我國房地產融資現狀探析

【摘要】房地產作為我國支柱產業之一，其健康發展對國民經濟發展有著至關重要的作用。房地產作為典型高投入、高風險、高回報的資金密集型行業，融資是房地產業生存和發展的關鍵。本文在對當前我國房地產融資現狀及存在的問題進行研究探析的基礎上，提出了改善我國房地產融資市場的對策。

【關鍵詞】房地產 融資 金融風險

一、房地產融資市場概況

中國經濟在一系列政策調控下平穩回落，2012年國家宏觀調控依然嚴厲，但房地產市場呈現了先抑后揚的發展趨勢。前期以價換量、中期回穩，一直延續至四季度市場呈現出回暖的態勢，無論是銷售總量還是業績情況，都出現了回升。2013年地方版“新國五條”正式實施，但從市場表現來看，其對房地產的影響并不強烈并有不斷減弱的趨勢。2013下半年，宏觀經濟復蘇基礎仍不穩固，貨幣政策和房地產調控將以穩為主，出臺新的全國性調控措施的可能性不大，“有保有壓”的調控原則仍將持續。

2013年1 季度上市房企合計存貨1.56 萬億元，同比增長22.83%；經營活動產生的現金流量凈額下滑至-274.69 億元。由于2 季度房企在土地市場上投入頗大，預計上半年房企的現金流狀況還將繼續惡化。而近期“錢荒”問題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國現階段房地產融資主要依靠銀行，且各企業之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門檻高程序繁雜時間跨度長。債權融資比例、利用外資投入房地產行業的規模均較低。面對政策市場的調整，供給和需求兩方面貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產行業，應更新房地產企業運作理念，將公司資本同金融資本有效結合，融資渠道多元化，建立健全融資體系，是房地產企業生存和發展的必經之路。

二、房地產企業融資中存在的問題

（一）融資方式單一

當前我國的房地產融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產開發的一級土地開發、房地產開發、房地產銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。據統計，我國房地產開發中銀行對企業的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金預收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來自銀行貸款，定金預收款也有30%來自銀行，以此計算房地產開發企業使用銀行貸款比重在55%以上。高負債經營隱含巨大的財務風險，房地產行業對我國銀行系統產生了具大的潛在風險。市場環境一旦惡化，資產質量將大幅下降，會給銀行帶來巨額呆賬壞賬風險，且這種單一的融資方式無法滿足房地產開發周期的需要。信托雖已成為房地產融資新的渠道，但政策機制還不夠完善存在較多的限制。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方面房產企業應積極開拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方面應根據企業自身提點，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實際情況的融資方式。

（二）商業銀行風險集中

作為資金密集型行業，融資一直以來都是房地產企業存在和發展的關鍵。現行我國房地產商多將投資風險和融資風險集中于商業銀行，這不僅使商業銀行面臨潛在的金融危機，也會加大商業經營的困難和風險。當經濟出現周期性波動時，經濟下滑必然引起房價下降，房價一路走低勢必會影響個人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國房地產行業融資中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。商業銀行提供的資金貫穿于土地儲備、房地產開發、房地產交易銷售整個流程，從某種意義來說商業銀行直接或間接承擔了房地產行業各環節的經營風險。而資本市場發展的相對落后，又無法為房地產企業提供其他融資渠道，無法將商業銀行風險社會化。與此同時，政府不斷加大調控力度，制定限購政策，調高存貸款利率，而購房者的需求并沒有得到解決，反而加大了居民對按揭貸款的依賴，這種惡性循環在某種程度上加大了金融體系的整體風險。需求量和供給量的不斷上漲，房地產泡沫的不斷擴散，更加重了商業銀行的風險承受能力，容易引發金融風險。

（三）相關法規制度落后，監管調控體系不完善

盡管國家和地方都頒布了一系列法律法規，但體系不全面、規定不具體，嚴重滯后于房地產經濟的發展。新出現的融資工具若沒有相對應的制度法規去約束規范，很容易陷入混亂甚至危機的局面。因此對房地產各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉讓等均需做出具體規范。我國政府對房地產金融機構的管理尚無專門機構，缺乏有效監督管理。目前已經出臺的房地產抵押貸款的法律法規，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但仍有諸多房地產金融行為無法有效監管缺乏法律依據。尤其是房地產按揭貸款缺乏有效監管，新出現的融資工具沒有相應制度進行規范，很容易陷入困局，并且市場波動的沖擊容易使融資風險擴散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監管體系，健全改善房地產相關法律法規，才能促進房地產市場的健康發展。

三、解決房地產開發融資問題的對策

（一）融資渠道多元化

融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產信托、地產基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場地位不同，在資本市場中發揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動資金貸款；地產信托主要發揮中長期財產管理功能，針對房地產企業運營需求設計個性化信托產品，擴大供需雙方選擇空間；地產基金則是從資金到項目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項目中；住房抵押貸款證券化為發放住房抵押打開機構提供后續資金，間接支持了房地產行業的發展。與此同時可以推行房地產證券化，將房地產證券活躍在金融市場上，這些商品主要報告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場中閑置的資金，且能最大程度上降低風險。

根據現行融資渠道的特點，建議降低銀行信貸比例，加大房地產信托市場比例。推進利率市場化，逐步放開存款利率管制，充分釋放資金的市場價格。與此同時，發展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級市場，推行房地產證券化。引入保險基金，由于保險公司資金量大且穩定，若能適當引入并通過相關機制規范，能避免如美國“次貸危機”之類的事件。

（二）商業銀行應加強自身管理

商業銀行應加強自身管理，建立以風險控制為中心的業務監管機制。針對現狀，商業銀行在發放貸款時，應重點核實借款方資料，將風險防范的重點放在事前事中控制，而不是事后補救。建立有效的風險預警體制，識別監控處置各項風險，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意愿、還款能力、市場波動的風險。商業銀行應加強房地產信貸風險的管理和防范，建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，根據不同信用等級的借款人給予不同條件的房貸，利于商業銀行對風險的預測和識別。完善個人誠信管理體制，嚴格遵守有關制度規定，不受利益驅使，給不符合要求的開放商放貸或個人貸款，完善內控管理制度，避免因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。與此同時不斷提升資本市場服務實體經濟的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場效率，拓寬資產保值增值的渠道。

（三）完善房地產金融法律法規環境

現階段，我國許多金融產品相關法律法規仍然不健全，而市場經濟行為都需要在合理的法律法規范圍內執行，因此建立健全房地產相關法律、法規體系，為房地產融資營造一個良好的法制環境打下基石。一是針對房地產融資過程中出現的各種問題，及時修改補充現行法律法規，建立健全各項制度條例， 制定完善包括改進土地招牌掛制度，規范新型融資工具的組織形式、流通轉讓、收益分配，住房抵押貸款、個人信用、住房公積金及房地產擔保等有效監督房地產金融行為，保護各方合法權益；二是在房地產融資過程中，應該依法辦事，嚴格執法，對出現問題的單位或個人應嚴加處置，并立即停止放貸追回已貸款項。各級政府應明確其職責，中高端房產供應由市場調控，政府應著重于保障安居房的建設。建立健全保障房的分配和管理機制，公平分配，維護社會公平。同時還應加強二手房交易市場和租賃市場規范，用制度條例調整并規范。通過房地產金融法律法規的完善，不斷調整房地產融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產金融的健康運轉。

參考文獻

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作者簡介：黃燕（1985-），漢族，湖南長沙人，北京大學經濟學院，研究方向：金融學。

（編輯：龍大為）