房地產開發項目的融資成本及風險分析

金 萍

房地產開發經營所需資金往往非常龐大，我國房地產開發企業普遍面臨著資金短缺的問題。他們大多依賴銀行貸款，對其他融資模式的開拓較為不足，因此降低開發項目的融資成本及風險就顯得尤為重要。融資成本和融資風險總是存在于一定的資本結構當中，不同的資本結構相應的會產生不同的融資風險和融資成本。在不同的資本結構下，由于終極所有者所承擔的融資風險不同，他們必然會提出要取得相應的利益補償，從而就會使融資成本結構發生變動。就投資者而言，他們要求低風險低收益、高風險高收益這樣對稱的結構。因此，開發商如果要讓投資者冒較高的風險，就需要讓投資者獲得相應較高的收益，這樣就會導致項目的融資成本上升，成本或者收益就會始終與風險對稱。正是由于這種對等關系使得高風險的資本結構因融資成本下降而風險相對減弱，低風險的資本結構因融資成本上升而使風險相對增加。結果無論是哪一種資本結構，都會由于融資成本的調和作用而使他們具有風險和成本相稱的性質。

綜合以上分析可以看出，融資風險與融資成本密切相關，任何影響融資風險的因素都可能造成融資成本的增加，因此要降低融資成本與風險，就要考慮造成房地產開發項目融資風險的原因有哪些。

一、房地產開發項目融資風險產生的主要原因

（一）融資方式復雜

隨著經濟的發展以及企業融資理論研究的加深，房地產開發企業積極采納各種不同的融資方式來實現現金流的連續。復雜的融資方式同時也帶來了巨大的融資風險。銀行貸款是一種較為主要的融資方式，利率的變動是影響融資風險的主要因素。國家通過調整銀行利率來干預經濟，在遇到利率變動時，如果房地產開發商沒有利用好機會，籌集資金的時機不當或者籌集的資金過多過少都會給自身帶來融資風險。此外，對于股票、債券融資來說，股票和債券發行價格、發行數量、發行時機、分配政策、順序安排等都會影響到融資風險。租賃融資中雙方信用、財力支撐也影響著融資風險。眾多的融資方式都存在著各種各樣的融資風險，這就需要我們考量融資方式的可行性，結合自身開發項目的規模以及企業資產結構來恰當的選擇融資方式。

（二）項目資金投入巨大

房地產開發項目的每一個階段都需要投入大量資金，屬于資金密集型項目。因此，由于資金投入巨大給房地產開發項目帶來的融資風險是最為迫切的。首先，在“地熱”時代，取得土地所有權需要投入大量的自有資金。但是隨著市場不確定性因素的增加，房地產開發項目的流動性風險也相應增加，現金斷流的可能性時刻存在，這樣就會給項目帶來營運風險。其次，項目進入開發階段后，龐大的資金需求勢必通過外部途徑來籌集。這樣造成房地產開發項目的負債率居高不下，引發了巨大的償債風險。最后，由于投資額度之巨大、投資周期之長，國家相對緊縮的資金調控政策，導致了資產變現能力差、流動性差，銀行放貸條件愈加嚴格，房地產開發項目的財務風險加大。

（三）開發項目管理復雜

房地產開發是一項系統的、冗雜的項目，在管理上也存在著很大的風險。一方面，決策性風險。主要存在于開發項目前期。由于信息不對稱、決策者主觀判斷等因素使得開發企業在選擇項目以及立項過程中會產生項目投資分析失誤、對復雜形勢估計不足的風險。項目通常是不可重復的，其指導思想出現失誤所造成的損失是無法彌補的，結果是不可管理的風險。另一方面，成本管理風險。主要存在于項目開發階段。開發項目的周期大多比較長，工程進度的變更、相關市場價格不確定的波動等因素都會使成本預算與結算產生較大差異，進而影響項目的實際報酬率。此外，開發部門交叉施工造成的重復施工，以及與其他各部門的溝通、協調不一致也會讓項目管理失控，對融資產生相應的風險。

二、降低房地產開發項目融資成本及風險的建議

（一）建立多元化融資模式

充分利用所處金融市場所帶來的優勢，對企業資產結構進行綜合性、專業性評估，整合各種融資方式與企業自身資產結構的融合度，選擇適合本企業的融資方式，拓寬融資渠道，將融資風險分散，進而防范融資風險、積極拓寬融資渠道。此外，由于房地產開發項目可以在其房屋未交付前通過預售來獲取收入，這樣可以采取低價入市的方法吸引購買者投資，使得投入資金盡早回流，降低融資成本及風險。

（二）加強融資可行性研究

融資的根本在于融入資金后必須按時回流。開發企業融資不僅要考慮資金能否及時回流，而且還要從經濟運行的角度分析項目的可行性。這就要求我們根據具體的開發項目，加大可行性研究中融資風險研究的比例，努力開展市場調研以及預測，以確保融資可行性研究的真實性。此外，還要在國內宣傳建立項目風險管理中介咨詢機構，進而使融資風險的基礎設施達到完善。

（三）做好項目事前工作

為盡量降低融資成本和風險，根據企業所處的市場環境以及現有的國家政策對項目的用地規劃、建設成本、營銷設計等做出合理的分析，提前做出融資預案以及應對現金流不連續的預案，使決策者可以從降低融資成本和風險的角度來做出決策。此外，還要在取得土地所有權之前做好項目策劃、合理安排工期，這樣將大大縮短項目周期，使資金可以很快回流，降低融資成本和風險。

（四）完善成本內部控制管理

房地產開發項目管理的復雜性給融資成本及風險帶來一定的影響。因此要加強成本內部控制系統的建設，整合企業各個部門的有利資源，建立統一的、標準的成本管理體系，進而減少成本浪費，利用信息化技術來分擔融資成本以及風險。目前一些大型的房地產企業都會采用自行開發的項目成本管理系統，像POM系統等，通過對工程的各種信息錄入對內部控制進行分析，進而有效的管理開發項目事物。

（五）增強風險防范意識

房地產開發企業需要從投資項目的選擇，到經營管理、銷售等各個環節提高警惕，不斷提高企業管理層的管理水平，建立企業風險防范責任體系，以降低融資成本以及融資風險。

總之，房地產開發是高風險、高投資、高收益的項目，降低其融資成本以及融資風險的重要性不言而喻。房地產開發企業應當結合項目自身，采取合理的融資手段，建立適當的成本管理控制，做好事前準備以及融資手段可行性研究，做好一切降低融資成本以及風險的措施，取得自身利益的最大化。