證券公司營業部房屋租賃法律實務

【摘要】房屋租賃合同是最常見的合同之一，但房屋租賃合同稍有不慎，極易引發糾紛。而證券公司通常需要大量承租他人房屋作為經營辦公，同時證券公司營業部承租的房屋都各自有不同的情況，因此房屋租賃合同的內容也各有不同。筆者從證券公司營業部作為承租人的角色出發，結合筆者在證券公司法律部門日常房屋租賃合同法律審查中發現的問題提出法律建議，以達到證券公司營業部在承租房屋時避免風險，實現證券營業部的預期利益。

【關鍵詞】證券公司 房屋租賃 法律 實務

房屋租賃合同是最常見的合同之一，但房屋租賃合同稍有不慎，極易引發糾紛。筆者從證券公司營業部（以下簡稱“營業部”）作為承租人的角色出發，從房屋租賃合同中的每一個條款中來分析可能遇到的法律障礙和實務中的解決方案，以達到盡最大可能排除其中存在的法律障礙，具體分析如下：

一、出租人的主體資格

在營業部簽署房屋租賃合同前，應當首先重點審查房屋出租人的主體資格。出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關系到合同的法律效力問題，所以必需予以高度重視。同時，出租人主體資格，主要從以下三方面來審查：

（一）出租人的主體身份

1.出租人為自然人的，營業部應當審查其是否具備完全民事行為能力，可查看其居民身份證或戶口簿；

2.出租人系法人或其他組織的，審查其營業執照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢，營業部所審查的原件應當復印留存。

（二）出租人是否享有出租房屋的實體權利

1.出租人為房屋的所有權人：營業部應查看出租人是否與承租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋登記機關查詢。

2.房屋產權證有兩人以上的，營業部應確認房屋產權證上的其他人是否同意出租房屋，并應當在簽署合同前取得其他房屋產權人同意出租的書面材料。

3.委托第三方出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面材料。

4.房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明等材料。

（三）出租人的主體名稱

出租人系法人或其他組織的，合同中出租人的主體的名稱必須完整，并且和營業執照上的名稱完全一致，否則很有可能因為主體的不合格而在發生糾紛時遇到起訴不能的尷尬局面。

二、房屋狀況

（一）房屋的租賃用途與政府批準的規劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產權證，營業部看其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規劃用途不一致，須報規劃部門批準。特別注意如果房屋用途在房產證上標注是住宅用房時，對于此類住宅用途的房屋建議營業部盡可能不要租賃，原因在于：其一，將住宅用房轉為經營用房的審批程序相當麻煩。其二，一旦沒有將住宅用途轉為經營用房而使用的，公司將會面臨法律風險，情節嚴重的會被相關行政部門處以整改、罰款等行政處罰。根據《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”該法律條款中雖然沒有明確違法該條的后果，但是實務中法院在審理承租住宅用途的房屋作為商用的通常被法院認定為違法，并判令解除房屋租賃合同。

如果由于特殊原因營業部確實需要租賃住宅用房用作經營用房的，根據國家工商行政管理總局關于住所（經營場所）登記有關問題的通知（工商企字[2007]236號）中規定“企業（公司）、個體工商戶在設立（開業）或住所（經營場所）變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：一是《住所（經營場所）登記表》；二是住所（經營場所）所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。”

此外，對于承租境外機構、個人購買的房屋作為經營用地的，根據建設部等部門制定的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，該境外機構、個人應當按照外商投資房地產的有關規定，設立外商投資企業，通過外商投資企業開展出租等相關業務。因此營業部在租賃境外機構和個人購買的房屋時要特別審核對方是否具備相應的資質。

（二）房屋的基本情況

營業部在承租房屋時不僅僅是形式上對房產證進行審核，而且盡可能的要實地去考察租賃房屋的情況，核對房屋地址、面積、房屋內的裝飾和配套的設施。時間中，由于歷史原因等情況會出現有房產證但沒有實際的房屋地址、或者有實際地址，但與房產證上的內容有出入、或者房屋結構與房產證有差別等情況，因此有必要在租賃前實地考察房屋的基本情況，避免合同簽約后的糾紛。

（三）房屋是否存在禁止出租的情形

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”以及《商品房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規定改變房屋使用性質的；（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。”

為了避免上述情形的發生，營業部應當在租賃合同中約定，出租人應當保證租賃的房屋不存在法律禁止出租的情形，否則因為以上條款而產生的一切責任由出租人承擔。

（四）營業部承租的房屋存在抵押

租賃的房屋存在抵押要分兩種情況進行法律分析，營業部房屋租賃期間房屋出現抵押的情況或者租賃合同簽訂前租賃的房屋已經存在抵押情況。

1.營業部承租期間出租人抵押房屋的情況。根據《物權法》第190條“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”以及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條對此作了明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”因此，營業部在租賃房屋期間即使出租人將房屋抵押給債權人且房屋被法院強制拍賣，也不影響營業部繼續在合同租賃期間的租賃使用權。

2.營業部在合同簽訂前出租人已經設定抵押權的情況。根據《物權法》第190條“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”以及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第66條規定，“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”由此可知，營業部要承租已經抵押的房屋時，若出租人的房屋被法院拍賣則營業部將面臨無法繼續承租的尷尬局面，因此，建議營業部慎重考慮承租已經設定抵押的房屋。同時，在房屋租賃合同簽署前營業部也應當做盡職調查，如通過去當地的房產交易中心查詢房屋的抵押情況。

三、租賃期限條款

（一）最長期限

根據《合同法》第21條規定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

（二）轉租

如果出租人為轉租人（俗稱二房東）且有權利轉租房屋，則租賃期限不得超過房屋產權人與轉租人之間剩余的合同租賃期限，超過部分的租賃期限無效。

（三）免租期

營業部應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定以及是否有表明裝修期內免租的約定。特別是很多營業部由于新設原因，在租賃房屋后必然會有一段時間的裝修，可以主動與出租人協商裝修期間的免租期，如果沒有協商的話默認沒有免租期，建議對于租賃期限較長的營業部可以考慮與出租人協商一定的裝修免租期，爭取營業部的最大利益。

（四）簽訂書面合同

《合同法》第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。由于營業部簽署的房屋租賃合同都大于1年以上，因此應當采取書面形式簽訂租賃合同。

四、租金與支付方式條款

租金與支付方式條款是房屋租賃合同的重點中的重點，直接影響合同雙方的經濟利益，因此需要在合同中盡可能的明確。應當關注以下內容：

一是租金是否包含水電費、空調費、物業管理費等。

二是租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理（合同中沒有專門約定則營業部不需要支付保證金）。

三是支付方式通常為轉賬支付，因為根據《現金管理暫行條例實施細則》（銀發[1988]288號）第6條的規定：“開戶單位之間的經濟往來，必須通過銀行進行轉賬結算。”

四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

五是如果租賃期限比較長，一定要在租賃合同的支付價款中約定租金的總額，或者約定每年固定漲幅，切不可有租金開口現象的出現，防止出租人肆意增加租金導致租賃合同無法履行下去，對營業部的日常經營帶來極大的困擾。

五、交付條款

出租人應當按照租賃合同約定的條件向營業部交付租賃房屋，否則將影響營業部對租賃房屋的合理利用，嚴重的有可能導致營業部無法對租賃房屋進行利用。因此如有條件，證券公司可以成立專門的交房小組，由工程、采購、法務、財務等專業人員組成。

特別提示一點，在營業部新租房屋時，應當查看承租的房屋是通過消防驗收。根據我國《消防法》的規定，消防未經驗收或者驗收不合格的，不得使用。若租賃房屋在消防驗收不合格的情形下簽訂租賃合同，則違反《消防法》的強制性規定，導致租賃合同無效。

因此建議營業部在租賃合同中可明確約定：出租人辦理消防報批的義務。如果由營業部辦理，應當明確手續流程。由于過程比較繁瑣，審報難度大，所需要資料多，最好找一家消防報審公司。相關內容闡述如下：

（一）消防辦理一般流程

有資質的設計單位出圖——報消防部門審批（3～15天）——出審核意見——按審核意見修改圖紙——重新報審——出同意施工意見——把施工圖原件及審校意見復印件報物管公司存檔——施工——調試——專業單位檢測——出檢測報告（2～7天）——報原審核單位驗收——現場驗收——出合格意見——開業前消防檢查——出同意開業意見——開業。

（二）消防報審時應提供的資料

裝修平面圖及施工圖；照明、用電平面圖及施工圖；裝修材料清單，防火材料合格證；裝修單位資質證明書等。

六、權利與義務條款

營業部重點關注房屋租賃合同條款的權利、義務是否對等。通常，營業部的權利在承租期內占有、使用房屋。租期屆滿后，營業部優先繼租。營業部的義務按合同規定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人等。

出租人的權利是監督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿后收回出租的房屋。其義務是將出租的房屋按合同規定交付承租人使用，并定期對房屋及設施進行檢查、維修，保證承租人使用。

七、保險條款

有些強勢的出租人如城市中心的高端商務辦公大廈，會要求營業部購買保險，在合同中應當明確具體的險種。通常會要求承保盜搶、火災等，影響到第三方財產和人身安全的險種。如果出租人在合同中未要求增加保險條款，營業部也不必主動提出。

八、修繕條款

在房屋租賃合同中，出租人的主要義務之一就是對租賃物進行維修，在租賃合同中具有極其重要的意義。租賃合同的核心在于出租人提供租賃物的使用、收益權，承租方提供租金，一旦租賃物出現故障必將使得營業部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能實現。《合同法》第220條明確了將租賃物的維修責任交由出租人承擔，同時賦予合同當事人另行協商的權利。

實務中，營業部與出租人協商維修責任時，通常無特殊情況不需要約定由誰來承擔維修，法定維修責任由出租人承擔。但要約定維修的具體時間，即房屋出現問題后，出租人必須在規定的日期內予以修復，如果不在規定時間內修復的，營業部有權利自行維修且費用由出租人承擔。實踐中，不少營業部對外簽訂的租賃合同都缺少維修條款，建議營業部應當在房屋租賃合同中體現出房屋修繕的責任，最大程度減少因房屋維修問題而給經營造成影響的可能。

九、解除條款

房屋租賃合同通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見不鮮。出租人在簽訂房屋租賃合同時往往設定對自己有利的條件，以便在出現對自己不利的情況時得以提前解除或者終止合同。常見的如租金上漲過快，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實時，出租人會不惜代價尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。實務中作為營業部，要想在租賃期間避免合同被隨時解除或者終止，除了要嚴格按照合同約定支付租金外，在合同的簽訂上要盡可能細化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租人設定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設定必須經雙方協商一致，或者提前多少時間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。只有這樣，才能更有效的保護自己的合法權益。

同時，解除租賃合同后，裝修損失的認定也是合同解除當中的難點。營業部在合同中可以約定合同到期裝修的殘值如何處理，比如可以約定能拆卸部分歸營業部所有，不能拆卸的部分協商一致折價給出租人（實踐中也有合同到期不能拆除部分約定歸出租人的情況）；遇到對方違約導致合同解除的情形時，可以約定出租人賠償剩余租賃期限裝修殘值損失，至于裝修殘值損失的計算方法也可進一步約定。例如：可以約定營業部將裝修合同及發票、收據等證明裝修價值的文件復印件提供給出租人備份，作為確定裝修殘值的依據（在實踐中雙方也可要求請第三方進行評估確定），在合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項下裝修損失的計算標準為，裝修損失=裝修原值÷租賃期限總月份×剩余租賃期限（按月計，不足一個月按一個月計）。

十、通知與送達條款

該條款常見于租賃、購銷等常用的合同。通知的具體送達方式以合同中約定的為準。通知包括口頭通知和書面通知，如果約定的是口頭通知，那么在合同中就需要約定聯系人、聯系方式等。如果是書面通知，則需要約定聯系人、地址、電郵等。故建議營業部在合同中明確相關信息，包括但不限于聯系人、聯系地址、郵編、電話、傳真、電子郵件。一旦合同中存在“通知”義務，則有利于義務方舉證是否履行了合同項下通知義務，以一個書面通知為例，通知義務人只要舉證其曾經通過某郵遞公司向約定的地址寄送過此文件（無論對方是否實際查收），那么其就已經盡到了通知的義務；反之，如果其不能進行相應的舉證，則將承擔一定的違約風險。所以，應該在合同中約定相對方的相關信息，加強合同的風險防范，保證營業部的合法權益。

十一、違約條款

房屋租賃違約責任，重點審核營業部的違約事項以及具體的違約責任包括繳納滯納金，沒收定金等，雙方的違約責任是否對等。違約責任通常包括：（1）提前解除房屋租賃合同；（2）不按時交納房租；（3）未經過出租人允許而轉租的。

十二、免責條款

免責條款是指當事人約定的用以免除或限制其未來合同責任的條款。免責條款常被合同一方當事人寫入合同或格式合同之中，作為明確或隱含的意思要約，以獲得另一方當事人的承諾，使其發生法律效力。

營業部應關注出租人的免責條款是否合理，如遇不可抗力事件，可適用法定解除，雙方當事人均不需承擔違約責任。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力和不可歸責于承租人的原因導致租賃房屋部分毀損、滅失的，根據《合同法》規定，承租人可以請求減少租金；全部毀損、滅失的，承租人可以請求不支付租金。對于不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。當然，在不可抗力的適用上，有以下問題值得注意：

一是合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規定；

二是不可抗力條款是法定免責條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當事人仍可援用法律規定主張免責；如大于法定范圍，超出部分應視為另外成立了免責條款；

三是不可抗力作為免責條款具有強制性，當事人不得約定將不可抗力排除在免責事由之外。

十三、爭議解決方式條款

房屋租賃合同糾紛可以約定選擇向有管轄權的人民法院起訴或選擇仲裁機構進行仲裁。需要注意的是，在約定以上兩種爭議解決方式時只能兩者選其一，不能既約定仲裁又約定訴訟的方式，或者約定仲裁或訴訟方式。

選擇訴訟的方式解決糾紛，對管轄法院可以進行約定。根據《民事訴訟法》第34條的規定：“合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。”以上是關于協議管轄的規定，在實踐中，各地情況也有所差異，有些地方實行的是房屋所在地法院專屬管轄，在此種情況下合同雙方的約定的管轄法院就會被排除適用。

選擇仲裁的方式解決糾紛，應當雙方自愿，在合同中明確發生糾紛時采取仲裁的方式解決，并且要選定具體的仲裁機構。根據《仲裁法》第4條規定：“沒有仲裁協議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。”以及第16條規定：“仲裁協議應當具有下列內容：（一）請求仲裁的意思表示；（二）仲裁事項；（三）選定的仲裁委員會。”也就說，在約定仲裁條款時，必須選定一個仲裁機構，不能同時選定兩個仲裁機構，而且要將仲裁機構的名稱約定準確，否則有可能因為不能確定具體的仲裁機構導致仲裁協議無效。

十四、租賃合同備案條款

根據《城市房地產管理法》、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《商品房租賃管理辦法》等法律法規的規定，房屋租賃合同需要到房地產主管部門辦理登記備案手續。在租賃合同中，備案的手續由誰辦理以及稅費由誰承擔可以事先進行約定。

然而，未辦理備案登記并不影響合同的效力，租賃合同仍然有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成一致合同即告成立。對房屋租賃合同進行備案，主要是便于行政機關的管理，不是一個合同成立或生效的要件。現實中由于法律宣傳及管理環節薄弱，以及當事人嫌手續麻煩及規避一些稅費，但出于交易安全的必要，建議租賃雙方應進行登記備案，以減少合同風險。

此外，對營業部來說房屋租賃合同的備案登記可以防止“一房數租”。

根據最高人民法院制定的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。”

房屋備案登記的手續：

第一，出租人與營業部簽訂書面租賃合同。

第二，雙方在合同簽訂后30日內，到市、縣人民政府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交以下相關文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明文件、城市人民政府規定的其他文件。

第三，市、縣人民政府房產管理部門審查合格后頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

十五、合同簽署部分

合同簽署部分一般包括簽約單位蓋章及簽約單位授權代表簽字、簽約時間、簽約地點等。審查合同簽署部分，營業部應重點關注簽名是否是簽名人所簽；簽名人不是法定代表人或負責人的，其授權書是否真實有效；蓋章是否完整清晰，印章與合同當事人名稱是否一致；分頁合同各頁是否都有蓋章簽名，在整個合同的結尾處是否簽名蓋章，附件是否簽名蓋章；簽約時間、簽約地點是否填寫完整。

十六、其他條款

如果合同使用不同語言文本擬定，應確保每個當事人都能夠取得不同語言文本的合同各一份，同時應以中文文本為準。簽約份數主要根據當事人的數量和報備需要決定，至少能夠保證每個當事人一份。

另外，公司一些營業部的房屋租賃合同的內容可能不完備或者可能租賃的房屋有新情況、新變化。因此有必要增加一個補充條款，當發生新情況、新變化時可以雙方進行補充協商。筆者在此提供一個示范條款：其他約定事項可訂立補充協議或在附件欄內填寫，補充協議、附件與本合同具有同等的法律效力。但當補充協議的內容與主合同的內容不一致的，以補充協議為準。本合同生效后，雙方經協商一致，可以對合同內容作書面變更。

十七、營業部的特殊條款

營業部租賃的房屋不同于普通企業的要求，對衛星設備、廣告牌的安裝都有特別的要求，因此建議營業部在合同中約定出租人同意營業部安裝衛星設備、廣告牌，并協助營業部安裝上述設備供使用。特別營業部在承租商住兩用的房屋時必須要有出租人出具業主委員會同意安裝衛星設備的書面證明，否則容易引發法律風險。實踐中曾發生過某營業部承租商住兩用的房屋，因衛星設備安裝導致相鄰權糾紛的訴訟案件。

若營業部因業務發展確需租賃商住兩用的大樓作為辦公用地，而一時又不能取得業主委員會的許可，則應當與出租人簽訂的房屋租賃協議里約定由出租人同意并負責營業部的衛星安裝事宜，這樣即便發生糾紛，營業部可以向出租人追責，盡最大可能維護公司的合法權益。而營業部若租賃的是商業用途大廈，頂樓的使用權通常歸產權人所有，只要物業公司或者大廈的所有權人同意營業部安裝衛星設備即可規避法律風險。

參考文獻

[1]向少山，王興興.《論房屋承租人優先購買權的保護》[J].法制與社會，2011（22）.

[2]徐疆.《論城市房屋租賃管理的法律問題——基于維護社會穩定的視角》[J].新疆財經大學學報，2011（4）.

作者簡介：鄧義君（1986-），男，上海人，申銀萬國證券股份有限公司，合規與風險管理總部法律顧問。