揚州市成品住房發(fā)展對策研究

易飛

（揚州職業(yè)大學,江蘇 揚州 225009）

成品住房是指住宅在出售前，人們起居、衛(wèi)生、飲食、學習等基本生活需求的功能空間一次合理設計并設置完成；水、電點位及設備所需配套端口一次設計并安裝到位，頂棚、墻面、地面全部粉刷、鑲嵌、鋪裝完成，廚房和衛(wèi)生間的必要設備及用具安裝完成，入住后能直接使用的住宅。

目前在揚州住宅市場，主要向消費者提供半成品毛坯房，這必然會造成資源浪費、污染環(huán)境的二次裝修現(xiàn)象。因此，拋棄傳統(tǒng)的粗放型、科技含量低的住宅建設方式，為消費者提供功能齊全、設備完善的成品住房成為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的趨勢。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部分別于2002年和2008年出臺的《商品住宅裝修一次到位實施守則》與《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》要求:“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成”。也就是說，推廣成品住房建設，其實就是把商品房由半成品房變?yōu)槌善贩浚诎氤善贩孔≌ㄔO的鏈上再加上一環(huán)必要的裝修即可。

一、揚州市成品住房政策及影響

2012年5月7日，揚州市財政局、市房管局聯(lián)合出臺的《關于對個人購買成品住房進行獎勵的通知》，對個人購買成品住房進行獎勵。

1.揚州市成品住房政策的出臺背景

揚州出臺購買成品住房的鼓勵政策并不是像網(wǎng)絡上所宣揚的救市、試探中央政策等等，而是有著其現(xiàn)實背景的。

目前揚州市成品住房占比明顯偏低，根據(jù)2012年在售樓盤記錄來看，成品住房比例不足5%。而2011年江蘇省政府辦公廳出臺了《關于加快推進成品住房開發(fā)建設實施意見》，明確要推進成品住宅建設，要求到2015年要實現(xiàn)蘇南地區(qū)市區(qū)中心城區(qū)新建住房中成品住房比例要達到60%，其他地區(qū)要達到40%的目標。揚州成品住房占比太低的現(xiàn)實和上級部門的指標要求還有很大的距離，并且揚州消費者對購買成品住房的愿望并不強烈，大家還是更趨于選擇傳統(tǒng)的毛坯房。原因一方面在于成品住宅相較于毛坯房，價格更高，因此老百姓在支付相關契稅方面負擔更重；另一方面消費者的觀念比較保守，對成品住房的質(zhì)量不放心等因素也造成成品住房市場需求不多。因此揚州才制定出臺了相應的優(yōu)惠鼓勵政策，引導消費者的消費觀念，目的在于通過成品住宅的開發(fā)減少二次裝潢垃圾量，實現(xiàn)房地產(chǎn)消費的節(jié)能環(huán)保。

2.政策對揚州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實影響

揚州市出臺對個人新購買“成品住房”給予4‰-6‰獎勵的政策，意在鼓勵成品住房的開發(fā)比例，目的是從購房者能不能得到實惠這個角度出發(fā)的，是為了防止成品住房因房屋總價提高而給購房者帶來的額外契稅負擔，因而有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣，也減輕了居民裝修的總成本。政策的主基調(diào)是為了提升居民住宅品質(zhì)，使城市住宅成品化比例得到進一步提高。這一點，符合中央房價合理回歸、確保普通住宅供應和住宅質(zhì)量提升的大方向。

雖然揚州的政策出臺之后由于網(wǎng)絡、媒體的迅速傳播，引起了全社會范圍內(nèi)的普遍關注，一時成為了社會的熱點討論話題。但是事實上，對于揚州的購房者而言，這類消息快速傳播所帶來的實際影響力度并不明顯，當問及此通知是否會影響購房行為時，大部分購房者表達出觀望態(tài)度。而且從政策實施一年時間的市場反響來看，因為種種原因，此政策在實際上對房地產(chǎn)市場并沒有引起比較大的影響，沒有產(chǎn)生明顯的市場導向作用。

二、揚州市成品住房發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.揚州成品住房市場現(xiàn)狀

從揚州成品住房的市場供給來看，目前主要分為小戶型、中高檔樓盤和高檔科技住宅三大種類，其中尤以小戶型最受市場熱捧。購買這一類型的客戶多為剛參加工作不久的年青人，因為不需要花時間和精力來裝修，并且可以有效縮短空置時間，所以對能力有限的初次購房者來說非常有吸引力。從總體來看，揚州成品住房市場主要表現(xiàn)為住宅項目的精裝修。雖然到目前為止，揚州商品住宅市場中裝修樓盤所占比例并不高，但已經(jīng)成為某些項目的重要賣點，成為市場競爭的高級形式。

具體來看，目前揚州市成品住房一般表現(xiàn)為全部項目實行精裝修或部分項目精裝修的形式。全部項目整體精裝修的以運河一品、萬科城為代表，其余項目大多數(shù)是部分精裝修進行市場試水，比如：碧水棲庭選擇在項目的36#、48#樓部分進行精裝修。在部分精裝修項目中，為了更大程度地吸引消費者，一般會采取買房送裝修、菜單式裝修、全裝修等多種營銷方式，給消費者更多的自主權，比如金域藍灣33#樓采取菜單式精裝模式。

2.揚州成品住房總體市場分析

揚州成品住房分布較為零散，相對集中在北區(qū)，主要由于萬科城精裝房去化情況良好，區(qū)域項目開始小步試水，比如西湖公館、碧水棲庭等項目都推出了部分成品住房，但對于成品住房的未來又存在不確定因素，并未大批量推出房源。（見附表1）

萬科作為品牌開發(fā)商，其產(chǎn)品成熟度較高，市場接受度也相對較高；而本土知名開發(fā)商新能源的運河一品項目主打高端豪宅，購房人群層次較高，對精裝修的接受程度也相應較高。除憑借品牌效應的萬科和豪宅定位的運河一品以外，其他項目在成品住房投放方面僅處在試水階段，月均去化套數(shù)均不超過10套，去化速度較慢，去化周期也較長。而且揚州成品住房開發(fā)商對裝修標準以及品牌模糊，大多數(shù)僅提供硬裝。所以，揚州房地產(chǎn)成品住房市場只處在初級階段，并不受購房者熱捧，成品住房總體市場效果一般。

3.揚州成品住房典型項目分析

揚州萬科城首先通過萬科本身強有力的品牌支持高調(diào)入市，結合配套設備設施品牌合作單位的落定，比如廚房電器采用西門子、方太，衛(wèi)浴潔具采用樂家、科勒，對講系統(tǒng)采用視得安，瓷磚采用蒙娜麗莎等，同時配合現(xiàn)場實物的展示，對后期銷售起到至關重要的作用。

新能源運河一品在產(chǎn)品選用上，甄選頂級品牌，比如采用全套意大利原裝進口櫥柜，潔具、電器全部采用SMEG、漢斯格雅等歐洲一線品牌，家居配飾選用奢華的巴洛克風格等匹配高端生活需求，主力成交戶型為189-193 m2四房及227-272 m2五房，為購房者提供最具品位和舒適度，最能匹配尊榮的居住環(huán)境。該項目由于其面積大，總價高，所以購買客戶以全市高端客戶、私營業(yè)主為主，主要看中項目的品質(zhì)、配套、品牌。

4.揚州市成品住房發(fā)展中存在的問題

從目前揚州市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境和階段來看，成品住房現(xiàn)有市場成熟度不高，開發(fā)商、消費者普遍認知度不強。市場發(fā)展中存在的問題主要有以下幾個方面。第一，消費者認為缺少標準，信任度不夠。尤其現(xiàn)在信息傳播渠道的廣泛和信息傳播速度的加快，對于市場上成品住房出現(xiàn)問題的曝光，加大了消費者購買時的疑慮；第二，揚州開發(fā)商和裝修施工企業(yè)整體水平不高等因素，客觀上制約了成品住房的發(fā)展。特別是裝修公司水平整體偏低，良莠不齊，進行精裝修難度較大。第三，開發(fā)商認為報建和驗收手續(xù)繁瑣、稅收費用過高，并涉及重復收費，增加企業(yè)資金風險和營銷風險。第四，現(xiàn)在市場上供應的成品住房種類兩極分化嚴重，主要產(chǎn)品不是針對單身人群的面積較小、總價較低的小戶型產(chǎn)品，就是面向高端消費者的高檔化、精品化樓盤，總體呈現(xiàn)過度精裝趨勢。對于一般性的符合消費者數(shù)量龐大的普通客戶的需求考慮較少。第五，政府缺乏有效的引導措施。

三、揚州市成品住房發(fā)展對策

從揚州成品住房的發(fā)展現(xiàn)狀來看，在開發(fā)水平上，揚州成品住房市場起步較晚，開發(fā)規(guī)模和整體水平相對落后，而且現(xiàn)有市場占有率比較低，發(fā)展進程比較緩慢，但成品住房建設是房地產(chǎn)住宅發(fā)展的必然趨勢，是房地產(chǎn)行業(yè)整體水平提升的標志。從一、二線城市發(fā)展的歷程來看，揚州成品住房市場發(fā)展空間很大，發(fā)展機會很多，關鍵在于成品住房推進的各方面條件是否成熟，是否具備相應的市場供應水平和消費能力。

從市場發(fā)展前景角度來分析，揚州成品住房市場要抓住房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的機會，能夠快速、穩(wěn)步推進，主要取決于政府、供應商、消費者、媒體等多方面的努力。也就是說，揚州市成品住房發(fā)展的機會在于政府重視、政策支持；市場供應缺口，開發(fā)商積極嘗試；消費者更新理念，科學居住；媒體積極正面引導等多方力量的共同支持。具體分析，揚州市成品住房的發(fā)展可以從以下幾個方面來推進：

1.加強政府政策的導向作用

（1）政府應高度重視，增強綜合協(xié)調(diào)能力

政府要站在建設名城揚州、節(jié)約型社會、低碳經(jīng)濟高度，從建筑節(jié)能減排、發(fā)展綠色地產(chǎn)角度來看待成品住房的建設。成品住房是建筑文明的提升，是房地產(chǎn)開發(fā)水平提高的必然結果，減少了環(huán)境污染，節(jié)約了能耗和勞動生產(chǎn)力，符合節(jié)約型社會建設的要求，但現(xiàn)有政策效果不明顯，無法促進揚州成品住房健康良性發(fā)展。因此，各相關政府部門應增強協(xié)調(diào)能力，出臺相關政策，完善項目報建制度，簡化辦事流程，從裝修設計開始，裝修、設計與建筑施工一體化審查到位，提高裝修行業(yè)的整體水平，健全質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)管理體系，鼓勵廣大開發(fā)商開發(fā)節(jié)能環(huán)保的成品住房，鼓勵廣大消費者購買成品住房。

（2）制定長期發(fā)展規(guī)劃，逐步推進

在認真貫徹、執(zhí)行現(xiàn)有政策的基礎之上，參照成品住房市場發(fā)育程度高的城市經(jīng)驗，結合揚州市的實際情況，科學規(guī)劃，分步實施，引導和鼓勵新建商品住宅實施成品住房化，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供成品住房的目標。要制定專門針對成品住房規(guī)范管理范疇的具體規(guī)程，使得開發(fā)商在開發(fā)報建、安監(jiān)質(zhì)監(jiān)、房屋驗收、維修售后等方面有具體的法律法規(guī)可以參照；使得施工企業(yè)在裝修施工過程中有規(guī)范性的技術標準；使消費者明白、放心購買成品住房。在法律法規(guī)的約束下，有效遏制擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結構的裝修行為，確保住宅主體結構及人民生命財產(chǎn)安全，促使住宅裝修從無序走向有序。

（3）完善現(xiàn)行稅費制度，減除不公

因為成品住房中包含了裝修部分的價格，相同情況下成品住房比傳統(tǒng)毛坯房的總價要高，因而增加了銷售環(huán)節(jié)的計稅基數(shù)約24%，即增加了以此為計算基數(shù)的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、契稅、維修基金、印花稅等稅費。這一方面增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)稅及其附加稅稅費負擔。按每套住宅100萬元的售價計算，房地產(chǎn)開發(fā)商需要為每套住宅多繳納約13000元的營業(yè)稅及附加稅費。另一方面也增加了消費者的相應稅費負擔。購房者需要按房屋購置總價繳納1%-3%不等的契稅和2%-3%不等的房屋維修基金。這部分對開發(fā)商和消費者增加的稅費負擔，無疑對成品住房市場的供求造成雙重不利影響。因此，需要完善現(xiàn)行稅費制度，剔除因為裝修價格的加入導致稅費增加的部分，讓開發(fā)商和消費者不至于因為稅費增加轉(zhuǎn)而選擇毛坯房。揚州雖然出臺了鼓勵購買成品住房的相應政策，但因為政策力度不夠，相對增加的稅費部分沒有對消費者的購買行為產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，政策并沒有取得有效的市場引領作用。因此，盡快完善相應稅費政策，剔除開發(fā)和購買成品住房所增加的相應稅費，對引導成品住房市場發(fā)展發(fā)揮重要的作用。

2.加強媒體宣傳引導,營造良好氛圍

（1）加強對成品住房的正面宣傳

目前揚州媒體對成品住房關注不夠，主要將關注點集中在裝修質(zhì)量和驗收標準等方面產(chǎn)生的爭議上，不利于給成品住房發(fā)展營造良好的輿論環(huán)境。宣傳部門應加強宣傳引導，站在建設名城揚州、節(jié)約型社會，創(chuàng)建文明城市和“低碳社會”的高度看待和引導媒體宣傳。針對開發(fā)商，要積極引導成品住房建設，樹立成品住房開發(fā)商為優(yōu)秀企業(yè)典型，培育和推廣一批成品住房示范樓盤，加強開發(fā)商之間的經(jīng)驗交流，讓一批有實力、有品牌的開發(fā)商投入到成品住房的建設中，從面上帶動更多開發(fā)企業(yè)參與成品住房建設。針對消費者，大力宣傳成品住房環(huán)保、節(jié)約的優(yōu)點，大力宣傳成品住房“節(jié)能減排”、“綠色環(huán)保”等理念，改變消費者的觀念，讓購房者買得放心、用得放心，最終接受購買成品住房的消費觀。

（2）積極推廣建筑和裝修一體化的理念

成品住房從規(guī)劃到交房都是一個過程，是“1”的概念，消費者以前接觸到的住房理念其實是把房地產(chǎn)的開發(fā)分成了“毛坯房+裝修”兩個部分，仍舊是“1+1”的概念。成品住房在建筑設計時就會統(tǒng)籌考慮和室內(nèi)裝飾設計匹配的問題，在建筑施工過程中會統(tǒng)籌考慮裝修施工和裝飾施工的銜接問題。這樣做出來的住宅產(chǎn)品，才能真正使各個功能空間都符合居住要求，更有利于住宅建設的標準化和產(chǎn)業(yè)化。這一理念是成品住房發(fā)展的根本立足點，也是區(qū)別于毛坯房的根本，對這一理念的認識和理解程度是成功進行成品住房開發(fā)的關鍵。

但是消費者對某種理念的認識和接受不是自發(fā)形成的，需要通過外界的引導。在這個信息高速傳播的時代，尤其是主流媒體通過專業(yè)渠道對消費者的引導就顯得至關重要。

3.引導開發(fā)商投資,規(guī)范行業(yè)行為

從揚州房地產(chǎn)市場供給角度看，住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)商品中的主體，其廣闊的市場空間吸引了大部分的開發(fā)商，因此商品住宅的市場競爭日益加劇、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象也比較嚴重。在這樣的市場狀況下，開發(fā)商都在尋求新的市場機會，而成品住房作為一種新型產(chǎn)品類型開始進入開發(fā)商的視線。尤其是在揚州萬科城高調(diào)入市、成功開盤、快速去化的市場引領效應下，一些開發(fā)商開始了成品住房的嘗試。但從目前總體市場反響來看，揚州成品住房市場的推廣和供應需要注重以下方面的調(diào)整：

（1）豐富產(chǎn)品種類，增加消費者的選擇機會

根據(jù)揚州現(xiàn)有成品住房的品種分析，以小戶型公寓和高端樓盤為主，主要吸引了大量的新就業(yè)大學生和高新科技產(chǎn)業(yè)園的年青人，以消化初次置業(yè)人群為主要市場目標。另外，新能源運河一品項目憑借高端定位、揚州萬科城項目借助品牌優(yōu)勢都定位于市場的高端客戶群。目前揚州房地產(chǎn)開發(fā)商在成品住房開發(fā)時的產(chǎn)品類型上沒有照顧到廣大普通消費者的需要，開發(fā)出更符合大眾需求的普通類型成品住房。在今后的市場供應上，開發(fā)商可以根據(jù)市場上數(shù)量眾多的普通更新?lián)Q代型消費者的需求，根據(jù)這一人群的消費能力，通過對其消費需求的分析提供相應的成品住房，為消費者在購買住房時提供更多的選擇機會。當然，開發(fā)商尋找到市場的空缺，注重成品住房產(chǎn)品類型的多樣化供應，必將獲得中間人群的市場認可，其市場競爭能力就會大大增強，從而引導市場新的風向，推動普通成品住房市場的發(fā)展。

（2）規(guī)范開發(fā)流程，提高質(zhì)量控制能力

目前消費者選擇購買成品住房時最擔心的問題就是產(chǎn)品質(zhì)量不過關。要消除消費者的疑慮，開發(fā)商必須從源頭上解決問題，其中最有效的方法就是規(guī)范成品住房的開發(fā)流程，從企業(yè)自身做起，加強產(chǎn)品管理和質(zhì)量控制。在這一方面，目前市場上的知名品牌開發(fā)商為眾多的中小開發(fā)企業(yè)做出了很好的榜樣，為整個行業(yè)的發(fā)展起到了很好的示范作用。就揚州萬科來看，成品住房開發(fā)流程分為室內(nèi)設計、建筑設計、施工建筑、工廠生產(chǎn)、材料采購、土建驗收、裝修施工、裝修驗收、交房、保修等十個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)都有規(guī)范的工作標準和驗收要求，可供其他開發(fā)企業(yè)學習。

（3）完善驗收標準，加強售后維修管理

成品住房的驗收環(huán)節(jié)是目前成品住房開發(fā)商和消費最容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)，因為缺少統(tǒng)一評判標準，導致各自理解和執(zhí)行難。開發(fā)企業(yè)要在合同中對裝修標準進行詳細約定，將成品住房選用材料的品牌、規(guī)格以及裝修費用在與購房者簽訂的商品房預售合同（或附件）中予以明確。而且成品住房裝修選用的材料和商品必須通過經(jīng)政府授權的檢測機構的檢測，滿足國家和地方有關環(huán)保、節(jié)能標準，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。負責成品住房開發(fā)建設的企業(yè)必須負責裝修部位的質(zhì)量保修，明確保質(zhì)期等。重點研究成品住房售后維修維護的問題，可以考慮引入裝修單位與開發(fā)商共同承擔維修責任或政府利用維修基金成立專業(yè)的維修部門，進行統(tǒng)一管理和實施等措施。

4.消費者更新理念,迎合市場趨勢

市場經(jīng)濟條件下，任何產(chǎn)品最終都要落實到消費者需求上。所以，揚州成品住房發(fā)展的市場機會在于消費者能否由高度關注轉(zhuǎn)變?yōu)楦吕砟睢嶋H購買。

（1）倡導科學居住，引導消費者的心理

房地產(chǎn)產(chǎn)品因為總體價值量高，和一般消費品相比，消費者在做出購買決定的時候一般要綜合多方面的因素，考慮的時間也比較長，一般有1－2年的看房、選房過程，因此消費觀念也普遍比較保守，受周圍人群影響較大，容易形成跟風消費，所以對于購房者消費理念的更新需要有一個時間過程。而在這一過程中，政府、行業(yè)、媒體的引導就很重要，消費者大多數(shù)屬于房地產(chǎn)領域的非專業(yè)人士，在做出大宗購買行為時會有依賴心理，如果政府、開發(fā)商、媒體能夠共同形成一種導向，在全社會形成倡導科學居住、購買成品住房的風向，勢必對成品住房的推廣起到重要作用。

（2）分析行業(yè)發(fā)展趨勢，轉(zhuǎn)變消費者的觀念

從另一方面來講，成品住房的推廣是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，簡單說，就像布匹和成衣消費觀念的轉(zhuǎn)變一樣，是大勢所趨，消費者最終都會接受。一個地區(qū)成品住房的市場接受程度取決于消費者更新理念所需要花費的時間。二十年前，大家都會選擇購買布匹然后各自找專業(yè)人士制成符合自己體形的成衣，服裝行業(yè)的工作效率極其低下，現(xiàn)代化程度不高，行業(yè)后續(xù)發(fā)展能力不足，發(fā)展速度也很慢。而現(xiàn)在選擇專業(yè)服裝廠商提供的成衣成為一種主流消費模式，除了特殊需要和特殊體形的消費者外，市場上90%以上的消費者都會選擇成衣。這種產(chǎn)成品取代半成品的消費理念轉(zhuǎn)變，和現(xiàn)在房地產(chǎn)住宅市場上成品住房取代毛坯房的道理是一樣的。

（3）開拓市場需求，迎合消費主體的變化

隨著80、90后逐漸走上社會，成為社會發(fā)展的重要勞動力和中堅力量，房地產(chǎn)市場消費的主體也在隨之發(fā)生著轉(zhuǎn)變，80、90后人群正在成為住房市場的購買主力。相對于60、70后的消費者而言，80、90后人群被打上了鮮明的時代標簽，他們思想活躍，個性鮮明，容易接受新鮮事物，總體文化水平更高，社會意識更為強烈，所以節(jié)約社會資源、科學居住的觀念也就更容易接受。從另一方面來講，這個人群成長在一個經(jīng)濟快速發(fā)展、信息高速傳播的社會，他們更注重效率，而成品住房可以減少裝修的麻煩，節(jié)省入住的時間，這些優(yōu)勢正好迎合了這個人群的需求。因此，隨著消費主體的改變，成品住房的市場需求也會迅速增加。

附表1 揚州目前在售的部分成品住房項目情況

[1]建設部.關于印發(fā)商品住宅裝修一次到位實施導則的通知[EB/OL].[2002-07-18][2013-06-12].http://www.chinahouse.gov.cn/sfgc2/2006.htm.

[2]默然.積極推進成品住房建設[N].揚州日報,2012－05－09（B03）.

[3]朱新貴.淺議成品住房裝修監(jiān)督管理體系的建立[J].住宅產(chǎn)業(yè),2012（9）:61-62.

[4]吳翔華,王海洋,曾亞萍.推進成品住房建設的激勵體系構建[J].中國房地產(chǎn),2011（10）:74-80.

[5]陶言永新.城市住宅全裝修化的多元瓶頸與破解策略[J].上海城市管理,2011（4）:58-61.