探討房地產開發項目風險的防范與管理

耿中建

【摘 要】房地產開發，風險與機遇并存。各地產開發企業都在盡力規避風險，贏得更大的商機。本文從房地產開發風險防范的含義、重要性及措施等幾個方面進行探討。

【關鍵詞】房地產開發；風險；防范

任何投資都有一定的風險，風險與機遇共存已是陳詞濫調。對于房地產行業這種高投資、高風險、高收入的“三高”行業，風險更是司空見慣的事情。只要根據市場規律處理問題，風險可以在日常工作中得以控制。如何盡可能減少的風險及其損失，已成為一個非常緊迫的任務。風險管理是提高成本和控制工期精度和質量水平的積極措施，是決定房地產開發項目成功的關鍵因素。

一、簡述房地產開發項目風險的內容

房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照規劃和設計的要求進行房屋和配套基礎設施建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提。房地產開發并不局限于建筑或商品房，同時也包括開發和管理，包括土地開發和房屋開發活動。風險是一個具有不確定性的事件，它具有不確定結果的綜合效應，并貫穿始終。它形成的基本原因是人們在理解的發展變化和處理決策等方面存在的問題，如人們的理解能力是有限的、信息本身的滯后性、信息資源的管理和溝通問題等等。一個房地產可能存在多方面的風險，主要包括以下幾個方面：

（1）運營風險。運營風險是指由于房地產投資管理的實際操作結果與預期目標發生偏移，而出現的風險。公司投資的內部因素和外部經濟環境都可能產生影響。房地產商業模式包括銷售、出租和租售三個主要類別，業務涵蓋零售零租、零售整租、租售結合、不售零租、不售整租、不租不售自營六個子類。不同的房地產業務的運營模式存在各自的優點和缺點。每個模式整體財產的比例是不同的，有不同的現金流，因此會有面臨著不同的市場運營風險。業務操作、管理人才和經驗的缺乏以及管理能力的缺乏，也是成為房地產投資風險的影響因素。

（2）市場風險。市場風險是由于房地產市場供給和需求變化給予房地產投資者的風險。房地產供求失衡的風險，主要表現為供過于求導致大量的空缺。二是地產已經完成的結構性矛盾，存在著嚴重的同質化或不能滿足企業的需求。房地產開發過程中，風險來源是多方面的，不同的風險有不同的來源。

（3）政策風險。政策風險是指國家或地方政府相關政策變化造成的可能的損失。房地產投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產業政策、房地產管理政策和稅收政策等，他們都將對投資回報目標產生巨大的影響。地產投資決策之前，應當綜合分析和研究在城市規劃、商業網點規劃、交通、環境、構建指標，和其他當地法律和法規等風險。政策的嚴重失敗的風險將無法挽救。

二、概述房地產開發項目風險防范的意義

現代大型房地產項目迫切需要加強風險管理，這主要是因為：一是由于風險管理方法的持續改進及其應用，在西方工業國家的成功做法，吸引了很多企業進行風險管理。二是風險管理是以風險預測、識別、評估和科學分析為基礎，運用各種各樣的對策將風險進行最佳組合。三是風險管理克服了傳統限制的單一的處理手段，綜合利用各種風險控制措施，并日益完善，將項目防范系數降到最低，爭取獲取利益最大化。

三、探討規避房地產開發項目風險的幾點措施

首先要做好初步的市場調查，預測市場風險，避免戰略和措施失誤。早期階段的發展地產包括經濟環境、區域結構和城市發展規劃、業務發展規劃和政策、區域零售市場、未來的地產供應、現場條件幾個方面的內容。通過時間、過程、位置、規模、硬件、布局、性別、競爭和兼容穩定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個參數綜合評價的可行性。

其次要根據國家政策和城市總體規劃，避免政治風險。開發人員應該關注宏觀政策（如工業、土地和稅收），進行合理的操作和位置的選擇。城市規劃巨大影響著房地產開發項目的內容，如位置、區域、大小等。因此要充分做好國家和政府規劃決策調整的預測和分析。

再次要加強資本運作，選擇合理的現金流模型，防止資本風險。房地產開發成本和運營成本將增加和管理的變更。良好的資本運營和合理的現金流模型，是一個成功的關鍵。

四、總結

目前，我國和國外風險管理理論和實踐有很大的差距。地產開發風險管理是一項具有挑戰性的新課題，隨著市場經濟體制進一步完善，將面臨更加嚴峻的考驗。房地產開發風險管理理論還需要進一步的完善，應加強理論在實踐中的應用，同時更多的地產風險管理應加強定量研究，使負責人認識到風險管理的重要性，并有意識地在工程實踐中應用風險管理技術。

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