新形式下房地產企業財務風險控制

【摘要】房地產業作為一個典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特點。眾所周知的巨人集團在巔峰時期突然破產，正是由于在巨人大廈上消耗了大量流動資金，以致資金鏈斷裂，財務風險失控，將整個集團帶入萬劫不復之地，因此加強對房地產企業的財務風險控制具有重要的意義。

【關鍵詞】房地產 經濟 財務風險

一、房地產企業所面臨的財務風險現狀

房地產企業所面臨的財務風險是其在經營過程中所自然產生的特性，首先，房地產企業作為資金密集型企業，其不僅資金需求量大，而且流動性差，資金鏈斷裂風險大。其次，房地產企業習慣于利用傳統的滾動開發模式，導致其債務杠桿比率過高，截至4月19日，剔除已經發布年報的93家上市房企，平均資產負債率就高達62.77%，因而償債風險高。最后，房地產企業其整個開發周期是現對較長，一般都在一年以上，因此其投資風險也不容忽視。

二、目前房地產企業產生財務風險的原因

（一）資金緊張

對于房地產開發企業來講，資金主要有三方面來源：一是銀行開發貸款，二是自有資金，三是預售款。前二者的大門已經緊閉或即將關閉剩下的就是預售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發商的商品房預售款將全部納入資金監管賬戶進行監管，預售資金將實行封閉式管理，銀行必須根據項目節點完工程度證明，分批次和分時段向開發商支付相關預售款資金。房地產企業作為資金密集型企業，對流動資金十分依賴，房地產企業的資金一旦緊張，由此帶來的房地產企業的財務風險也將迅速上升。

（二）抑制需求

各地限購令的陸續出臺，將抑制市場過熱，防范過熱的投機性購買等不合理需求，有利于房地產市場的健康發展和房價的平穩。然而這對于廣大房地產開發企業來說顯然不是一個好消息，與此同時，房產稅如“箭在弦上”，房產稅試點推行再次提上日程，從而增加購房成本，抑制需求。相關政策的陸續出臺，對于房地產企業可謂雪上加霜，目前房地產企業普遍依靠的是高價拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑制了需求，房地產企業原先貸款高價拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進一步加劇房地產企業的財務風險。

（三）增加供給

2011年剛出臺的“十二五”規劃指出，未來五年，我國將建設3600萬套保障房（對于房地產企業來講，與其說是塊大蛋糕，其實更像一塊雞肋，因為建設保障房對于房地產企業來說，基本沒有什么利潤可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國城鎮保障性住房的覆蓋面達到20%左右。伴隨著保障房建設的推進和提速以及相關調控政策落實，供給的大量增加，必將有效地滿足市場剛性需求，新建商品房的價格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個雞肋將不斷侵蝕房地產企業的利潤區間，從而放大房地產企業的財務風險。

（四）行政督導

房地產作為資金密集型行業，資金需求量大，運作周期長，一般采用高價拿地，快速買樓的方式進行盈利，然而在新形勢下，政府不斷出臺房地產調控政策，并且開始細化落實，一方面卡住了房地產開發商的資金鏈，在銀行信貸，再融資等上面做文章，同時又通過房產稅、限購令、保障房等相關配套措施，抑制購房需求，甚至不惜動用行政手段，從而打亂了房地產企業長期賴以生存以來的盈利模式，放大了房地產企業的財務風險，很有可能導致房地產企業出現財務狀況惡化，導致房地產企業的投資以及其報酬出現無法全部收回的可能，而房地產作為我國國民經濟的支柱產業之一，對現代經濟社會有著舉足輕重的作用，如何針對目前出現的新形勢，采取措施有效控制房地產企業的財務風險就顯得十分重要。

三、新形勢下房地產企業財務風險控制的措施

（一）加強現金流量管理

要想加強現金流管理，房地產企業應當進行嚴格的資金預算管理，從預算的制定到預算的執行都必須從嚴把關，不斷監督落實到位，才能使長短線資金得到匹配，不至于出現資金鏈斷裂的情況，同時還應加強內部審計與監督，樹立現金流管理意識，房地產企業的各級領導必須切實認識到加強現金流量管理對于房地產企業的生存和發展的重要性，從戰略地位定位現金流量管理。最后還可以縮短項目的開發周期，提高資金的使用效率，采取分期開發、邊建邊銷售的開發模式，不斷縮短資金的回籠。

（二）調整資本結構，降低財務杠桿比率

伴隨著國家對房地產調控力度的逐漸加大以及相關配套政策的逐步落實，房地產市場出現萎縮已成定局，倘若房地產企業依舊維持現在70%以上的高負債，必將把房地產企業的財務風險進一步推高，特別是隨著基準利率的不斷調高，利息支出將成為房地產企業的沉重的包袱，因此房地產企業應積極調整資本結構，降低財務杠桿，從而有效其控財務風險水平。

（三）向商業地產轉型

商業地產是指通過合理經營從而達到取得可持續增長的收益或者可以持續升值的物業資產，比如酒店式公寓、商鋪物業等，其已不再是普通意義上的房地產，而是將整個城市生活的方方面面融為一體的大型商圈或城市綜合體。如果我們引入SWOT分析法，對房地產企業目前所處的情況進行分析，很容易得出房地產企業目前正好處于既有內在優勢，又有外在危險的情況（優勢——威脅）ST，此時應該采取的策略是利用優勢避免威脅，即利用房地產企業自身能力優勢，向其他領域進行擴張和進軍，實施多元化經營戰略才能有效控制房地產的財務風險。而從目前情況看，房地產企業如果能從普通住宅地產向商業地產轉型將有效地規避國家現行政策調控帶來的沖擊，從而有利于降低房地產企業的財務風險。

參考文獻

[1]趙玉霞.房地產財務與管理[M].北京：人民交通出版社，2007.

[2]張彩霞.房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（09）.

（編輯：劉影）