我國開征物業稅的必要性及難點分析

摘 要：物業稅是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。開征物業稅有利于完善我國現行的財產稅制、抑制房價高漲、規范地主政府的土地出讓行為。

關鍵詞：物業稅；房地產；必要性

中圖分類號：F275.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）26-0291-02

一、我國開征物業稅的必要性

進入21世紀，我國房地產價格之所以連續數年高速增長很大原因就是房地產保有環節課稅少、負擔輕，而且稅收優惠范圍大。在保有環節發生的增值部分，投資者購買房產的預期收益很高，這樣就刺激了各類投資者對房產的需求。特別是房地產投機商，低價買進，然后坐等資產升值（因為保有的成本極低），然后高價賣出，賺取差價，哄抬房地產價格。由于沒有稅收調節制度，政府無法參與增值部分的再分配，而流向保有者，導致炒作泛濫，拉大貧富差距。物業稅的一個重要立法精神和基本出發點就是調節貧富差距過大的問題，并以此來表達人與人之間機會公平的社會理念，鼓勵個人通過自己的努力獲得財富。它是對社會存量財富的調節。我國現有房地產稅對個人持有的不動產免稅，極大地削弱了物業稅調節社會平富差距過大的杠桿作用。金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊，我國房地產行業也受到了很大影響，雖然中央出臺了一些政策，但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制，應本著總體稅負減少的原則，通過征收物業稅，將稅收從開發環節向持有環節轉移，從而降低購置環節稅收負擔，促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。我國的稅制體制一直不是很完善，對持有階段的財產一直沒有合適的稅種。物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的沖擊。對目前學術界已有的觀點加以總結，可以看出開征物業稅的必要性主要體現在如下幾個方面。

（一）簡化稅制，調控房地產市場

物業稅的開征可以實現現有稅種的有效整合，有利于推動我國內外稅制統一的進程。我國涉及房地產的稅種有十多種，現實的解決方案應是將現存房產稅費的大部分都歸為物業稅的范疇。而開征的物業稅主要是把現行的房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅合并，建立統一的物業稅，減并稅種，合理收費，降低稅負，拓展稅基，壯大稅源。借鑒西方發達國家開征房地產稅的經驗，將現行涉及房地產開發和保有各環節（除耕地占用稅、營業稅、城建稅、教育費附加和所得稅外）的所有稅種和相關收費，合并調整，構建統一規范的房地產（物業）稅。根據簡化稅制的原則，對現行與房地產有關的稅種進行合并，統一內外資企業稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產開發和保有環節的稅種和相關收費，開征統一規范的物業稅，并將物業稅的征收管理權限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。目前我國在土地買賣、拍賣上缺乏透明度和公正性，許多好的地塊基本上是轉了幾手才到開發商的手里，土地價格被人為放大，并轉移到初始房價中，造成房價的普遍惡性上漲。“炒樓”這種現象也非常普遍，導致城市房價飄升，增加了實際需求者的購房成本，擾亂了房地產市場秩序。通過開征物業稅，可以在一定程度上抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業的轉手。此外，由于物業保有階段的成本增加，也加大了囤積住房成本，有利于打擊“炒樓”者的積極性。并且把相應的征收環節后移，將開發建設、交易等環節承擔的費用轉為房地產擁有或使用人承擔，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進而降低購買者買房的“門檻”，更好的激活房地產業的發展。

（二）促進社會公平，增加地方財政收入

財政部財政科學研究所所長賈康認為：物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種，就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式，抑制不理性投資，形成不動產保有環節穩定的長期收入。公平和效率，是我們在經濟領域常常關注的重要問題。物業稅作為一個與廣大公民個人利益息息相關的重要稅種，如何能夠在經濟生活中體現效率，又在最大程度上體現社會公平，是我們在構架物業稅制時所必須考慮的問題。隨著經濟發展，房地產價值必然不斷提高，以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高，地方政府可從中分享房地產的增值收益，從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費，地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為，抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動，地方政府將不斷提高服務，提高資金使用效率，通過改善公共建設，換取民眾繳納物業稅的積極性，形成穩定的長期財政收入。物業稅制度實施后，將會對增值的房地產價值重新進行分配，通過稅收杠桿，調節個人收入，平衡社會財富。一方面，對擁有不動產多者征收高稅率的稅費，并且根據不動產增值情況年年課稅，達到遏制其財富膨脹的目的。另一方面，物業稅收增加了地方財政收入，有利于當地公共福利事業的發展，通過財政轉移支付手段，調節社會公平。

（三）優化資源配置，遏制投機行為

在我國現行的房地產稅制體系中，對房產保有的稅負是較輕的。雖然現行法律規定業主要按出租房產租金或房產凈值的一定比例繳納房產稅，但通常情況下業主在自有房屋出租時并不到房管局備案，造成房產稅的征收非常困難。我國對房產交易過程中的稅收卻是較重的，這在很大程度上妨礙了房產交易的進行。這就導致了一些人占有多處房產并私下出租取得收入，而有些急需住房的人卻因房價太高而買不起房。要想改變這種畸形資源配置格局，就應該在降低房產交易稅負的同時增加房產擁有的稅負，以盤活現有房地產的存量，更好地優化配置資源。我國房地產稅費制度目前不能很好的限制房地產市場的投機行為。“炒樓”、“炒房”、“圈地”等行為掩蓋了市場的真實需求，導致供求關系失衡，容易引起市場的不穩定，同時政府的宏觀調控也容易失位。物業稅的開征會使自用需求者傾向于購買面積較小的房地產，并在一定程度上抵制房地產投資和投機需求，減少在消費端的不合理的需求，減少房地產資源閑置，引導房價回歸到穩定理性的價格區間，促進房地產市場的健康發展。因此，開征物業稅將有利于限制房地產業的投機行為，規范房地產市場，提高房地產資源的利用效率。

二、我國開征物業稅的難點及策略

我國開征物業稅存在一定困難，但不能知難而退，要勇于攻堅。當然，改革應循序漸進，穩步實施。在開征物業稅之前，需要進行如下幾項改革：實行內外房地產稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業稅”制；實行嚴格的房地產登記制度，盡快明晰產權關系；逐步建立規范的房地產評估機制；科學測算物業稅的稅負水平。在統一城鄉稅制的基礎上，再適時推出統一的物業稅。其基本思路是：統一立法，簡化稅制，新舊房產區別對待，公平稅負，拓寬稅基，改進計稅依據，合理設置稅率，適度下放管理權限，提高財產稅收在地方稅收收入中的比重，充分發揮其組織收入和調控經濟的作用，以促進我國房地產業健康發展。

（一）簡并稅種，公平稅負

對于中國目前來說，購置一套住房，再加上其保有環節的話，涉及的稅種繁多，現實的解決方案應是將現存房產稅費的大部分都歸為物業稅的范疇，尤其是土地出讓金，通過將其并人物業稅使數額巨大的出讓金分攤到房屋的保有階段，可大大降低房地產開發從而起到降低房價的作用。將這些稅費統一成單一的物業稅，可大大簡少稅收征管部門的工作量，同時也不容易造成漏征或誤征的狀況發生。物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍，高檔豪華住宅采用累進稅率，占有越多房地產，稅率越高，讓占有過多社會資源者付出更多代價，這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平，讓普通百姓享受到更多福利待遇，從而促進社會公平。

（二）健全房地產估價制度

物業稅開征的基礎是定期對房地產進行價值評估工作。良好的房地產市場稅收離不開完善的房地產市場評估機構的運作。以不動產的市場價值為計稅依據需要相應完善符合我國國情的不動產評價體系和評估制度。首先，要制定評估的法規和操作規程，并設置專門的評估機構，從法律和制度上對評估從業人員的職業道德加以規范和約束，對評估從業人員還要進行定期培訓，考核其執業能力。其次，要確定科學合理的評估方法，可以重置成本法和現行市價法作為評估辦法的基礎。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結果擁有知情權和申訴權。不動產的評估結果必須定期公布，并允許納稅人進行查詢。如果不能公平、有效、準確地評估房產的價值，便無法有效地進行征稅，因而評估機構的運作效率和運營能力至關重要。因此，在設計物業稅稅制本身的同時，還要加強相關的軟硬件建設，使得物業稅能夠順利、有序的實施，并達到預期的調控目標。但目前我國沒有建立起完善權威的房地產價值評估體制機制，房地產評估行業內部存在著良莠不齊的現象，經常出現在對同一不動產評估時，不同的評估機構可得出不同甚至相差很大的價值量。在這種情況下，很難為物業稅提供科學合理的稅基基礎。發達國家的做法是國家制定規章制度，社會和市場評估機構具體實施，行政主管部門進行有效監督，依據公開、透明、規范、動態、易操作的標準，在總體上降低綜合稅率，突出物業稅作為單一稅種的調節作用。

（三）設置幅度稅率，采取一定的過渡措施

在制定物業稅稅收政策時，應賦予地方一定的稅政管理權限。建議采用幅度比例稅率，中央只規定稅率幅度，由省、自治區、直轄市人民政府在規定幅度范圍內，根據本地市政建設狀況、經濟繁榮程度等實際情況，確定本地區的具體適用稅率，決定是否開征或適當予以減免。在新稅法實施的一定期限內，新舊房屋區別對待，對老房地產采取老政策。同時對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮居民和農民減免物業稅的征收，然后根據經濟發展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。

為了實現經濟和社會的可持續發展以及社會公平問題，因此在我國是非常有必要開征物業稅，并應當借鑒世界上其他國家已建立起來的完善的物業稅制度來避免我國的稅制少走彎路，是我國的稅收結構更加完善，更加充分的發揮稅收的宏觀調控作用。

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[責任編輯 王 佳]