青州市麗晶家園項目建設風險管理研究

趙金友

（中國海洋大學，山東 青島 266003）

近年來房地產業發展迅猛，逐漸成為我國的支柱產業之一，在國民經濟中占有重要地位。但是房地產行業投資大、利潤高，同時風險也很高，受國內環境變化和經濟因素影響明顯，房地產行業市場波動很大。特別是近幾年來，房地產行業發展過快過猛，出現了很多問題，如房地產投資增長過快、房價過高等等，對我國房地產行業的發展產生了一定影響，不利于房地產行業的健康發展。

由于房地產項目投資大、環節多、利潤大、風險高，其存在的風險具有綜合性、客觀性、不確定性和潛在性等特點，因此在項目建設過程中必須進行風險分析和評估，研究存在的風險因素分類、發生風險的可能性和造成的損失等，以采取相應的風險防范和應對措施避免風險發生或降低風險損失程度。本文以青州市麗晶家園為例，論述如何對房地產項目建設風險進行識別、評價和控制。

一、青州市麗晶家園項目建設風險識別

青州市麗晶家園項目由青州市國泰置業有限公司投資開發，項目占地面積42畝，總投資15，000萬元，位于青州市經濟開發區。

房地產項目建設階段是將項目所需的原材料、人力、資金、設備等各種資源集中應用，將項目目標實現的階段。在項目建設過程中，房地產企業不斷投入大量的人、財、物等資源，以完成房地產項目。因此，在建設階段，房地產項目主要面臨質量、安全、成本、技術和工期等風險。

(一)質量風險

質量風險是指房地產項目技術性能指標與項目設計不符或質量目標未達預期而造成項目質量不符合要求，出現質量事故的風險。房地產項目要開發成功除了要有一個好的地段位置以外，優良的質量也是很重要的一方面，質量是獲得消費者青睞的重要因素。因此，質量風險管理是房地產項目建設階段必不可少的。質量風險不是那些較小的質量問題，而是可能導致嚴重質量事故的巨大缺陷。麗晶家園項目可能產生的質量風險主要由三方面因素造成：

1.施工材料質量。

如果房地產項目在施工過程中偷工減料或者使用了劣質工程材料，且施工單位也未采取相應的補救措施，那么出現質量事故或者造成質量缺陷的可能性就會很大，將會給項目質量造成較大風險。

2.人員素質。

項目在施工過程中如果管理人員監管不到位，質量意識不強，或者自身素質較低，未嚴格按照工程質量標準進行質量控制，或者施工人員施工水平較低，責任心不強，將會對項目質量產生直接影響。

3.施工技術。

項目在施工過程中如果采用了落后淘汰的施工技術、施工方案或施工方法，使用的施工設備性能不夠優良，將會給項目質量造成一定影響。

(二)成本風險

成本風險是指房地產項目在實施中，由于開發商經營不善、原材料價格上漲等原因造成項目成本費用增加，無法實現項目預期成本目標和經濟效益的風險。成本風險主要包括價格浮動、施工環境改變和設計變更等風險。

麗晶家園項目由于建設周期長、各種原材物料和勞動力價格可能波動較大等因素導致項目存在一定的成本風險。

(三)安全風險

項目安全風險包括施工人員的人身、意外風險事故、關鍵崗位職工忠誠度等。房地產項目由于建設規模大，施工人員多，發生安全事故可能性較大。安全事故的發生，不但給開發商造成較大的財產損失，而且嚴重影響項目開發商的形象。另外，公司員工特別是關鍵崗位員工的忠誠度必定會對項目安全造成重要影響，這也會給公司帶來巨大風險和損失。

(四)技術風險

隨著科技的飛速發展，建筑技術的革新日新月異，不少新的施工技術和方法逐漸應用到房地產項目建設中來。特別是在高層房地產項目建設施工中，新的基礎施工技術、建筑施工技術、保溫技術以及一些新材料的應用，為房地產項目建設帶來革命性的變化。同時，技術進步和革新能夠導致建筑施工技術工藝的革新和建筑材料的更新變換。在房地產項目中應用新技術雖然有助于改善項目質量和功能，但是由于采用新技術、新工藝和新材料有可能會增加項目成本，甚至高到開發商無法承受的地步，給開發商帶來一定的損失。同時，由于房地產項目更新換代很快，而且其技術的應用和革新具有個性化的特點，有可能對項目將來的營銷形成一定威脅，開發商還要增加成本對項目進行整改，這樣就增加了項目的技術風險。麗晶家園項目在施工過程中采用的都是非常成熟的技術，技術實施比較可靠，發生技術風險的可能性不大。

(五)工期風險

工期風險是指房地產項目在施工過程中由于意外因素或不可抗力造成工期延誤，無法按期完成施工而造成的風險和損失。房地產項目由于建設工期長，在施工過程中可能因為一些意外因素造成工期延誤，從而導致施工費用增加，而且工期拖延也會導致項目錯失好的銷售時機，項目銷售價格變動較大，因此風險也就越大。影響工期風險的主要因素有：

1.由于承包商原因造成的工期延誤。

在項目施工過程中，經常會發生由于承包商原因造成工期的拖延，如承包商管理水平較低，對項目勘察不到位導致技術障礙、臨時改變施工進度計劃，施工技術不過關導致工程返工，材料、設備供應與工程需要脫節，材料數量、規格等無法滿足工程施工需要等等，都有可能導致工期延誤。

2.由于開發商自身原因造成的工期延誤。

如開發商延誤向承包商提供施工圖，臨時增加工程量，拖欠工程款等等，都會導致延誤工期。

3.不可抗力。

在項目施工過程中，惡劣的自然條件、社會因素的干擾等意外因素或者一些人力不可抗拒因素，都有可能導致項目工期延誤。

二、麗晶家園項目建設風險評價

麗晶家園項目建設階段存在的風險主要包括成本、工期、質量三種風險。本文采用專家打分法和層次分析法相結合，評估麗晶家園項目建設階段存在的風險，對各個風險因素進行評價，并得出項目的綜合風險。該方法首先將項目建設階段可能存在的風險因素全部列出，制定風險調查表，然后讓專家打分，評估各種風險的重要程度，再應用層次分析法確定各風險因素的權重值，將各風險因素的權重值與重要性值相乘，即為該風險因素的風險度。

經過調查研究，對項目有關資料和背景進行詳細分析，與經驗豐富的項目工程師進行討論研究，確定各風險因素的權重。同時根據麗晶家園項目實際情況與特點，邀請專家進行評估，將風險調查表發給專家進行打分評價，然后將打分結果進行匯總統計，得出麗晶家園項目在建設過程中各風險因素的風險度。具體分析評估情況如表1。

表1 麗晶家園項目風險因素評估表

從表1中可以看出，麗晶家園項目建設階段綜合風險為0.53，在0.5～0.7之間，屬于中等風險水平。同時通過對項目在建設階段中各風險因素重要性進行排序，得出項目風險的重要性順序。

通過排序可以看出，麗晶家園項目在建設階段的重要風險因素為設計發生變更、工期延誤和技術方案不恰當；次要風險因素為質量不達標、原材料價格變動、組織協調不到位、施工索賠和安全事故發生；非重要風險因素為地質條件不良、自然災害因素和承包方選擇過錯。

對重要風險因素和次要風險因素，在項目建設實施過程中要及時采取必要措施，加強風險防范和應對。

三、青州市麗晶家園項目建設風險應對

在對項目進行風險識別和風險評估以后，就需要根據風險識別和評估結果，采取措施對項目主要風險因素進行應對和控制。開發商應根據麗晶家園項目特點，綜合采用房地產項目風險應對策略，對風險進行分類、應對和化解，從而把風險造成的損害降到最小。

(一)強化項目前期管理，控制成本風險

成本風險是麗晶家園項目在實施過程中需要面對的主要風險。而設計階段對項目成本的影響很大，一般要占到50%-75%，其次為項目建設階段。因此項目成本主要是由項目設計階段決定的。項目成本風險產生的主要原因是項目設計方案不合理、施工中發生設計變更、施工中成本管理不嚴格等問題。因此麗晶家園項目方要采取措施加強項目設計和施工階段的管理，以有效控制成本風險。

1.推行限額設計，降低成本。

由于設計對項目總體成本影響很大，因此，在進行項目設計時，設計師往往采用保守的設計方案，考慮較多的是項目的功能、外觀，而不考慮項目的經濟性和收益。因此，在麗晶家園項目實施過程中，可采取限額設計方法，在方案滿足功能應用前提下，基于項目效益，減少項目設計中一些不必要的功能和浪費，有效控制項目總成本。

2.嚴格設計變更審查。

項目施工中，設計變更不可避免會出現，這也是客觀條件所致。如由于技術創新導致的變更、項目類型調整或者規劃方案調整等。因此，在麗晶家園項目施工過程中，嚴格設計變更審查制度必不可少，具體來講就是對施工單位提出的每次設計變更，都必須反復審查，且由原設計單位認可，從而避免一些不必要的變更。同時，詳細分析設計變更后的成本，以便于成本控制，降低成本風險。

(二)完善相關制度建設，嚴控質量風險

在房地產項目建設施工過程中，通過采取風險控制措施，加強對項目質量的控制和管理，可有效地減少質量風險發生的概率，提高項目的工程質量。具體措施如下：

1.建立完善的項目設計交底和施工圖會審制度。

項目設計交底，是指項目完成圖紙設計且審查合格，由設計單位將圖紙交給施工單位時，應當把施工圖向施工單位作出詳細說明，將項目設計方案的有關問題和難點向施工單位進行詳細解釋。施工單位認真把握工程項目質量，特別是關鍵部位的質量，保證項目質量合格。項目施工圖會審，是指項目建設單位在收到施工設計后，組織項目施工、建設、設備、材料等有關單位對施工圖進行全面審查。一方面，可以減少圖紙存在的設計錯誤和其它問題，提早發現并清除圖紙設計中存在的質量問題和隱患，保證工程質量，降低質量風險；另一方面，可以使項目施工等參與單位提前熟悉設計圖紙，了解項目的設計意圖和特點，掌握項目實施過程中的關鍵技術難題，降低施工中的質量差錯，提高項目施工質量。

2.在設計和施工階段采用監理制度。

當前，我國工程項目實施過程中一般都采用施工階段的監理制度，但是在設計階段卻較少采用監理制度，存在管理缺陷和漏洞。因此麗晶家園項目在實施過程中，應加強對設計和施工階段的監理。如通過招標方式，選擇專業的監理公司對項目設計階段和施工階段進行全程質量跟蹤監理。通過在設計階段采用監理制度，盡量減少圖紙設計過程中存在的問題，提高圖紙設計質量，減少由于設計變更而產生的風險。同樣，施工監理可以減少質量風險，保證質量。

(三)協調處理項目相關人的利益關系，減少工期風險

房地產項目的建設周期長，涉及環節多，相關利益方也很多，其中包括投資方、管理者、承包商、供應商、有關政府部門，以及房屋購買者等。因此，要加強對項目各利益相關方之間的溝通協調，通過風險轉移、風險控制等策略，規避工期風險。具體措施如下：

1.與政府有關部門建立良好關系。

麗晶家園項目方成立專門機構，專門負責與有關部門的溝通協調，從而提前了解到政府部門的有關動向和信息，提前應對。在項目拆遷過程中，如遇較大拆遷阻力，請政府出面做好拆遷戶工作，降低工期拖延風險。

2.加強各利益方的協調溝通。

在麗晶家園項目建設中，應當及時向相關利益方通報進展事宜，使各方及時了解有關情況。麗晶家園項目每周調度一次，項目有關負責人每周召開一次會議，對項目進展情況進行匯總，及時協調解決出現的困難問題，通過及時協調溝通，消除誤解，促進合作，減少由于溝通不足而導致的誤會和風險。

3.通過合同關系轉移風險。

在項目建設施工過程中，開發商可以以與承包商簽訂工程承包合同，或與材料供應商簽訂供貨合同等形式，將風險轉移給第三方。同時開發商還要與承包商建立良好合作關系，必要時可要求承包商墊付一部分資金，以保證項目順利實施，避免因為資金短缺等問題延誤工期。同時，在簽訂承包合同時，加入激勵性條款，這樣既轉移部分風險，又提高了承包商的積極性。

結論

對房地產項目進行風險控制研究，對于房地產項目的投資開發具有較大的理論和現實意義。麗晶家園項目由于建設規模大、周期長，為保證項目的順利實施，項目方應合理安排資金，合理調整工程施工進度，將資金投入和施工進度有效結合，從而有效降低項目建設施工風險水平。

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