房地產信托投資基金在中國公租房建設中的應用

摘 要：公租房作為中國一項重要的民生工程，在融資方面面臨重大問題，而REITs這項新型房地產融資方式具有將廣大民間資金引入房地產融資領域的重要功效，并且政府文件對此表示支持。但是，在REITs在公租房融資過程中也面臨著法律、稅務、道德等風險，需要在法律和監管方面拿出相應的對策，尤其在監管方面需要特別的制度設計。

關鍵詞：房地產信托投資基金；公共租賃房；監管

中圖分類號：F830.5 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）15-0144-02

引言

2011年政府工作報告提出了全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1 000萬套的任務指標。據估算，所需資金約1.4萬億元，其中新開工建設的廉租房和公共租賃房近380萬套，資金約需5 300億元，而公租房投資收益率低，回收期長，這為資金籌集帶來了很大困難。REITs是一種新型融資方式，具有將投資大、流動性差的房地產投資轉化為參與廣、流動性強的證券投資形式，因此在公租房的融資問題中具有重要作用，但其中遇到的風險也需要特別對策。

一、REITs的定義

REITs（房地產投資信托基金）房地產投資信托基金是一種新型的投融資方式，通過發行受益憑證，將眾多投資者的零散資金集合起來，交由專家集中向房地產及相關資產投資，并將收益按投資者所投資金份額分配。這對融資方是銀行貸款外的另一種具有很強流動性的融資方式，而投資者通過較少量的資金就達到投資，甚至擁有房地產的目的，從而多了一種投資選擇。

二、中國公租房的現狀及可行性分析

1.公租房的定義。公租房即公共租賃房，為了解決部分城市新就業職工以及外來務工人員等夾心層的住房問題而建設，住房所有權歸政府或公共機構所有，租金較低，對暫時無法承受商品房價格或租賃市場房屋價格的人群非常適宜。

2.公租房建設的現狀。2011年政府工作報告提出了全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1 000萬套的任務指標。據估算，所需資金約1.4萬億元，其中新開工建設的廉租房和公共租賃房近380萬套，資金約需5 300億元，而公租房投資收益率低，回收期長，這為資金籌集帶來了很大困難。而國家的政策也為REITs的引入提供了必要的支持，2010年6月發布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》中指出，探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。此外，國家對公租房的建設有很多優惠措施，如對公租房免征城鎮土地使用稅、印花稅、營業稅、房產稅等。因此，使用金融化手段，通過REITs形式將民間巨大資本引入公租房建設非常必要并且可行。

三、在公租房中發展REITs的問題

1.法律。REITs在中國是一種新型融資方式，屬于產業投資基金范疇，而該范疇法律的空白給中國公租房中發展REITs帶來了法律上的阻礙。此外，專項立法的缺乏也是發展REITs的一個阻礙。在法律形式方面，中國證監會和銀監會分別提出的是公司型REITs方案和契約型REITs方案。公司型REITs，是投資者共同成立的公司發行股票募集資金，進行房地產運作，但公司不參加運作，而是由專業房地產管理人操作。契約型REITs是投資者和受托機構簽訂契約，規定雙方的權利義務，并將投資者享有的權益分割為受益憑證，而后受托機構按照契約規定對基金資產進行投資運營，并委托專業房地產公司對所投資產進行管理和處分，投資者按契約規定享有投資收益。從定義中可以看出，公司型基金中的公司實質作用是一個中介機構是投資者對外籌集資金的一個工具，所以其運作需要特別法律規定，但是中國該法律并不完善；契約型投資基金運作相對比較保守，收益較低，但是風險也較小。作為起步階段，中國采用契約型REITs比較合適。

2.稅務風險。國外在REITs的發展中會在稅收上給予免稅優惠政策，而所投資的房地產本身也屬于免稅資產。但是中國對此并未給出明確的稅收減免，公租房投資期限長，回收慢，REITs投資的收益率又屬于略低水平，類似“準國債”，所以國家給予稅收政策方面的優惠對于公租房的建設非常重要，尤其在REITs發展初期，給出專項基金進行扶持，對國內REITs的發展有莫大幫助。

3.道德風險。REITs的道德風險是指REITs的管理人做出對自身是利益最大化而對投資者利益有損的投資行為的風險。中國的公租房建設涉及民生，融資需要保障投資者利益，道德風險方面需加強防范。有學者研究提出了信息披露制度和關聯交易問題（雷穎君等，2011），提出設立一個中立的具有公益色彩的第三方的交易咨詢平臺。本文認為，公租房關系國計民生，為了保證公平，關聯交易應該禁止。

四、對中國公共租賃房REITs的完善建議

1.完善有關REITs的法律制度，建立REITs的專項法制度。REITs是一種新型融資方式，將房地產與證券業聯接起來的特點，決定了中國必須制定和頒布新的法律以規范REITs的運營；而且REITs運作的合理與否關系到了民生與社會保障，這就更需要對REITs有專門的立法和規范。因此，需要建立REITs的專項法制度，為REITs的健康發展保駕護航。

2.提高對基金管理人的資質要求。基金管理人的管理水平是REITs在公租房中運行的最重要的一部分，管理人水平的高低直接決定著REITs的投資者的收益情況，所以要切實提高基金管理人的資質標準，并可以考慮在立法中體現出來，例如管理人的職責、專業能力等，以切實保證投資者的權益、

3.提高監管水平。傳統意義上的監管是按照內部監管和外部監管方式進行劃分的，內部監管一是受托方（即信托公司）通過聘請相關專業人士——信托公司，資金保管機構，項目負責律師，會計師及物業評估人員成立盡職調查委員會及投資決策委員會履行監管職責；二是信托單位持有人大會，即投資者代表決定REITs的重大事宜。外部監管是指政府監管，即銀監會對REITs的人員資格，準入門檻，從事業務范圍，業務監督各方面進行監管，保證REITs在中國能健康發展。

這種傳統意義的監管雖然能夠起到一定的監管作用，但是并不全面，REITs在中國是一個新興的事物，而用于公租房建設更是前所未有的嘗試。在國外，雖然已經有了REITs運行的先例，但是國情的不同仍然為中國REITs的運行和監管帶來了很多需要思考和解決的問題。本文認為，REITs的監管是一個系統問題。上文提到，銀監會對REITs各種資格審查進行監督，這只是整個流程的一部分，REITs的設立、募集、交易及基金終止以及在這過程中的受理、審批、監管、處罰等多方面的內容都需要進行監管。因此，從國家層面說，僅僅銀監會的監督是遠遠不夠的，應該對REITs整體的運行流程進行監督，將證監會、銀監會、證券交易所、房地產管理機構等都囊括進來進行行政監督，并建立一個整體的監管框架，明確各方職責與義務，共同將REITs的運行監管好；其次，從行業角度說，也應該加強行業間的監督體制，對于涉及REITs的各個相關企業應設定行業自律條例，并且最好是每個單位首先通過自己內部員工的積極參與制定出認為應該遵守的條例，而后行業內部成員組成監督小組相互監督，而為了使得行業自律條例能夠真正地執行下去，應該在條例中加入懲戒措施，并由行業內比較德高望重的單位進行監督和檢查，由此加強行業自律；再次，要加強培訓制度，對REITs的行業內人員定期進行培訓和考試，并將考試作為人員從業資格的一個必備條件，而對于希望進入該行業的人員也要加強自律教育，并模仿目前所有的資格考試，設立REITs從業人員資格考試，并需要定期更新，以保證無論是行業內人員，還是即將進入行業人員，都能對自身進行有效監督；最后，應該加強輿論和投資者對REITs的監督，REITs的推行，實際是將少部分人可以投資的房地產業變成了大眾的投資，而公租房REITs又將大眾的投資對象由普通的房地產變成了關系民生的公租房，這就更加需要廣大投資者對REITs的監督。關于監督的具體操作，本文認為，應該模仿目前中國的“信訪”制度，對REITs設立一個投資者意見反映信箱，派專人負責，此外，可以模仿國外的“工會”制度，組成投資者協會，并選派代表對REITs的運行進行監督，對于REITs運行中存在的問題，協會可以提出集體意見并有權與運行方進行洽談。此外，應結合現在通行的工具，如官方微博、短信平臺等，積極聽取大眾對于REITs執行情況的意見，并吸取有益部分，切實將這項既關乎大眾投資、又關系民生的項目辦好。

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[責任編輯 陳鳳雪]