廣東房市調控空炮

在“國五條”公布一個多月后，廣東省政府于3月25日率先出臺了“實施細則”。這項被看成 “實施細則”的文件不僅沒有對最受關注的“20%個稅”給予明確的操作說明，對于限價目標和長效機制也言辭模糊，整體力度竟比“國五條”顯得更加含蓄。

廣東省在落實中央政府的房地產調控上一直具有排頭兵的示范效應，各地方政府可能都會以此為參照來制定相關的調控細則。

在2008年12月20日，中央政府為了應對金融危機出臺了鼓勵購房的政策，廣東省2009年1月16日就率先轉發并隨后發布細則。而在2010年開始的房地產緊縮調控中，北京市最早在4月出臺限購令后無一地方效仿，直到深圳市9月份出臺限購令后才引發了全國其他城市爭相跟進。目前廣東對“國五條”都是半推半就，其他省份恐怕也難以出臺更嚴格的細則。

敏銳的資本市場似乎已經給了廣東版“細則”正面的回應。在廣東版細則出臺后的3月26日，雖然滬深股市雙雙重挫，但房地產板塊收盤卻小幅走高，幫助滬深指數守住10日均線。

并非細則 實為花槍

“國五條”中和房屋交易者的利益最密切相關的條款無疑是賣房差額按20%征稅。雖然這一規定早已存在于2005年的個人所得稅法，但在財政部、國家稅務總局等部委的實施過程中一直給予減免或按變通方式（住房轉讓收入1%-3%）征收，并不具實際效力。

廣東省此番稱房價過快上漲的地區要及時采取住房限購等穩定房價的政策措施，嚴格執行“國五條”關于出售自有住房個人所得稅的征收規定。這樣的政策解讀，實際上把球又重新踢還給了中央政府。

首先對于何謂“房價過快上漲”難以界定，廣州市對此的解釋為“2013年房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅”。在中信建投證券宏觀分析師王洋看來，這種對2011年的老調重彈難以奏效。

“從局部和短期來看，房價是供求關系決定的。在長期看，城鎮化、房地產資本化帶來信用體系的膨脹，信用體系的膨脹又為房地產價格的上漲和投資、投機活動提供了流動性基礎。” 王洋稱，“簡單地將房價和經濟指標掛鉤并不能去除房產固有的投資屬性。”

即便是以后開征資本利得稅，針對征稅的具體時間表和操作方法，廣東省也沒有提及，而是籠統地稱按“國五條”執行。如果未來財政部和國家稅務總局不對稅法的實施細則進行調整，那么地方政府想要執行也將無從參照。

事實上，20%資本利得稅著眼于從二手房買賣雙方的利益中分割出一塊，政府難以避免與民爭利之嫌。房地產市場需求大于供給的局面意味著，賣方議價能力強于買方，那么在交易環節征稅，難免會使得稅負轉嫁給買方，從而可能進一步推高房價。

繼續強調按戶籍執行限購，則意味著“國五條”仍是在對過去的房地產調控思路的承續和加強，廣東省自然也難以跳出這一圍欄。華遠地產董事長任志強對此指出，“十八大”試圖促進農村人口城鎮化、并要改變戶籍制度，限購并不是完全按照“十八大”精神辦事；此外，限購也體現了國務院對微觀經濟的強勢干預，這也使城鎮化難有發展。

更值得注意的是，廣東省不僅是制造加工業大省，吸引了大量的外來務工者，更是歷來中國踐行市場經濟和改革開放的窗口。廣東省尚且緊抓限購不放松，不僅錯誤地打擊了外來人口和以居住為目的的購房者，也無助于引領改革。

除此之外，對房價上漲過快的城市，“國五條”還要求可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，加快推進擴大房產稅改革試點工作。這些措施在廣東省的政策解讀中消失，也似乎表明廣東省并不愿嚴厲打壓房價。

經濟增長壓力下左右為難

房地產業調控需要考慮溢出效應，出臺房地產調控從緊的政策要顧及到當前中國經濟復蘇的動能，也要考慮政府財政收入。

2013年1-2月份，全國固定資產投資（不含農戶）為2.57萬億元，同比增長21.2%，增速比2012年同期回落0.3個百分點；其中房地產開發投資占6670億元，同比增長22.8%，增速比2012年全年提高6.6個百分點。與此同時，社會消費品零售總額3.78萬億元，同比僅增長12.3%，增速比2012年同期驟降2.4個百分點。

由此可見，房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，牽涉的上下游行業廣泛，對拉動固定資產投資、促進經濟增長影響重大。一旦下滑，在短期內是難以依靠消費彌補的。

對于地方政府而言，如果從嚴落實征收20%的資本利得稅，政府將可以從中獲取財政收入的增長。但是，由此對房地產投資又會產生打擊并傳導至上下游行業，這對政府財政收入的損失可能更大。

財政部2013年中央和地方預算草案提出，考慮到結構性減稅的滯后效應，2013年財政收入增長不會太快，可調用的中央預算穩定調節基金數額也較少；但財政剛性支出增加，特別是增加保障改善民生支出，都需要適當增加財政赤字。1-2月中國財政收入2.24萬億元，同比增長7.2%，遠低于上年全年同期的12.8%；財政支出1.61萬億元，同比增長15.7%。

當前，中央和地方政府之間財權、事權分治，和房地產業休戚相關的土地財政成為了地方財政收入的靠山。在財政收支的壓力下，地方政府和中央政府就土地財政的博弈還將持續，房地產業則在這一夾縫中生存。

調控原地打轉

輿論之所以呼吁房地產調控，是因為保障性住房建設緩慢且分配不均，迫使居民轉向商品房，而房價高企又導致普通百姓難以負擔購買商品房的成本。房地產調控的最終目的也并非降價，而是使居民的住房需求得到滿足。更何況，房價的溫和上漲還可以通過促進家庭財富增長進而促進消費。

就短期抑制房價過快上漲而言，“國五條”本身確實有可取之處。在1998年房改課題組組長、原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇看來，“國五條”中增加商品房與保障房的有效供應就是亮點。

這些措施包括增加住房及住房用地的有效供應；以商品住房項目的住宅建設套數等要求作為土地出讓的依據，納入出讓合同；對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。但遺憾的是，在廣東省的政策解讀中，這些有助于增加商品房和保障房供給的措施反而未見到。

中國地區間發展不均的已經十分明顯，即便是如廣東、江蘇、浙江等最為富裕的省份內部也存在經濟發達程度和社會資源配置等方面的明顯差異，而這種地區間的差異也會體現在房地產市場上。國務院已經意識到面向全國的“國五條”最終不能一刀切，因此，希望各地出臺針對當地情況的細則。

但地方政府在經濟增長、財政收支壓力下，很難真刀真槍地打壓房地產市場，因此，只能一邊給出模糊的“細則”，一邊繼續通過高價拍地推高房價。而這又可能最終迫使中央政府以后出臺全國統一的細化調控措施以施壓地方政府。限購令在全國鋪開就是如此，開征房地產稅也正在經歷著類似的博弈。

“政府雖然一直在探討發揮市場配置資源的主體作用，但目前為止，中央政府既缺乏對地方政府的有效節制，也沒有做出太多主動讓利的實質性舉措。”王洋表示。長效機制尚且缺乏，“國五條”的頒布如同趕鴨子上架，地方政府再把球踢還給中央政府，也是無奈之舉。