不動產歸屬糾紛案中的思考

摘 要 本案系一對同性戀人以虛假房屋買賣方式為獲取低息貸款，進而發生房屋產權歸屬爭議的糾紛案。文中通過對案情的分析及法理的詮釋，厘清當事人雙方的權利與義務，明確不動產物權變動效果，旨在以案說法，以法明理。

關鍵詞 合同 房屋 物權 歸屬

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡稱爭議房屋），購房總價款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經營需要資金周轉，為獲取低息貸款，艾某將爭議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級ǎ嗇騁淮渦災Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經營。艾某出錢辦理了爭議房屋的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭議房屋簽署了《關于夢幻家園的房產的補充說明》（下簡稱《補充說明》），其主要內容為：2004年9月，艾某的資金周轉出現困難，想到用爭議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購買爭議房屋，艾某同意以原價賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產權名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協議》，將爭議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購房款后與艾某辦理了交接手續，萬某搬入爭議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務，配合其辦理過戶手續。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請。因訴爭房屋登記在秦某名下，艾某無法協助萬某辦理房屋的過戶手續。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭議的焦點

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭議處理機構，請求確認爭議房屋所有權人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產權人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補充證明》，但此證明也非自己的真實意思表示，同時否認先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據此可以認定自己就是爭議房屋的所有權人。

三、分析與思考

（一）關于物權登記所涉的問題

發生物權變動為目的的基礎關系主要是合同，屬于債權法律關系的范疇，其成立以及生效應該依據合同來判斷。民法學將這種合同視為物權變動的原因行為，合同表明了當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示方法。物權的設立和變更之所以要公示，是由物權的性質本身所決定的。物權具有排他性，物權的變動也產生排他效果，發揮物權的排他作用，防止對物的爭奪、對他人財產的侵犯，法律必須設立物權公示制度及公示方法。根據公示制度，當事人及第三人可以直接從外部認識物權的存在及現象，使物權法律關系清晰透明。物權的轉讓是指將已經存在的物權在民事主體之間轉移。物權的確認包括兩方面的內容，一是對物權歸屬的確認，二是對物權內容的確認。確認物權的歸屬就是確認物權的權利主體，即確認對特定的物享有直接支配和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，既包括所有權的權利人，也包括用益物權和擔保物權的權利人。確認物權的內容是指確認物權的權能，即確認對特定的物享有所有權、用益物權和擔保物權的具體權利要素和功能。本案所涉及的是確認物權的權利主體，屬于物權歸屬的確認。

本案中，艾某購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購房款項、出賣人艾某亦未實際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭議房屋所有權人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實質內容的民事權利義務關系。另一方面，房屋產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，本身并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。房屋產權的歸屬，應根據購房時雙方當事人的真實意思表示，并結合購房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進行綜合考量。

（二）關于否認字條上簽名該由誰舉證的問題

依據是否由負有舉證責任的當事人提出及其所證明的事實為其所主張的事實為標準，證據學將證據分為本證和反證。本證是指由負有舉證責任的當事人提出，用以證明所主張的事實存在的證據。反證是指一方當事人為了推翻對方當事人所主張而提出相反的事實存在的證據。根據（下轉第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明”、第二款“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”的規定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實，屬于證據學上的本證。秦某對字條上的簽名予以否認，應當負有反駁對方所依據的事實而提出反證的舉證責任。由于秦某未就此提出反證，應當承擔不利的法律后果。

（三）關于字條和《補充說明》法律性質的問題

從先前字條中表述的內容分析，屬于秦某對爭議房屋的產權歸屬的自認行為。其后簽訂的《補充說明》，則為雙方對爭議房屋的產權歸屬的合意行為，屬于雙方設立、變更、終止民事權利義務關系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補充說明》的實質，既是對《賣房合同》簽訂目的真實反映，也是對爭議房屋物權轉讓的原因行為的否定，更是對爭議房屋物權歸屬的明確約定。字條及《補充說明》，是雙方真實的意思表示，其內容不違反國家法律和行政法規強制性規定，應當認定有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據《中華人民共和國物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，物權的轉讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權變動的效力。雖然當事人雙方未依字條及《補充說明》履行將爭議房屋所有權人再次轉讓登記為艾某，但并不影響字條及《補充說明》的效力。

（四）關于購買權行使的問題

《補充說明》中約定秦某享有原價購買爭議房屋的權利，其約定本身足以表明爭議房屋的權利人并非秦某。《補充說明》雖約定秦某對爭議房屋的購買享有價款的優惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動來看，尤其是艾某后又對爭議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對向銀行償還房屋貸款的時間及各自已經償還的金額產生異議，秦某可就其已經償還的款項金額另行向艾某主張權利。

綜上分析，2002年，爭議房屋由艾某全額出資購買；2005年，艾某將爭議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實際支付買房價款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動因解析，艾某本也無意將爭議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當事人真實的意思表示，即艾某無意出售本案爭議房屋給秦某，秦某亦無購買該房屋之意愿。

故此，筆者認為案中爭議房屋的產權所有人應為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關系，不在此贅述。

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡稱爭議房屋），購房總價款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經營需要資金周轉，為獲取低息貸款，艾某將爭議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級ǎ嗇騁淮渦災Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經營。艾某出錢辦理了爭議房屋的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭議房屋簽署了《關于夢幻家園的房產的補充說明》（下簡稱《補充說明》），其主要內容為：2004年9月，艾某的資金周轉出現困難，想到用爭議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購買爭議房屋，艾某同意以原價賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產權名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協議》，將爭議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購房款后與艾某辦理了交接手續，萬某搬入爭議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務，配合其辦理過戶手續。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請。因訴爭房屋登記在秦某名下，艾某無法協助萬某辦理房屋的過戶手續。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭議的焦點

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭議處理機構，請求確認爭議房屋所有權人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產權人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補充證明》，但此證明也非自己的真實意思表示，同時否認先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據此可以認定自己就是爭議房屋的所有權人。

三、分析與思考

（一）關于物權登記所涉的問題

發生物權變動為目的的基礎關系主要是合同，屬于債權法律關系的范疇，其成立以及生效應該依據合同來判斷。民法學將這種合同視為物權變動的原因行為，合同表明了當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示方法。物權的設立和變更之所以要公示，是由物權的性質本身所決定的。物權具有排他性，物權的變動也產生排他效果，發揮物權的排他作用，防止對物的爭奪、對他人財產的侵犯，法律必須設立物權公示制度及公示方法。根據公示制度，當事人及第三人可以直接從外部認識物權的存在及現象，使物權法律關系清晰透明。物權的轉讓是指將已經存在的物權在民事主體之間轉移。物權的確認包括兩方面的內容，一是對物權歸屬的確認，二是對物權內容的確認。確認物權的歸屬就是確認物權的權利主體，即確認對特定的物享有直接支配和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，既包括所有權的權利人，也包括用益物權和擔保物權的權利人。確認物權的內容是指確認物權的權能，即確認對特定的物享有所有權、用益物權和擔保物權的具體權利要素和功能。本案所涉及的是確認物權的權利主體，屬于物權歸屬的確認。

本案中，艾某購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購房款項、出賣人艾某亦未實際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭議房屋所有權人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實質內容的民事權利義務關系。另一方面，房屋產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，本身并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。房屋產權的歸屬，應根據購房時雙方當事人的真實意思表示，并結合購房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進行綜合考量。

（二）關于否認字條上簽名該由誰舉證的問題

依據是否由負有舉證責任的當事人提出及其所證明的事實為其所主張的事實為標準，證據學將證據分為本證和反證。本證是指由負有舉證責任的當事人提出，用以證明所主張的事實存在的證據。反證是指一方當事人為了推翻對方當事人所主張而提出相反的事實存在的證據。根據（下轉第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明”、第二款“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”的規定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實，屬于證據學上的本證。秦某對字條上的簽名予以否認，應當負有反駁對方所依據的事實而提出反證的舉證責任。由于秦某未就此提出反證，應當承擔不利的法律后果。

（三）關于字條和《補充說明》法律性質的問題

從先前字條中表述的內容分析，屬于秦某對爭議房屋的產權歸屬的自認行為。其后簽訂的《補充說明》，則為雙方對爭議房屋的產權歸屬的合意行為，屬于雙方設立、變更、終止民事權利義務關系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補充說明》的實質，既是對《賣房合同》簽訂目的真實反映，也是對爭議房屋物權轉讓的原因行為的否定，更是對爭議房屋物權歸屬的明確約定。字條及《補充說明》，是雙方真實的意思表示，其內容不違反國家法律和行政法規強制性規定，應當認定有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據《中華人民共和國物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，物權的轉讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權變動的效力。雖然當事人雙方未依字條及《補充說明》履行將爭議房屋所有權人再次轉讓登記為艾某，但并不影響字條及《補充說明》的效力。

（四）關于購買權行使的問題

《補充說明》中約定秦某享有原價購買爭議房屋的權利，其約定本身足以表明爭議房屋的權利人并非秦某。《補充說明》雖約定秦某對爭議房屋的購買享有價款的優惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動來看，尤其是艾某后又對爭議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對向銀行償還房屋貸款的時間及各自已經償還的金額產生異議，秦某可就其已經償還的款項金額另行向艾某主張權利。

綜上分析，2002年，爭議房屋由艾某全額出資購買；2005年，艾某將爭議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實際支付買房價款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動因解析，艾某本也無意將爭議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當事人真實的意思表示，即艾某無意出售本案爭議房屋給秦某，秦某亦無購買該房屋之意愿。

故此，筆者認為案中爭議房屋的產權所有人應為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關系，不在此贅述。

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡稱爭議房屋），購房總價款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經營需要資金周轉，為獲取低息貸款，艾某將爭議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級ǎ嗇騁淮渦災Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經營。艾某出錢辦理了爭議房屋的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭議房屋簽署了《關于夢幻家園的房產的補充說明》（下簡稱《補充說明》），其主要內容為：2004年9月，艾某的資金周轉出現困難，想到用爭議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購買爭議房屋，艾某同意以原價賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產權名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協議》，將爭議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購房款后與艾某辦理了交接手續，萬某搬入爭議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務，配合其辦理過戶手續。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請。因訴爭房屋登記在秦某名下，艾某無法協助萬某辦理房屋的過戶手續。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭議的焦點

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭議處理機構，請求確認爭議房屋所有權人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產權人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補充證明》，但此證明也非自己的真實意思表示，同時否認先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據此可以認定自己就是爭議房屋的所有權人。

三、分析與思考

（一）關于物權登記所涉的問題

發生物權變動為目的的基礎關系主要是合同，屬于債權法律關系的范疇，其成立以及生效應該依據合同來判斷。民法學將這種合同視為物權變動的原因行為，合同表明了當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示方法。物權的設立和變更之所以要公示，是由物權的性質本身所決定的。物權具有排他性，物權的變動也產生排他效果，發揮物權的排他作用，防止對物的爭奪、對他人財產的侵犯，法律必須設立物權公示制度及公示方法。根據公示制度，當事人及第三人可以直接從外部認識物權的存在及現象，使物權法律關系清晰透明。物權的轉讓是指將已經存在的物權在民事主體之間轉移。物權的確認包括兩方面的內容，一是對物權歸屬的確認，二是對物權內容的確認。確認物權的歸屬就是確認物權的權利主體，即確認對特定的物享有直接支配和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，既包括所有權的權利人，也包括用益物權和擔保物權的權利人。確認物權的內容是指確認物權的權能，即確認對特定的物享有所有權、用益物權和擔保物權的具體權利要素和功能。本案所涉及的是確認物權的權利主體，屬于物權歸屬的確認。

本案中，艾某購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購房款項、出賣人艾某亦未實際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭議房屋所有權人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實質內容的民事權利義務關系。另一方面，房屋產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，本身并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。房屋產權的歸屬，應根據購房時雙方當事人的真實意思表示，并結合購房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進行綜合考量。

（二）關于否認字條上簽名該由誰舉證的問題

依據是否由負有舉證責任的當事人提出及其所證明的事實為其所主張的事實為標準，證據學將證據分為本證和反證。本證是指由負有舉證責任的當事人提出，用以證明所主張的事實存在的證據。反證是指一方當事人為了推翻對方當事人所主張而提出相反的事實存在的證據。根據（下轉第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明”、第二款“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”的規定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實，屬于證據學上的本證。秦某對字條上的簽名予以否認，應當負有反駁對方所依據的事實而提出反證的舉證責任。由于秦某未就此提出反證，應當承擔不利的法律后果。

（三）關于字條和《補充說明》法律性質的問題

從先前字條中表述的內容分析，屬于秦某對爭議房屋的產權歸屬的自認行為。其后簽訂的《補充說明》，則為雙方對爭議房屋的產權歸屬的合意行為，屬于雙方設立、變更、終止民事權利義務關系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補充說明》的實質，既是對《賣房合同》簽訂目的真實反映，也是對爭議房屋物權轉讓的原因行為的否定，更是對爭議房屋物權歸屬的明確約定。字條及《補充說明》，是雙方真實的意思表示，其內容不違反國家法律和行政法規強制性規定，應當認定有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據《中華人民共和國物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，物權的轉讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權變動的效力。雖然當事人雙方未依字條及《補充說明》履行將爭議房屋所有權人再次轉讓登記為艾某，但并不影響字條及《補充說明》的效力。

（四）關于購買權行使的問題

《補充說明》中約定秦某享有原價購買爭議房屋的權利，其約定本身足以表明爭議房屋的權利人并非秦某。《補充說明》雖約定秦某對爭議房屋的購買享有價款的優惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動來看，尤其是艾某后又對爭議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對向銀行償還房屋貸款的時間及各自已經償還的金額產生異議，秦某可就其已經償還的款項金額另行向艾某主張權利。

綜上分析，2002年，爭議房屋由艾某全額出資購買；2005年，艾某將爭議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實際支付買房價款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動因解析，艾某本也無意將爭議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當事人真實的意思表示，即艾某無意出售本案爭議房屋給秦某，秦某亦無購買該房屋之意愿。

故此，筆者認為案中爭議房屋的產權所有人應為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關系，不在此贅述。

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡稱爭議房屋），購房總價款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經營需要資金周轉，為獲取低息貸款，艾某將爭議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級ǎ嗇騁淮渦災Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經營。艾某出錢辦理了爭議房屋的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭議房屋簽署了《關于夢幻家園的房產的補充說明》（下簡稱《補充說明》），其主要內容為：2004年9月，艾某的資金周轉出現困難，想到用爭議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購買爭議房屋，艾某同意以原價賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產權名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協議》，將爭議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購房款后與艾某辦理了交接手續，萬某搬入爭議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務，配合其辦理過戶手續。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請。因訴爭房屋登記在秦某名下，艾某無法協助萬某辦理房屋的過戶手續。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭議的焦點

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭議處理機構，請求確認爭議房屋所有權人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產權人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補充證明》，但此證明也非自己的真實意思表示，同時否認先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據此可以認定自己就是爭議房屋的所有權人。

三、分析與思考

（一）關于物權登記所涉的問題

發生物權變動為目的的基礎關系主要是合同，屬于債權法律關系的范疇，其成立以及生效應該依據合同來判斷。民法學將這種合同視為物權變動的原因行為，合同表明了當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示方法。物權的設立和變更之所以要公示，是由物權的性質本身所決定的。物權具有排他性，物權的變動也產生排他效果，發揮物權的排他作用，防止對物的爭奪、對他人財產的侵犯，法律必須設立物權公示制度及公示方法。根據公示制度，當事人及第三人可以直接從外部認識物權的存在及現象，使物權法律關系清晰透明。物權的轉讓是指將已經存在的物權在民事主體之間轉移。物權的確認包括兩方面的內容，一是對物權歸屬的確認，二是對物權內容的確認。確認物權的歸屬就是確認物權的權利主體，即確認對特定的物享有直接支配和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，既包括所有權的權利人，也包括用益物權和擔保物權的權利人。確認物權的內容是指確認物權的權能，即確認對特定的物享有所有權、用益物權和擔保物權的具體權利要素和功能。本案所涉及的是確認物權的權利主體，屬于物權歸屬的確認。

本案中，艾某購買了位于€資衻濁訪位眉以？組團3棟2單元706號、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購房款項、出賣人艾某亦未實際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭議房屋所有權人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實質內容的民事權利義務關系。另一方面，房屋產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，本身并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。房屋產權的歸屬，應根據購房時雙方當事人的真實意思表示，并結合購房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進行綜合考量。

（二）關于否認字條上簽名該由誰舉證的問題

依據是否由負有舉證責任的當事人提出及其所證明的事實為其所主張的事實為標準，證據學將證據分為本證和反證。本證是指由負有舉證責任的當事人提出，用以證明所主張的事實存在的證據。反證是指一方當事人為了推翻對方當事人所主張而提出相反的事實存在的證據。根據（下轉第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明”、第二款“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”的規定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實，屬于證據學上的本證。秦某對字條上的簽名予以否認，應當負有反駁對方所依據的事實而提出反證的舉證責任。由于秦某未就此提出反證，應當承擔不利的法律后果。

（三）關于字條和《補充說明》法律性質的問題

從先前字條中表述的內容分析，屬于秦某對爭議房屋的產權歸屬的自認行為。其后簽訂的《補充說明》，則為雙方對爭議房屋的產權歸屬的合意行為，屬于雙方設立、變更、終止民事權利義務關系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補充說明》的實質，既是對《賣房合同》簽訂目的真實反映，也是對爭議房屋物權轉讓的原因行為的否定，更是對爭議房屋物權歸屬的明確約定。字條及《補充說明》，是雙方真實的意思表示，其內容不違反國家法律和行政法規強制性規定，應當認定有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據《中華人民共和國物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，物權的轉讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權變動的效力。雖然當事人雙方未依字條及《補充說明》履行將爭議房屋所有權人再次轉讓登記為艾某，但并不影響字條及《補充說明》的效力。

（四）關于購買權行使的問題

《補充說明》中約定秦某享有原價購買爭議房屋的權利，其約定本身足以表明爭議房屋的權利人并非秦某。《補充說明》雖約定秦某對爭議房屋的購買享有價款的優惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動來看，尤其是艾某后又對爭議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對向銀行償還房屋貸款的時間及各自已經償還的金額產生異議，秦某可就其已經償還的款項金額另行向艾某主張權利。

綜上分析，2002年，爭議房屋由艾某全額出資購買；2005年，艾某將爭議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實際支付買房價款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動因解析，艾某本也無意將爭議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當事人真實的意思表示，即艾某無意出售本案爭議房屋給秦某，秦某亦無購買該房屋之意愿。

故此，筆者認為案中爭議房屋的產權所有人應為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關系，不在此贅述。

參考文獻：

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[2] 黃松有主編.<中華人民共和國物權法>條文理解與適用[M].人民法院出版社，2007：62-4，136.

[3] 卞建林主編.證據法學[M].中國政法大學出版社，2002：179-80.

（作者單位：武漢軟件工程職業學院）