另辟蹊徑

10月的一天，在位于北京房山區(qū)中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的“第五食堂”內(nèi)，等候購(gòu)餐的人們排起了長(zhǎng)隊(duì)。他們大多是小區(qū)的住戶，還有來(lái)自底商商鋪的職員。一餐20元左右的飯菜很受他們的歡迎。

“第五食堂”最早出現(xiàn)在2012年6月，萬(wàn)科集團(tuán)（簡(jiǎn)稱萬(wàn)科）旗下首家社區(qū)食堂出現(xiàn)在深圳坂田萬(wàn)科城，位于東莞金域藍(lán)灣和北京長(zhǎng)陽(yáng)半島的兩個(gè)食堂也先后營(yíng)業(yè)。這是萬(wàn)科近來(lái)定位自主社區(qū)商業(yè)化開(kāi)發(fā)之后自創(chuàng)的一個(gè)連鎖產(chǎn)品，食堂根據(jù)各地消費(fèi)習(xí)慣設(shè)置運(yùn)營(yíng)方式，力求更貼近老百姓的口味。其他的還包括社區(qū)菜市場(chǎng)的幸福街市，引進(jìn)華潤(rùn)萬(wàn)家，開(kāi)設(shè)洗衣店、藥店和銀行。這些被萬(wàn)科統(tǒng)稱為“五菜一湯”。長(zhǎng)陽(yáng)半島是萬(wàn)科進(jìn)行社區(qū)商業(yè)化的一個(gè)試點(diǎn)，未來(lái)這一商業(yè)標(biāo)配模式將會(huì)更多地出現(xiàn)在其開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)之中。

事實(shí)上，從2010年開(kāi)始，萬(wàn)科逐漸向商業(yè)地產(chǎn)方向傾斜。與萬(wàn)達(dá)一貫偏好的高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向不同，萬(wàn)科在幾經(jīng)摸索之后終將服務(wù)社區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)理念作為未來(lái)重點(diǎn)拓展的方向。不久前，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶在公開(kāi)場(chǎng)合表示，目前萬(wàn)科的商業(yè)更多是為社區(qū)服務(wù)，主要是做一種有規(guī)則的貼身服務(wù)式的社區(qū)生活必備，重點(diǎn)包括“鄰里家”和“生活廣場(chǎng)”系列。

萬(wàn)科這一連串的最新動(dòng)作也事出有因。在過(guò)去十年里，由于輪番的調(diào)控，特別是限購(gòu)令出臺(tái)后，傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)視商業(yè)地產(chǎn)為轉(zhuǎn)型的救命稻草。他們紛紛寄望于開(kāi)發(fā)集星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓、購(gòu)物中心及高檔住宅等為一體的“城市綜合體”，類似萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式。而其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產(chǎn)視為誘人的蛋糕，從中分一杯羹。例如紅星美凱龍就將斥資千億元，到2020年欲建100個(gè)“城市綜合體”。與此同時(shí)，娃哈哈、蘇寧、雨潤(rùn)控股、新希望、京東商城等也蜂擁而至。

但硬幣的背面是，預(yù)計(jì)到2015我國(guó)的商業(yè)綜合體數(shù)量將達(dá)到3500多個(gè)，這將形成同一時(shí)間點(diǎn)、同一區(qū)域的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，供大于求。換句話說(shuō)，一旦資金鏈斷裂，商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)上世紀(jì)九十年代“爛尾樓”現(xiàn)象。

這肯定讓人夜不能寐。星浩資本CEO趙漢忠向《環(huán)球企業(yè)家》表示，相對(duì)于旅游、養(yǎng)老、健康等為主題的地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科進(jìn)入以社區(qū)商業(yè)為主題的細(xì)分市場(chǎng)是一種創(chuàng)新，這一領(lǐng)域在國(guó)外有著很大的市場(chǎng)。這一次，與其將此看成是萬(wàn)科的一次轉(zhuǎn)型，不如看成萬(wàn)科對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的一次另辟蹊徑的探索。盡管它對(duì)行業(yè)分化的影響結(jié)局尚未可知。

被動(dòng)的選擇

選擇社區(qū)商業(yè)作為切入點(diǎn)是萬(wàn)科務(wù)實(shí)的選擇。國(guó)信證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方炎跟蹤研究萬(wàn)科多年。在他看來(lái)，萬(wàn)科之所以有這樣的選擇還是因?yàn)槠淇吹搅艘猿鞘芯C合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年來(lái)，發(fā)生在北京、沈陽(yáng)和東莞等地的商業(yè)物業(yè)危情接連不斷，眼下位于深圳的綜合體商業(yè)已隱現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在那里，動(dòng)輒10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)體正加速競(jìng)相入市，而一些新開(kāi)業(yè)的商業(yè)體大量出現(xiàn)鋪位空置、人流量不足的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商正陷入招商困局。“萬(wàn)科正是看到了這些風(fēng)險(xiǎn)，才去定位其他的方向。”方炎對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》說(shuō)。

與萬(wàn)達(dá)等開(kāi)發(fā)商不同的是，萬(wàn)科一直以來(lái)傾向于購(gòu)買非區(qū)域中心的大盤(pán)。但在此區(qū)域構(gòu)建大型商業(yè)并不現(xiàn)實(shí)，這注定其定位社區(qū)商業(yè)服務(wù)會(huì)更切合它的實(shí)際。從另一個(gè)角度看，萬(wàn)科從未放棄住宅地產(chǎn)的原有方向，這讓其在總量上略勝一籌。一般情況下，每一個(gè)住宅小區(qū)都規(guī)劃有商業(yè)配套。過(guò)去，萬(wàn)科通常會(huì)把商業(yè)部分全部賣出回收資金，如今留下一部分來(lái)由其統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)頗為順手的事情。

香港的領(lǐng)匯基金是這方面的先行者。它將社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)注入上市，成功運(yùn)作了社區(qū)商業(yè)的盈利模式。領(lǐng)匯基金通過(guò)大量收購(gòu)舊有商業(yè)，定位大眾基礎(chǔ)消費(fèi)，統(tǒng)一招商持有管理，借助于規(guī)模優(yōu)勢(shì)，形成了效益可觀的資產(chǎn)包。它的項(xiàng)目大多靠近擁有大部分人口的住宅區(qū)，業(yè)態(tài)集中于餐飲、日常必需品。目前萬(wàn)科所計(jì)劃的正是持有一部分社區(qū)商業(yè)，通過(guò)統(tǒng)一招商、集中管理來(lái)樹(shù)立品牌形象。

豐沛的資金也是萬(wàn)科選擇這一模式的底氣。不同于資金回收周期較短的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)從建成到招商、再到盈利和回收成本，一般會(huì)經(jīng)歷五六年的周期。到目前為止，萬(wàn)科還沒(méi)有從社區(qū)商業(yè)方面賺取明顯的收益，這也得到了萬(wàn)科高層的證實(shí)。但這對(duì)萬(wàn)科不算什么—僅2013年上半年它就獲得了37.3億元的凈利潤(rùn)，趴在賬上的現(xiàn)金更是多達(dá)470.1億元。“現(xiàn)在萬(wàn)科完全可以沉淀一部分資金來(lái)專門(mén)做社區(qū)商業(yè)。”方炎說(shuō)。

對(duì)于一些資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商而言，相對(duì)社區(qū)商業(yè)模式，開(kāi)發(fā)綜合體的效率一般會(huì)立竿見(jiàn)影。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平向《環(huán)球企業(yè)家》表示，目前國(guó)內(nèi)大部分綜合體開(kāi)發(fā)主要包括住宅公寓和商業(yè)部分，通常情況下開(kāi)發(fā)商賣掉住宅公寓部分便可以回收大部分資金，這使得其低成本或者零成本持有商業(yè)物業(yè)成為可能。這種狀況要明顯勝于會(huì)沉淀一部分資金的社區(qū)商業(yè)模式。

高效的運(yùn)營(yíng)需要專業(yè)的管理，這對(duì)所有自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言都是一道需要跨越的門(mén)檻。領(lǐng)匯基金便是這方面的佼佼者。不過(guò)，萬(wàn)科在此方面還有提升的空間。在萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島住宅區(qū)的祥和街4號(hào)院南向有7家底商，其中5家均為房地產(chǎn)中介公司，其他商鋪的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也和其他住宅區(qū)并無(wú)明顯區(qū)別，并且一部分仍在空置。這一狀態(tài)顯然和毛大慶所表述的商業(yè)運(yùn)營(yíng)力求貼近日常生活、提升居住品質(zhì)的特色定位仍有一定的差距。

在中國(guó)，一個(gè)不可忽略的要素是政府規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式的影響。目前政府規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地的管理不僅僅是總量控制和位置，還有土地的性質(zhì)和用途，甚至包括外形和外立面建材。方炎表示，在這種管理下，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有多少主動(dòng)權(quán)。“具體怎樣的開(kāi)發(fā)類型不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是政府說(shuō)了算。你要不拿就沒(méi)地兒。假如北京規(guī)劃部門(mén)就批了一塊綜合體的地，如果開(kāi)發(fā)商想在北京有所拓展，別無(wú)辦法只有拿了。”

眼下，對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商而言轉(zhuǎn)型社區(qū)商業(yè)模式并不是一件簡(jiǎn)單的事情。在王永平看來(lái)，盡管以綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)在電商的沖擊下正面臨著泡沫化、同質(zhì)化和邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)，但這并不代表全無(wú)機(jī)會(huì)可言。“商業(yè)因?yàn)榫哂刑娲詮?qiáng)的特點(diǎn)，總體上具有空白性、創(chuàng)新性和競(jìng)爭(zhēng)性機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)土地特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確定位和選擇合適的商業(yè)機(jī)會(huì)。”