最大也最糾結的資產難題

1st 解決“第一套房”難題

對收入有限的上班族來說，第一次買房是占家庭財產份額最大的一筆投入，房子不但關系到居住生活的便利程度，它的保值性和價格變化更會將直接影響下次買房的預算——房子價格高，你第二次買房子的預算就越多，能買的房子就越好。 買房時機，最好的和最差的 理論上，房價結束下跌和震蕩，開始上漲時是買房最好的時候，但1個月的價格上漲，很難確定上漲趨勢。如果成交量已經連續上漲了五六個月，同時成交價格連續上漲到第3個月至第5個月，基本可以判斷房價進入了持續上漲的周期。這時候是買房的最佳時機。 任何價格都不可能一直上漲，中國內地的房價更是。由于房價牽涉關系眾多，近10年來，上漲速度過快，連續上漲太久，政府都會出手控制。從過去10年的市場變化和政策頻率看，房價連續保持上漲態勢1年半以上，政府都會出臺政策調控，因此，如果房價已經持續上漲了1年半，就要警惕了：這時買房，很可能立刻遇上調控，房價下跌。 最好買二手房 不論是北上廣深，還是二線城市，房地產開發的共同點都是新房大多不在市中心。郊區的土地多而且價格相對便宜，新開的樓盤大多在郊區，單價更低，能買更大的面積。而二手房多在市區或靠近市區，但是單價較高。 生活更方便。城市住宅建設的發展一般從市區往郊區擴展，市區人口密集，居住了10年以上的二手房社區周邊分布了非常成熟的資源。不但地鐵四通八達，重點學校、商場、超市等，市區里的也更多更好。因此，在這些地方買二手房，你能享受到的資源也更豐富。 房價更穩定。大多數人都覺得買一手房賺得多，漲起價來比二手房漲得更高、更快。但是，僅從上海2007年至2012年全市的一手房和二手房價格變化上看，并不是這樣。 從整體漲跌看，2007年至2011年每年均價變化看，一手房價年漲幅分別為30%、17%、34%和3%，二手房價年漲幅分別為12%、24%、38%和2%。但用2007年和2011年的均價相比，全市一手房和二手房均價都上漲了1.1倍。 因此，從5年的持有周期來看，同樣的面積，買賣一套一手房并不比買賣二手房賺得多，人們容易發現一手房在房地產行情好的時候漲得更快，卻忽略了它在下跌周期跌得也快的事實。而在2008年和2010年，一手房的上下波動非常劇烈，分別以當年上海的全年均價1.3482萬元和2.1168萬元為基準，2008年一手房價以45.8%的幅度區間震蕩變化，2010年一手房價以23.6%的幅度上下變化。 同一時期的二手房漲跌變化則小了許多，2008年在年均價的基準上震動11.4%，2010年則震動13.9%。 這樣的一手房也可以考慮 一手住宅周邊的配套資源分成先行指標資源和落后指標資源兩類。 先行指標資源是在開發前到交房時就有的資源，交通是典型的先行資源。政府要拉動房地產建設，必須解決郊區的交通問題，地鐵就是每日往來郊區和市區首先要滿足的條件。 落后指標資源是附近居住人口不斷遷入并穩定居住后才會進駐的資源，學校、商業、菜市場都屬于落后指標資源。政府通常不會在住宅開發的初期就在郊區居住社區里建學校和商業，而是在5年至7年后住滿了人才會陸續開始。 如果碰上開發商精心耕耘的大型居住社區，房子能對口質量較好較好的新建學校，商業配套建設已經在推進之中，這樣的一手房，也可以放心買。由于地塊巨大、開發的住宅量大，多和政府的城市區域規劃息息相關，在交通、教育、商業配套有政府規劃配合，新建學校或商業發展的優惠措施。

石奇峻買完新房后遇到了開發商變更綠化的情況，但他的交涉顯然無效。 預售合同，知道多一些 補充條款用于補充約定格式合同里沒有的事項，法律效力高于格式合同。對買房者來說，補充條款約比格式合同重要，因為這是唯一可能用來維護自己利益的條款。按法律效力大小來排列：補充條款>格式合同>相關法律規定。 補充條款通常包括6個方面的內容 01 按揭貸款問題導致合同無法履行的責任認定和賠償細節。 02 明確房屋所有權證辦理的時間。 03 售樓書和其他廣告的內容的承諾。 04 公攤建筑面積。不僅要有公攤面積的數字，而且要約定公攤的具體部分和位置。 05 明確裝修標準。精確到使用什么品牌和價格標準。 06 明確退房的責任。必須寫明在什么情況下開發商承擔責任，確定退還期限、銀行的利息和違約罰金的計算。 看房也要有準備 商品房買賣有幾個地方最常發生更改：綠地規劃改變，公共活動的空間被用做商業或辦公，承諾的超市、小學、幼兒園配套改建住宅樓、車庫尺寸不達標或數量減少，裝修材料及標準降低。銷售人員的口頭承諾如果既沒有寫在合同中，又沒有錄音為證，一旦有糾紛，對方矢口否認，很難再取證。 對方做出的承諾如果不能寫在合同里，保留好錄音。對方承諾的內容要讓他確認，問題包含越多細節越有利。 大多數情況下，如果因為廣告宣傳內容和現實情況不符而打官司的，即使開發商認定已經告知對方并且得到同意，也需要由開發商一方舉證。此時，如果買房者保留了關于告知更改的方式和更改的范圍一類的錄音證據，會對自己更有利。 從看房開始，就保留好所有的圖像、音頻和視頻證據——宣傳單頁、沙盤、廣告片、樓書、樣板房裝修中承諾安裝的實物的品牌和外觀。出現問題才能掌握更多勝算。 證據的優先級別是：書面合同>錄像>錄音。 在衛星城買房，有另一套標準 在買房實力有限的情況下，要買大房子，只能去郊區、衛星城。但如果沒有選對適合你的衛星城，就又會很快搬回市區。 你可以先用3個標準做第一步篩選： 01 工作不用坐班的。經常加班、社交生活豐富，住在衛星城會有些麻煩。每天用3個小時的時間來往市區，成本太高。 02 交通遠但不麻煩的。衛星城距離遠是一定的，但去市區交通換乘次數一定要少。 03 有足夠養車錢。和房子比起來，汽車太便宜了，但是汽車一跑起來就要花錢——汽油、保險、保養、停車，每天開車上下班，月均2000元用在車上是非常節省的開銷了。 更低廉的房價是衛星城最大的優勢。這里要有讓人滿意的學校、醫院、便利的商業設施，但最重要的，是穩定的就業機會。如果你選擇的衛星城有正在發展的產業群，只要它對環境沒有大影響，就有足夠穩定的居民能保證和推動交通、基礎設施的建設，提高生活區的便利程度。 如果沒有穩定的工作機會，衛星城的人口難以維持在穩定的數量。學校、醫院、商業設施失去了需求的支持，沒有發展的內生動力，衛星城只是中心城區的臥室，只能繼續依賴中心城區的醫療、教育、商業設施。直接后果是，出于生活需要而頻繁往來市區和衛星城又會加重衛星城居民的交通壓力，擁堵越來越嚴重。 貸款前的必修課 等額本息和等額本金第一個月還款中的利息是一樣的。因為在這之前還沒有任何本金的還款，但隨著等額本金還款方式每月都償還較多的本金，它產生的利息就少于等額本息了。所以，省利息，主要靠多還本金。 同樣，以“更省利息”吸引人的房貸，銀行也沒有讓出利潤，它們大多還是靠“早還本金、多還本金”的方式省利息。 借款人在45歲至50歲以后，逐年收入曲線呈慢慢降低的趨勢，最好少貸款、多付首付。這樣月還款額小，對經濟造成的壓力也比較小。收入不穩定的自由職業者也最好少貸款，多首付。因為一旦因為收入波動，造成延遲還款或者有拖延時間較長，體現在個人信用記錄里，再次申請貸款就不那么容易了。如果借款人是企業經營者，尤其是小型企業或創業期經營者時，少付首付、多貸款能最大程度地保證他們有足夠的現金流用于企業的正常運轉和擴大生產。 還款周期的初期，等額本金還款法幾乎在所有本金的基礎上計算利息，越靠近還款周期的末期，每月的還款中，本金的成分比重就越高，利息則越少。如果要提前還款，最好趁早。 等額本息還款法在月還利息比本金多的時候一次還掉部分本金，減少計算利息的本金基數，才能最大程度地縮減利息。到了中期以后，每月還款中本金的比例將會高于利息，此時，你已經還清了大部分利息，再提前還款，還的大部分是本金，不劃算了。而等額本金還款法因為初期大量償還利息，通常在還款期過了1/4以后，月供中的本金就開始比利息多了。 因此，如果你是等額本息還款，中期之前提前還貸，如果還是等額本金還款，也要在不到還款期的1/4時候提前還款。 Tips ●銷售人員所有口頭承諾都要求他具體確認并錄音留證。\u2028●補充條款是你唯一可能和開發商協商的部分，不要輕易放棄權利。\u2028●從看房到交房，關鍵步驟和關鍵部分要錄像、拍照、錄音并保留到交房以后。\u2028●涉及自己利益的合同約定內容必須要求精確表述。\u2028●以降價為理由要求退房，多半不會得到法律支持，但規定了“無理由退房”的除外。

CASE 2 要換新房，怎么順利賣掉老房？

因為孩子上學、老人同住而必須換套更大或者地段更好的房子時，賣掉現有的房子通常是要面臨的第一件事。如果你恰好趕上趕上行情差，也可以采取主動，賣得比別人更順利。 有一類房子具有天然的優點，房屋的附加值讓它們出售時具有很大的優勢，對口學區、帶車位、有景觀、贈送面積多（帶閣樓、露臺或者天井、地下室）。 學區房賣給孩子家長 相對大中城市適齡兒童的數量，家長期盼的優質教育資源仍然稀缺，甚至連進入好一點的幼兒園也不那么容易。對口重點學校、重點幼兒園的學區房的數量也有限，所以學區房被稱為“硬通貨”，價格一直堅挺。 房子對口重點學區，孩子家長肯定是最主要的買家，而且名氣越大的重點小學，對戶籍時間的要求更苛刻，很多都要求報名兒童的戶口必須在學籍所在地3年，名氣小一些的重點小學也要求戶口滿1年以上。所以，3歲至6歲的孩子家長由于戶籍遷入的時間限制，他們買學區房是最迫切的。 帶車位的買給有車家庭 房齡超過10年的二手房，固定車位的數量都不夠小區業主停車，只能在路面上劃分出臨時停車位。內環地價貴，小區車位價格折算到每平方米，比房子單價還貴。如果內環內的房子附帶產權車位就非常受歡迎。而外環附近或者更遠的郊環，對家庭汽車的依賴程度更高，小區停車同樣是難解決的問題。 有車的買房者更喜歡這樣的房子，三人或以上的家庭對穩定車位的需求更強烈。 不僅產權車位稀缺，如果你沒有產權車位而是長期固定車位，賣房時把原先租賃的固定車位一起轉讓，房子也好賣。 有贈送面積的賣給有老人的家庭 頂樓帶閣樓或露臺，底樓帶天井、地下室或小院子的房子，也比其他房子好賣。天井、露臺、院子、地下室等地方雖然都屬于公共面積，但一般只是與之相連的房子的房主使用，這類房子通常均價會比普通房子偏高，但是比其他房子多出不少可供使用的面積。 如果是不帶電梯的頂樓，35歲以下的人購買的可能性大于四五十歲的人，爬個五層六層樓梯對他們來說不算什么。如果家里有老年人，買底層的可能性更大，方便進出，在院子里洗曬也方便。 如果贈送的空間你已經做了改造——頂樓露臺做成健身房，底樓天井建了花房，就要讓中介注意向有健身習慣和喜愛花花草草的買房人推薦。但如果有違章搭建情況記錄在案，賣房前要恢復原狀，否則會影響交易過戶。 裝修原則：干凈 在內裝修上動動心思，也有好處。如果你擔心裝修老舊影響賣房，也只要做些這些工序：賣房前重新刷墻、拆掉遮陽篷、清理雜物，把房間弄得整齊、干凈，最多花幾千元就行。 如果你要賣掉70平方米以內的小戶型，3年至5年前做過整體裝修、家具配齊，只要屋子干凈整齊，不需要做任何裝修。因為買這類房子的人以單身和新婚小家庭居多：單身的人更喜歡打掃干凈就能搬進來住的房子，很少大肆裝修；買小房子的新婚家庭也是抱著“過幾年就換套大房子”的想法，更愿意在本身裝修不錯的基礎上再翻新一下。至于家具家電，則不需要刻意更換，很多人習慣買新的。 如果是70平方米至90平方米的房子，一居室的，參照70平方米以內房子的處理辦法；兩居室的，買房人很可能是打算長住的家庭，買下后通常會重新裝修改造，房子特意裝修得很好卻未必合他們的心意。 如果你想賣掉的房子在90平方米以上，就不建議為了賣房而在裝修上花功夫，因為根據中介的經驗，買了二手的大房子重新裝修再入住的大概占一半。

3rd 選商鋪有絕招

商鋪投資是個人房產投資里風險較大的一類，由于涉及商業潛力和盈利前景的判斷，需要更專業的眼光，不像買住宅，挑個好地段就十拿九穩了。 好鋪確實能“一鋪養三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養它一些年。 商業地產≠蓋樓+開店 從開發的角度看，商業地產的運作規律和盈利模式和住宅地產完全不同。住宅地產最簡單，拿地、規劃設計、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項目結束。 商業地產尤其是商業綜合體就復雜得多：拿地的時候就要有清晰的規劃，拿到地以后招商就要開始了，這時候主要任務是確定主力店——能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪等大賣場或購物中心。因為不同的業態會在建筑要求上千差萬別，購物中心在經營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪的要求也不一樣，所以必須在開工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進建筑設計。 通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應該完成。而主力店早確定也有利于后續招商。大型主力店的進駐能讓中小商戶對這里的經營前景更有信心。 運營能力最關鍵 對一個商業綜合體來說，最重要的是招商能力和運營管理水平。而僅憑招商質量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運營能力甚至比招商質量更關鍵，它直接關系到優質商戶會不會長久地留下來。 在開業初期，他們對商戶品牌的要求可能會稍低一些，但是在經營的過程中，他們會慢慢把經營狀況不好的和整體經營方向不合的商戶調整出去，引進更適合的商戶。這個過程中，商鋪的實際回報率不會高，但業態和商戶還要被規劃和不斷調整，以期改善消費者體驗和形成持久的消費吸引力，這就是俗稱的“養鋪”。 不光是商業綜合體商鋪，幾乎所有的商鋪投資，資源豐富的品牌發展商和運營商才是對你的投資最至關重要的。 你無權經營綜合體商鋪 為了更有利于整體業態的發展，商業綜合體里的商鋪的產權和經營權最好分開。因為個人投資者自主經營會造成業態混亂地局面，讓消費體驗變差。不能持續地吸引顧客。時間一久，你的租金收益就不樂觀了。 產權和經營權分開以后，經營管理權全部收歸專門的經營管理公司。他們不但要負責和招商團隊溝通，確定管理方案，規劃不同樓層分別進駐哪類商戶，對商戶也有品牌要求。整體經營的靈活性遠遠高于個人自主經營。 新鋪前幾年回報率不高 商業綜合體的開發商出售商鋪多半是因為持有全部商鋪的資金壓力太大，售出一部分商鋪的產權就能快速回籠一部分資金，平穩度過培育期，達到成熟以后就可以靠穩定的租金長期盈利。而新的商業綜合體在前幾年的租金都不高，消費人群對它的認同和依賴度的養成、業態的觀察和調整都需要時間。 一個前期招商和運作都比較順利的商業綜合體，開業時實際租金回報率都不高。上海立超商業地產的董事長朱謙的觀點是，一線城市商業綜合體商鋪前3年內的年租金回報率在5%以內，而蘇曉晴參與過的二線城市項目，開業時回報率通常在2%至4%。 回報率超過8%，危險！ 有經驗的開發商會把培育期自營物業的收益權轉讓給經營管理方，用自營物業的收益補貼承諾回報率和實際回報率之間的差額。但有的開發商會用部分銷售款補這個差額——先給商鋪定價，然后按照8%的年回報率，加上3年一共24%的投資回報，以最后算出的124%的總價銷售，把3年的租金回報“一次性抵扣”在買房款里。 無論如何，超過了8%的回報率承諾絕對屬于危險的范圍，雖然不排除個別開發商能通過貼補的辦法兌現，但是只要超過了實際回報率，多承諾1%的回報率，就意味著在培育期貼補的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實際回報率提升到8%以上，在前幾年里也可能會吃力，如果這期間資金鏈再出現問題不再繼續貼補，再高的回報率都只能落空。 社區商業綜合體更適合投資 市中心的商業綜合體商鋪占盡地段優勢和大量人流，盈利前景好，價格太高，不適合普通家庭投資。社區商業綜合體的價格較便宜，而且隨著城市居住郊區化，商業也從市中心往非市中心的人口密集區發展，地區中心和社區中心的商鋪投資機會更好。社區2公里的范圍里，社區商業地段就有發展的機會，各區域中心會在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。 去政府網站了解在你要投資的商業綜合體附近的規劃。對商業地產來說，路網規劃非常重要，它是決定周邊顧客到達便捷性的重要因素，你要確定有5條以上的公交線路經過這里或是附近有地鐵站。 家樂福、沃爾瑪、大潤發等大型連鎖超市品牌如果確定進駐，你投資失敗的幾率會降低很多。因為這些大型賣場能吸引來周邊2公里至3公里范圍內的居民采購生活用品，能把客戶人流日常化。有了持續不斷又可觀的人流量，經營管理公司再不斷改善商鋪環境，把商戶換成吸引力強、租金支付能力強的商戶，吸引這些人留下來消費，你的商鋪租金就有譜了。 商鋪的租金和售價是否合理，可以用商鋪租售比來衡量——每平方米月租金和每平方米售價的比值。通常國際公認的合理的商鋪租售比是1：200，高于1：200就表明存在泡沫，投資價值降低，或者說，賣得太貴。但在計算的時候必須用真實售價來計算。 比如你買了價格1萬元/平方米的商鋪，承諾前5年每年8%的回報率——當然你已經知道前5年里不可能有這么高的回報率，多半是靠拉高售價貼補的——按照這個比例來計算，每平方米面積5年的租金就是4000元，去掉5年的管理費支出、通貨膨脹因素，純租金大概是3000元。把這3000元在1萬元的售價里抵扣掉，真實的售價應該是7000元左右。 而按5年4000元租金計算，每平方米的月租金是66.67元，這樣算出來的租售比是1：105。 你應該在合同里看到這些 01 經營管理公司簽委托經營合同。要規定委托經營期限、租金計算方式、租金支付方式、租金支付時間、管理費標準等。如果沒有或者讓你自己和商戶簽租賃合同，租金前景就比較危險。 02 你有權利在合同里被告知商業綜合體的定位是什么，有哪些業態形式。 03 銷售人員告訴你已經入駐或確定入駐的賣場名稱，應該也在合同上寫明，這是你投資前景的一個重要保證。 4招商業街選鋪 01/開發商運營商最重要運營商的能力決定投資前景。立超商業地產董事長朱謙認為，判斷它們能力最簡單的方法就是考察它以前操作過的同類商業項目。你可以要求了解運營商基本資料，實地看看那些商業項目現在的經營狀況，向二手商鋪中介詢問租金水平和回報率。這些經營狀況和收益率數字，可以判斷運營商實力。 02/如何判斷運營商承諾的包租時間

商業街的經營具有較高的風險，如果沒有充沛的資金和強大的招商能力做基礎，就無法在保證業主收益的前提下承擔長時間的運營規劃。 朱謙提醒，如果承諾少于5年的短期包租要特別小心，“一個商鋪的成長周期是以5年為一個周期，少于5年的包租很難產生穩定收益。” 03/拐角處位置最好

同一條商業街上，不同的位置也會影響商鋪的收益和租金。業內有“金角銀邊鐵肚子”的說法，意思是商業街的拐角處是人氣最旺、生意最好的地方，靠近街兩邊的地方其次，街中間的位置最差。沿街的多層商業綜合體內，底層與2層、3層有很大的差別，底層人流最旺盛，2樓、3樓人數就會少50%以上。 04/地段標準，1公里！ 商業輻射效應發生作用的范圍是按照步行距離來算的，有消費意圖的人從一個商業核心走到另一個消費目的地，800米至1000米是步行的心理極限，商業核心的有效輻射范圍絕不超過1公里。而有效輻射范圍內的商鋪也幾乎只租不售。即便是出售，也不大會有“20萬元買旺鋪”的餡餅砸在你頭上。

4th 海景房投資指南

在自住無憂，投資落定之后，再買房就可以考慮帶度假和享受功能的房產了，比如海景房，但它同樣沒那么簡單。要兼顧這份資產的安全，買之前也要花點心思。 三句話了解海景房 01 海景房不是生活必需品。住海景房的多是較強消費能力人群，便宜、沒有服務的公寓海景房前景并不好。 02 它不適合長期住。海邊空氣潮濕，離市區商業區遠，日常生活不方便，不適合常年居住。租客主要是旅游者。 03 買海景房不能只用眼睛看海景，政府規劃、周邊配套比海景本身更重要。雖然政府規劃也有中途改變的可能，但比起開發商規劃來，還是可靠得多。 買海景，更是買房 房子的宜居性是衡量價值的重要標準。最好住幾天了解房子是不是適合居住。如果不適合居住，景色再好，房子也不值得投資。 上海嘉德偉業的董事長孫兵的建議是，盡量選在城市的旁邊，配套好、生活方便的地方。比如海口周邊，有溫泉、富硒的土地，交通便利，政府把那里規劃成軟件園港口碼頭，學校、政府機關都搬過來，宿舍也造在這里。這樣政府規劃保證了這里有穩定的常住人口、產業、商務、旅游資源，投資在這類的區域，既適合居住，房子又有可經營的空間。 規劃是升值的關鍵 孫兵從事旅游地產的開發已有近20年的經驗，他在判斷一塊土地值不值得拿下來投資時，最重要的依據是政府的規劃。 從各個城市的規劃局網站都能看到5年規劃、10年規劃等城市建設的遠景規劃。如果政府規劃在未開發的海岸線附近建設旅游度假區，規劃海濱度假設施、修路、建配套商業，同時還有規劃的實施綱要和規劃投資總額，就說明這是一個較為成熟而且可行性較強的規劃。按照這樣的步驟實施，政府主導的投資才能變成土地價值，讓這里的房產升值的可能性才更大。 如果這一區域的建設已經開始動工，大型商業規劃已經開始執行了，基本可以認定是有價值的規劃。有住宅項目開售就可以考慮買入，增值也更有保證。 周邊的餐飲、娛樂、商業街、休閑配套，即使現在沒有，你也要在政府規劃里看到。休閑度假不是居住，而是娛樂。配套設施一定要齊全。有了商業才能吸引人在附近住下。否則，一個孤零零的海邊樓盤，是沒有辦法讓人生活的。 買管理型物業 酒店式公寓、有專業正規的酒店經營管理公司管理的公寓都屬于管理型物業。在一些旅游城市，這類的管理型物業結合了自主和委托經營：每年業主自己住30天，其他時間都委托管理公司出租經營。正規的酒店經營管理公司在接手項目之前會做全面的市場調研，確定有出租的前景，才會接手管理。比較合理的回報率是3%至5%，而且這取決于合理的銷售價格。 如果承諾你高于8%的回報率，開發商可能拿這個做噱頭來融資，比如5000元/平方米的成本，承諾每年8%的回報，前3年的租金回報在售價里一次性抵扣，銷售給你的價格就是加上了3年租金回報和其他利潤的9000元/平方米。 比較合理的情況是，房子你買來每年升值，又可以獲取經營的利潤。只有可以經營的房子才能做好養護，賺了錢才能把經營做好，不要只看銷售時承諾你的回報率數字。 一招識別假管理型物業 如果是正規的管理型物業，在銷售之前就已經確定了將來由哪個酒店管理公司管理，簽房屋買賣合同的同時，還要和酒店管理公司簽管理合同。正規的酒店管理公司用分成的方式，有完整的方案保證物業升值和一定的回報。如果銷售時甚至簽合同的時候，酒店管理公司都還不知道是哪家，一定是假的管理型物業。