住房市場現(xiàn)狀及其理性回歸

摘 要：20世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)成為國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的地位。然而，房價的一路高漲對于經(jīng)濟發(fā)展而言并非全是好事。如今，居高不下的房價已經(jīng)給不少居民帶來了巨大的經(jīng)濟壓力，在一定程度上不利于和諧社會的建設(shè)。政府已相繼出臺了不少政策，然而對于遏制房價飛漲并未起到明顯的改善作用。溫總理在十一屆全國人大五次會議的記者招待會上再次提出要回歸“合理房價”，俗稱“總理房價”。合理房價的標準應(yīng)滿足大多數(shù)人的合理需求。

關(guān)鍵詞：房價；居民承受能力；理性回歸；政府調(diào)控

中圖分類號：F293.31 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）17-0108-02

一、 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場基本情況

中國房地產(chǎn)業(yè)從上個世紀80年代興起到現(xiàn)在的30多年里發(fā)展迅速，已成為國家經(jīng)濟的一大支柱，密切關(guān)系到國計民生。自2000年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，在自身發(fā)展之余也成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一大推動力。然而，房地產(chǎn)業(yè)超過20%的增長速度使中國經(jīng)濟總體呈現(xiàn)了過熱的態(tài)勢。對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)節(jié)，使其在宏觀經(jīng)濟中發(fā)揮應(yīng)有的作用，中央政府相繼出臺了多項政策，雖然取得了一定的成效，但尚未達到合理狀態(tài)。

（二）房地產(chǎn)市場存在問題及原因

1.問題

總體來看，房地產(chǎn)市場最顯著的特征是房價居高不下，而國家政策難以真正落實，調(diào)控始終不到位。

衣、食、住、行是人們最基本的需求，住宅價格合理的標準就應(yīng)當是能夠讓大多數(shù)有正當需求的老百姓買得起。當前，中國普通居民購房主要通過按揭方式，即首付房價的一部分，其余以月供的形式支付。在美國，房貸月供占收入的合理比例應(yīng)不超過20%，而中國的這一數(shù)值幾乎是美國的兩倍，從中可以看出在中國，普通老百姓購房的壓力非常大。

一方面，有剛性需求的消費者望洋興嘆；另一方面，有人將購房作為一種額外的投資，以“滾雪球”的方式牟取暴利，進一步助長了房價持續(xù)走高，自己也成為社會新貴，最為典型的便是溫州炒房團。

許云華（2009）認為，從房地產(chǎn)市場幾類主體來看：最具購房實力的群體需求動力不足，這部分人中有一部分是早幾年已經(jīng)低價從單位購買公有住房；有剛性需求的群體購買能力不足，這部分群體以年輕人最為典型，首付往往給家庭帶來巨大負擔，而月供又極大地影響了每月的生活質(zhì)量；開發(fā)商有意囤積控制資源不輕易降低市場價格。

2.原因

土地作為房地產(chǎn)市場的要素之一，對房價的影響不容忽視。通過出讓土地補充財政已成為各地心照不宣的秘密。這和中央與地方政府財政收入分配機制有關(guān)，也與中國對官員的考核政策緊密相關(guān)。部分地區(qū)地方政府為吸引投資，將國有土地地價甚至無償出讓，間接促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。

商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場注入大量資金，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的推動力之一。資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的注入資金中有近3成來自銀行貸款，近4成由建筑公司進行墊付，而建筑公司墊付的資金往往也是通過向銀行貸款獲得。除此之外，購房者中有超過一半的人群會通過貸款解決燃眉之急。綜合計算，金融機構(gòu)的資金注入占到了房地產(chǎn)開發(fā)項目總資金的近7成。

中國住房市場供給層次不均衡。中國雖然在逐步增加保障性住房和經(jīng)濟適用房在市場中的比重，但總體份額仍然很小，與巨大的需求量相比微不足道，且與低收入家庭的實際購買能力不相符。而且保障性住房的供給對于保障對象的界定程序尚不成熟，也加劇了這方面工作開展的難度。

住房市場信息不對稱、不完全，消費者不能清除把握市場環(huán)境，開發(fā)商控制著話語權(quán)。由于對市場環(huán)境的錯誤估計，再加上買漲不買跌的消費心理，消費者往往會存在有不理性消費的情況。

中央政府已經(jīng)相繼出臺了一系列政策，但是對于地方市場的調(diào)節(jié)作用力非常有限，這是中央與地方為保證各自利益進行博弈的結(jié)果。當然也與住房市場的特殊性有關(guān)，住房市場從經(jīng)濟學角度來看是一種寡頭壟斷市場，各廠商對市場價格有很大的影響力，這就使得調(diào)控的效果被削弱、延遲。

（三）房地產(chǎn)市場不合理的影響

房地產(chǎn)熱度居高不下將不利于國民經(jīng)濟的長遠發(fā)展。當前經(jīng)濟增長在很大程度上依靠房地產(chǎn)業(yè)，使得經(jīng)濟發(fā)展后勁不足，一旦房地產(chǎn)業(yè)走下坡，經(jīng)濟正常運行將被擾亂。此外，其他行業(yè)的發(fā)展空間受到了限制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡難以維持。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，金融機構(gòu)給予了高度支持，但同時也相當于轉(zhuǎn)嫁了房地產(chǎn)業(yè)的高風險。而一旦商業(yè)銀行體系出現(xiàn)問題，整個資本市場將遭受巨大沖擊。

房價虛高直接影響的就是老百姓的購買力，繼而影響到百姓的生活質(zhì)量。有購買實力的將房產(chǎn)作為投資，以獲取更多利潤；而更多的人卻是舉全家之力購買住房，淪為“房奴”。這實際上拉大了貧富差距，仇富心理因而滋生，加劇了社會中的不穩(wěn)定，政府公信力受到挑戰(zhàn)。

城市平均住房價格水平會影響到人才流入和外地投資的引進。偏高的居住成本會給流入人才帶來較高的生活壓力，高生活成本對企業(yè)而言也意味著商業(yè)成本的擴大，這將使得城市在吸納人才時處于被動狀態(tài)。

二、合理房價衡量指標

房價收入比是最常用的衡量指標。房價收入比4—6為合理的區(qū)間是Bertrand Reynaud在1989年提出的，用這個數(shù)值作為標準來判斷中國當前房地產(chǎn)市場合理與否并不十分準確。房價收入比橫向上不能體現(xiàn)不同收入階層購買力的差異，由于很多人通過按揭方式購房，房價收入比在縱向上也不能反映單個消費者購買能力的穩(wěn)定性。張清勇（2007）認為，用房價收入比來衡量住房支付能力，重要的是看其變化情況。

房價收入比受到財政變量、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變量、人口結(jié)構(gòu)變量、城市建筑變量、城市輔助設(shè)施變量等因素的影響。李偉（2004）認為，用房價收入比進行測算時應(yīng)結(jié)合不同人群的購買能力考慮各類群體比例，引入權(quán)重最后加總得出整體結(jié)果。與此同時，在計算收入時應(yīng)先扣除最基本的生活支出和合理的儲蓄對住房消費的影響。

除房價收入比外還可以從消費者支付水平、月供情況等評判房價合理與否。一般認為，居民家庭住房支出不超過總收入的1/4為合理，國際公認的房貸月供收入比為1/3，銀行的標準一般為不超過0.5，否則將不能從銀行貸款按揭買房。吳剛（2009）提出了月供消費結(jié)余的概念，即指家庭月收入除了供房和維持正常生活的必要開支之外的結(jié)余值。

三、房價的理性回歸任重而道遠

要實現(xiàn)房價的理性回歸，就要通過加大國家的宏觀調(diào)控政策進行調(diào)控。可以從以下4個方面著手。

1.規(guī)范土地市場。針對當前部分開發(fā)商囤地抬高價格的做法，應(yīng)嚴格控制閑置土地數(shù)量，確保土地資源高效利用。地方政府應(yīng)改變以出讓土地“買”政績的觀念，根據(jù)國家統(tǒng)一要求保證國有土地出讓時的規(guī)范性。與此同時，應(yīng)實現(xiàn)土地收入和土地支出相分離，保證財政明晰；中央也應(yīng)當給予地方更多的財政支持。

2.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對不同購買力階層提供不同形式的住房，滿足低收入人群的合理需求，如擴大經(jīng)濟適用房、廉租房、保障性住房等的供給。此外，抑制住房投機型需求，使住房供給層次分明，結(jié)構(gòu)合理。即要實現(xiàn)市場配置和政府供給兩手同時使力。

3.完善住房市場信息系統(tǒng)建設(shè)。建立健全交易電子平臺，提供較為完備、及時的信息，實現(xiàn)交易信息在較大范圍內(nèi)的共享，保證消費者能及時了解到住房市場的變化情況，避免房地產(chǎn)商壟斷話語權(quán)。

4.強化政府的管理力度。政府應(yīng)通過多種手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，如銀行利率、貸款比例和稅費等，盡量保證剛性需求得到滿足，投資投機型需求付出較高代價。中央應(yīng)改變以GDP考核官員的標準，不單方面追求政績，但要加強政策的貫徹執(zhí)行力度，堅決打擊官商勾結(jié)現(xiàn)象。

作為人們維持正常生活最基本的要素之一，住房需求能否得到滿足直接影響社會經(jīng)濟的穩(wěn)定情況。住房不等同于一般的商品，再加上市場經(jīng)濟自身的不足，房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)必須要依靠國家“看得見的手”。國家在進行計劃調(diào)控時既要考慮到宏觀經(jīng)濟的運行，又要考慮民生問題，這就注定房地產(chǎn)調(diào)控不是一朝一夕可以完成的。

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[責任編輯 仲 琪]