住房公積金貸款風險成因與防范對策

摘要：住房公積金貸款作為國家政策性住房金融的主體，由于其利率低，期限長的優勢，已成為職工住房消費貸款的首選。近年來，隨著房地產市場的繁榮，貸款規模急劇擴大，住房公積金貸款風險逐步顯現。本文從住房公積金貸款風險的存在方式入手，分析住房公積金貸款的成因，提出了預防和控制住房公積金貸款風險的對策及建議。

關鍵詞：貸款風險；住房公積金；防范措施

住房公積金貸款風險是指發生在住房公積金專項儲金借貸過程中的各種風險，本質上講，住房公積金貸款風險也是一種金融風險，但與金融風險相比，又具有自身的特征：一是風險生成的環節更多，從管理中心到銀行，從借款職工到代理中介，從房產開發商到到擔保公司，都可能制造風險。二是風險造成的直接危害更大，風險直接損害國家的住房公積金制度，繳存職工的私人財產安全，銀行的金融秩序，房地產的健康發展和廣大職工住房問題的解決。因此，識別、衡量、分析風險，有效控制風險，妥善處置風險，以實現住房公積金資金的最大安全顯得尤為必要。

一、住房公積金貸款的風險表現

住房公積金借款人層面。1、借款人過高地估計了自身的長期償還能力，不能按時償還所欠貸款；2、借款人因失蹤、死亡、喪失勞動能力或被法律制裁，不能償還貸款；3、借款人因重大疾病、債務糾紛、家庭變故、與單位終止勞動關系等意外因素，不能償還或不能按時償還所欠貸款；4、抵押物或質押物因自然災害等不可抗力因素遭受毀損或滅失，難以清償貸款；5、抵押物無法處置，或處置后導致利益受損產生的風險；6、借款人信用意識淡薄，不按合同約定按時足額還款；7、借款人惡意騙取貸款；8、有喪失或可能喪失履行債務能力的其他情形。

住房公積金管理層面。1、存貸不掛鉤導致資金缺口，加大住房公積金儲蓄長期融資的風險；2、對期房貸款存在的特定風險認識不足，貸款抵押物難于落實，造成期房貸款風險；3、與貸款人惡意串通，發放虛假或違規貸款帶來的風險，4、組織建設不完善，制度不健全帶來的風險；5、地方政府行政干預行為帶來的風險；6、法律法規的不健全、體制限制造成的潛在風險。

二、住房公積金貸款的風險成因

（一）政策因素。是指由于住房公積金政策的特殊性及相關政策變動而形成的貸款風險。一是住房公積金的政策性特征決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入者，其中相當一部分職工收入不穩定，償債能力不強，影響了貸款的安全性；二是住房公積金貸款的期限較長，以不超過退休年齡甚至延長至退休后若干年限為限，在貸款期限內，經濟狀況和金融市場必然會發生變化，從而增加貸款風險；三是住房公積金制度的根本目的是實現居者有其屋，滿足用戶的住房需求，在信貸工作上的態度是積極放貸，容易忽視貸款質量，這也加大了貸款風險；四是住房公積金管理中心的法律地位是不以營利為目的獨立事業單位，沒有自有資本，缺少金融機構強大的技術優勢和風險管控能力，難以防范和承擔風險；五是國家宏觀經濟政策變化，導致信貸政策調整及房地產價格波動所帶來的貸款風險。

（二）市場因素。房地產業是最典型的資金密集型行業，房地產市場的大起大落也直接影響了住房公積金貸款的安全，當房地產市場因過度投機行為導致房地產價格持續上漲，進而引發頻繁的買賣交易，造成市場虛假繁榮，就有可能催生房地產泡沫或放大泡沫，在泡沫形成初期，房地產價格的上漲會促使信貸市場進一步擴張并形成一個累積的、自我增強的過程。隨著信貸規模的持續膨脹，金融體系和經濟系統變得脆弱，泡沫經濟的過度放大或破滅，就會造成資產價格急劇下降，信貸規模迅速萎縮，無法正常回收貸款，或通過處置抵押房產無法收回貸款本金，從而影響經濟穩定、社會穩定乃至政治穩定。

（三）信用因素。是指借款人因主客觀原因，不愿或無力履行合同條件而構成違約，致遭受損失的可能性。信用風險直接取決于借款人的資信狀況，住房公積金貸款信用風險產生源于三個方面因素：一是信用調查體系不健全。沒有專業機構對貸款人進行調查和管理，住房公積金管理中心不能全面掌握借款人所提供的貸款資料的真實性、抵押物價值評估準確性及個人信用狀況，增加了住房公積金的貸款風險；二是在個人信息殘缺不全的情況下，貸款人對借款人的資信調查評估只能依賴職工單位，而單位為其出具的資信證明有較大的隨意性，且單位出具的資信證明考察的也只是某一時期的靜態收入水平，因此，以此作為信用依據，無疑是加大了貸款風險；三是貸款人的履約能力出現了問題。例如：貸款人離異、喪偶、重大疾病、涉及重大訴訟事項，貸款人死亡、喪失行為能力，其繼承人放棄財產繼承、拒絕還款，貸款人被所在單位進行裁員或者分流等，都會增加貸款風險。

（四）法律因素。最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定：“執行人可以查封違約人的房屋，但是，人民法院不可以拍賣或者變賣貸款人及其所扶養家屬所必須的住房，只有保障貸款人及其家屬最低生活保障以后，其余的房屋或者生活用品才可以用來變賣或者抵債。”，由于住房公積金貸款面向的大多是中低收入人群，多數是首次購房，在這種規定下，許多抵押物已經失去了抵押意義，一定程度上助長了低收入人群拖欠債務的機會，加大了貸款風險。

（五）管理因素。公積金管理中心“不以營利為目的的獨立事業單位”的法律定位，以及屬地化封閉管理模式，與其實際負責數額龐大公積金的運作、保值、核算、風險管理等職責十分不對等，管理中心自身管理素質不高，行政管理取代經濟管理，難以具備金融機構強大的技術優勢和風險管控能力。內部管理不到位，機構組織建設不完善，崗位設置不合理，工作環節不暢通，管理機制不健全，流程設計不科學，風險意識不強，專業人才缺乏，人員素質參差不齊，給公積金貸款埋下了安全隱患。

三、住房公積金貸款的風險防范

（一）健全房地產貸款風險預警體系，規避和縮小貸款風險。建立健全以國房景氣指數為主要內容的房地產貸款風險預警體系，重視房地產市場景氣分析，科學分析貸款趨勢，合理確定貸款規模，制定相應抵押系數，加強資金流動性管理，合理規避和縮小貸款風險。

（二）完善貸款政策和方式，防范和化解貸款風險。一是貸款規模與繳存額掛鉤，將借款人月還本付息額嚴格控制在其家庭月收入的40%以內；二是貸款利率應考慮通貨膨脹因素的影響，在低進低出原則的基礎上，將貸款利率與貸款期限掛鉤，相應增加利率級次，貸款期限越長，利率相應提高；三是豐富公積金貸款品種，設計多種還款方式，提高服務質量，適應貸款市場需要；四是建立困難職工貸款補貼制度，對符合條件的特困職工貸款給予一定的利率優惠或貸款補貼，減輕貸款人還款壓力，降低貸款風險的同時，也體現了社會公益。

（三）建立個人信用評估體系，提高賴賬成本，規避貸款風險。將住房公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統，對守信用者給予獎勵，如給予住房公積金信息服務，開通業務辦理優先服務等。對不守信用者，采取一定的制裁和懲罰，如降低貸款額度，提高貸款利率，提前收回貸款，實行社會輿論約束及法律制裁，提高賴賬成本，降低貸款風險。

（四）建立完善政府擔保和商業保險體系，轉移和分散貸款風險。成立由政府組建的住房擔保公司，作為政府住房保障制度的一個組成部分，主要為中低收入家庭住房抵押貸款提供擔保，將國家信用引入個人住房貸款市場，這樣在滿足中低收入家庭購房要求的同時，又提高了這些貸款者的資信等級和貸款成數，增加了貸款成功率，降低了貸款風險，進而促進房地產信貸市場的良性發展。進一步完善商業保險體系，鼓勵各專業保險公司進入公積金貸款市場，構建政府擔保和商業保險相結合的住房金融保險體系，轉移和分散貸款風險。

（五）建立健全社會住房保障機制。當前住房公積金貸款實踐中存在抵押物處置難的問題，其中主要原因是缺乏社會住房保障制度，抵押人的住房被拍賣后，將面臨無家可歸的局面。因此，有必要建立相應的社會住房保障體系，確保抵押物被拍賣后，個人的基本生活能得到必要的保障。只有在這種情況下，法院的執行才能落到實處，個人的基本人權和住房公積金管理機構的債權才能同時得到維護。

（六）建立完善住房公積金貸款損失準備計提制度，化解貸款風險。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式，其提取比例及提取基數的確定，需要經過大量的考察、論證以及準確的計量。目前，住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，全國各地操作不統一，分布不均衡。且沒有像金融機構那樣根據貸款的風險分級及行業標準，分類計提貸款損失準備，如一般準備、專項準備和特種準備。單憑已經建立的貸款風險準備金的多少，不足以判斷是否能抵御未來發生的風險。因此，制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為必要。

（七）建立健全內部管理制度，提升人員素質，防范操作風險。一是建立一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。完善風險識別系統、計量和控制系統，對業務操作、服務流程、資料審核、業績考核等方面進行具體詳細的規定，排除主觀因素、人為因素的干擾，從制度上約束信貸人員的背離行為；二是建立良好的信貸激勵和約束機制，明確崗位職責，責任到人，加強對信貸人員的管理和控制；三是建立人才激勵、競爭、流動機制，引進高精專業人才，重視員工素質培養，提高把控住房公積金的決策分析、執行能力，構建信貸風險的第一道防火墻。

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