去東南亞，尋找房產投資機會

尋找投資回報高的房產，這個目標在目前的中國已經很難實現，但就算投資本金不多，你其實還是有機會的。

如果僅出于純粹的投資目的，上海復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民主張，到經濟較落后但正在發展的國家尋找房地產投資機會。

海外房產投資者中，一部分投往經濟發達、福利完善、教育優質的歐洲國家和北美地區，通常還有方便將來移民的考慮。這些國家房地產價格的上漲空間有限，去那里投資往往不是以獲利為唯一目的。如果僅考慮投資獲利，房地產市場不成熟、經濟不夠發達的國家的機會更大。

根據蔡為民的研究，東盟國家的房價上漲空間很大。大多數東盟成員國的土地價格和勞動力價格都很便宜，人口紅利正在經濟發展中發揮作用：菲律賓人口的中位年齡為23歲，馬來西亞為26歲，勞動力充足。有大量年輕人口就業、結婚、創業，不但是經濟發展的優勢，還是房價的主要推升力量之一。但房價在從低到高的上漲過程中，需要的社會資金規模是幾何級的增加。

因此，在經濟加快發展的開始階段，社會資金推動房價實現翻倍上漲相對容易，但是越到后面越困難——在同一個地區，每平方米房價從2000元漲到4000元用的時間遠比從2萬元漲到4萬元短。

但是這也不代表所有東盟國家的房產都容易投資。短期內，東盟國家中的老撾、緬甸等國的經濟發展仍然很慢，在這些國家投資房產耗費的時間成本可能會非常高。

而以菲律賓、泰國、印尼為代表的東盟成員國，已經開始了年均6%至7%的經濟增長，其國內大城市住宅投資回報率都在8%以上，馬來西亞的房產價格已經開始上漲，導致馬來西亞政府曾經在2006年、2007年出臺政策調控。由于房價的上漲，馬來西亞2013年的住宅投資回報率下降到6%的水平。

更重要的是，這三個國家也和中國一樣，經濟最發達的力量和優質資源都集中在首都地區。在經濟發展獲得大量資金后，高鐵、地鐵、公路等公共設施建設會帶動資金繼續進入，土地增值、優質人口更加集中，這些都會體現在房價、房租的上漲上。

菲律賓：還能買樓花

菲律賓的經濟發展水平大約和1980年代末、1990年代初的中國相當，而房地產發展相當于中國2003年前后的水平。

菲律賓美加地產上海首席代表賈象琴建議中國投資者優先考慮菲律賓的首都馬尼拉的房子。目前大馬尼拉品質最高的公寓均價也超過2萬元/平方米，1萬元/平方米至2萬元/平方米的公寓品質也較好。

由于和其他國家的大城市一樣，有CBD也有貧民區，考慮到治安會影響到居住質量和房產本身的價值，城市的繁華地區的住宅——大馬尼拉地區的馬尼拉市、馬卡蒂商業中心、奧迪加斯商業區的住宅租金水平最高。這些地方也是菲律賓商業流程外包服務行業主要的辦公地點。

從2000年到2006年，外包行業的員工從2000名增長到20萬名，到2011年則已經達到63.8萬名。根據菲律賓國家經濟發展署的數據和經濟增長預測，到2016年，服務外包行業每年都將增加2.3%至3.2%的職位。而穩定增加的就業機會和豐厚的員工收入，都靠當地房地產業的支持。菲律賓政府甚至希望這一行業及其產值能超過傳統支柱——海外勞工匯款。

在這個產業集中地的公司里工作的都是當地收入較高的公司人，這對于想在菲律賓買房賺租金的投資者來說是個好消息。由于馬尼拉地區的房價超出當地普通居民的購房能力，租房在菲律賓很普遍。在近年較好的經濟形勢下，仍然有50%以上的家庭租房。

賈象琴對菲律賓房地產市場的評價是：就像10年前的上海，因為“它們那里還在賣樓花”。

“樓花”一詞最早源自香港，是指未竣工的商品房在施工階段就開始銷售，通常是完成25%就銷售。這時只要支付房款的一小部分或幾萬元，就能先預定下房子。這個預購權被叫做“樓花”。這時候雙方約定的房價是最便宜的，房子竣工后價格會變高。上海等中國內地城市在2005年之前也有過這種銷售方式，但之后被相關法規禁止，要求必須結構封頂以后才能銷售。

現在菲律賓的開發商就是這樣，拿到土地就開售樓處賣房，邊造房子邊漲價，這個過程大約需要3年，漲價約20%。2011年5月新公寓開售時，一套27平方米套內面積的小戶型住宅，總價含稅折合人民幣39萬元，2013年5月還沒有交房，但總價已經漲到52萬元，幅度30%。

但香港、上海在可以買賣樓花的時候都出現過爛尾樓，房子還沒蓋好經濟變差了，沒有人來付錢買房，資金不夠雄厚的開發商沒有錢繼續建房，只能丟在那里。菲律賓在這方面同樣存在風險，因此，在當地購房，最安全的做法是買快造好或者已經建造好的房子，如果想要以更便宜的價格博更多的增值，相應地也要承擔更多的風險。根據仲量聯行2012年的研究，菲律賓的房地產市場在資料索取、監管及法律指標、交易程序這三個衡量指標方面的進步非常明顯。

通常開發商出售給個人的房子，如果愿意交給開發商包租，以10年為例，每年凈回報平均水平是6%。因為精裝修交房，幾乎不用在配置上花什么錢，6%的回報率是扣除管理費后的數字，一般3個月回款一次。這樣的好處是收益穩定，在合同期限內即使有一段時間開發商沒有把你的房子租出去，它也要按照合約規定支付租金，這樣可以保證10年中間租金回報不會有斷檔。

如果不怕麻煩，通過當地的房屋中介公司出租，扣除給中介的勞務費和管理費，每年的凈回報還會高一些。馬尼拉亞洲發展銀行總部附近的精裝修公寓通過當地中介出租，凈回報率是8%左右。

小戶型容易出租，單身人士的租房需求最旺盛，因此最好投資30平方米至40平方米的房子。多買幾套也無妨，因為小戶型享受免稅待遇，如果是以同樣的總價買3套這樣的房子，就可以免稅，而一套面積超過100平方米、總價超過700萬比索（約合人民幣106萬元）的房子，要多交12%的稅。

馬來西亞：必須請律師

仲量聯行兩年一度發布的全球房地產透明度指數中，馬來西亞在投資表現、市場基本面、上市公司、監管及法制、交易程度方面的綜合表現在東盟國家中僅次于新加坡。

馬來西亞政府早在2006年前就開始加強監管、調控過熱的房地產市場，這使得馬來西亞的房地產投資環境相對安全。但是由于房價已經上漲過一輪，在這里買房的投資回報率也低于菲律賓等其他東盟國家，大約在6%左右。

蔡為民也同樣建議打算去馬來西亞買方投資的人選擇到首都吉隆坡買房。

吉隆坡是馬來西亞經濟最發達、社會治安最穩定的地區，它正在成為東南亞的金融中心，吸引了很多國際金融企業入駐雙子塔。同時帶來的是這些企業的外籍高管和中層，并且增加了本國金融從業者的就業機會。

這兩類人的收入在馬來西亞國內都比較高，是實力最強勁的高品質公寓的租客。

馬來西亞的住宅也是按照套內面積銷售，但吉隆坡的地標雙子塔附近的住宅均價明顯高于菲律賓馬尼拉亞洲銀行大廈附近的精裝修住宅，均價多在2萬元/平方米至3萬元/平方米。

但在那里買房稍微有點麻煩。馬來西亞政府對外國人在當地買房設定了門檻，只能買不低于50萬令吉的房子（約合100萬元人民幣）。這是為了保護馬來西亞本國的中低收入者能買到相對便宜的房子。

如果你去馬來西亞購房，要先向政府申報，獲得批準才能買。除此以外，就沒有其他針對外國人的購房限制了。

你也可以向當地銀行申請貸款，符合條件的能申請到相當于總房款60%至70%的住房貸款，貸款年利率有浮動，但是通常在4%左右。

在馬來西亞買房，手續會稍微復雜一些：作為外國人，交納買房訂金后、正式交易前，就要去申報購房，而且規定必須由律師陪同。所以，你首先需要請一個熟知當地法律的律師來幫你搞定這個繁瑣的申報過程。

審批時間大約是2個月至3個月，審批通過后就可以在律師的陪同下正式簽訂買房合同。如果審批沒通過，開發商會安排退款。

買賣合約律師費根據房屋價格按不同的遞階比例計算，要特別注意的是，如果你要在當地貸款買房，也不能少了律師，收費標準和買賣契約律師費一樣。

交易成功以后如果通過中介出租，中介費大約是1個月的月租費，而簽了租賃合同也必須交租賃印花稅。

蔡為民建議，由于是純粹的投資，因此，不僅買入時要選需求和支付能力最強勁的核心商業區的房子，租客人數和租金支付能力更有保障，在持有階段也要特別注意回報率水平。

按照房地產市場的一般發展規律，房價和租金都會持續上漲，但兩者的上漲幅度卻未必同步。如果發現在這些國家投資的房子，租金回報率降到2%的水平，投資風險就很高了，應該果斷賣掉房子。

泰國：只能買公寓

東盟國家中，泰國的房產也一直受到國際房產咨詢公司的關注，世邦魏理仕根據俄羅斯人在泰國投資房產的過程推斷，中國人將成為泰國下一個最大的海外房產投資者來源。

世邦魏理仕的報告顯示，2013年第一季度到泰國房地產市場投資的亞洲投資者明顯增多，也是在這個季度，泰國曼谷市中心地段的的二手房成交均價約合3萬元/平方米，比2012年同期增長7%。

從2012年開始，中國香港人和新加坡人在泰國買房的數量就開始了明顯增長，到了2013年第一季度，新加坡、中國香港、中國臺灣的投資者數量占據了泰國房地產海外投資者的前三名。而在2011年和2012年，在泰國購房的外國人士主要是歐洲人以及俄羅斯人、澳大利亞人。

相比馬來西亞和菲律賓的房產投資主要集中在首都的核心商業區，國外投資者們對泰國房產的興趣并不僅僅在曼谷這一個城市，還有芭提雅和普吉島。

這兩個地方不但對泰國的支柱產業旅游業有巨大的貢獻，還吸引了來自海外的房地產投資。芭提雅和普吉島長年有大量、穩定的海外游客，超出當地酒店的承載能力的游客會轉而入住日租公寓。

但是從目前的狀況看，曼谷的繁華地帶沙吞、是隆等地區仍然是海外投資者最應該選擇的地方。

這幾個區域的精裝修公寓的價格都相差不大。根據位置和品質的差別，房價區間在2萬元/平方米至3萬元/平方米，如果委托中介機構出租并負責管理，扣除中介代理費和管理費、物業費，年租金回報率在5%至6%。

芭提雅和普吉島的同類小戶型公寓，每平方米單價也是2萬元出頭，但出租給游客的穩定性不如主要出租給中高端就業人群的曼谷。根據世邦魏理仕2012年第四季度的泰國房地產研究報告，從2011年開始，曼谷的住宅空置率就連續下降，這證明公寓的出租效率在穩步升高。

盡管出租狀況不如曼谷，但如果和東南亞、東亞的其他熱帶度假島嶼相比，芭提雅和普吉島在房產投資方面仍然有優勢：三亞房產被炒作得過高，而且中國政府一直不放松調控；根據印度尼西亞政府的規定，巴厘島的海外購房者不能擁有房屋100%的產權；菲律賓長灘島本身值得投資，但中菲兩國的政治關系一直在影響中國投資者的心態以及長灘島的入境旅游狀況。

在泰國買房可以同時在泰文合同和翻譯過來的中文合同上簽字，但是如果出現糾紛，仍然以泰文合同為最終依據。所以，雖然泰國政府并不強制規定房產交易要有律師協助，但出于投資安全的考慮，在當地找個懂中文或懂英語的律師還是必要的。

律師能幫你的做的事情有：了解外國人在泰國買房的詳細程序，幫你做土地權屬歷史和房屋產權調查并提供報告，還要附上英文的地契復印件，了解開發商狀況，代表你去和開發商協商買賣合同的細節，協助房屋注冊——相當于過戶。

如果你并不在泰國工作，卻想要貸款在泰國買房，必須有泰國的永久居留證明，因為泰國的銀行的個人貸款除了本國公民，只提供給在泰國生活或工作的外國人。

（本刊記者郭曉菲對此文亦有貢獻）