新型城鎮化下城鎮家庭住房水平的綜合評價

萬品良

(東北財經大學 統計學院，遼寧 大連 116025)

一、引言

城鎮化是人類文明進步和經濟社會發展的大趨勢，是落后的農業國向現代化工業國轉變的必由之路。城鎮化有力地吸引了生產要素向城鎮聚集，促進了產業結構的調整和資源的優化配置，成為解決就業、實現市場擴展、推進新型工業化的重要舉措。中國在城鎮化的建設實踐中并非一帆風順，其中比較突出的是“空間城鎮化”與“人口城鎮化”的不匹配問題。高速的工業化和城鎮化必然伴隨著城鎮規模和工業區規模擴張。然而，在中國“空間城鎮化”大量占用耕地的同時，城鎮空間的擴張多大程度上為不斷進入城鎮務工的遷移人口提供生活用地?提供生活用地又為遷移的勞動力以及隨行人員(家庭人員)的住房問題提供了多大的支持?他們的住房水平是評價城鎮化質量的關鍵。

國內學者對于住房具有廣泛的研究，學者們已從住房市場、住房支付能力、住房區域環境、住房需求、保障性住房和住房政策制度等角度進行了大量研究。關于城鎮居民住房水平，研究較早的是楊帆和閻小培［1］，他們認為1990—1998年間中國城鎮居民住房水平得到了較大改善，從區域差異的角度來看，東部地區最好，西部地區次之，中部地區最差。最后他們從住房制度、收入水平、城鎮化進程、家庭結構和金融政策五個方面解釋了住房水平變化的原因。易成棟［2］基于中國第五次人口普查數據，分別從住房擁有程度、住房擁擠程度、不受干擾指數和住房設施指數四個角度比較分析了中國城鎮家庭住房水平的省際差異和區域差異，研究結果顯示，城鎮住房水平存在顯著差異，東部地區明顯好于其他地區，影響因素主要有地區市場化程度、地區經濟和自然環境等。

本文主要基于中國第六次人口普查資料，建立反映住房水平的指標體系，運用因子分析方法對中國城鎮家庭住房水平進行綜合評價，并深入分析住房水平差異的影響因素，最后得出結論并給出建議。

二、新型城鎮化與人口流動

(一)中國城鎮化的發展歷程

1949年新中國建立以來，中國城鎮化發展大致可以分為四個階段:第一階段是1949—1960年，中國將建設重點從農村轉移到城鎮，加速了城鎮化的建設，城鎮化率快速增長，由1949年的10.6%增長到1960年的19.8 %，增幅較大。第二階段是1960—1978年，由于國內外原因，中國城鎮化率一度降低，1972年的最低水平達到了17.1%，然后基本上處于停滯階段，在低水平小幅度波動。第三階段是1978—1992年，中國進行了改革開放，經濟快速發展，城鎮化建設也穩步上升。第四階段是1992年至今，隨著改革開放的深入，經濟發展進一步加快，對應于經濟發展需求的是高速增長的城鎮化率，從圖1 可以看出，第四階段的城鎮化率曲線比第三階段更為陡峭。

圖1 中國城鎮化率的歷年水平

(二)中國城鎮化過程中的人地矛盾

1.中國城鎮化過程中的土地利用

城鎮對人口、資本、資源、技術和商品的集中所帶來的聚集效應和城鎮經濟的擴散效應促進經濟的發展。城鎮化的一個特征是土地城鎮化，城鎮需要吸納新的土地用于生產建設，發展產業促進經濟發展，也需要新增土地滿足新增城鎮人口的住房需求。然而，在中國城鎮化發展過程中，空間擴張和土地利用出現一系列問題，主要體現在量和結構上。(1)盲目增大城鎮面積，一些地方盲目追求速度，把城鎮新增建筑面積當作一項重要指標對干部進行考核，在沒有有效產業支撐的基礎上追求土地城鎮化，結果導致城鎮的聚集效應難以發揮作用，吸引不了人、財、物的聚集，結果建起了一座座有城無市、有人無市或有人無事的空殼城、空殼鎮，浪費各類資源。(2)城鎮建設用地結構不合理，一些地方盲目規劃建設各類開發區、新城、大學城，在發展各類產業的同時，沒有考慮城鎮化的人口增長問題，比如，城鎮化過程中占用耕地導致大量農村人口進入城鎮，城鎮的聚集效應(提供的工作崗位和生活便利)吸引的農村務工人員，以及自身的人口自然增長，導致民用住宅用地緊張，而工業區卻閑置著大量土地，2012年國土資源部［3］發布的《國家土地督察公告(第5 號)》顯示，在國家土地督察系統2011年的例行督察中發現，43 個城鎮918 個項目存在土地閑置現象，涉及面積8.84 萬畝。一些地方土地閑置現象大量存在且未得到有效處置，部分開發區和工業園區也不同程度存在土地閑置以及土地利用效率低的問題。

2.中國城鎮化過程中的人口流動

胡際權［4］指出，在中國城鎮生活的人口包括兩類:一是顯性城鎮人口，即按照國家統計部門制定的市鎮人口標準統計出來的城鎮人口。二是隱性城鎮人口，指在國家統計部門規定的市鎮人口之外的，實際居住、生活在各類城鎮的人口。由于中國現在仍然實行城鄉分離的戶籍管理制度，而城鄉人口又是嚴格按照戶籍而不是居民的實際從業狀況及居住地統計的，因此，中國存在大量的在從業和生活方式等方面與城鎮人口基本相同的隱性城鎮人口。根據中國第六次人口普查數據可以粗略估算兩類城鎮人口數并可以看出，中國隱性城鎮人口是一個相當龐大的群體，約為4 630 萬人，相當于韓國2010年的全國人口，東部地區的隱性城鎮人口幾乎都達到了顯性城鎮人口的1/10。而且很多隱性城鎮人口在城鎮生活時間一般超過l年，有些人甚至已經在城鎮里生活十多年。無論是他們自己還是整個社會并不認為他們歸屬于城鎮，所以他們常常被稱為城鎮中的“邊緣人”。隱性城鎮人口的生活水平與城鎮化質量有很大關系，由于他們的戶籍屬于農村，無法享受城鎮的社會保障制度，生病沒有醫保，住房方面也享受不了廉租房和經濟適用房的優惠，在缺乏保障的情況下，城鎮對于他們的吸引力會大大降低，即使在城鎮工作也會降低他們的工作積極性，導致生產效率低下，影響城鎮化對經濟發展的推動作用。此外，近年來沿海工業產業聚集地出現民工荒和過年保姆荒等現象，世界罕見并且牽動國人的春運現象的出現并越來越嚴重，都應該和進城農民在城鎮沒有安居有著重要且直接的聯系。如果農民在城鎮有了自己的住房，家人就可以和他們住在一起，過年就沒有必須跑回老家，城鎮里的一些不和諧因素也會減少，上面提到的民工荒、過年保姆荒和春運現象等問題都能迎刃而解。

綜上分析，隱性城鎮人口是中國社會的一股龐大的流動人口，他們對城鎮化的質量有較大的影響，而且可以看出住房問題牽動著隱性城鎮人口的就業選擇，進而影響城鎮這個大系統的經濟運作，以及一系列的社會問題。因此，解決住房問題是提升城鎮化質量的關鍵，為了對住房問題進行深度研究，必須先對中國城鎮家庭住房水平進行分析。

三、住房水平差異的綜合評價

住房水平不僅僅與住房面積有關，它受多種因素影響。隨著經濟的增長，人民生活水平日益提高，人民不再片面地追求住房面積的大，而是更多地關注住房的其他因素，比如人均住房間數和住房的設施完善程度(是否配有廚房、自來水管道、主要炊事燃料，住房的樓齡，住房的建筑結構)等，對住房水平的認識越來越豐富而理性。單個指標或某個層面的指標群不能客觀全面地評價住房水平。

為了得到能客觀準確全面地反映住房水平的量化值，首先必須選擇能夠客觀反映住房水平的各個層面，以及影響居民住房體驗的若干指標，建立一個住房水平的指標評價體系。然后采用一定的方法將單個指標綜合起來，得出具有代表性和可比性的綜合指標量化值。

(一)指標體系的設置

1988年聯合國大會通過的《2000年全球住房發展戰略》要求各國政府在住房上實行戰略轉變，即從扮演住房的“提供者”的角色，轉變為住房建設的“推動者”。林志群［5］在《聯合國〈住房指標調查項目〉成果簡介(二)》中列舉了該發展戰略制定的住房指標體系以及參與該項目的52個國家的完成情況，同時指出該項目的創建從一開始就重視各參與國“國家顧問”的選定，所選定的指標體系具有國際比較性，所以選定的指標對住房水平能有基本的反映。周云和盛承懋［6］依據一定的評價原則確立了中國小康住宅小區指標體系，共設置了四大類型，兩個層次，46 項指標，還給出了指標相應的權重，他們為評估小康住房提供了較為完善且具有可操作的指標體系。2004年11 月22 日，建設部［7］政策研究中心頒布了中國居民住房的小康標準:到2020年，中國居民住房要從滿足生存需要，實現向舒適型的轉變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設施齊全”，確立了五個方面21 項指標，包括16個定量指標和5 個定性指標。湯林弟和胡江［8］從法律的角度提供了聯合國關于住房業權評價的指標體系。本文根據指標體系構建原則和研究的住房水平內涵(住房水平是一定社會背景下住房質量、住房價格、住房業權和舒適便利度的綜合反映)，依托人口普查的住房數據，借鑒國內外關于住房指標體系的構建，基于研究需求，從社會背景、住房質量、住房價格、住房業權和住房設施五個方面，選擇了15 個指標，其中包括12 個正指標和3 個逆指標。具體而言，在社會背景方面選擇了人均GDP和平均戶規模兩個指標，在住房質量方面選擇了人均住房面積、平均每戶住房間數、永久性結構、住房層數和住房年代5 個指標，在住房價格方面選擇了住房價格收入比和住房房租收入比兩個指標，在住房業權方面選擇自有住房1 個指標，在住房設施方面選擇廚房、燃料、自來水、洗澡設施和廁所5 個指標。

(二)綜合評價方法選擇

邵強等［9］指出多指標綜合評價方法有很多，如指數方法(即將指標值無量綱化，用線性公式，用平均數方法將評價值綜合成一個總評價值，比如我們熟悉的居民消費價格指數方法)、模糊評價法(AHP，層次分析法)以及多元統計方法(主成分分析、因子分析)。邱東［10］在多指標綜合評價方法中分析了這三大方法的機理，并指出了三大方法各自適合的情況，模糊評價法適合于主觀指標和定性指標的評判，而客觀指標用指數方法和多元統計方法較好。當指標間相關程度較大時，比較適合采用多元統計方法?？紤]到本文的數據主要是基于人口普查的數據，個別數據是普查年的年度數據，而且都是基于住房水平的，也就是基礎數據客觀性強而且具有較強的相關性，所以本文采用多元統計方法:因子分析。

(三)綜合評價模型

進行因子分析需要對變量間的相關程度進行檢驗，因為因子分析的前提條件是觀測變量間是否具有較強的相關性。如果變量間無相關性或相關性較小的話，它們不會有公共因子。常用的檢驗方法有KMO 檢驗和Bartlett 球形檢驗，KMO值越大，表示變量間的共同因素越多，越適合進行因子分析，一般要求KMO 值＞0.5;Bartlett 球形檢驗的原假設是不適合因子分析。檢驗結果如表1 所示。

表1 KMO和Bartlett 檢驗

由表1 檢驗可知，KMO 值=0.584 ＞0.5，Bartlett 球形檢驗的概率p 值小于0.05 下的顯著性水平，因此，選定的指標體系是比較適合做因子分析的。

利用SPSS 軟件求得4 個因子的得分函數為:

以各個因子的方差貢獻率為權數，將4 個因子加權，權數分別為4.085、3.369、3.104和1.527 可以算得各個因子的權重，因而可以得出綜合因子F 的得分函數，其計算公式為:

四、住房水平評價結果及分析

由公式(1)可以計算第六次人口普查住房水平綜合評價得分以及排名情況，如表2 所示。

表2 住房水平綜合評價得分及排名

(一)第六次人口普查中國城鎮家庭住房水平綜合評價得分的比較分析

從表2 可以看出，住房水平綜合評價得分排名在1/4 位數(Q1)之前的分別是天津、遼寧、上海、新疆、北京、吉林、廣東和黑龍江，排名在3/4 位數(Q3)之后的分別是陜西、江西、湖南、廣西、青海、貴州、河南、云南和西藏。住房水平呈現出明顯的區域差異，東部地區和東北地區住房水平明顯高于中西部地區，綜合評價得分前10 位中，東部省份6 個，占東部省份的60%，而東北三省占剩下的3 個，中西部省份只有1 個，占所有18 個中西部省份的6%。而中西部省份在后14 位中占據了13 個，占中西部省份的72.2%。河北則是后14 位中唯一的東部省份。從地區綜合評價得分的平均值來看，東部地區住房水平綜合評價得分的平均值為0.355，東北地區住房水平綜合評價得分的平均值為1.860，而中西部地區住房水平綜合評價得分的平均值為－0.258，東北地區住房水平一枝獨秀，東部地區優于中西部地區，中西部地區住房水平綜合評價得分的平均值分別為－0.240和－0.268，中部地區稍優于西部地區。從總體來看，中國城鎮家庭住房水平綜合評價得分的平均值為0.025，只有13 個省份在平均值以上，分別是天津、遼寧、上海、新疆、北京、吉林、廣東、黑龍江、浙江、江蘇、湖北、福建和重慶，其中東部省份8 個，中西部省份各1 個，東北省份3個。還有18 個省份處于平均水平以下，其中東部省份2 個，中部省份5 個，西部省份11 個，中西部省份占88.9%。

綜合評價得分很好地將住房水平量化了，但是綜合評價得分分析有以下弊端:首先，地區住房水平綜合評價得分的平均值很容易受極端值影響，如東部地區住房水平綜合評價得分平均值很高，但是河北和海南住房水平綜合評價得分卻很低。同樣，西部地區住房水平綜合評價得分平均值很低，但新疆住房水平綜合評價得分卻很高，如果政策制定者僅考慮地區差異，難免會高估河北和海南這些“被提高”的省份住房水平，低估新疆等“被降低”的省份住房水平。其次，綜合評價得分體現住房水平地區差異并不具備顯著指導意義，即使每個地區住房水平都不同，都是有差異的，但是并不是說每個地區都得實施不同的住房建設方案，制定特殊的政策，這種做法是極度低效的。我們知道同質的事物在量上會有所不同，而我們處理問題是依據問題的質的特點而不是量的特點，即住房水平綜合評價得分雖然各不相同，但是可以歸并為同質的幾類，應該依據不同質的住房水平設定住房建設方案和政策，而不是依據不同地區的不同綜合評價得分。

綜上分析，有必要從住房水平質的角度對31 個省份進行分類，否則政策制定將造成政策資源、財政資源的不合理、低效分配。為了使資源配置更具有針對性，本文著眼于民生住房的層面，基于住房水平，對31 個省份進行重新分類。

(二)第六次人口普查中國城鎮家庭住房水平的聚類分析

本文旨在將31 個省份的住房水平分成五類，即Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ和Ⅴ類，分別代表中國城鎮家庭住房水平等級為優秀、良好、一般、較差和貧困。由于中國人民生活水平是按照富裕、小康、溫飽和貧困等概念來劃分的，因而本文將五個等級分別與小康、溫飽和貧困的生活水平定義相聯系，上面五個等級分別對應于富裕水平、小康水平、介于小康水平和溫飽水平之間的水平、溫飽水平和貧困水平。聚類分析的核心思想也是利用多指標進行距離判斷(樣本與樣本之間的距離)的一種方法。在已經用因子分析進行住房水平綜合評價的基礎上，根據住房水平綜合評價得分，進行簡單的距離分類法。其分類結果如表3 所示。

表3 住房水平聚類

從表3 中可以看出，第Ⅰ類(優秀)住房水平除新疆外，其余分布在東部省份(北京、天津、上海和廣東)和東北三省(黑龍江、吉林和遼寧)，這些省份城鎮家庭住房水平總體看已經達到了富裕水平，走在中國前列。第Ⅱ類(良好)住房水平主要以東部省份為主，包括河北、江蘇、浙江和福建，還有中部比較發達的湖北和西部的重慶，這些省份城鎮家庭住房水平總體來說也還不錯，處于小康水平，但離富裕水平還有一些距離。第Ⅲ類(一般)住房水平以西部省份為主，有甘肅、內蒙古、寧夏和四川，還有1 個中部省份山西，兩個東部省份山東和海南，這些省份城鎮家庭住房水平一般，處于從溫飽水平和小康水平之間的水平，需要加強住房建設，從而邁入小康社會的住房水平。第Ⅳ類(較差)住房水平的省份都處在中西部地區，其中中部省份有安徽、江西和湖南，西部省份有青海、陜西和廣西，這些省份的住房水平處于溫飽水平，需要大力發展保障性住房，同時也需要考慮提高已經解決溫飽問題的住房水平。第Ⅴ類(貧困)住房水平的省份也全是中西部省份，其中包括3 個西部省份西藏、云南和貴州，以及中部省份的人口大省河南，這些省份住房水平總體來看處于貧困水平，特別而且很急切地需要加強基本的住房保障投入。

為了深入分析住房水平差異，本文編制各地區在各類住房水平的結構關系表，如表4和表5所示。

表4 住房水平地區結構分布 單位:%

由表4 可以看出，在第Ⅰ類住房水平中，東部地區占50.0%，西部地區占12.5%，而東北地區占37.5%，沒有中部地區的省份;在第Ⅱ類住房水平中，東部地區占60.0%，中部地區和西部地區各占20.0%，沒有東北地區的省份;在第Ⅲ類住房水平中，東部地區占37.5%，中部地區占12.5%，西部地區占50.0%，沒有東北地區的省份;在第Ⅳ類住房水平中，中部地區和西部地區各占50.0%，沒有東部地區和東北地區的省份;在第Ⅴ類住房水平中，中部地區占25.0%，西部地區占75.0%，沒有東部地區和東北地區的省份。

表5 地區住房水平結構分布 單位:%

由表5 可以看出，東部地區的省份集中分布在第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類住房水平中，處于溫飽水平之上，可以看出東部住房水平總體較高，而且第Ⅰ類中的省份最多，占40.0%，多于其他兩類，因此總體來說是富裕水平和小康水平之間的住房水平;中部地區的住房水平較堪憂，沒有一個省份達到第Ⅰ類住房水平，只有33.4%的省份在中等水平以上，其中第Ⅱ、Ⅲ類各占16.7%，而第Ⅳ、Ⅴ類住房水平的省份高達66.7%，總體游離在溫飽水平左右;西部地區住房水平分布較為離散，兩級分化較大，其中達到第Ⅰ、Ⅱ類住房水平的省份各有8.3%，僅占總體的16.6%，而第Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ類住房水平的省份則高達83.3%，其中第Ⅲ類的中間水平(溫飽水平)占33.3%，而溫飽水平以下的第Ⅳ、Ⅴ類住房水平的省份分別占25.0%，共占總體的50.0%，也就是說，西部地區有1/2 的省份住房水平在溫飽水平以下，亟須解決基本的住房問題。東北三省住房水平較為樂觀，全部達到第Ⅰ類住房水平，住房水平處于富裕水平。

(三)第六次人口普查中國城鎮家庭住房水平的區域差異分析

為了更深入把握中國城鎮家庭住房水平差異情況，擬將住房水平差異分解為東部、中部、西部以及東北地區的內部差異及地區間差異之和，即將總體差異分解為組間差異和組內差異。錫爾系數是從信息和熵的觀點出發來考察差異性，因其可以分解為相互獨立的組間差異和組內差異而被廣泛用于衡量經濟發展相對差距，錫爾系數的計算公式為:

其中，n 為地區數，yi為i 地區的GDP 占全部地區GDP 的份額，pi為i 地區的人口數占人口總數的份額。

設Zi為第i 個省份的住房水平綜合評價得分，N 為城市數，Ti=Zi/∑Ni=1Zi為第i 個省份住房水平綜合評價得分占全部省份的份額，TD、TZ、TX和TDB分別為東部、中部、西部和東北地區總體的住房占總體的份額，TDi、TZi、TXi和TDBi分別為東部、中部、西部和東部地區的省份住房水平占各自地區的份額，Pi為第i 個省份的人口占總人口的比重，PDi，PZi，PXi，PDBi分別為東部、中部、西部和東北地區的省份人口數占地區總人口的份額，則可得31 個省份錫爾系數J 以及東部、中部、西部和東北地區內部的錫爾系數JD、JZ、JX和JDB，以及四大地區間的差異指數JMIX［11］。

根據上述公式可以計算各地區住房水平的錫爾系數，如表6 所示。

表6 住房水平地區差異的錫爾系數

從表6 可以看出，第六次人口普查時的總體錫爾系數為0.254，31 個省份住房水平差異構成中，地區間差異平均占總體差異的14.2%，而區域內部差異最大的是東部地區省份間的差異，其差異平均占總體差異的48.6%，其次是西部地區省份間的差異，其差異平均值占總體差異的32.8%，中部地區和東北地區的內部差異比較小，其差異平均值占總體差異分別只有3.4%和1.0%。由此看來，第六次人口普查期間，31 個省份城鎮家庭住房水平差異主要是內部差異引起的，尤其是東部地區和西部地區，兩者的內部差異之和占總體差異的81.4%，同時還要重視地區間差異。因此，在未來的住房建設工作中，要特別消除東部地區和西部地區的內部差異，對地區間差異也要予以足夠的重視。

在地區內部差異中，東部地區內部的錫爾系數在四大地區中最大，且遠超過中部地區和東北地區，與中西部地區和東北地區的錫爾系數之和幾乎持平，說明東部地區內部差異遠超過中西部地區和東北地區內部差異，住房發展最不平衡。雖然東部地區的住房水平差異較大，但總體住房水平較好。東北地區的錫爾系數最小，只有0.003，而同期東部地區的錫爾系數則高達0.123，西部地區的錫爾系數也高達0.083，中部地區的錫爾系數較小只有0.009，說明東北地區內部三省之間的住房水平差異并不大，而且從住房水平排名和住房分類來看，東北三省的住房水平皆為優秀，是四大地區中較好的模式，即住房水平較高的內部均衡。中部地區的錫爾系數雖然只有0.009，內部差異也較小，但是從住房水平排名來看，中部省份的總體住房水平較差，只有湖北處于小康水平，其他省份都處于溫飽水平及以下的住房水平，所以中部地區的住房水平差異屬于水平較低的內部均衡，而西部地區的錫爾系數高達0.082，僅次于東部地區，且其總體住房水平偏低，集中在第Ⅳ、Ⅴ類的住房水平，個別省份處于第Ⅰ類和第Ⅱ類(新疆和重慶)住房水平，可見西部地區的住房水平最差，內部不僅不均衡，而且總體住房水平低下。

五、基于第六次人口普查中國城鎮家庭住房水平的原因分析和建議

以上分析表明，不論是從省份還是從地區角度剖析，中國城鎮家庭住房水平跨度范圍大，等級分明，而且差異非常顯著。造成這種格局的原因有歷史、地方、文化和經濟諸方面。

東北地區是中國老工業基地，在中國最早的工業化進程中發揮著重要的作用，工業化過程的正面效應是現代住房的發展，因為工業發展需要建筑業的支持，同時需要滿足大批工作人員的住房需求。因此，東北三省的住房水平在很早就打好了堅實的基礎，這是東北三省住房水平較高的主要原因。

東部地區和中西部地區的住房水平差異則主要源于經濟發展的不均衡，1988年9 月，鄧小平強調，“沿海地區要加快對外開放，使這個擁有兩億人口的廣大地帶較快地發展起來，從而帶動內地更好地發展，這是一個事關大局的問題。內地要顧全這個大局。反過來，發展到一定的時候，又要求沿海拿出更多力量來幫助內地發展，這也是個大局。那時沿海地區也要服從這個大局”［12］，鄧小平的“兩個大局”思想，使東部沿海省份(包括遼寧)的經濟迅速發展，而同期中西部地區經濟發展緩慢，經濟發展與現代住房(房地產業的發展)、人民生活水平有直接的正向關系，從而與住房水平有間接的正向關系，因此，經濟因素是影響東部地區和中西部地區住房水平差異的主要原因。此外，中國的區域地理特質也很明顯，地勢西高東低，大致呈階梯狀分布，從西部的大高原，到中部的盆地，再到東部平原，西高東低，呈階梯狀逐級下降的地勢特點十分明顯，中國四大高原和四大盆地全部集中在中西部地區，獨特的地形影響物流效率，不利于貿易交流，難以吸引現代企業的進入，因而地方經濟受阻，這是地理因素影響經濟發展，間接影響住房水平。另外，西部地區多為少數民族聚居區，受少數民族獨特的民俗民居影響，現代住房難以引入，這也是導致西部地區住房水平較低的原因之一。

我們可以看到，東西部地區內部住房水平差異非常大，而東北、中部地區內部住房水平比較均衡。這其中也主要是經濟發展的不均衡，雖然東部沿海地區是率先進行發展的，但不同地區文化不同，資源稟賦不同，比較突出的是海南，由于海南遠離大陸，島內資源有限，主要從事第一產業的發展，工業發展成本較大，經濟結構比較原始，經濟發展緩慢。南方歷來多出商賈，江蘇、浙江和廣東一帶積累了豐富的從商經驗，這使得江蘇、浙江和廣東等省份能更好地把握住改革開放的發展契機，經濟發展更快，住房發展更快。西部地區內部住房水平差異主要是西部地區跨度太大，包括的省份太多，而不同省份除了政策資源之外也導致最終的經濟差異，進而導致致住房水平差異。中部地區的個體幾近無差別的經濟發展是內部均衡的主要原因。東北地區的內部均衡是因為住房基礎的一致，經濟發展的步調不同會影響其未來住房進一步發展的速度。

現階段，中國政府在關于住房的政策制定中，需要考慮以下三個方面:

第一，從省際住房水平的對比分析和聚類分析來看，各省份在現代住房方面的發展還很不平衡，也就是說，中央政府應制定相應的住房水平標準，并督促各地方政府依據標準，根據自身現階段所處的住房水平有步驟、梯度地促進住房水平發展，實現階段性提升，對應不同的發展階段，滿足人民相應的住房需求，住房不能進行大躍進式的超越發展，也不能滯后發展，否則會造成公共資源的浪費、畸形發展等相關問題。比如，在住房貧困地區應該解決基本的住房問題，而不是追求住房的奢華，在住房基本需求得到滿足的地方，鼓勵現代房地產的建設，滿足人民更高層次的需求。不應該在基本住房都解決不了的地方，大力發展商品房，這樣不僅會加劇住房矛盾，而且浪費了本該用來發展基礎民生事業上的政策、資金和人力資源，是一種畸形發展，人民生活水平并不能提高，而人民生活水平的提高是一切發展的出發點和落腳點。

第二，從地區住房水平的對比分析來看，中國四大地區的住房水平與地方住房水平呈現的特點一致，住房水平各自處于不同階段，等級分明，東部地區和東北地區處于金字塔的上端，而中西部地區處于金字塔底端。從區域住房水平差異分析來看，各內部差異也現出兩種狀態，即內部均衡(中部地區和東北地區)與內部非均衡(東部地區和西部地區)。地區對比分析和差異分析的結果說明，在中央政府制定區域住房政策時，應該分清不同區域現階段住房水平，而且應該注重區域的不同差異模式制定不同的政策方針，比如，內部均衡的地區在資源有限的情況下，可以根據各地的稟賦有所側重，優先發展個別地區，然后帶動其他地區的發展。而內部不均衡的地區要注意縮小差距，要注意不同水平間地區的交流合作，政府主導資源轉移，否則，差距的繼續拉大會使社會矛盾尖銳，不利于可持續發展、和諧社會的建立。

第三，我們既要看到區域層面的住房水平差異，又要考慮地方層面的住房水平差異，因此，在制定區域政策時也要有所側重，東部地區是四大區域中住房水平較高的地區，但并不意味著東部地區的政策支持就完全可以忽略掉，因為它還包括像海南和河北這樣的住房水平并不高的省份。同樣，中西部地區是住房水平較差的區域，但并不意味著中西部地區18 個省份都可以享受到住房基本保障政策的優惠，因為西部地區有像新疆這樣住房水平比較好的地區，中部地區有像湖北這樣住房水平較好的地區，它們并不需要國家住房基本保障政策的扶持。

［1］楊帆，閻小培.近十年來中國城鎮居民居住狀況分析［J］.城市問題，2004，(4):21－25.

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