房地產價格的社會學思考

胡英

摘 要 房地產價格的問題是如今社會普遍關注的熱點話題，研究和評論文章大多從市場、政策、金融等角度來分析房地產價格問題。這些角度本身并沒有問題，但房地產作為社會生活不可或缺的要素，脫離了社會背景去討論，就成了無本之木。本文擬從社會學角度對房地產價格問題進行粗淺的討論，并在還原房地產價格問題的社會背景的基礎上，對未來的房地產價格與社會價值導向的互動影響進行初步的探討。

關鍵詞 房地產 價格 社會學

一、社會階層分化對房地產的差異化需求

盡管國內尚沒有明確的標準來劃分中國的社會階層，但過去的三十年間，中國人逐漸完成了社會階層的分化卻是不爭的事實。遺憾的是，人們在房地產市場的認識觀念和假設上，包括一些專家學者討論問題的出發點，還停留在三十年前社會階層劃分不明確的階段，那就是人們的住房需求是同質化的，都需要被尊重和滿足。這里我們無法討論“居者有其屋”是對還是錯的價值觀問題，而是應該用更加務實和現實的視角來看待“何人居何屋”的社會實踐問題。如果無視這種社會階層的分化，仍然期望在傳統的價值觀念體系下來解決房地產價格問題，來解決所有人的住房所有權問題，既不符合市場規律，也不符合中國社會發展的實際情況。

分化的社會階層意味著每一個不同的社會階層對房地產都會有不同的需求。這種需求至少可以分為兩類。第一類是對居住的需求，第二類是對所有權，以及由此帶來的物質和精神收益的需求。一個社會必須要保證所有人都能夠擁有的，是第一類需求，這是社會安定的底線。而第二類需求，則不是所有人都能夠被滿足的。在較低的社會階層中，政府和社會所要提供的，就是滿足居住的基本需求，即第一類需求，這其實應該通過鼓勵房屋出租，抑制租房價格，避免房屋空置等手段來實現。但是反觀現在抑制房價的政策出發點和輿論導向，都是基于讓所有人都擁有房地產的所有權，即滿足人們的第二類需求，我們樂此不疲的在朝這個方向努力，卻沒發現這是一種錯位，這也是為什么每一次政策的高壓期過后，都會出現報復性的反彈。與之對應的現實則是，在租房市場，各種各樣的行政管理措施、稅收手段逐步加大了租房的成本和門檻，卻反過來抑制了第一類需求的滿足。

不認真的研究社會群體的構成情況，一廂情愿的制定理想化的政策，在目標和出發點模糊的情況下，要解決社會矛盾的沖突，那是南轅北轍。所以，要解決房地產價格問題，就要解放思想，實事求是，放棄不切實際的假設和觀念，不要對第二類需求太多干涉，而應該著力滿足第一類需求。具體措施上，放棄在物權上存在爭議的物業稅的幻想，為饑渴的地方財政增設住房空置稅，抑制和降低租房價格，在滿足人們基本的居住需求的同時，降低房地產所有者的投資收益，為房地產市場降溫。

二、房地產價格：消滅還是催生“中產階級”

有一個流行的說法：過高的房地產價格會消滅中產階級，而中產階級是社會的穩定劑。這句話推理下去的結論一定聳人聽聞：過高的房地產價格導致社會不穩定，似乎從國家安全和道德評判的雙重角度，為房地產價格高企進行了正義的審判。但是，社會現實并不以人們頭腦中的觀念為準，而應該是人們的觀念要符合社會生活的實踐。

所謂中產階級，是以擁有特定數額的資產為標志的。在中國現階段，房地產是資產的重要形式，甚至是主要形式。所謂高房價消滅中產階級的說法非但不正確，反而在邏輯上都有些可笑。一個沒有房產的中產，會擁有其他形式的資產，房地產價格升高，使他失去的是投資的機會成本，而不是把他打為赤貧；一個擁有房產的中產，會因為房地產價格升高而資產增值，更談不上消滅一說。

在國內非常有限的幾種投資渠道當中，房地產因為變現能力強和具有實物形態而備受具有中國傳統理財觀念的人們青睞。由于房地產兩類需求的區分，它的所有權和使用權可以分離，它的持有價格和使用價格也是不一樣的，客觀帶來的結果就是房產的投資對于無法獲得房屋所有權的較低社會階層人群來說，其實傷害不大，只要通過政策保證其居住的權利受到尊重即可。但是如果抑制人們投資房產，在儲蓄利率低迷，股市前景迷茫的狀況下，一旦人們的投資形式波及需求無法分離的其他商品，那才是災難的開始，這應該就是“蒜你狠”和“豆你玩”的成因。很顯然，后面列舉的這些農產品是無法做到持有價格和使用價格分離，當這些生活必需品被當做投資渠道的時候，較低社會階層的人才是真正的受害者。

所以，房地產市場其實承載了中產階級的投資渠道的作用，要想中產階級穩定，反而是要維護房地產所有權市場的活躍。這十年來的實踐證明，高房價不但沒有消滅中產階級，反而作為一種投資工具，有效地催生出了一批中產階級。中國人歷來的“追漲殺跌”和“百年一遇”的思想，加上掀起炒房成功的典范，更加推波助瀾地推動了更多的人加入進來。當然，凡事都有兩面，很多人期待地看著泡沫破滅之后到底有多少“裸泳者”，但作為投資工具來說，天下又哪來的只漲不跌的投資呢？對自住者而言，房價漲跌與他無關；對房地產投資者而言，投資任何資產形式的損益都屬于正常情況，這和中產階級是否被消滅扯不上太大關系。

當然，如果考慮房地產因為住房貸款而蘊含的巨大金融風險，可能會對宏觀經濟帶來的負面影響，那么另當別論，不在本文的討論范圍之內。

三、房地產價格對社會價值導向的長期影響效應

社會經濟現象和社會價值導向是互相影響的關系，因此，房地產價格近十年來的迅速上漲，也在一定程度上對社會價值導向產生了長期的影響，其影響效應包括以下兩個方面：

第一，對投機和安全感的影響。毫無疑問，高增長的房價推動了投機心理的蔓延和加重，也進一步削弱了人們的安全感。這在長期來看，對社會價值導向會產生負面的影響，社會的利益機制導向不再鼓勵努力的工作和創造價值，而是通過投機行為來進入更高的社會階層，這種價值導向甚至已經部分影響到實業投資的業主，放棄原有的實業，轉向房地產或相關的資源與金融工具的運作來獲得短期內暴富的機會。高房價在增加未來支出預期的同時，增強了人們的不安全感，抑制了對其他消費項目的開支，這些都是不爭的事實。這些問題，在政府政策調控方面也做了一定的調整，比如對房地產流轉征稅等措施，可惜與房地產增值的巨大收益相比，這些調控顯得微不足道。所以從長期來看，通過提高租用率、控制租金來降低房產持有的收益，才能解決好這個問題。

第二，對傳統觀念的放棄。中國人的傳統住宅觀是必須要擁有自己所有的住房，這個觀念隨著土地性質的國有化，其實已經成為空中樓閣。房地產價格的問題，其實是近十年來席卷全國的城鎮化的一個縮影。大量的農村富余人口轉入城鎮，必然意味著房地產的興盛和房地產價格的飆升。這個社會和人口大變遷的過程，也是人們觀念最容易變化的時候，所以，在這個階段的輿論導向，一定是引導低收入階層放棄擁有自有房產的觀念，同時保障他們居住的權利，這樣恰恰是給房地產需求降溫。但是很可惜，現在的政策和輿論導向恰好相反，一定要讓低收入階層擁有自己的住房，其實是在理想和現實之間，把他們逼到了困境，并且進一步推動了房地產的需求上升。

因此，從房地產價格和社會價值導向的角度來看，一方面要認識到并想辦法消除房地產高價格對社會價值導向的負面影響；另一方面則要通過輿論影響社會價值觀，適應新環境下的房產消費觀，讓不同社會階層的人在住房問題上能夠各取所需，這才是最務實的解決問題的視角。

四、結束語

最后要聲明的是，筆者并不是對高房價鼓吹或唱衰，而是在高房價既成事實的前提下，從社會學的視角來分析和思考解決問題的辦法。社會是一個綜合體，是各種各樣的利益相關者及其關聯關系的集合，心懷成見的褒貶任何一方，都只能引發更大范圍的觀念沖突，客觀冷靜的從更多的視角，還原問題的本來面目，才是解決問題的根本辦法。高房價的確令很多人心理壓力巨大，生活倍感疲憊。政府的公共政策如果只是和高房價作斗爭，期望更多的人群獲得房屋所有權的話，其實是燃起了較低社會階層人員欲望的火花，然而現實是他們當中的大多數人還是無法實現擁有自己住房的夢想，這只會讓人更加陷入絕望的境地。反過來，如果公共政策和輿論導向是改善住房條件，而不管這個房子歸屬是誰，那才會讓每個人都感受到生活質量的提高和改革成功的分享。