試論房地產開發項目的前期成本管控

【摘要】房地產開發項目的前期成本管控是房地產項目成本控制的重中之重。本文對房地產開發項目前期成本的構成及其風險點進行分析：從房地產項目前期開發決策階段﹑規劃設計階段入手，論述房地產開發項目成本管理的方法和措施。通過對項目前期成本的管控，進而為整體成本控制打下良好的基礎。

【關鍵詞】房地產開發項目 前期成本管控

一、引言

房地產行業經過近年來的高速發展，已成為國民經濟的支柱產業之一，房地產行業競爭也日趨激烈。在國家對房地產行業進行宏觀調控的大背景下，房地產開發企業面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關部門房產限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產開發企業收入增長的空間。房地產開發企業想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務。目前，很多房地產企業將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構成的前期投資決策階段和規劃設計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產開發企業必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。

二、房地產開發項目前期成本構成及其風險關鍵控制點的分析

（一）房地產開發項目前期成本的構成

房地產開發項目前期成本的具體內容根據所在地區的不同有所區別，但一般而言由以下成本構成：

1.支付的土地出讓金。即當地土地部門掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。

2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。

3.前期工程費。包含規劃設計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。

4.其他前期費用。包含前期相關人員工資、福利費、資金利息等。

（二）房地產開發項目前期成本的風險關鍵控制點

1.面臨風險：土地購買風險、土地拆遷安置風險。

對應的風險關鍵控制點：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發中最重要的階段，也是前期成本最重要的風險關鍵控制點。

2.面臨風險：設計質量風險、設計技術風險。

對應的風險關鍵控制點：規劃設計階段。

規劃設計費雖然開發項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節約成本的成本管理目標。規劃設計階段也成為開發項目前期成本的風險關鍵控制點。

三、房地產開發項目前期成本管控的方法和措施

（一）開發項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對開發項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業而系統的工作。企業需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業知識又有深厚行業管理經驗的團隊，調動企業的相關資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場調研，進行項目定位策劃。企業通過對市場的深入分析研究，根據自身發展戰略，整合資源，對建設地塊購置、開發產品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發項目準確地進行定位策劃能控制開發成本，降低土地購買及安置風險。在市場經濟條件下可聘請專業的市場調研機構進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實做好開發項目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業必須研究國家經濟政策根據需拍得地塊的用途，結合地塊地理位置、環境、交通狀況及市政規劃等因素對項目產品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術可行性，經濟成本的可行性等進行論證。可行性研究的目的是降低風險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規模、開發進度。

（2）進行開發項目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。

投資估算的編制應該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎上投資估算還要考慮到實施過程中內外部因素的變化，進行動態管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。

（二）項目規劃設計階段的成本管控方法和措施

加強規劃設計階段的成本管理是工程成本控制的關鍵點，其成本管控應從以下方面著手：

1.進行專題調研，牽頭設計過程。開發企業對工程成本控制的積極性要遠遠高于設計單位，在項目規劃設計階段，應有開發企業牽頭通過設計單位實施成本控制。開發企業應深入市場調查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調研，通過收集最新技術資料，組織專家專題會等方式主動關注設計過程，完成成本管控。

2.進行設計招標控制，優化設計方案。目前市場條件下設計單位的競爭也很激烈，開發企業可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規劃設計單位，迫使設計競爭者重視成本管控，用經濟合理性最高的方案參與競標。通過設計招標優選技術先進且經濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。

3.實施限額設計，降低設計費用。限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算，按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業在保證功能和技術指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節約的角度出發，把技術同經濟有機的結合起來，是建設項目投資控制系統中的一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員應密切配合，做到技術與經濟的統一。因此，房地產開發企業應積極推行限額設計。

四、結語

綜上所述，房地產開發項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現開發項目成本控制，為企業創造經濟效益。

參考文獻

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