會發揮著越來越重要的作用，如何評估用益物權的價值，使這一權利更好的為社會經濟服務，成為我們亟待解決的問題。

筆者建議按照如今的資產評估體系，建立用益物權的評估準則，規范用益物權評估的相關問題。同時，筆者淺議了資產評估的三種方法在用益物權的評估中的適用性問題，認為市場法和成本法在用益物權的評估過程中有明顯的局限性。用益物權具有獨立于被占有物物權的他物權，換一種表述就是用益物權是一種使用權和收益權而非實物所有權，收益法從未來預期收益出發，不限定于被評估對象的存在形式，也不依賴于相似市場交易的存在，符合用益物權的實質和收益特征，應當被優先采用。

[1]《中華人民共和國物權法》.（中華人民共和國主席令第62號）.

[2]房紹坤.論用益物權的內容[J].山東警察學院學報，2006，02：42-45.

[3]王春梅.用益物權機理探析[J].黑龍江社會科學，2006，02：149-152.