房地產金融風險應對措施的探討

趙曉鳳

（天津濱海發展投資控股有限公司，天津 300221）

一、我國房地產金融風險的現狀

（一）銀行是房地產金融風險的高發主體

銀行是房產地開發的主要資金供給者，而且往往是唯一的供給主體。銀行幾乎參與了整個房地產項目從開發到交付使用的整過程，整個房地產開發有60%的資金是來自于銀行的，比如購買土地，樓盤開發，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這也使銀行存在著結構性的風險。一個方面，由于銀行較低的信貸門檻和融資成本會誘使房地產商利用信貸杠桿效用進行高負債經營，這樣既會增加房產商的財務風險，也容易出現違約付款現象；另一個方面，投資過熱會造就過高的市場風險，一旦投資泡沫破滅，房價就會急劇下降，導致作為抵押物的房產也會跟著掉價。

（二）企業和個人出現違約付款危險

在房地產市場運行的過程中，有時候由于種種原因會出現樓盤銷售滯銷情況導致資金回籠周期變長，使開發商的資金流動出現困境而經營不善，嚴重虧損，最終導致破產倒閉，或是消費者個人出現收入減少、死亡等原因無力償還貸款，這些都會給金融市場帶來一定的風險。更有些不良的開發商為了能套取銀行貸款，幫助消費者制造假的貸款資料、貸款信息幫助其獲得銀行的貸款，再將獲取的貸款挪作其他用處，導致抵押物只不過是一紙空字，其中也不乏一些騙取貸款后攜款潛逃。在住房貸款辦理中，由于我國目前個人信用制度建設還不健全，無法對貸款人做全面深入的了解，這也會是風險發生因素之一。

（三）國家宏觀調控力度不夠，房地產金融市場法律法規不完善

國家在對房地產進行調控的時候，由于對房地產市場的了解和研究不夠深入，往往出現調控不到位、不及時的情況。而且，宏觀調控沒有一個有效且有連續性的操作機制，只是在房價出現嚴重問題的時候再進行調控，對房地產的監控比較缺乏。另一方面，沒有建立健全專業的房地產金融市場法律制度和風險分析管理機構。

（四）銀行貸款的發放存在操作性風險

這些年房地產行業持續高速增加，高收益性也日益顯現，從而誘使大批銀行的資金涌入到房地產市場，由于可供貸款的選擇性多了，有些開發商會故意拖欠銀行貸款，銀行為了加快資金的回籠周期，不得不開出較低門檻的條件，違規操作放低貸款標準，從而進一步導致市場競爭的惡化。另外，銀行信貸人員風險意識不高，對于借貸人的審核不夠客觀全面，銀行也未建立相關預警控制機制。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產開發商資金不足，只能大部分靠向銀行借貸

目前，房地產開發商所需的土地購置和開發資金基本上有60%是來自于銀行的貸款。一旦開發項目出現波動情況，開發商就會因為資金鏈斷裂而陷入困境，導致償還能力出現問題，房地產投資風險和融資信用風險都會轉嫁到商業銀行的信用貸款，蒙受損失的還是銀行機構。現階段，開發商的貸款基本是以抵押的形式發放的，銀行對抵押物的評價往往是來自評估機構的評估，帶有一定的主觀性，并不能完全反應抵押物的真正價值。另外，土地價格的不穩定性，這也增加了土地購置和信用貸款的隱形風險。

（二）房地產投資增長過快，市場消耗不及時

最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。

（三）房地產市場混亂，房地產金融業務缺乏良好的運行環境

由于我國實施土地出讓協議制度，會導致出現一些政府官員和開發商相互勾結的情況，使土地的規劃管理不能得到優化配置。另一方面由于信用制度體系的缺乏，在房地產金融市場，有些信用主體的騙貸行為嚴重影響了金融市場的健康有序的發展。再者是資金投資結構不合理，跟現階段居民的收入相比較，經濟適用房建設的投入比例明顯偏低，而商品房庫存量依然是高居不下。

三、防范房地產金融風險的應對措施

（一）開拓多元化的融資渠道，積極推動房地產貸款證券化

目前，我國房地產開發的資金來源比較單一，銀行的信貸貸款依然是其主要的融資渠道，融資渠道單一，風險也相對比較集中。因此，我們必須盡快開拓多元化的融資渠道，將目前集中的銀行信貸融資轉化到商業機構貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，建立多元化的融資機制，這在防范房地產金融風險方面是一種比較有效的方式。具體可以通過以下方法進行操作：建立房地產開發建設基金；培育住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化，促進市場的流通；在做好防范措施的前提下，可以引入外資到房地產市場；繼續推進發展住房公積金貸款。建立多元化融資機制，促進住房抵押貸款證券化，促進二級市場流通性，進行融資渠道的創新，能夠從根本上做到防范房地產金融風險。

（二）加強信貸資格審核評估工作

要提高風險防范意識，在提供信貸金融業務服務時，作為銀行信貸部的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發現信貸業務的客戶風險和經營風險。貸款發放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點要審查好借款人的還款能力和信用記錄，項目的可行性和抗風險性。做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發放后，要及時跟蹤調查借款人資金投資項目的進展情況，跟進所發放資金的使用方向是否合理合法，及時掌握和控制項目的相關動態，以防挪用資金導致出現影響項目和企業的運作，最終導致無法正常還貸。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監測的體系，關注房地產市場的發展趨勢，提高對房地產市場發展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。

（三）加強國家宏觀調控，加大央行監管力度

房地產金融行業的穩定，對于整個金融行業的穩定有著重要的作用，對于國家維護國民經濟穩定發展更是有著重要的意義。因此，國家必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發展。央行須加大力度調查和分析房地產市場，提高對市場發展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監管力度。

（四）完善和健全房地產金融法律制度

為了給房地產金融市場創造良好的發展環境，必須根據國內的實際情況，借鑒國外的實踐經驗，建立健全相關的法律法規，確立其法律地位，制定適合房地產金融發展的政策，引導其走向有序高效的發展道路。

四、結束語

綜上所述，在肯定房地產的發展給國民經濟帶來的重要作用的同時，也要正確認識到房地產金融存在的問題，只有正確分析和認識了解房地產金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應的對應策略，才能維護房地產和金融系統的穩定運行。

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