企業租賃經營的會計稅務處理討論

【摘要】在改革開放以后，我國的企業采用租賃經營的情況并不多見，但依然存在，對于會計人員來說，租賃經營的稅務處理沒有明文規定可循，往往成為知識的盲區。本文著重討論如何處理企業租賃經營的稅務問題。

【關鍵詞】租賃經營 稅務處理

企業租賃經營曾經在我國的計劃經濟時代扮演著重要的角色，在十一屆三中全會之后，各地為了企業經營體制的改革，曾一度盛行。不過，隨著我國市場經濟體制的確定，租賃經營的模式逐漸被獨立經營模式所取代。而現在，隨著一些經營模式的日益多元化，不少企業跨地域、跨國度的擴張經營，為了避免選地、買設備到投產期間長時間的消耗，一般都會選擇更具時間效益的租賃經營模式。而有的企業由于自身的經營不善，需要對本企業的固定資產等生產資料進行價值再生，也會選擇出租。這樣，租賃經營就有了供方和需方。

租賃經營是指出租者將企業各種生產資料的所有權，通過租賃的方式出租給經營者，而經營者通過付給租金擁有暫時所有權進行生產的一種經營方式。租賃以合同為準，但租賃方式有多種，一種是出租者依舊是企業的股東，經營者以承租者的方式進行經營，另一種可以是經營者向政府管理部門辦理新的經營許可和法人登記，以獨立地方式進行生產。所以，根據租賃方式的不同，會計的處理、稅法處理都會有所不同。本文分四種情況進行討論分析。

一、經營者向政府管理部門辦理新的經營許可和法人登記，以獨立的方式進行生產經營

雙方合同簽訂后，企業的生產資料的經營權歸經營者，出借一方從經營者中獲得租金收入，經營者獨自對外經營，然后付給租金。根據國稅總局關于此類經營方式的規定可以得知，經營者重新辦理經營許可和法人登記了，就是新的納稅義務人，應于其向稅務部門上交企業所得稅。

出借的一方則通過租金的收取繳納所得稅，也應該繼續執行好資產的攤銷。在按簽訂的合同獲得租金后，“銀行貸款”是借方，“其他業務收入”是貸方。營業稅按5%進行繳納，城市維護稅及附加則按照繳納的營業稅進行計算，“其他業務收入”是借方，“應交稅費（包括營業稅、城市維護費等）”就是貸方。資產的攤銷和土地使用稅、印花稅等計作管理費，最終根據納稅額得出所得稅。經營者作為新的稅務法人，生產經營的成本、收入、中間稅歸為經營企業，“管理費用”為借方，“銀行貸款”是貸方，根據企業利潤計算所得稅。

二、經營者和出借者簽訂的經營合同，并不重新辦理法人登記，以承租者名義經營

根據國稅總局對于此種經營方式的界定，經營者是以承租者名義進行生產經營，并不是法人代表，所以出租者依然是該企業的稅務法人，應由出租者向稅務部門上交企業所得稅。這里就涉及到出租者如何進行租金收取的問題。如果是實際經營一方經營的利潤進行所得稅提取后，就應該將利潤的一部分作為租金給出租方，出租方進行分配后，剩下的稅后利潤再留給經營者，由經營者向稅務部門繳納所得稅。而如果是經營者將經營所得的所有利潤歸己所有，則必須給出租一方付給租金，出租一方繳納企業營業稅等稅費之后，計收、上交企業所得稅，經營者則按照利潤所得進行繳納所得稅。為便于理解，舉例如下：

A企業和B企業之間簽訂了租賃合同，由A企業將租賃給B企業進行經營，B企業以經營者名義，但法人代表依然是A企業。租期五年，租金500萬元/年。第一年B公司就實現稅后利潤800萬元。按照第一種情況計算，B企業利潤800萬元扣除租金500萬元，剩余300萬元交給交給A企業。A企業則繳納所得稅300*25%=75萬元，凈收入為225萬元。按照第二種情況計算，稅后利潤800萬元歸屬A企業，A企業支付租金500萬元給B企業，則A企業的凈收入為（800-500）*75%=225萬元，B企業在繳納500萬元中5%的營業稅、營業稅中10%的城建及附加稅后，繳納所得稅為118.1萬元，凈收入381.9萬元。

從案例中可以明顯得出，兩種付租金的方式，A企業的收入沒有變，但是B企業卻減收了118.1萬元，即稅收大大增加了。所以，一般情況下，都會選擇第一種承租方式。

三、企業的股東與企業實際經營者簽訂租賃合同，經營者以承租者名義對外經營

股東是一個企業的利益獲得者，企業生產經營的收益理應于股東獲得，但是企業被租賃時，生產經營的利潤不屬于股東，所以股東應該收取租金來彌補收益。當股東收到經營者繳納的租金之后，“銀行存款”是借，“其他業務收入”為貸，同時扣除要繳納的各種稅費，并計算出企業所得稅。出租企業應該是按照向企業所在地進行繳納所得稅。實際經營者則將取得的稅后利潤，“銀行存款”是借，“其他業務收入”為貸，繳納租金是，“業務成本”是借，“銀行貸款”為貸，在此基礎上計算企業所得稅。

這樣的出租方式，股東通過租金收入彌補了收益，但是如果和直接從實際經營者出獲得稅后利潤相比，則繳納的稅費較高，實際收益會降低。再者，出租企業的一方如果是股東人數較多，則在稅法處理上會很不方便。

四、實際經營者不是法人時，就只能是以承租者的名義進行生產經營

實際經營者不是法人時，可以選擇與出租企業進行租賃合同簽訂，也可以是和企業股東進行簽訂，但是因為不能重新辦理法人登記，所以只能以承租者名義進行經營。出租企業或者股東的稅務處理方法則和前述方法相同，則實際經營者則按照個人所得稅的計算和繳納方法進行。

從上文所述的幾種不同的經營方式分析，雙方簽訂租賃合同之后，由實際經營著重新辦理經營許可和法人登記，對于雙方來說相對合理，能夠保證雙方的利益最大化。如果不是重新辦理經營許可和法人登記，則交租方式要審慎商定，以便盡可能地減少稅收負擔，增加收益。對于會計人員來說，租賃經營的模式稅務處理方式和普通的經營方式相差較大，又缺少政策規定，所以要求會計人員能夠掌握好，保證企業的合法經營，規避各種經營風險，保障好企業的利益最大化。

參考文獻

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（編輯：劉影）