論土地空間權產生的現實動因和法理基礎*

付堅強

（南京農業大學人文社會科學學院，南京 210095）

論土地空間權產生的現實動因和法理基礎

付堅強

（南京農業大學人文社會科學學院，南京 210095）

土地空間權是指以土地地表之上一定范圍內的空中或地表之下的一定范圍的地中為客體而成立的不動產權利。人地矛盾尖銳、科學技術的進步和建筑水平的提高及各國對土地立體利用的廣泛實踐是土地空間權產生的現實動因。所有權的社會化理論、物權客體的價值化理論及從所有向利用轉變的現代物權理論則是土地空間權產生的法理基礎。

土地空間權；現實動因；法理基礎

土地作為一種重要的自然資源，是人類生存和發展的基礎。隨著世界人口的快速增長，經濟社會發展與土地資源稀缺之間的矛盾日益凸顯。尤其是工業革命以后，工業化和城市化的高速發展導致城市人口急劇膨脹，城市建設用地高度緊張。為解決城市土地資源不足的困境，城市建設逐步向空中和地下發展，向地上和地下空間爭取資源。為規范這種土地的立體化利用，發達國家相繼制定了土地空間權法律制度，以更好地規范和調整這種新型的土地利用形式。反觀國內，盡管我國很多較大的城市對土地空間的利用已十分普遍，但土地空間權的法制化建設卻十分滯后，就連土地空間權的具體概念仍處于探討階段。土地空間權法律制度的滯后嚴重影響了土地資源的有效利用。本文從土地空間權的內涵分析入手，較為詳細地論述了土地空間權產生的現實動因和法理基礎，以期對我國土地空間權的法制建設有所裨益。

一、土地空間權的內涵

關于土地空間權的內涵，不僅國內外的學者有不同的理解和認識，國內學者之間的認識也有很大的分歧。例如有學者認為，空間權是指于空中或地中橫切一斷層而享有的權利，因空間靜態位置的不同，空間權可分為空中權和地中權。也有學者認為，空間權系指以土地地表之上的空中或地表之下的地中的一定范圍為客體而成立的不動產權。我國臺灣學者溫豐文認為，空間權是為因應現代社會需要所生成之一新的權利概念，系以空中或地中為對象之所有、利用形態之權利。日本學者我妻榮認為，所謂空中權，僅僅是利用土地上之空間的權利的俗稱。我國學者劉寶玉認為，空間權是指以土地地表之上的一定空間或地表之下的一定地身范圍為客體而成立的一種不動產權利。

從對土地空間權概念的簡單梳理可以發現，目前國內外學者對土地空間權的內涵和外延的認識是有一定差異的。事實上由于國內對土地空間權方面的研究起步較晚，關于土地空間權的稱謂，也沒達成共識，如有學者稱空間利用權的，也有學者稱空中權的，也有學者稱區分地上權或空間地上權的，不一而足。本文認為，從土地的概念出發，稱土地空間權是最為科學的。第一，物權法意義上的空間權，其空間乃屬于土地的當然組成部分，稱土地空間權最為恰當。第二，無論是稱空間權或空間利用權都容易使人聯想到宇宙空間或國際法上的領海領空，因此作為立法用語則不甚嚴謹。而稱土地空間權，既準確又明了。所以綜合上述，本文將土地空間權定義為，以土地地表之上一定范圍內的空中或地表之下的一定范圍的地中為客體而成立的不動產權利。

二、土地空間權產生的現實動因

任何一項新的權利或制度的產生抑或變革皆源于經濟社會發展的現實需要，土地空間權自然也不例外。工業革命以后，城市工商業的迅猛發展，城市化規模的迅速擴大，由此導致城市人口暴漲，從而引起城市建設用地的高度緊張，因此人類就尋求土地的立體化利用，向土地上下空間爭取資源，這種經濟社會發展的現實就催生了土地空間權的產生。

（一）工業化和城市化的快速發展，人地矛盾突出是土地空間權產生的直接動因

縱觀人類社會的發展，工業化和城市化是人類社會發展的必然規律。工業化的快速發展必然導致大規模的城市化，工業化是城市化的先導。城市化是人類社會的生產和生活方式從農村型向城市型轉變的一個歷史過程，它的發展進程伴隨著社會化分工的不斷深化，伴隨著工業化進程出現的產業非農化以及勞動力從農業產業中分離并逐漸向城市工業與商業經濟不斷集聚的過程。城市化的發展過程也就是農村人口向城市人口轉移的過程，在這一轉移過程中，城市必須消化越來越多的外來人口，住房、交通、公共基礎設施等方面的建設均會導致城市的體量迅速擴大，城市發展對土地的需求會不斷增加。尤其是城市化發展的中期，是城市人口急劇增加和城市規模急劇擴張的時期，這一時期城市建設對土地的需求最為迫切。

城市化過程中對土地的需求無非通過兩種途徑來滿足，一是外部擴張。主要是謀求城市規模的擴大，大量的農業用地通過國家征收的方式變為城市用地，城市用地的擴大主要是靠農地的大量非農化。二是內部挖潛。通過提高城市土地的集約度，提高城市土地的利用強度和效率，來解決不斷提高的用地需求。從理論上說，通過外部擴張的方法滿足城市發展的用地需求是最簡捷的辦法。但是中外城市發展的規律證明，這種“攤大餅”式的外部擴張會受到各種因素的制約。這種制約因素來自兩個方面，一是用地成本因素。擴大城市用地規模，必須征收或購買（土地私有制國家或地區）大量的農用地，高昂的土地價格會自動抑制這種用地需求；另一制約因素則來自國家的宏觀調控。農用地的糧食供給功能、生態環境功能都促使國家對農地非農利用進行嚴格的限制。因此城市發展到一定規模之后，基于上述原因，城市發展必然要謀求土地利用強度和效率的提高，土地的立體化開發和利用，向土地的上下空間爭取資源就成為必然的選擇，土地空間權及其相關制度正是在此背景下產生的。

（二）科學技術的進步和建筑水平的提高為土地的立體利用和土地空間權的產生提供了技術上的條件

上文提到解決城市發展過程中的土地問題，不能靠“攤大餅”式的無限擴張城市規模來解決，而必須提高土地利用的強度和效率，對土地進行立體化的開發和利用。另外，城市的集聚發展效應，使得各種設施都必須相對集中，這是城市和鄉村在物理形態差異上的典型表現。但是城市集聚發展效應要求的設施相對集中，必然導致各種城市病的發生，諸如交通擁堵、住房緊張和環境污染等等。此類城市病的解決在一定程度上也促使城市中的諸多設施向空中和地下發展，從而分散和稀釋導致各種城市病的要素，促使城市機能的健康發揮。例如為解決交通擁堵和停車難的問題，大城市紛紛修建高架橋、地鐵和輕軌、空中停車場和地下車庫等。

城市問題的嚴重性以及城市土地的特性都在各自的立場上催促著土地空間權的誕生。科學技術的迅猛發展和人類建筑水平的迅速提高為各國土地的立體利用開辟了無限廣闊的前景。從世界范圍內來看，對土地空間的利用，主要是對地上空間的利用和地下空間的利用。地上空間的利用方式有：高壓線路、高架道路、空中走廊，在“人工地盤”上建造建筑物、在他人樓頂上設置廣告塔等等。地下空間的利用方式主要有：地下鐵路、地下車庫、各種隧道、地下商業設施及各種地下管道等。由于地下空間的利用我們都比較熟悉，下面以美國為例來介紹地上空間的具體利用形態。在美國，地上空間的利用主要有鐵路上空的利用、道路上空的利用、學校上空的利用和美術館上空的利用等。其中以鐵路和道路上空的利用最為典型，如伊利諾伊火車站上空的伊利諾伊中心，尤寧（Union）火車站上空的IBM建筑物，紐約市高速公路上空的Wash Bridge House和穿過芝加哥中央郵局而興建的公共汽車道路等。

（三）現代社會對土地立體利用的廣泛實踐催生了土地空間權的產生

隨著工業化、城市化的快速發展，加之建筑水平的提高，自20個世紀 20年代始，各國（地區）紛紛開始了對土地的立體化利用。

在美國，進入20世紀20年代后，伴隨著工業的急速發展，都市人口急劇增加，美國進入了大規模的城市土地的立體開發和利用時期。在這一時期，將地上空間和和地下空間進行水平分割，規定其上下范圍，進而讓與出租該空間以獲取經濟利益的情形迅速增多。在日本，二戰結束后到60年代初，現代土地問題首先于都市中表現出來，城市地價因此而暴漲。在這一時期，日本因進行城市交通設施整備及產業結構調整，在客觀上也促進了城市土地的立體化利用。進入60年代中期，在東京等大都市及其周邊地區，中高層建筑大量出現，將建筑物的地下作為辦公室和停車場使用的情形漸趨增多。這樣一來，都市的立體建筑乃至再開發得以迅速發展，以至晚近以來出現了 “都市上的都市”（a city upon a city）的景象。在我國臺灣地區，自上個世紀60年代以來，由于經濟的高速發展，人口迅速增長并大量集中于城市，土地稀缺以及土地價格暴漲等現代城市土地問題開始逐漸顯露，加之近年來，臺灣地區積極推動大型項目建設，如大眾捷運系統、高速鐵路、共同管溝、地鐵、地下停車場等，這些項目建設都會涉及對土地上下空間的利用。

現代社會，各國（地區）對土地的立體化利用的廣泛實踐，打破了羅馬法以來所奉行的土地所有權“上及天宇，下及地心”傳統法理，傳統的土地所有權的理念和規則已無法因應現實的需要。在此種現實背景下，土地空間權制度得以產生。

綜上我們可以獲知，對土地的立體化開發和利用，是促使土地空間權產生的直接動因，但是土地的立體化利用取決于科技的發展和建筑水平的提高，沒有科技的發展和建筑水平的提高，土地上下空間的利用則無從談起，土地空間權制度也就不可能產生。

三、土地空間權產生的法理基礎

在羅馬法及以后的近代民法時期，均強調所有權絕對，土地所有權的范圍“上及天宇，下及地心”。在這種法律理念下，土地所有權人對土地的上下空間享有絕對的排他的支配權，土地空間權無從產生。現代民法強調所有權社會化、物權客體價值化以及他物權的優位化（即物權理論從強調物的所有到更為重視物的利用），土地空間權法理基礎于此種背景下逐漸得以確立。

（一）所有權社會化理論

所有權的觀念和制度肇始于羅馬法。在羅馬法早期，完整的制度化的所有權概念和制度尚未形成，后來隨著羅馬奴隸制商品經濟的高度發展，建立在以家長為中心的個人主義之上的所有權概念和制度方得以成立。在絕對的個人主義所有權理念下，羅馬土地所有權是一種絕對的排他的權利，主張土地所有權的行使范圍“上及天宇，下及地心”。羅馬的絕對所有權觀念對近代大陸法系的民法影響很大，近代民法三大原則之一的所有權絕對原則即來源于羅馬法。這種絕對的所有權觀念認為，所有權先于國家而產生，國家就是為保護所有權而存在，因而所有權乃神圣不可侵犯之權利。如法國民法典第544條規定：“所有權是對于物有絕對無限制地適用、收益及處分的權利，但法令所禁止的使用不在此限”。在德國，1888年的民法典第一草案規定，所有權是一種“恣意”地使用、收益和處分物的權利。土地所有人的權利及于土地的上空和地下。后來改草案盡管未獲通過，但1896年的德國民法典物權編對所有權的規定，則仍以該草案的個人主義所有權為基礎。民治維新以后的日本，極力追求民主法治，民事立法仿效德國民法典，個人絕對所有權制度于明治中期便得以在法典中確立。

個人絕對所有權制度對于促進資本主義市場經濟的迅速發展及對于國家民主憲政制度之確立雖居功至偉，但在經濟社會發展過程中，其缺陷亦日益暴露。因為個人所有權觀念強調個人至上，所有權人在行使權利時不顧及他人及社會公共利益，這種所有權制度若任其發展，其對社會的危害性可想而知。在此背景下，社會的所有權觀念和制度乃應運而生。

所謂所有權社會化，即強調所有權行使的目的不僅應為個人的利益，同時亦應為社會公共利益，進而主張所有權本身包含義務的成分。社會的所有權思想肇始于德國，代表人物是著名學者耶林。耶林認為當事人行使所有權既要為個人利益，同時也必須顧及他人及社會公共利益。德國學者基爾克繼承了耶林的這一思想，他認為所有權絕不是一種與外界對立的絲毫不受限制的絕對性權利，相反，它是所有人應依法律程序，并顧及各個財產的性質與目的的行使的權利。法國學者狄驥所鼓吹的“社會連帶學說”亦認為人們的財產所有權之所以受到他人尊重，正在于它具有有利于社會的功用。日本學者末弘嚴太郎指出，個人主義的所有權在其發展過程中的確起到了進步的作用，但是不久社會需要的增長與生產不斷減少的矛盾也日益尖銳地表現出來，這表明個人主義的所有權在滿足社會不斷增長的需要方面已無能為力，這就有必要對個人的所有權進行改造。20世紀初，隨著所有權社會化理論的在各國的傳播推進及司法判例的跟進，所有權的社會化相繼被各國法典所確認。如德國魏瑪憲法第153條規定，所有權負有義務，于此行使應同時有益于公共福利。此規定是社會的土地所有權制度在德國法典上正式確立的標志。在法國，由于《人權宣言》和《法國民法典》深深扎根于社會民心，有關所有權社會化的制度及至20世紀中期才以憲法中社會權的形式被確立。在民法領域，各國民法典都有權利禁止濫用之規定，這實際上也可以看作是所有權社會化觀念在民法上的確立。

所有權的社會化制度要求所有權人在行使權利的時候，不僅要顧及個人利益，同時必須顧及他人及社會公共利益。因此在土地所有權方面，土地所有權的行使范圍不再是“上及天宇，下及地心”，而應受到一定的限制。關于這個范圍的限制，現代各國法律或判例都規定是于所有人行使權利有利益的范圍之內，而這個范圍之外的空間則不能排除他人利用。

（二）物權客體的價值化理論

物權的客體為物，但什么是物，理論界一直存在不同的看法。通說認為，物是指存在于人體之外的能夠為民事主體所支配或實際控制并能滿足其社會需要的物質資料。基于這種認識，民法上的物必須滿足以下特點。第一，物存在于人身之外。民法上的物是權利的客體，而人是主體，所以作為主體的人不能為物，因此物只能存在于人身之外。第二，物必須能為人力所實際控制或支配。不能為人力所實際控制或支配的物，既不能為某人所用，也不能用于交易，因此就不具有法律意義，不能為法律意義上的物。第三，物能滿足人們的社會生活需要。民法上的物須具有價值和使用價值，具有實際功用，能夠滿足人們的社會生活需要。第四，民法上的物必須是有體物，即具有一定的形態并能夠為人們的感官所感知。德國民法典和日本民法典均規定，本法所稱物，為有體物。

傳統民法認為物必須是有體物是可以理解的。因為經濟和科技不發達的年代，人們所能利用和支配的只能是有體物。但是隨著社會的不斷發展，人們利用物的范圍不斷擴大，如電力、磁、氣、熱、聲、射線及其他自然力都能為人類所利用，都必須納入物權的客體進行保護，物的內涵和客體范圍必須因應時代的變化而變化，正如美國著名的法經濟學者波斯納所說，“發達社會的財產權要比原始社會的財產權更為廣泛，并且一個社會中財產權的形成和發展與財產權收益和成本之間比率的增長有關，所有這些都不會令人感到奇怪。”日本學者我妻榮教授認為，法律學對物之概念應予擴張，不應以物理學上物的概念為限，就如同人的概念不應以生理學上自然人為限，還應包括法人一樣，物除有體物以外，凡具有排他支配可能性的，皆得充之。因此現代民法中，關于物權的客體更需強調的是其價值性而非其物質性，這就是物權的價值性理論。臺灣學者謝在全教授認為，現代社會的資源與財富越來越突破固有的單一的物質形態，人們越來越優先考慮財產的一般價值。由此導致了財產的實物性與價值性，在社會經濟生活中的地位與作用的此消彼長。大陸學者孟勤國教授也認為，現代社會的物權制度，應以財產的價值性為支點，不必糾纏于有體物、無體物之中。有體物、無體物的分類在羅馬法和近代民法中的重要地位不應成為中國物權制度頂禮膜拜的理由。因此物權的價值性理論強調物的價值性，也即只要能夠滿足人們的需要，具有使用價值，能夠為人們所控制或支配的，即可視之為物。現代社會隨著人口和土地關系的日益緊張，土地的上下空間越來越成為一種寶貴的資源。單純的空間雖然不能為人們的感官所感知，但由于其具有價值性，能通過法律技術的運作而為人們所控制和支配，因此，土地空間權當然能夠成為物權的客體。

（三）從所有向利用轉變的現代物權理論

物權是相對于債權的一種民事權利，包括所有權和他物權，他物權又包括用益物權和擔保物權。傳統物權理論強調所有權的核心地位，認為所有權是一切財產權形式的基礎，一切財產只有作為所有權的職能被確認和調整。無論是債權還是他物權，都以所有為權源和歸屬。也就是說，物權必須以保障所有權的優勢地位為基礎，因而所有的動產和不動產都可以所有為中心來概括，并以此構成物權法的理論體系，這種理論體系成為近代大陸法系國家物權法制定和實施的理論基礎。

現代經濟社會發展對資源的依賴和需求成倍增加，各種資源尤其是土地資源短缺困擾著各國經濟的持續發展。如何合理有效地利用資源，解決資源的所有和利用之間的矛盾促使物權的理念和具體制度必須隨之發生變化。要充分有效地利用資源，解決資源的所有和利用之間的矛盾，于物權理念層面必須不能過分強調物的所有，強調所有權神圣不可侵犯，而應當關注物的利用，通過科學的制度設計來解決不享有資源所有權的主體能夠合法地利用他人資源，從而實現資源的優化配置和最優利用，促進經濟社會的發展。基于以上經濟社會發展的需求，現代各國物權法紛紛突出了用益物權在物權體系的重要地位。縱觀世界范圍內的民法或者財產法，法律的理念已經悄然發生變化，從過去的強調物的所有到更為重視物的利用，因而發生了物權理論從以所有為中心向以利用為中心的深刻轉變。

自羅馬法以降，傳統物權理論奉行絕對所有權觀念，土地所有權“上及天宇，下及地心”，土地空間權制度沒有產生的土壤。工業革命以后，隨著工業化和城市化的飛速發展，資源的所有和利用之間的矛盾日益突出，尤其是土地這種極端稀缺的資源更是如此。資源優化配置和有效利用的經濟社會發展現實促使傳統物權理念產生了變化，即從重視物的所有到更為強調物的利用。因此土地空間權這種新型的資源利用權就伴隨著現代物權理論的更新而得以產生。

綜上所論，所有權的社會化理論為土地空間權的產生奠定了思想基礎，而物權客體的價值性理論和從所有向利用轉變的現代物權理論則為土地空間權的確立奠定了理論基礎，三者共同構筑了土地空間權的法理基礎。

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（責任編輯 吳興國）

D922.3

A

1001－862X（2013）01－0123－005

中央高校基本科研業務費專項（KYZ201134）

付堅強（1972—），男，安徽六安人，南京農業大學人文社會科學學院副教授，南京農業大學公共管理學院博士研究生。主要研究方向：土地制度與土地法。