農村房地產開發中的土地使用問題

【摘 要】隨著城鎮化的不斷發展，城鄉對土地的需求量越來越大，農業、住宅、企業以及公共設施用地之間存在著很大的矛盾，如土地的產權界定不清、住宅用地分布不合理、土地利用與產業調整沒有明確的關系，這樣就導致了土地利用率較低。

【關鍵詞】城鎮化 房地產開發 土地使用

【中圖分類號】F301.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-4810（2013）18-0201-01

隨著我國經濟的發展，對土地的需求不斷增加，土地作為一種稀缺性資源，其經濟價值得到不斷提升，城市土地價格的上升，達到了集約利用土地的目的，但在農村土地利用方面還存在著很多問題，只有將土地利用與產業調整結合起來，才能提高土地的利用率，實現土地的經濟價值。

一 農村土地產權與土地利用

產權制度是經濟制度的核心，只有將產權的歸屬進行明確，才能保證經濟的有效運行，資源也才能得到合理的配置。對于農村土地的產權歸屬，我國有法律明確規定是歸集體所有，農民只享有使用權。但很多專家認為，法律對農民與土地之間的關系界定不明確，土地產權中有很多項權能沒有明確的產權歸屬。在土地使用過程中的使用強度不足與不明晰等問題導致了使用權主體行為空間的狹小，這樣就侵犯了農民的權利，也就影響了農民對土地投入的熱情。土地征地補償費用偏低也是一個很嚴重的問題，征地費用的分配不合理，農民只能得到征地費用的一小部分。在土地使用權的出讓、轉讓過程中，也會侵害農民的權利，農民只能選擇不出讓以及轉讓土地使用權，這樣就造成了土地市場的發展緩慢。由于對未來收益具有不確定性，為了規避風險，農民不愿過多對土地進行投資，甚至有的農民放棄耕種土地，選擇進城務工，這樣就嚴重浪費了土地資源。

二 農村房地產開發中的土地使用

隨著經濟的發展，農民的經濟實力也不斷增強，對住宅提出了更高的要求，但農村住宅在外觀設計、結構構造以及材料使用方面的要求還是與城市住宅標準有一定差距的。由于農村土地的使用權是由政府掌控的，沒有引入土地市場價格機制，農村房地產還存在著很多的問題。在空間上，農村住宅大多為獨院式以及平房住宅，院落之間的距離不一樣，出現了很多難以利用的邊角空地；在時間上，農民沒有對建房進行長期的規劃，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局設計有很大的隨意性。布局的分散，沒有統一的規劃，出現了耕地面積被住宅基地面積侵蝕的現象，人均耕地面積較大、容積率較低、生活設施較差，造成了土地資源的浪費。

對于農村房地產開發中的土地利用問題，必須要有嚴格的管理制度進行管理，比如，制定土地有償出讓制度，通過市場來調節土地價格。對土地的審批制度進行嚴格規范，制訂出合理的土地利用規劃，控制住宅區用地面積，通過市場運作模式來使農村土地的利用率得到有效提高。

三 提高農村房地產開發過程中的土地利用率的對策

1.改革舊的土地制度，杜絕浪費

隨著農村土地價格的不斷增長，在房屋買賣、租賃、出租等經營活動中土地的價值凸顯。因此，在農村要實施土地有償有限使用制度，推行土地交易的招標、拍賣制度。在對土地的利用進行合理規劃后，統一進行征用、開發、管理以及出讓，杜絕土地的浪費。嚴格按照國家的有關法律法規辦理建設用地手續，用法律來規范農村土地的使用。

2.規范土地審批和管理制度

只有嚴格規范了土地的審批，才能杜絕違規建設等現象的發生，同時還要規范土地的管理工作，使農村房地產規劃的科學性得到有效提高。農村房地產規劃要與土地利用規劃相銜接，農村房地產開發要做到合理用地、節約用地，應該進行集中建設，充分利用建設用地，房地產開發應盡量不占用耕地和林地。對于不符合規劃的項目不得批給土地，沒有經過規劃設計的土地不能開發，嚴格規范亂占地、亂開發的項目。合理安排住宅、鄉鎮公共設施以及公益事業的布局，使農村各項事業能夠協調發展。

3.完善農村房地產市場

政府應該結合農村房地產發展的實際，制定有關法律來限制投機炒賣房地產的行為，可以將房地產商品的交易進行登記，明確產權。政府還要采取各種措施來規范房地產市場，設置房地產行政管理機構，嚴格執行有關房地產的法律法規，還要加強對房地產企業的管理，制定出合理的發展戰略，通過多種手段來引導和促進房地產市場更好地發展。

四 結束語

農村房地產開發在我國是一項新興的項目，在近幾年中發展迅速，但在發展過程中還存在著很多的問題，政府要加強對農村房地產開發的管理，明確產權制度，制定嚴格的農村房地產開發使用土地的管理制度，最大限度地提高農村土地的利用率，不斷調整土地使用結構，促進產業結構的優化，最終帶動農村經濟的增長。

參考文獻

[1]任柏強.中國特色城鎮化與我國的“三農”問題[J].人口與經濟，2004（6）

[2]徐萍等.產業結構優化與土地資源配置——以江蘇省南京市為分析對象[J].中國土地，2004（Z1）

〔責任編輯：范可〕