從廉租房建設視角下分析城中村的走向

摘 要：從城中村目前為外來務工者提供廉價租房的這一現狀入手，將廉租房運用到城中村問題的解決之中，提出城中村改造的幾點思路，以期在保障村民利益的前提下，讓外來務工者真正融入社會，與城市人口共享改革開放的成果。

關鍵詞：外來務工者；城中村；廉租房

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）12-0173-02

一、城中村的定義

城中村是指在中國城市化過程中出現的毗鄰城市或夾在城市之間的鄉村，因拆遷遺留或規劃等原因未劃入城市版圖，卻因與城市地理位置接近而吸引大量外來移民與務工者暫居。其在土地權屬方面仍是農村集體所有，但同時又具備城市與鄉村的雙重屬性，僅從其外觀來看，它與世界各地大型移民城市周邊的貧民窟、城市飛地及其相似，街道缺乏規劃，高密度的廉價住宅遍布其中，并且多是社會犯罪問題的高發區。但深層次來看，城中村也包含著另一層含義：城中村是從農村向城市過渡過程中的一個特殊環節，是動態發展的，不是傳統意義上聚集著大量貧困人口的貧民窟，城中村中絕大部分居民都把城中村看做融入城市之前的跳板，是其城市化身份轉化前的預熱階段。

二、城中村的外部經濟與外部不經濟

近年來城中村的發展與外來務工者有著非常緊密的聯系，如果說農民自發想要改變自己世代為農命運的想法是導火索，那外來務工者的流入則是使城中村短時間迅速壯大的真正原因。城中村內的流動人口非常之多，一方面帶來了一定的社會問題，另一方面，青壯年務工者的進入也給城中村帶來了商機，當地村民靠建房租房一時收入頗豐，而外來人口初入城市，靠城中村解決了廉租住房問題，也成為外來人口融入城市的跳板。

然而城中村的出現和發展也帶來了一系列的外部經濟與外部不經濟問題。

（一）外部不經濟性問題

首先，未經規劃的違章建筑隨意搭建，影響了城市的景觀規劃。在城中村飛速發展的近幾年來，所在村民受到極大的物質刺激，一方面占用村內路面街道，擴大宅基地面積突擊建房，以求在該地劃入城市規劃時可獲取更多的補償金；另一方面占用村集體農用地甚至耕地建房，這類村民自建自搭的建筑，不考慮房屋的容積率、建蔽率，出現了大量高密度住宅，“一線天、握手樓”層出不窮。

其次，公共基礎設施不完備，消防安全上存在很大隱患。城中村從農村向城市轉變過程中，只是改變了房屋的布局結構和密度，而村內的給排水、垃圾處理和消防安全等基礎建設并未跟進，所以大部分城中村都呈現一種臟亂差的街景，到處都是開放式的污水溝，屋頂上的電線密集且長年失修，這種“村外現代化，村內臟亂差”、“屋內現代化，屋外臟亂差”的環境，不僅直接影響著城市的整體環境，也存在一定的安全隱患。

（二）外部經濟性

首先，城中村為外來務工人員提供了廉租住房，解決了居住問題。近些年來，大批農民脫離土地進入城市尋找打工機會，解決了沿海城市用工荒的問題，但同時大批外來務工人員的涌入，也給城市住房帶來了巨大的壓力。外來務工人員背井離鄉，無力負擔城市的高昂房價，而政府目前的廉租住房政策也未真正鋪開，不能惠及每個外來務工者。城中村此時應運而生，為大量的外來務工者提供了廉價住房。

其次，城中村也為初入城市的外來務工人員者提供了就業機會。城中村內街道兩旁通常遍布著小吃店、雜貨店、修理鋪，正是這些手工作坊為暫時難以在城市中謀得職位的外來務工者解決了生存問題。

以往學者對城中村的看法多采取消極態度，并不認可城中村對外來人口提供廉價住宅的功能，認為城中村是城市化過程中的毒瘤，為了城市的有序發展，應予以拆除改建。近些年來，有學者借鑒國外的做法，主張將城中村納入城市版圖，提升其基礎設施，認可其所有權，此舉雖然解決了城中村非城非村的尷尬境地，但卻喪失了原來為外來人口、農村人口提供廉租住房的功能，劃入城市用地后使房價飛漲，吸引眾多中產階級購房，外來人口復又尋找新的城中村，造成人口涌入，產生惡性循環。所以本文從解決外來人口廉租住房的角度分析城中村的改造方向，并提出以下主要思路。

三、城中村向廉租房改造的主要思路

政府與村民集體聯合，將城中村的現有房屋作為廉租房房源進行改造開發。

（一）政府—村集體聯合開發

首先，把城中村的現有房屋作為廉租房建設的房源，多渠道籌措資金，政府與村民集體聯合開發。政府應對政府與村集體聯合融資的方式和內容作出專項規劃，明確對廉租房后期房租收益的分配，確保農民的利益不受侵害。前期由政府牽頭，投入房源改造啟動資金，村民集體將自有房屋折價參與房源改造的資金入股，后期由政府統一管理，村民按投入股份參與分紅。

（二）保留村民集體產權

城中村作為一種城市發展的遺留問題，有一部分原因是因為村民認為政府征收宅基地后損害了其出租房屋的長遠收益而抗拒拆遷，因此，為防止村民對開發有抵抗心理，對聯合開發的宅基地仍保留其原有產權，村民用以出租的房屋由政府登記入冊，進行統一管理，并對后期房租收益作出專項規劃。

（三）住房類型多樣

改變目前城中村粗糙混亂的建筑結構，對改造區統一部署規劃，預留公共綠地和公共道路，拆除占道及存有安全隱患的建筑。優化住房結構，為不同外來務工者提供不同住房類型。既有為一般外來務工者提供的混居型集體宿舍，也有為家庭型務工者提供的小戶型的套間，另外還應建有面向畢業大學生、研究生等引進人才的配套設施齊全的優租房。

（四）預約登記，統一管理

針對城中村流動人口眾多、社會犯罪問題突出這一現狀，應對廉租房的租客應進行預約登記，一方面可以對小區內的流動人口進行統一管理，降低犯罪率。另一方面，預約登記也提高了房屋的利用率，保證住房及時充分地提供給所需人員。

總之，本研究旨在將廉租房制度這一惠民政策運用到城中村問題的解決之中，既充分發揮了城中村目前提供廉租住房的功能，又能在政府的統一管理下為外來務工者盡可能提供舒適的住房環境。以期讓外來務工者融入社會，真正與城市人口共享改革開放的成果。

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