樓市調控的目標是社會公平

新“國五條”的實施并沒有讓樓市降溫，但令人欣慰的是，今年北京（樓盤）成交的近3萬套住宅中，有5800套是保障性住宅，占比達20%。高房價與保障房是一物兩面，在房價居高不下的城市，作為城市經營者的政府應主動承擔為窮人提供住房保障的社會責任，這是成熟國家樓市調控政策的基本共識。

從2008年起，全國20多個省市相繼開始推行“保障房配建”制度，這是樓市調控政策走上正軌的標志。那樓市調控的政策目標究竟是什么？答案是：社會公平！而非“合理房價”！長期以來，樓市調控政策以所謂“合理房價”為目標，以政策挑戰市場，但事與愿違，房價越調越高，百姓怨聲載道，政府信用受到極大傷害！政策目標的錯誤導致政策的執行一錯再錯，時至今日，如果還有誰相信政府能代替市場決定“合理”房價，我只能表示遺憾，因為房價由市場供求決定，價格必然因人而異，因時間而異，因地點而異，絕不會簡單聽命于政府。而“保障房配建”制度還會使中心城市房價的上漲趨勢進一步增強。

其實政策性的“合理房價”是一個偽命題，因為在買賣雙方的價格談判或協商中，自愿即公平，成交即合理，否則無論如何也談不成交易！此時，包括政府在內的任何第三方都無權干預，而作為經濟學研究的“合理價格”是要揭示市場價格形成背后的供求規律，而非用所謂更“合理”的價格去否定市場機制。人們常說，房價要和建房成本掛鉤，要和居民收入掛鉤，早在1989年就有媒體發文引發了關于合理房價之爭。當時文章說“每平方米1600～1900元的房價猶如從夜空摘星星”，北京兩居室的房子總價近6萬元，大學生畢業工作后節衣縮食也要“100年才能買上兩居室”。因此斷言：“樓價勢在必控，國家正擬法規！”如今24年過去了，依然沒有出臺“控制樓價的國家法規”。

走進城市，大街小巷隨處可見租售廣告，為什么在農村沒有？因為農村的空間沒有稀缺性，而城市房地產業經營的是空間價值，所以說是“空間的貨幣化”。但城市化恰恰是“三流社會”：人流錢流逐水流！城市，特別是不缺水的金融中心城市，人口與貨幣的流入必然創造空間的稀缺性，于是就有了“空間貨幣化”的價值，所以我提出了一個新的經濟學公式：單位空間的人口/財富比。

用單位空間的人口/財富比評判城市的空間價值，高房價之中含有三重定價機制：土地、房產和空間溢價。所以在財富總量較高的城市，空間溢價會使房價脫離收入與租金的約束，超越居民特別是窮人的支付能力。所以在房價居高不下的城市，政府應以社會公平為目標調控樓市，逐漸形成“豪宅補公租”或“商品房補保障房”的政策調控體系。但這種“以房養房”的反哺機制必然導致商品房的價格進一步脫離居民的可支付能力，從而形成更高的保障房需求，進一步擴大政府提供保障房的資金缺口。高房價才讓政府有錢為窮人提供保障房。這是各國樓市調控的成功經驗，中國應鑒之。