低碳約束下我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

摘要：在全球倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迎來了新一輪機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資模式比較單一，房貸風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行內(nèi)部，進(jìn)而低碳約束進(jìn)一步影響我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文首先描述我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)信貸資金來源情況；然后梳理了低碳因素對(duì)我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理，分別闡述低碳因素如何通過銀行內(nèi)部管理及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況作用影響房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。最后根據(jù)這一作用機(jī)理，提出低碳約束下防范我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：低碳；銀行；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

隨著全球氣候變暖等環(huán)境問題日益突出，未來各國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向低碳競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是各國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的唯一出路。低碳經(jīng)濟(jì)，是指在可持續(xù)發(fā)展理念的指導(dǎo)下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和新能源開發(fā)等手段，最大限度地減少高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)共贏的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅開發(fā)量極大，建筑能耗也非常高，可以說房地產(chǎn)低碳化是我國(guó)低碳發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。由于中國(guó)房地產(chǎn)融資模式過于簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐緩慢，所以風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行內(nèi)部。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)、政策等因素造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，就可能會(huì)導(dǎo)致銀行資產(chǎn)損失，形成不良資產(chǎn)。因此，在全球倡導(dǎo)低碳發(fā)展的大環(huán)境下，低碳因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響如何及其進(jìn)一步對(duì)我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響等，這些問題的研究對(duì)于我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理適應(yīng)低碳發(fā)展潮流具有指導(dǎo)性作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信貸是商業(yè)銀行以房地產(chǎn)為業(yè)務(wù)服務(wù)對(duì)象，圍繞房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程以及居民購(gòu)房、建房行為，通過信用渠道及貨幣流通方式發(fā)放貸款的一種借貸行為。1銀行信貸資金貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)之間相互依存、共同發(fā)展，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供重要的金融支持，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)也吸引銀行將大量的資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)。

從1998年金融業(yè)開始支持房地產(chǎn)業(yè)以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房屋價(jià)格在波動(dòng)中維持上漲趨勢(shì)，而這種趨勢(shì)被認(rèn)為我國(guó)房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。我國(guó)政府為了控制銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)了一系列政策和法規(guī)來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2008年金融危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)的出口嚴(yán)重下滑，因此，中國(guó)政府采取了寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)，使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。然而，這種寬松的政策在2009年引起了房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性上漲”，我國(guó)政府開始收緊貨幣政策。2011年后，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)整體緩慢發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)信貸發(fā)放審查更加嚴(yán)格，許多房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而投資三四線城市，但一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在某些地區(qū)仍然過熱。2011年出臺(tái)的“國(guó)八條”，規(guī)定第一套房貸款首付比例調(diào)整至30%及以上，第二套房首付比例不低于60%，暫停對(duì)第三套及以上住房發(fā)放貸款，銀行信貸被逐步收緊。

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)付款等，依據(jù)2011年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒中我國(guó)2010年房地產(chǎn)開發(fā)單位資金來源情況可知，2010年國(guó)內(nèi)貸款資金占當(dāng)年房地產(chǎn)資金為14.23%，利用外資占比為0.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例為30.17%，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例僅為16.1%；另外其他資金來源所占比例37.32%，然而，還是有很多其他來源的資金間接來自銀行，銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。增加自籌資金的比例是基于提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求，增加房地產(chǎn)資金中自籌資金的比例，可以降低風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際上對(duì)銀行貸款的通行標(biāo)準(zhǔn)是最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%，對(duì)比而言我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款將增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到國(guó)家的金融安全。由此可見，我國(guó)要有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨可持續(xù)發(fā)展的“綠色瓶頸”，低碳化發(fā)展理念呼之欲出。低碳化給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，能夠在不明顯降低人們生活水平的前提下，平衡房產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)，引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，合理規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。

三、基于低碳發(fā)展的我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其作用機(jī)理

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供信貸支持的過程中，由于客觀情況的變化、管理經(jīng)營(yíng)不完善、信貸決策錯(cuò)誤或一些不可預(yù)知的原因，導(dǎo)致實(shí)際回報(bào)和預(yù)期回報(bào)發(fā)生偏離，信貸資金損失的可能性。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除了小部分利用自有資金外，其余大部分資金需要從外界獲得。目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展是不完善的，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源還比較單一，主要依靠銀行貸款。當(dāng)房地產(chǎn)資金遭遇行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，因?yàn)榇蟛糠仲Y金來自商業(yè)銀行，使房地產(chǎn)行業(yè)很大一部分的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行。郭自燦（2006）指出信貸條件的放松會(huì)導(dǎo)致銀行處境更加脆弱，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，必然會(huì)引出銀行等金融機(jī)構(gòu)不良貸款的急劇增加，出現(xiàn)大量呆賬、壞賬；由于抵押、擔(dān)保物價(jià)值喪失，金融機(jī)構(gòu)將面臨巨大損失，脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到?jīng)_擊，運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，最后可能導(dǎo)致匯率體系的失衡，爆發(fā)全面的金融危機(jī)。2因此，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于我國(guó)銀行穩(wěn)步發(fā)展至關(guān)重要。尤其是在低碳約束引起我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，會(huì)進(jìn)一步影響到商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，低碳背景下更應(yīng)關(guān)注銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)問題。本節(jié)就低碳約束對(duì)銀行房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理進(jìn)行分析，具體作用機(jī)理如圖1所示3。

（一）低碳因素作用于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)引起的信貸風(fēng)險(xiǎn)

從短期考慮，中國(guó)目前的技術(shù)水平對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大的差距，低碳技術(shù)并不成熟，低碳約束將不可避免地增加了房地產(chǎn)行業(yè)的投入成本。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要走低碳發(fā)展道路，需要加大資金投入，支持低碳技術(shù)的發(fā)展，因此必然會(huì)提高房地產(chǎn)業(yè)資金需求。并且，在目前的技術(shù)水平下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然依靠能源消耗支撐，短時(shí)期內(nèi)低碳約束必然會(huì)制約中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在行業(yè)成本提高和能源支持受限導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到抑制的情況下，一旦出現(xiàn)大量房屋賣不出去等現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格必然嚴(yán)重下滑，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎靡，不良資產(chǎn)增多，銀行房產(chǎn)信貸資金的安全性將受到嚴(yán)重影響。房市萎靡造成銀行的抵押物的價(jià)值下跌，影響銀行信貸資產(chǎn)的價(jià)值，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)迅速增加。并且，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受限，房地產(chǎn)開發(fā)商等資金來源被切斷，房產(chǎn)商還貸能力下降，這時(shí)會(huì)大大增加出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)的概率。

相反，從長(zhǎng)期來看的話，低碳約束卻能最終降低我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因就是炒房現(xiàn)象，炒房現(xiàn)象容易引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，這時(shí)房?jī)r(jià)不斷被推高，市場(chǎng)失去承接力，容易發(fā)生類似美國(guó)的金融危機(jī)。炒房現(xiàn)象很大程度上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的門檻過低，行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)熱炒的性質(zhì)讓消費(fèi)者只怕買不到合適位置、合適價(jià)錢的房子，而對(duì)房子的舒適性和內(nèi)在品質(zhì)并不看好。低碳約束下，將改變房地產(chǎn)業(yè)的這種局面，引導(dǎo)消費(fèi)者注重房屋品質(zhì)，同時(shí)隨著政策的調(diào)節(jié)和技術(shù)的成熟，使房子的成本回歸正常水平，最終優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，阻止炒房現(xiàn)象的蔓延。且房地產(chǎn)業(yè)低碳化是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、未來收益不確定的投資方向，所以，這些投資特點(diǎn)就避免了炒房等行為的發(fā)生，而使開發(fā)商更加注重建筑品質(zhì)的提升。長(zhǎng)期看來，低碳約束有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。雖然低碳約束短期內(nèi)會(huì)抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，可能導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加，但是長(zhǎng)期考慮的話，房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展能夠優(yōu)化其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)炒房現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而避免銀行房地產(chǎn)信貸的道德風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

（二）低碳因素作用于銀行內(nèi)部管理引起的信貸風(fēng)險(xiǎn)

在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，對(duì)銀行的內(nèi)部管理提出了更高的要求。由于我國(guó)缺少具體的房產(chǎn)綠色信貸管理目錄以及房產(chǎn)綠色信貸評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，銀行難以制定相關(guān)的監(jiān)管措施及內(nèi)部實(shí)施細(xì)則，降低了房地產(chǎn)綠色信貸的可操作性。另一方面，我國(guó)銀行業(yè)還欠缺很多房產(chǎn)綠色信貸相關(guān)人員，部門設(shè)置，增加了房地產(chǎn)綠色信貸風(fēng)險(xiǎn)管理和環(huán)境監(jiān)測(cè)工作難度。低碳背景下房地產(chǎn)開發(fā)需要銀行的房產(chǎn)綠色信貸等金融支持，然而，中國(guó)尚缺乏支持發(fā)展綠色低碳房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，銀行房產(chǎn)綠色信貸支持力度不足。低碳約束下，為了避免銀行房地產(chǎn)信貸操作風(fēng)險(xiǎn)，需要提高銀行的內(nèi)部控制效率和管理質(zhì)量。

四、對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理建議

低碳經(jīng)濟(jì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)和機(jī)遇，同時(shí)影響著我國(guó)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要針對(duì)低碳約束對(duì)我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)作用機(jī)理，加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制，促進(jìn)商業(yè)銀行健康穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。以下就是針對(duì)低碳約束下我國(guó)的實(shí)際情況提出的三點(diǎn)關(guān)于銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范建議。

（一）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控作用

在目前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，中央政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度。我國(guó)政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)低碳發(fā)展優(yōu)惠政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向綠色建筑發(fā)展，支持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的低碳化。逐漸提高的房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，以環(huán)境污染作為考核標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)能源消耗，提高房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，避免炒房現(xiàn)象蔓延，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，從而有效降低我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，我國(guó)政府及銀行相關(guān)監(jiān)督部門有義務(wù)及責(zé)任對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理，通過制定完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)行為。

（二）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人提高自身道德價(jià)值觀

以建立信用制度為保證，逐步建立全社會(huì)范圍的個(gè)人信用制度，建立科學(xué)有效的個(gè)人征信體系是銀行控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的保證。從我國(guó)發(fā)展低碳房地產(chǎn)業(yè)短期看，由于低碳約束會(huì)在一定程度上抑制房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這時(shí)房地產(chǎn)商更容易出現(xiàn)欠款不還、惡意轉(zhuǎn)賣抵押品、逃避債務(wù)等現(xiàn)象，導(dǎo)致我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸道德風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，低碳約束下，要從根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人住房抵押貸款者誠(chéng)信缺失的問題，更需要建立全社會(huì)的信用體系來引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人提高自身道德價(jià)值觀，降低銀行的房地產(chǎn)信貸道德風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善銀行基于綠色房產(chǎn)信貸相關(guān)職能

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)基于環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)，從跟蹤，監(jiān)控開始，建立一套房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)貸后定期或不定期的跟蹤監(jiān)控，銀行工作人員應(yīng)該密切關(guān)注借款人經(jīng)濟(jì)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，及時(shí)作出反應(yīng)，并采取有效的補(bǔ)救措施。貸款發(fā)放后銀行信貸員應(yīng)密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的進(jìn)展和房屋銷售情況，確保開發(fā)企業(yè)能夠及時(shí)償還貸款，防止開發(fā)商回流資金用于其他目的。

低碳約束下，基于環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的專業(yè)性，且我國(guó)銀行在房地產(chǎn)綠色信貸業(yè)務(wù)方面的從業(yè)人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)參差不齊，需要加大引進(jìn)能夠擔(dān)當(dāng)此重任的內(nèi)部人才。分層次、分步驟地培訓(xùn)銀行管理人員和操作人員，通過這些方法獲得一批高素質(zhì)的專業(yè)人才，短時(shí)間內(nèi)提高銀行從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，大大降低商業(yè)銀行因員工素質(zhì)低導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)，從一定程度上增強(qiáng)了其房地產(chǎn)信貸的安全性，提高了商業(yè)銀行的營(yíng)運(yùn)能力。

最關(guān)鍵的是商業(yè)銀行需要改變他們的管理理念，把貸款的安全性和效益性作為銀行信貸的生命線，兼顧社會(huì)效益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)效益和資產(chǎn)質(zhì)量共同最優(yōu)化。在低碳化發(fā)展的約束下，根據(jù)政策要求，加大房地產(chǎn)綠色信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，探索和創(chuàng)新房地產(chǎn)綠色信貸模式。對(duì)于房地產(chǎn)綠色信貸產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不僅要考慮經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)要兼顧社會(huì)效益，支持房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展。

五、結(jié)論

本文分析了低碳約束下我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)，低碳約束會(huì)抑制了中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要通過政府政策引導(dǎo)其健康發(fā)展，防范我國(guó)銀行的房地產(chǎn)信貸擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)及道德風(fēng)險(xiǎn)；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，低碳發(fā)展能夠有效降低我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，通過政府、企業(yè)、個(gè)人及銀行共同作用，引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走綠色低碳化發(fā)展道路，減少房地產(chǎn)業(yè)泡沫，逐步降低我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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