樓面地價(jià)暴漲將倒逼下半年房?jī)r(jià)

近來中國(guó)很多地方出現(xiàn)了“百年不遇”的極端高溫天氣，在長(zhǎng)三角，更是嚴(yán)重，上海、杭州出現(xiàn)高于40度的氣溫，網(wǎng)上各種各樣曬路邊“煎蛋煎肉”照片。伴隨全國(guó)多地今夏頻現(xiàn)極端高溫，還有火熱的土地市場(chǎng)。

土地市場(chǎng)火熱如盛夏

目前的土地市場(chǎng)尤其以三大板塊特別“炎熱”：迄今為止北京年內(nèi)土地出讓金累計(jì)已達(dá)943.8億，8月份突破千億指日可待。而上海也出現(xiàn)近年罕見的地塊掛牌出讓溢價(jià)率超過100%的情況。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市平均成交樓面地價(jià)平均高達(dá)3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來新高。值得一提的是，北上廣深四個(gè)一線城市7月的土地成交均價(jià)為7025元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創(chuàng)下近41個(gè)月來新高。

其實(shí)，正如我在去年所料，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇步伐會(huì)越來越明顯，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)火熱。這次與2011年略有不同的是，目前雖然地價(jià)、房?jī)r(jià)均保持上漲態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)并未預(yù)期樓市調(diào)控政策會(huì)再度趨緊。相反，個(gè)別城市因市場(chǎng)低迷已開始醞釀松綁，業(yè)界也沒有預(yù)期中央會(huì)對(duì)此舉進(jìn)行叫停，現(xiàn)在看來的確也沒有出臺(tái)的跡象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱事出有因

房地產(chǎn)市場(chǎng)由明顯復(fù)蘇到目前一級(jí)土地市場(chǎng)的火熱，都是經(jīng)濟(jì)內(nèi)在情況的表象。表象背后的動(dòng)因，其實(shí)不外如下6點(diǎn)：

（1）中國(guó)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，而且隨著人民幣對(duì)美元的升值加速，越來越大，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用正迫于無奈被重新審視；

（2）限購(gòu)等調(diào)控措施過于行政化和短期化，管理層擬引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展，不得不考慮建立更長(zhǎng)效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制代替現(xiàn)有的行政干預(yù)；

（3）新興經(jīng)濟(jì)體資本向歐美回流，已經(jīng)引發(fā)亞洲部分經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)跡象，再調(diào)控，恐防重蹈2007-2008年初覆轍；

（4）地方債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重，而地方財(cái)政如再無法從房地產(chǎn)市場(chǎng)“補(bǔ)血”，問題一觸即發(fā)；

（5）至2010年4月的調(diào)控以來，已經(jīng)消化了很多2008-2009年土地市場(chǎng)存量土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)大幅度減少，房?jī)r(jià)、地價(jià)因?yàn)楣┣箨P(guān)系而上漲。

（6） 2010年調(diào)控集中核心一線城市額，結(jié)果當(dāng)時(shí)很多大型房企跑到很多“非三大板塊”的二、三線城市做開發(fā)，但當(dāng)中不少被套住了，最終他們還是認(rèn)定在三大板塊的一線城市開發(fā)是相對(duì)安全的，所以都回來了。

下半年樓市展望

目前隨著越來越多的大型房企，將發(fā)展的戰(zhàn)略重心縮小至三大板塊的一、二線城市，必然增加這些地區(qū)的土地需求量，土地價(jià)格上漲趨勢(shì)顯著，同時(shí)，由于地方債務(wù)問題，政策層面對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)一般不會(huì)太多干預(yù)手段，因此房企積極拿地的格局很難被扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下階段土地市場(chǎng)仍將保持高溫狀態(tài)。

可以預(yù)見，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)由復(fù)蘇走向另一輪行情，下半年仍然會(huì)在平穩(wěn)中向上走。

但是，也不是全國(guó)一樣，而是結(jié)構(gòu)性分化越來越嚴(yán)重。

上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積總體增加28.7%，銷售額同比增加43.2%，這樣的增長(zhǎng)速度很快。下半年由于已經(jīng)沖高，去年下半年高基數(shù)，所以估計(jì)步伐會(huì)稍微放慢。

鑒于房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的重要作用，一旦中央對(duì)樓市量?jī)r(jià)齊漲局面“按兵不動(dòng)”，且對(duì)地方放松調(diào)控之舉不加干涉，地方可能紛紛效顰，通過刺激樓市來增加土地出讓收入，以緩解地方債的還債壓力。

至于大家仍然關(guān)心的調(diào)控，估計(jì)新一屆管理層日后出臺(tái)的措施，也是越來越傾向用“更為精準(zhǔn)”、“更為新的”、“更多金融工具”來有的放矢調(diào)控，不會(huì)再出現(xiàn)“全國(guó)一道菜”的調(diào)控。