師夷長技

堅持住宅專業化戰略多年的萬科終于邁出由住宅向商業轉變的實質性一步。11月27日，萬科首個自主研發的城市綜合體金隅萬科廣場在北京昌平正式試營業。這一建筑總面積約14萬平方米的項目由北京萬科和金隅嘉業合作完成，兩者各占50%股份。金隅萬科廣場的項目籌建及招商運營由萬科負責，這亦是萬科進軍商業地產的首個標桿性產品。

“其實不能簡單的說萬科要搞商業地產，商業地產只是萬科轉型成為服務型企業的一個很重要的通道或者抓手。”萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶對《環球企業家》表示，萬科進軍非住宅領域的根本目的在于更好的發展主營住宅業務。

大規模進軍商業地產對萬科而言殊為不易。

2010年3月，萬科曾以10.04億元在東莞拿下首塊商業用地，并在北京、深圳、上海、佛山等地成立商用物業管理有限公司，由南至北開始在商業地產領域的低調探索。這源于近年來純住宅土地供應屢屢減少的趨勢。以北京為例，今年所售地塊中約三分之二為包含商業的混合類用地，北京萬科所拿11塊土地中，僅2塊為純住宅用地。今年1月，萬科則在京低調組建集團商用管理部，毛大慶則為該部門負責人。

就商業項目的產品形態而言，萬科共分為萬科廣場、生活中心、鄰里家三種。其中，萬科廣場定位于大型購物中心，體量為10萬平米級；生活中心面積略小，約兩三萬平米；鄰里家則為社區商業。萬科此前對后兩種業態已多有涉足，僅在今年，就有萬科上海2049、東莞松湖生活廣場、沈陽渾河天地等項目陸續開業，而北京新五街、杭州新街坊等社區商業街也運營得頗有聲色。金隅萬科廣場則是萬科首個成功運營的大型購物中心，在試營業當天客流量即達6萬人。若無意外，萬科將在7年內回收約9億元的投資。

轉型乃大勢所趨——越來越多的開發商開始涉足這一領域，除萬達、中糧等先行者外，龍湖、綠地等傳統住宅開發商亦爭相轉型。“人們不僅有住房的需要，更有商業和生活的需求，商業則有配套、增長、投資及更高的回報價值。”陽光100集團常務副總裁范小沖對《環球企業家》說。陽光100亦自去年開始轉型，旗下芒果城、陽光里等街區型商業已在全國多個城市鋪開。

對于此類轉型，萬科頗為謹慎。以北京金隅萬科廣場為例，它由美國EEK建筑師事務所進行規劃設計，伍茲貝格建筑師事務所進行建筑設計。早在2010年，該項目即進入前期開發階段，方案幾經調整，最終在建筑形式上采納了太古地產在北京三里屯的經驗，采用村落式的商業地產形態。

“萬科是個耐得住的公司，對第一個項目肯定是只許成功，不許失敗。”萬科首席銷售顧問RET睿意德執行董事聶綺冰對《環球企業家》透露，早在3年前，萬科就曾向戴德梁行咨詢建筑、業態布局等方面的意見。在聶綺冰看來，商業地產不同于“僅憑老板喜好拿地就行”的住宅項目，從選址、建設、業態布局及后期運營方面均需諸多考量因素，而高度職業經理人化的團隊可最大限度地降低風險。為此，萬科曾從遠洋、中糧、華遠等公司大肆網羅商業地產人才。例如在萬科商業管理團隊中，銷售總監穆弘此前就曾成功操作過永旺購物中心、中糧大悅城等項目。

進軍商業地產亦是萬科創始人王石的要求。“8月份王石來北京，說了三句話：第一，應該也是時候向‘城市綜合配套服務商’轉變了；第二，要努力學習專業做商業地產的經驗；第三，要做作品，做一個能夠留下來的建筑。”毛大慶稱。他透露王石在參觀今年年中東莞開業的松湖生活廣場后十分高興，曾專門來北京就“萬科到底以后要發展成什么樣的公司”這一問題與其深談，而“城市綜合配套服務商”的理念即源于此次談話。

在毛大慶看來，商業地產有兩種套路，即賣了再管或賣了不管，萬科商業將在形態上向太古學習，運營上則向凱德學習其資本化的經驗。在毛大慶看來，凱德是典型“賣了再管”的輕資產運營模式，即僅持有一部分股份，而將大部分股份轉讓給基金等投資者，其強項在于善從管理中產生收益。“我們現在的目標是能夠開一個就資本化一個。資本化和賣掉并不是一個概念，資本化之后持續運營，將來得到將不只是出售資產的收益。”毛大慶補充說。未來，萬科將保持80%的銷售型物業，包括新建住宅產品、寫字樓和商鋪等可售型產品，此外的20%則屬于自己運營的持有型物業。

除了在大型商業上向凱德學習之外，萬科的社區商業則更多學習借鑒香港領匯房地產投資信托基金旗下的商業項目——通過大量收購舊有商業，定位大眾基礎消費，統一招商持有管理，借助于規模優勢，形成了效益可觀的資產包。“它不涵蓋大體量的綜合體，全是一堆社區小商鋪，并憑借這些社區商業資產上市，開創了成功的社區商業盈利模式，這也是萬科商業的追求目標。”毛大慶稱。

“開著車換輪子”，這是毛大慶對萬科目前狀態的描述。對萬科而言，當下轉型的最大挑戰在于如何在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下，同時開展新業務。“萬科在商業地產上并不著急，只做對的、好的、需要的。”據悉，萬科目前在北京共有4個商用物業項目，持有型物業面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元，未來萬科將每年新開一個商業地產項目。

另一個掣肘在于即有存量太小。“不能說劣勢，只能說萬科比起一些成熟的商業地產開發商，缺了一些機緣。”在聶綺冰看來，不同于萬達等已與很多品牌達成聯盟，目前萬科因項目少，招商方面只能逐一與品牌談，其商業地產的品牌力仍待考驗。