對我國物業(yè)稅稅率的研究

【摘要】隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)稅稅制設(shè)置是否合理對房地產(chǎn)是否能健康發(fā)展有重要影響。然而，房產(chǎn)稅制度已經(jīng)多年未變，房產(chǎn)稅稅收體系不完善，稅收要素不科學(xué)，尤其是房產(chǎn)稅保有階段的稅收不足等問題引發(fā)了人們對房產(chǎn)稅制改革的思考。物業(yè)稅作為房產(chǎn)稅改革的重要組成部分，是針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)所征收的具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅種，其開征對完善房地產(chǎn)稅收體系有著重要的影響和意義。

本文主要對物業(yè)稅開征最重要的部分——稅率進行研究，選取和參考了適合我國國情的稅率模型，并針對上海市的實際情況進行了實證分析，得到一定的稅率范圍。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 稅制研究 稅率

一、物業(yè)稅稅率的提出

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅主要有六個稅種分別是耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和契稅。此外，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收有5種，分別是營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和印花稅，分別在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)進行征收。對該些稅率的逐一研究，可分析現(xiàn)行稅制的不足之處：一、稅費科目繁多混雜，稅輕費重；二、稅制設(shè)計上“重流通，輕保有”；三、稅基狹窄，計稅依據(jù)不合理。因此在這基礎(chǔ)上，稅制改革呼之欲出，主要設(shè)想為規(guī)范稅、費、租體系，秉持“正稅、明租、少費”的原則，并減少開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅，開征物業(yè)稅來改變“輕保有，重流通”的現(xiàn)象。

在物業(yè)稅開征的各項要素中，稅率是最為重要又最為困難的。微小的稅率差別都將影響到千家萬戶，因此物業(yè)稅稅率的合理范圍是將來開征物業(yè)稅的關(guān)鍵。

二、稅率模型的研究

（一）稅率形式的選擇

稅率形式基本可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率三種。具體如下表所示：

通過對三種稅率形式的比較分析，首先可將定額稅率排除，因為定額稅率對財富調(diào)節(jié)和資源配置的作用比較局限，而物業(yè)稅的要求是與物業(yè)增值收益建立起動態(tài)相關(guān)關(guān)系，因此，定額稅率因其公平性、效率性較弱不符合物業(yè)稅的基本要求。

累進稅率能夠很好的體現(xiàn)量能負稅的原則，公平性較強，但其計算比較復(fù)雜，征收管理成本較高且累進級距過大容易打擊納稅人的積極性，所以執(zhí)行結(jié)果會不理想，在新稅開征初期，會影響物業(yè)稅的推進，因此也不符合現(xiàn)階段我國的國情。因此，物業(yè)稅開征應(yīng)采用比例稅率來征收，在成本控制、簡單易操作的基礎(chǔ)上追求效率與公平的較優(yōu)結(jié)合。

（二）稅率模型的選擇及說明

物業(yè)稅的稅率模型是根據(jù)財政收入及稅收負擔(dān)理論來進行考慮的。

首先，從財政收入角度，在開征物業(yè)稅后，政府在物業(yè)稅收收入的總額上必然要大于原先房產(chǎn)稅加上城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入總額，即TP >TR 。根據(jù)稅率的基本計算公式：稅率=稅額/稅基，則三者滿足的關(guān)系為，物業(yè)稅率>改革前保有階段稅收收入總額/應(yīng)納稅物業(yè)總價值，即物業(yè)稅稅率的下限：

■≤r （1）

其中，TR為開征物業(yè)稅前保有階段稅收收入總額；VR為住宅類物業(yè)總價值；VE為住宅類物業(yè)免征額；VNR為非住宅類物業(yè)總價值（其中包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房）。

再次，從稅收負擔(dān)角度考慮，本模型運用宏觀和微觀兩個衡量稅收負擔(dān)的指標(biāo)，因為微觀指標(biāo)的個體差異比較分散和明顯，一般不用微觀指標(biāo)確定稅率的范圍，因此本模型用宏觀指標(biāo)計算物業(yè)稅稅率上限，用微觀指標(biāo)進一步檢驗稅率的范圍合理性。

宏觀稅收負擔(dān)指標(biāo)是從全社會考慮的，一般采用稅收收入占社會總產(chǎn)出的比值作為衡量依據(jù)。在國際上，一般選用GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值），因此，物業(yè)稅的宏觀稅負公式如下：

物業(yè)稅宏觀稅負=■ （2）

其中，TP=r×（VR-VE+VNR），因此，可得出物業(yè)稅稅率的上限：

r≤■ （3）

其中，k為物業(yè)稅宏觀稅負的上限。

微觀稅收負擔(dān)指標(biāo)是從個體和企業(yè)來考慮的，本模型選用的是家庭微觀稅收負擔(dān)指標(biāo)，因為開征物業(yè)稅后，個人住宅由原來的免征范圍脫離開來，選取個體稅收負擔(dān)而非企業(yè)稅收負擔(dān)更有檢驗意義。

家庭微觀稅收負擔(dān)指標(biāo)=■ （4）

綜上所述，物業(yè)稅稅率的范圍為：

■≤r≤■ （5）

其中，r為物業(yè)稅稅率；TR為開征物業(yè)稅前保有階段稅收收入總額；VR為住宅類物業(yè)總價值；VE為住宅類物業(yè)免征額；VNR為非住宅類物業(yè)總價值；k為物業(yè)稅宏觀稅負的上限；GDP為國內(nèi)生產(chǎn)總值。

本文決定選取此模型作稅率設(shè)計并結(jié)合上海2005年～2009年的情況對上述模型進行實證分析。

三、稅率設(shè)計的實證分析

（一）參數(shù)的選擇和計算

1.VR住宅類物業(yè)總價值。VR的計算公式為：住宅類物業(yè)總價值=住宅平均價格×年末住宅總面積。通過查找《上海市統(tǒng)計年鑒2006～2010年》，住房平均價格無統(tǒng)計資料，選取每年平均銷售價格作為參考依據(jù)，得數(shù)據(jù)如下：

表1 2005年～2009年上海市住宅類物業(yè)總價值 （單位：萬元）

資料來源：《上海市統(tǒng)計年鑒》

2.VNR非住宅類物業(yè)總價值。非住宅類物業(yè)總價值計算與VR相似，數(shù)據(jù)如下：

表2 2005年～2009年上海市非住宅類物業(yè)總價值（單位：萬元）

資料來源：《上海市統(tǒng)計年鑒》

3.VE住宅類物業(yè)免征額。根據(jù)上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法，人均居住面積在14平方米以下的為申請標(biāo)準(zhǔn)之一，因此本文選擇人均14平方米為免征面積，由此計算住宅類物業(yè)免征額：

住宅類物業(yè)免征額=人均免征面積×戶數(shù)×每戶人數(shù)×年均住宅銷售價格 （6）

表3 2005年～2009年上海市住宅類物業(yè)免征額（單位：萬元）

資料來源：《上海市統(tǒng)計年鑒》

4.TR開征物業(yè)稅前保有階段稅收收入總額及上海市GDP。根據(jù)上海市財稅局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計及上海市統(tǒng)計年鑒顯示，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅收收入總額、上海市各年GDP如下表所示：

表4 2005年～2009年上海市房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收收入總額及上海市GDP

5.k物業(yè)稅宏觀稅負。根據(jù)資料查閱，OECD經(jīng)濟合作與發(fā)展組織在2010年對組織成員國30個國家進行物業(yè)稅占各國宏觀GDP的百分比的統(tǒng)計。在組織成員國中包含了發(fā)達國家和發(fā)展中國家，也包括了各大洲的國家，作者認(rèn)為選取各組織成員國統(tǒng)計數(shù)據(jù)的平均數(shù)比較貼近我國的實際水平，經(jīng)計算后的各年宏觀稅負值k如下表所示：

表5 2005年～2009年OECD成員國宏觀稅負均值（單位：百分比）

資料來源：2010年OECD稅收統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫

6.稅率的計算結(jié)果。根據(jù)上述參數(shù)以及稅率計算模型，經(jīng)計算后可得我國物業(yè)稅稅率的范圍：

表6 2005年～2009年物業(yè)稅稅率范圍

（二）微觀稅負的檢驗

在此檢驗中，作者選取上海市某一家庭作為對象，此家庭的各指標(biāo)都為上海市年平均值，則計算公式如下：

家庭微觀稅收負擔(dān)指標(biāo)=

■（7）

則有，

稅率=■ （8）

在《美國財產(chǎn)稅制度變革及啟示》一文中，曾統(tǒng)計了2008年全美平均財產(chǎn)稅與收入之比為2.9%，但即使是在美國這樣經(jīng)濟的發(fā)達國家，人們都面對2.9%左右的稅收負擔(dān)已經(jīng)感到了財產(chǎn)稅的壓力。在房地產(chǎn)價格不斷攀升的經(jīng)濟條件下，過高的物業(yè)稅負擔(dān)也會讓廣大的納稅人失去對持有物業(yè)的信心，所以作者認(rèn)為，我國的物業(yè)稅稅負應(yīng)該在保障政府稅收的基礎(chǔ)上從低取值，通過參考其他文獻，作者認(rèn)為2.5%是比較合理的上限數(shù)值。

通過上述公式，計算得微觀稅負下物業(yè)稅稅率的上限值如下表：

表7 上海市家庭在微觀稅負上限為2.5%時的稅率上限

數(shù)據(jù)來源：《上海市統(tǒng)計年鑒》

（三）稅率確定

綜合上述表6和表7后，可得各年物業(yè)稅稅率范圍并求其平均值：

表8 物業(yè)稅稅率范圍最終確定

通過各方面的計算和測試，作者認(rèn)為將物業(yè)稅率應(yīng)該定在0.12%～0.43%。

作者簡介：虞晗（1989-），女，漢族，浙江人，畢業(yè)于上海交通大學(xué)，研究方向：會計學(xué)。