杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)探析

一、背景

2013年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，中央提出的城鎮(zhèn)化將帶來(lái)巨大的新增人口與人口紅利，市場(chǎng)需求力旺盛。今年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后首個(gè)繳納稅費(fèi)和辦理過(guò)戶的工作日，杭州地稅大廳和房屋交易大廳出現(xiàn)了人流激增的現(xiàn)象。

二、 1998年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)變化及原因分析

（一）1998-2007年平穩(wěn)增長(zhǎng)

房?jī)r(jià)走勢(shì)：1998-2007年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長(zhǎng)24.3%，銷售額年均增長(zhǎng)33.2%。

原因分析：1998年7月3日，國(guó)發(fā)（1980）23號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。

（二）2008年首次下跌

房?jī)r(jià)走勢(shì)：2008年初，全國(guó)商品房交易開(kāi)始萎縮，十年來(lái)首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌，深圳、北京、上海一些地區(qū)，房?jī)r(jià)一度比2007年最高點(diǎn)下跌了30%以上。

原因分析：2008年房地產(chǎn)業(yè)收縮的主要原因是政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)的影響，政府通過(guò)銀監(jiān)會(huì)對(duì)各大國(guó)有銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，減少了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊縮，不得不降價(jià)促銷；美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅和國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，改變了居民對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，并削弱了海外客戶、中國(guó)一些富商的投資性購(gòu)房能力，大量潛在購(gòu)房者開(kāi)始觀望。

（三）2009年止降反升

房?jī)r(jià)走勢(shì)：2009年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比上漲，6月出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，房地產(chǎn)商再度活躍，土地交易價(jià)格屢創(chuàng)新高。

原因分析：由于實(shí)施一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫了全球金融危機(jī)影響，出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)投資需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)、消費(fèi)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)、出口也開(kāi)始恢復(fù)性增長(zhǎng)的局面，最終成功實(shí)現(xiàn)中國(guó)GDP“保八”（8.7%）的增長(zhǎng)目標(biāo)。在這種背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也抵達(dá)了一個(gè)新的增長(zhǎng)高度。

（四）2010年波折上升

房?jī)r(jià)走勢(shì)：2010年4月份，號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)整政策開(kāi)始實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)量跌價(jià)滯的短期階段。緊隨其后的“9·29二次調(diào)控”開(kāi)始，各城市相繼出臺(tái)限購(gòu)令，然而年底時(shí)，排隊(duì)搶房的現(xiàn)象又出現(xiàn)在了各地。

原因分析：2010年我國(guó)房地產(chǎn)政策頻出，差別化信貸政策空前嚴(yán)厲，稅收減免、金融支持等政策大力鼓勵(lì)保障房建設(shè)等，這一系列政策出臺(tái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)乏力，價(jià)格快速上漲得到遏制。

（五）2011年穩(wěn)中回落

房?jī)r(jià)走勢(shì)：各地成交量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)回落。

原因分析：2011年1月初，正當(dāng)人們還在焦急地等待房產(chǎn)稅的消息時(shí)，“國(guó)八條”頒布，其中最核心的規(guī)定就是“限購(gòu)令”。2011年的上半年各類調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，這些政策組合拳已明顯收到了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的效果。

（六）2012年小幅上升

房?jī)r(jià)走勢(shì)：樓市“寒冬”的市場(chǎng)氛圍持續(xù)到2012年3-4月開(kāi)始峰回路轉(zhuǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都紛紛采取降價(jià)促銷。8月份后，土地市場(chǎng)明顯回暖。

原因分析：主要是政策面上略有緩和。雖然兩會(huì)以后關(guān)于“調(diào)控絕不放松”的表態(tài)頻繁出現(xiàn)，但實(shí)質(zhì)性的政策加壓卻并未出現(xiàn)，同時(shí)大部分城市針對(duì)首套房的貸款利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率，這在一定程度上對(duì)剛需入市起到了非常積極的作用。

（七）2013年穩(wěn)中有升

房?jī)r(jià)走勢(shì)：從2月份起大幅上漲，后保持平穩(wěn)。

原因分析：2013年3月1日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知》，這是繼2月20號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，政府公布六大措施明確執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)再度給樓市調(diào)控加碼（稱為"國(guó)五條"細(xì)則），旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定乃至逆轉(zhuǎn)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

縱觀1998-2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，可以看出政策對(duì)其走勢(shì)影響很大，包括中央政府房地產(chǎn)發(fā)展政策，金融機(jī)構(gòu)的信貸政策以及對(duì)土地市場(chǎng)的政策。

三、影響杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的因素分析

影響杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素除了國(guó)家政策外，還需考慮杭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、杭州市的房地產(chǎn)政策以及人民住房需求的變化。

（一）杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2012年，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，杭州市緊緊圍繞“打造東方品質(zhì)之城、建設(shè)幸福和諧杭州”的奮斗目標(biāo)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，積極推進(jìn)民生改善，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）7803.98億元。具體到房地產(chǎn)業(yè)，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1597.36億元，比上年增長(zhǎng)22.6%。房屋施工面積8284.91萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.6%。全年商品房銷售面積1089.62萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)48.4%，其中住宅銷售920.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)54.0%。

（二）政策影響

除了前述國(guó)家政策外，杭州市近幾年也出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。

2012年1月杭州市政府頒布了《轉(zhuǎn)發(fā)市建委市規(guī)劃局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商家辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理實(shí)施意見(jiàn)的通知》。該通知規(guī)范了商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理，對(duì)今后酒店式公寓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、宣傳造成很大的影響。

2012年2月省政府頒布了《關(guān)于印發(fā)〈浙江省新型城市化發(fā)展十二五規(guī)劃〉的通知》，提出到2015年，全省城市化水平將達(dá)到63%以上，形成"三群四區(qū)七核五級(jí)網(wǎng)絡(luò)化"的全省城鄉(xiāng)空間布局。

2013年3月杭州國(guó)五條調(diào)控細(xì)則頒布，明確提出：2013年度，全市新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。進(jìn)一步提出要加快完善多層次住房保障體系，切實(shí)增加普通商品住房用地供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

（三）供給分析

根據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2012年杭州市區(qū)新建商品房的批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為90745套，建筑面積1031萬(wàn)平方米，新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)和面積均為近5年內(nèi)最高。從可售房源來(lái)看，2012年末杭州市區(qū)新建商品房可售套數(shù)83859套，其中住宅5783套。

從新增供應(yīng)量來(lái)看，雖然2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅明顯回落，但商品房潛在供應(yīng)量仍然十分可觀。根據(jù)2009-2012年杭州市區(qū)土地出讓資料測(cè)算，過(guò)去4年年均出讓土地可建筑面積達(dá)145萬(wàn)平方米，這些已出讓土地逐步形成的潛在供應(yīng)量仍然充足。

（四）需求分析

1.杭州良好的城市環(huán)境，高品質(zhì)的居住氛圍，吸引著各地的人到杭州來(lái)買房定居。同時(shí)還有較為寬松的戶籍政策，良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，這些都在支撐著杭州的房產(chǎn)需求量。

2.城市化進(jìn)程帶動(dòng)大量剛性需求。2001年3月杭州所轄的蕭山、余杭撤市建區(qū)，行政區(qū)劃調(diào)整后，杭州市區(qū)面積和人口分別增加擴(kuò)大了4.5倍和3.13倍。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)城市化進(jìn)程會(huì)繼續(xù)加快，住房需求也就會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)呈現(xiàn)剛性。

3.老城區(qū)舊城改造、城市重大配套工程的建設(shè)為杭州房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的潛在動(dòng)力。杭州市區(qū)舊城保護(hù)和改造經(jīng)過(guò)了十年的努力，城市居民的住房條件得到了顯著改善，產(chǎn)生了巨大的市場(chǎng)需求。

4.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)一步帶動(dòng)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求。近些年來(lái)，浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，全省國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）增速每年均超過(guò)10%，而居民儲(chǔ)蓄的增速均在20%左右。區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，使得浙江省內(nèi)寧波、溫州等地居民具有較強(qiáng)購(gòu)買力，而杭州作為浙江省中心城市，是這些民間資金流向首選地。

綜合上面分析，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里將有比較旺盛的有效需求。

四、結(jié)語(yǔ)

杭州房?jī)r(jià)居高不下的主要原因是供給相對(duì)較小和需求相對(duì)較大，其深層次的原因是體制性因素。而收入翻倍與基礎(chǔ)設(shè)施的增加，譬如新報(bào)地鐵，必然支撐房?jī)r(jià)上漲。因此，改革土地收入管理模式，減少地方財(cái)政對(duì)出售土地的依賴，把對(duì)房地產(chǎn)增量征稅改為對(duì)存量征稅，才能抑制投資性購(gòu)房，遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

（作者單位：浙江大學(xué)地球科學(xué)系） 責(zé)任編輯：曉途