地產黑馬逆襲戰

上海市場上今年的“總價地王”誕生，橫空出世的黑馬究竟有何背景引來無數猜測，K2地產能否逆襲成功？

1億元一跳，最高單次加價幅度達到驚人的近6億元.5月29日上午，上海長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊拍賣進行得正激烈。

前來參加競拍的5家企業中，有一家名不見經傳的企業頻頻舉牌、來勢洶洶，似乎志在必得。該公司一開始便單次加價5.63億元，將地價從29億元的水平抬到了35億元，隨后又5次給出近億元的單次加價。最終，這家企業以46億元的成交價，從香港建滔、九龍倉集團、古北集團、上海新長寧集團等大企業手中搶得建筑規模超15萬平方米、樓面價超過每平米29，900元的長寧地塊。至此，今年上海的新“總價地王”誕生。

在實力強大的港資企業和上海地方國企的雙重“圍剿”下，脫穎而出的到底是哪家企業？它又具備了哪些實力成為新地王？

“馬甲”拿地

上海市規劃和國土資源管理局信息顯示，自4月19日掛牌以來，共有63家房企領取了長寧區新華路街道地塊的標書，其中5家房企提交了現場競買申請。除上述4家企業外，還有一家是名為北京福潤天成房地產開發有限公司（下稱“福潤天成”）的企業，也正是這家低調的企業因為拿下地王而在上海一炮走紅。

福潤天成拿下上海新地王的第一時間，從上海到北京，許多業內人士和媒體開始打探：福潤天成到底是何方神圣？

北京市工商局網站信息顯示，福潤天成于2012年9月成立，注冊資本1，000萬元，法定代表人為祝榮溪。經營范圍包括房地產開發、房地產咨詢、銷售自行開發的商品房。公開信息顯示，此前福潤天成也曾多次出現在北京的土地拍賣市場上，參與過通州臺湖鎮、大興舊宮等高價地塊的爭奪，舉牌雖多但最終都放棄了，未能成功拿地。

一家成立時間還不到一年的房地產企業，哪兒來的46億元爭奪高價地？在業內人士和媒體的猜疑中，其馬甲身份開始暴露，而福潤天成背后的東家到底是誰，也是眾說紛紜。5月29日當天，即有人表示，福潤天成的背后是中國城市建設控股集團旗下的中國城建第五工程局的全資子公司中城福潤投資控股集團，但其工作人員對此予以斷然否認。后又有人查詢到工商資料，顯示福潤天成的住所為華美地產旗下的北京雅居樂所擁有的文慧園路6號1號樓A110室，而與福潤天成工商登記的聯系人電話聯系，其告知的辦公地址為華美地產旗下的K2地產辦公所在地。該聯系人也是K2地產的行政人員，他解釋：“福潤天成是我們運營商業的關聯公司。”談到用“馬甲”身份拿地，另外一位不愿透露姓名的K2工作人員解釋道：“調控下槍打出頭鳥，是為了低調。”幾經輾轉猜疑，新地王真正的主人浮出了水面。

黑馬K2

根據K2地產官方網站介紹，該公司于2007年成立，主要在北京地區發展。2009年9月，其開發的首個項目K2海棠灣開盤。目前在北京及周邊區域，K2地產為人熟知的項目主要以住宅為主，如通州的海棠灣、清水灣、百合灣、玉蘭灣及河北廊坊的獅子城項目等。

K2地產浮出水面，旋即被許多人打上了一個問號：一個僅在北京郊區賣幾個樓盤的小型房地產企業，能支付得起46億元的地價款嗎？根據上海媒體報道，在長寧地塊出讓合同簽訂之日起30個工作日內，拿地企業需要一次性付清這46億元的土地款。對此，知情人士透露，近年來的銷售業績的確充實了K2地產的“錢袋子”。“粗略估計，2012年K2地產應該有幾十億元的銷售額。”

根據北京市住建委網站簽約數據統計，截至今年5月底，K2地產在京四大項目合計簽約額為27億元，同時今年K2地產還參與投資了兩個項目，其中大興板塊的嘉悅廣場熱銷一時，首邑溪谷也正在熱銷。此外，K2地產在門頭溝區開發的新項目V7·西園也計劃將于今年入市。初步估計，K2地產去年以及今年前5個月的銷售回款多于40億元。

當然，即使K2地產的資金鏈不足以支撐46億元的投資，背后仍然有華美地產這一強大后盾。K2地產所屬的華美地產被稱為北京房地產圈的一匹“黑馬”。

公開資料顯示，華美地產成立于1994年，從南京起家，后轉戰濟南，2000年前后進軍北京，以二手房業務起家，靠一手房營銷代理打響了名聲，近年涉足投資合作開發和自主拿地開發。用“馬甲”拿地是華美地產的一貫策略，根據媒體的不完全統計，包括福潤天成在內，華美地產的“馬甲公司”就有13家之多。而對于華美地產來說，“地王”也并不陌生。僅在2009年6月25日，其子公司北京祁連房地產開發有限公司分別以17.4億元和1.88億元連續拿下通州兩個地塊；同年，其旗下北京雅居樂房地產開發有限公司以7.1億元拍下朝陽區百子灣路14號住宅混合公建用地，成為地王。但后來祁連房地產開發有限公司因拖欠土地出讓金而被北京市國土局暫停了公司及其關聯公司的拿地資格，雅居樂也因未按照出讓合同的約定繳納地價款而被北京市國土局收回了拍得地塊。

對此，業內人士分析這是華美地產“資金嚴重不足”的表現，但是該公司工作人員予以否認：“退地不是因為缺錢，而是因為覺得這些地賺不了錢，想把精力和資金用到別處去。”其實，華美地產和K2地產手里到底有多少錢，始終是一個謎。K2相關負責人對外表示：“今年的目標銷售額是100億元。”但拒絕透露去年的銷售額。

神秘背景

福潤天成出戰虹橋，上演“蛇吞象”，引得眾多業內人士側目。蘭德咨詢總裁宋延慶表示：“拿地之前我就知道這回事，黃金灣投資集團董事長申威就給我打過電話，我跟他也比較熟。”這句爆料再次印證了福潤天成拿下地王舉動背后，并非僅有華美地產一家公司在操作的猜疑。

黃金灣投資集團是一家房地產金融投資機構，旗下擁有3，000多名員工，為全國100多個城市的地方政府、開發商、投資商、運營商提供房地產金融整合服務解決方案，業務范圍涉及房地產投資、開發、營銷、電子商務等領域。公開資料顯示，該集團旗下的北京古城房地產開發有限公司和北京永樂花園發展有限公司，法人都是華美地產和K2地產的掌舵人崔巍，而華美地產用以拿下通州地王的祁連房地產也屬于黃金灣投資集團旗下。

一位已經離職的黃金灣投資集團員工向媒體透露，華美地產和K2地產都屬于黃金灣投資集團。但這遭到了華美地產辦公室相關負責人的否認。他表示，華美地產與黃金灣投資集團并不是一家，僅存在一些業務往來。黃金灣投資集團董事長申威說：“福潤天成不是黃金投資集團的關聯公司，我們沒有投資，目前還沒有合作。”他透露，上海地王項目是K2地產單獨投資的。“和我們沒有關系，這點錢對他們來說不成問題。你想想它發展這么多年了，光在北京就有七八個項目，支付這點錢還不夠？而且開發團隊也將近400人了，開發運營也沒有問題。”

是資本合作還是互相所屬，兩家企業關系千絲萬縷。宋延慶總結：“黃金灣投資集團將土地和融資渠道產業鏈上下游打通了，旗下K8土地網搜集地方政府發布的土地信息，在獲得一些具有投資價值的優質地塊方面有一定優勢，再加上黃金灣投資集團下的富達股權基金是一個金融投資平臺，而K2地產是前臺操作的房地產開發平臺。華美地產則是產業鏈最末端的營銷公司。”

野心勃勃

黃金灣投資集團市場部工作人員透露，上海拿地的資金全部為K2自有資金，后期開發時黃金灣是否會介入，還是未知數。但這似乎又在證明，華美地產、K2地產如今真的不差錢。

但只有錢還是不夠的。據了解，上海新地王為文體、商辦地塊，此前專注于住宅項目的K2除了北京的嘉悅廣場以外，沒有運營過大型的商業地產項目。有人擔心：“K2的模式要想運營好長寧的這幅商辦地塊，困難很大。這幅地塊涉及信號塔的拆遷問題，而且鼓勵長期持有50%以上的辦公樓宇物業，十分考驗企業的資金鏈和協調能力。”

其實，住宅業務利潤率下降的趨勢下，越來越多的企業關注城市優質商業地產業務已經并不稀奇，K2地產也已經在兩三年前組建了專門的團隊，為商業地產運作做好了相應準備。此外，除了上海，K2也在關注北京、廣州、杭州核心地段的優質商業項目，重點開發商業綜合體。“有的是和地方政府在談，有的則是和其他開發商談項目轉讓等。”K2地產工作人員透露，優質商業項目可以為其帶來持續穩健的收益，也將成為未來K2上市的資產包。

但暫且不談將來K2地產的商業地產運營能力如何，中原地產市場研究部總監張大偉現階段更加關心的則是在高價地的沖擊下，市場是否存在失控的風險。因為，K2地產的這一宗地王是在北京叫停“準地王”出讓之后的兩天發生的，今年5月以來，一線城市的土地市場更是幾乎沒有風平浪靜過：5月6日，佳兆業以18億元將通報路地塊收入囊中，成為該區域單價地王；5月9日，上海浦東新區上海世博會地區共6宗地塊成交，每平米40，079萬元的價格創下滬三年以來的樓面價新高；5月20日，北京通州區臺湖鎮的2宗地塊進行拍賣，溢價率高達230%；5月22日，北京大興區的2宗土地繼續高價成交，溢價率達到了102%。

盡管政府部門通過“推遲交易”等方式進行干預，但高價地釋放出的信號仍然給市場預期帶來不小的影響。分析人士普遍認為，兩年后這些高價地項目入市時，其房屋售價勢必高企，房價上漲預期會被抬升。張大偉認為，在高價地的沖擊下，政策調整成為必然，率先進行調整的恐怕就是土地交易的相關政策，比如除設置土地最高限價外，北京等地的“限房價競地價”等手段或許在下半年就會繼續鋪開。當然，商業地產是否能夠繼續成為開發商的政策保護傘也將不得而知。

無論未來市場如何變幻，低調的K2地產也難掩摘下地王的喜悅。因為畢竟虹橋板塊的位置優越，福潤天成所獲得的29，229元/平米的價格比SOHO中國4月份獲得虹橋路街道261街坊地塊時的30，244元/平米的樓面價實惠了一些。華美地產辦公室相關負責人對媒體說：“現在這塊地周邊的寫字樓都賣到每平米四五萬元了，等到這塊地開始賣的時候都能賣到6萬元以上，很劃算。”他直感嘆，“運氣好，我們是撿漏了。”