海外地產(chǎn)投資熱：想要賺，先備課

近幾年，中國(guó)人海外投資地產(chǎn)十分紅火，從中秋國(guó)慶期間密集舉辦的各地房博會(huì)最新消息來(lái)看，海外房產(chǎn)投資今年再次形成熱潮，其中歐洲、澳洲、東南亞地區(qū)為首選投資目標(biāo)。歐洲資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，市場(chǎng)成熟，法律完善，偏重移民、留學(xué)投資，換言之，這個(gè)是中長(zhǎng)線；澳洲居住環(huán)境不錯(cuò)，地大物博，但相比歐洲，包容度相對(duì)較差，并不適合“散戶”入貨無(wú)論是歐洲，還是澳洲、東南亞，對(duì)于有意投資海外地產(chǎn)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，最基本也是最重要的，是必須在投資以前充分做好“功課”，這是海外置業(yè)成功的關(guān)鍵。

看準(zhǔn)回報(bào)率 他2年炒出19棟房產(chǎn)

不愿過(guò)每天朝九晚五的生活，26歲的華裔青年楊威（Leon Yang）兩年前來(lái)到拉斯維加斯開(kāi)展他的創(chuàng)造財(cái)富之旅，兩年以后的今天，他已經(jīng)擁有大賭城區(qū)內(nèi)19棟房屋，每一棟現(xiàn)在的市價(jià)都比他買的價(jià)錢高，房屋出租后帶給他的周轉(zhuǎn)現(xiàn)金，讓他有信心實(shí)現(xiàn)“33歲退休”那句年輕人愛(ài)掛在口頭上的夢(mèng)想。...

楊威說(shuō)，兩年前，他第一次來(lái)到賭城，看到掛牌求售的房屋到處可見(jiàn)，而且賣價(jià)比2005-2007年間跌了六、七成，他一下子看到了“從買房產(chǎn)發(fā)跡”的可能性。由于覺(jué)得機(jī)會(huì)一生難逢，他馬上考了內(nèi)華達(dá)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，準(zhǔn)備作一名地產(chǎn)投資者——有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，至少可節(jié)省下每筆交易的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。

2011年，拉斯維加斯的地產(chǎn)仍是銀行法拍屋遍及，買主可砍價(jià)的時(shí)期，楊威手中現(xiàn)金不多，沒(méi)工作貸不到款，于是他把要投資買下房屋的方向，定位在屋主自己貸款的先決條件下，他的做法是只付少許頭款，付給屋主比市場(chǎng)上高的貸款利率，有不少屋主懶得自己管理出租，寧可賣給楊威，收取他6.5%到7%的長(zhǎng)期貸款利率，比把賣屋款存進(jìn)銀行，利息好多了，他的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照完全沒(méi)用到。

大學(xué)主修財(cái)稅及經(jīng)濟(jì)的楊威在變成一名投資人以后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)始從事地產(chǎn)這一行后，自己關(guān)注的知識(shí)面更廣泛了，各地區(qū)的市場(chǎng)情報(bào)、美國(guó)經(jīng)濟(jì)及通貨膨脹，房地產(chǎn)的價(jià)值分析等等，他還參加各項(xiàng)地產(chǎn)研討會(huì)，掌握最新市場(chǎng)動(dòng)脈，同時(shí)建立房屋整修包工渠道，他的生活因此變得充實(shí)、有目標(biāo)，他樂(lè)此不疲。

對(duì)拉斯維加斯今天的房市，楊威的看法是：仍然可進(jìn)場(chǎng)，只要換另一種思維，放遠(yuǎn)眼光，不要去懊惱沒(méi)有在過(guò)去二、三年買到房子，現(xiàn)在賭城投資房屋還是有5%-10%的回報(bào)率，雖不如前二年10%-15%回報(bào)率時(shí)期，但買主很多，房?jī)r(jià)有升值空間，要知道，拉斯維加斯這個(gè)城市仍在繼續(xù)成長(zhǎng)之中，人口持續(xù)增加，較美國(guó)很多城市更為理想。

他買的房子當(dāng)中，不乏別人轉(zhuǎn)手獲利的房屋，他選中的理由是別人賺了萬(wàn)余元就出手而且愿貸款給他，他付給賣主的貸款月付比收來(lái)的租金打平，甚至還能剩余少許現(xiàn)金流，他準(zhǔn)備多做幾年房東，再過(guò)二至三年房?jī)r(jià)更高時(shí)，再?zèng)Q定出售。楊威說(shuō)，自己還年輕，未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)買進(jìn)賣出的循環(huán)周期。

尋找潛力股，投資澳洲房產(chǎn)

錢信維是投資市場(chǎng)的“老法師”，涉獵過(guò)很多領(lǐng)域。他是一個(gè)土生土長(zhǎng)的上海人，有著與生俱來(lái)的精明。他的第一桶金來(lái)自國(guó)庫(kù)券，那讓他很快成了萬(wàn)元戶，也讓他發(fā)現(xiàn)了投資的魅力：“我發(fā)現(xiàn)靠錢生錢其實(shí)是一件非常有意思的事情。”1992年初，股票認(rèn)購(gòu)證在上海亮相，錢信維不顧家人反對(duì)，再一次把自己所有的資金全部押了上去，這次他足足賺了兩百萬(wàn)元。1997年，錢信維投資郵票時(shí)首嘗失敗的滋味，200萬(wàn)元打了水漂，雖然受到了打擊，但投資的理念已深入他的內(nèi)心。而他對(duì)于投資機(jī)會(huì)的把握，也如非洲草原上獵豹的嗅覺(jué)般敏銳。

在2002年底，他看到有溫州朋友開(kāi)始在上海收購(gòu)房產(chǎn)，于是他也開(kāi)始進(jìn)入房產(chǎn)投資領(lǐng)域，隨著房?jī)r(jià)一路上漲，他手中的房產(chǎn)數(shù)量也在不斷增多，最多時(shí)曾達(dá)到12套。而他開(kāi)始關(guān)注海外樓市是在2005年，那時(shí)身邊一些朋友因?yàn)橘Y金鏈斷裂的慘狀，讓他開(kāi)始考慮如何有效配置資產(chǎn)，尋求一種更合理穩(wěn)健的投資方式。一次偶然的機(jī)會(huì)，錢信維聽(tīng)一位澳洲回來(lái)的朋友介紹說(shuō)澳洲房產(chǎn)有不小的投資機(jī)會(huì)，這位朋友告訴他，自己2002年在悉尼買了一套房，三年時(shí)間漲了70%，這位朋友還告訴他，澳洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近40年的時(shí)間內(nèi)，一直持續(xù)上漲。他似乎一下找到了答案。

有一次他看到網(wǎng)上有一篇文章介紹澳洲房產(chǎn)，這篇文章提到，澳洲房?jī)r(jià)與工資收入比要比上海低得多。當(dāng)時(shí)上海的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)20：1，而澳洲各個(gè)城市卻普遍只有6：1左右，但澳洲的經(jīng)濟(jì)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海，因此他覺(jué)得澳洲的房產(chǎn)肯定有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

通過(guò)進(jìn)一步了解之后，錢信維發(fā)現(xiàn)朋友說(shuō)得一點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò)。在近40年來(lái)，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上都保持著上漲態(tài)勢(shì)，年漲幅在8左右，也就是說(shuō)，每隔10～12年房?jī)r(jià)就要翻一番。這種長(zhǎng)期而穩(wěn)定的增長(zhǎng)方式，讓錢信維非常心動(dòng)。

說(shuō)做就做。2005年9月份，他挑中其中一套建筑面積約300平方米的獨(dú)棟別墅，總價(jià)34萬(wàn)澳元，按當(dāng)時(shí)的匯率，約合人民幣200萬(wàn)元。錢信維購(gòu)買的這套房產(chǎn)位于墨爾本西南面新興開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，這是一個(gè)海外華人開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。新興開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)東面來(lái)說(shuō)，目前還是一個(gè)尚未完全成熟的地區(qū)，但是墨爾本政府已經(jīng)投入巨資在建設(shè)這個(gè)區(qū)域。

對(duì)于自己的選房經(jīng)，他表示自己喜歡挑選潛力地區(qū)。他在上海當(dāng)初就以5600元/平方米買進(jìn)虹口區(qū)的新外灘花苑，以5000元/平方米的價(jià)格在聯(lián)洋社區(qū)購(gòu)入一套商鋪，到目前為止，住宅價(jià)格已上漲了6倍，商鋪價(jià)格甚至翻了十幾個(gè)筋斗。“提前介入有潛力的區(qū)域進(jìn)行投資，獲得的回報(bào)會(huì)更高。”他說(shuō)。

看上去很美 海外地產(chǎn)投資需做足功課

有數(shù)據(jù)就顯示，近年來(lái)中國(guó)買家占?xì)W洲境外投資者的比例已經(jīng)達(dá)到了四成。不少跨國(guó)房產(chǎn)中介也都在以“海外買房不限貸”、“永久產(chǎn)權(quán)”、“自由買賣”等宣傳吸引中國(guó)投資者，然而投資海外房產(chǎn)，真的就是一本萬(wàn)利嗎？

業(yè)內(nèi)人士提示，海外房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不可小視。首先，海外置業(yè)有好多稅收相當(dāng)高昂，在國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，物業(yè)增值的速度通常比較緩慢，而且持有成本較高。購(gòu)買房屋后，除了貸款利息、物業(yè)費(fèi)，還要繳納物業(yè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)。而像別墅這樣的物業(yè)還需要繳納保險(xiǎn)費(fèi)用。

在海外投資所存在的政治、政策、市場(chǎng)、匯率等風(fēng)險(xiǎn)是投資者必須正視的。按照美國(guó)相關(guān)規(guī)定，每年要繳納房屋價(jià)值1%到2%的房地產(chǎn)稅，如用作出租，還要繳納租金的5%到10%作為管理費(fèi)。一套20萬(wàn)美元的房子每年僅房產(chǎn)稅就需要繳納2400美元左右。

另外，值得投資者注意的是，不同國(guó)家、城市的購(gòu)房投資的收益差別也相當(dāng)大。如倫敦的租金回報(bào)率可以達(dá)到6%，而溫哥華租金回報(bào)率僅為2%左右。

脫手也不容易，因?yàn)樗麄兡沁吶松伲瞬欢啵惴孔釉俸茫瑳](méi)有人買你也是很麻煩的，有的人是說(shuō)我不賣我就租，實(shí)際上租也是很困難，并不是那么簡(jiǎn)單，例如收租金有時(shí)候就是很麻煩的一件事。

海外房產(chǎn)投資有一些關(guān)鍵問(wèn)題，是在投資前必須去考慮的：1、當(dāng)?shù)睾献骰锇殛P(guān)系；2、法律及交易程序；3、市場(chǎng)行情及前景分析；4、產(chǎn)品特質(zhì)與購(gòu)入/持有/租售方面的投入+產(chǎn)出全方位評(píng)估；5、最最關(guān)鍵的是，一旦出現(xiàn)特殊情況或不可控因素，您準(zhǔn)備如何緊急處置？

從目前已掌握的情況來(lái)說(shuō)，國(guó)人在海外房產(chǎn)特別是住宅類房產(chǎn)領(lǐng)域的投資，失敗案例不算很多，但其教訓(xùn)，依然是投資者在投資前要注意的。之所以投資失敗，綜合起來(lái)看，主要源于以下四種情況：1、沒(méi)有深入了解和對(duì)比，高于市場(chǎng)價(jià)格入貨；2、法律及交易程序不熟稔，產(chǎn)生糾紛或延長(zhǎng)交易；3、因?yàn)橥话l(fā)情況緊急處置房產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生巨額費(fèi)用或只能低價(jià)拋售；4、對(duì)產(chǎn)品特質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，與最初的投資目標(biāo)不符。

所以，海外地產(chǎn)雖然看上去很美，但如果你在投資前不充分“備課”，你可能會(huì)最終為這筆投資后悔。