探究房地產財務管理運行機制及其優化相關問題

摘 要：財務管理是企業管理的核心，必須要和企業目標相同。企業價值的最大化是經濟，更是財務管理所需追求的目標。為滿足這個目標，企業必須從財務管理角度上著手。而房地產行業作為我國經濟發展的支柱產業，在國民經濟中起著舉足輕重的作用。最近，我國房地產企業整體趨勢相對低迷，排除國內經濟形勢不景氣和國際金融危機的因素，還是存在其他系列因素對房地產企業的發展的限制。只有了解了房地產企業的現狀、特點、內容、存在問題等運行機，才可以優化房地產財務運行機制，使其得到長遠的發展。

關鍵詞：房地產行業；財務管理；運行機制

中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）17-0173-02

作為人們進行社會活動的重要基礎的房地產行業，不僅和人們的生活緊密相關，在社會發展中更是起著非常重要的作用。最近幾年來，我國的房地產行業發展迅速，在我國國內生產總值中的比重也是連年增加，顯然緊緊把握住了我國國民經濟的主線。但是，與西方發達國家的規范化程度相比，我國的房地產行業起步較晚，發展相對不成熟。因此，房地產企業的發展機制值得探究、規范。目前，房地產企業中隱藏了一系列的風險，而其中最重要的風險表現在財務管理機制上。因此，完善我國房地產企業的財務管理機制，使我國房地產企業健康可持續地發展，是當務之急。

一、房地產企業財務管理面臨的形勢和特點

1.房地產財務管理面臨的形勢

我國經濟發展的一個重要支柱為房產業，所以為了抵抗經濟危機以及預防通貨膨脹，必須保證我國房地產行業穩定的發展。在我國經濟復蘇的這段時期里，國家務必對房地產的市場進行相應的結構優化，比如打擊“囤地”行為、嚴格規范土地儲備、支持保障住房發展、遏制投機行為及對用地指標科學測算等，進而達到穩定房地產市場發展的這個目標。隨著現在城市化、工業化、經濟化步伐加快，在社會的經濟發展中我國房地產行業起到極其重要的作用，然而另一方面，由于房地產行業的“瘋狂生長”，使經濟結構發生了扭曲，從而導致我國社會經濟產生一大隱患。因此，面對房地產業的負面影響，我們必須時刻提高警惕，決不能掉以輕心。自2005 年以來，相繼出爐的 “ 國六條”、“ 國八條”等有關房地產政策從下列幾方面對房地產行業的財務管理產生不可忽視的影響：土地的征用、安置成本的提高，新增建設用地使用費的提高；閑置土地的相關成本的提高，從提高對土地閑置費征收；在第一筆開發產品實際銷售收入取得之前發生的新辦房地產企業的，與銷售、建造開發產品相關的業務宣傳費、廣告費及招待費，須按照稅法規定的標準向后結轉扣除，但是結轉期限改變，由原來的未加限制變為最長不得超過3個納稅年限；房地產開發企業同時必須保證以下四證齊全：建設工程規劃許可證、國有土地使用證、施工許可證以及建設用地規劃許可證，而且項目的資本金比例達到該項目的35%，才可以向商業銀行進行信用貸款。

2.房地產企業財務管理的特點

和所有的企業一樣，房地產企業財務可能會更加突出的是財務：資金的運用和稅負的籌劃。因為房地產企業的產品金額巨大且關系到一個城市的規劃和建設，開發需要的資質和許可證的取得是有其明顯的行業特點的：其建設期一般都超過1年或接近1年，銷售的時點需要得到監管部門的特別批準。因為最大的投入是土地，而取得土地的方式只能通過招標的形式，招標是要求提供相當金額的投標保證金的，所以資金的運作是財務部門必不可少的籌劃內容。

由于房地產企業的預收賬款要在收款當期即繳納營業稅等流轉稅，在確認了收入的當期，估計所對應的房產成本，在此基礎上估計應繳納的所得稅，對于成本的估計金額直接影響了相應期間的所得稅的計繳金額，所以對于總體成本的估計（取決于對所有簽訂以及擬簽訂的有關成本的合同）就顯得格外重要。自然，相關對于估計數對所納稅額的影響也是必須考慮清楚的。

在所有稅種中，對房地產企業影響最大的土地增值稅。因而，必須詳細閱讀《土地增值稅》的計稅方式不同給企業帶來的影響數的差異，而且在項目開始時和進行中都是需要不斷思考的。

二、房地產公司財務管理的內容

財務部是公司從事一切財政事務及資金活動的管理與執行機構，負責公司的日常財務管理、籌資管理和財務分析工作。其工作范圍和職責主要有以方面。

1.負責公司的財務管理工作，編制公司的各項財務收支計劃；審核各項資金使用和費用開支；收回售樓款，清理催收應收款項；辦理日?，F金收付，費用報銷，稅費交納，銀行票據結算，保管庫存現金及銀行空白票據，按日編報資金日報表；做好公司籌融資工作；處理、協調與工商、稅務、金融等部門間的關系，依法納稅。

2.負責公司會計核算工作，遵守國家頒布的會計準則、財經法規、按照會計制度進行會計核算；編制年度、季度、月份會計報表；按照會計制度規定設置會計核算科目、設置明細賬、分類賬、輔助賬及時記賬、結賬、對賬、做到日清月結、賬賬相符、賬實相符、賬表相符、賬證相符；管理好會計檔案。

3.負責公司成本核算和成本管理，設置成本歸集程序和成本核算賬表，做好成本核算，控制成本支出，收集登記匯總各項成本數據資料，及時、正確地為成本預測、控制、分析提供資料；按合同、預算、審核支付工程、設備、材料款項，配合工程部等部門做好工程，材料設備款的結算及竣工工程決算；完善各項成本輔助賬的設置，健全各項統計數據。

4.建立經濟核算制度，利用會計核算資料，統計資料及其他有關的資料，定期進行經濟活動分析，判斷和評價企業的生產經營成果和財務狀況，為公司領導決策提供依據。

5.配合公司內部審計。

三、房地產企業財務管理中存在的問題

1.目前，房地產財務管理還處于基礎的會計核算的時期。分析、控制、預測等管理職能基本上處于零狀態，較突出的現象是“被動反應型”財務管理，明顯的特點是“大出納”。

2.在戰略實施方面財務管理強有力的作用尚未充分發揮。許多企業雖然在不同程度上也建立了財務預算和工程預算的基本機制，但其管理和內容方法及實現戰略的需求還存在著一定差距。

3.財務管理系統的集中和統一程度仍存在不足。許多房地產行業的各個項目公司及項目部核算體系互不相同，核算標準和財務軟件不協調統一，不能保證向管理者提供一致的財務信息。

4.有些企業的二級項目開發公司因為缺乏明確統一的財務業務授權制度，公司自成體系、各自為政，母公司無辦法有效地對其進行管理制裁，造成公司管理控制能力的下降。

5.資金管理分散、多頭，客觀上加大了風險控制的難度以及房地產企業的相關管理。

6.房地產企業在會計核算方面，仍停留于會計報表以及記賬的階段，在會計賬目、會計科目、財務單證至會計報表過程中，決策以及管理支持的信息甚少。

四、解決房地產財務管理存在問題的方案對策

1.房地產企業務必樹立全面預算管理思想

企業要想實施全面的預算管理，首先要樹立預算管理和企業發展戰略目標相互結合的理念。企業全面預算管理的組織實施和編制要和發展戰略相配合，其核心就是對企業的未來發展進行計劃和安排，對內部的資源進行控制、考核及合理的分配。因此，全面預算管理就是企業實現長期戰略目標的一個基本手段，是要全面地服務企業戰略目標的實現。同時發揮全面預算管理的作用和功能，要以企業治理結構來作為基礎，要和各個部門的業績考核相結合，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協助，這才能全面樹立預算管理思想。

2.房地產企業務必合理安排工程進度

一是合理安排施工進度。設計人員在工程施工之前要依據工程的實際情況，將整個工程中每個環節的施工周期進行逐一合理的安排，保證在施工的過程中該房地產工程能夠順利如期進行，如果因為某種因素影響了工程的進展，那么管理人員要及時對出現的問題進行全面而合理地分析，解決問題的時候，不僅要保證工程的質量，而且要盡量降低資金上的投入。務必確保超額資金不能夠給企業造成任何財務風險。

二是完善資金管理制度。財務全部資金由企業的財務部門掌握，其對企業的發展有著重要的作用。財務管理部門不僅要認清自己的職責，而且要對企業資金的建設、籌資、經營和投資等工作進行全面準確的預算?；诖?，為了確保重要項目的及時完成和重要設備的安裝到位，還應該根據工程實施的具體情況來制定該項目資金使用計劃表。

三是優化資本機構，減少企業籌資風險。企業雖然在負債階段的經營會產生良好的經濟效益，但這不與負債成正比。企業面臨的財務風險的直接決定因素是企業的負債情況，企業的措施應該是在增大企業經濟效果的基礎上進一步降低籌資風險。此時房地產企業可以進行抵押貸款（利用本身的良好信用或者利用土地）。

3.完善核算管理

企業應該找到核算管理其存在的根本問題，直接找到合理的解決方案，從而完成房地產企業的完善，即應該使會計科目的設置盡量直觀和明細。開發的房屋達到可以銷售時，企業根據朝向、樓層、地段、市場等因素擬定一個完善計劃銷售價格，作為項目成本所需標準。

參考文獻：

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[責任編輯 王 莉]