實施“營改增”后房地產企業將面臨的問題及對策

韓笑

實施“營改增”后房地產企業將面臨的問題及對策

韓笑

隨著經濟的發展和企業經營的多樣化，我國現行稅制的矛盾和缺陷日益明顯，為了解決這些問題，財政部和稅務總局聯合頒發了《營業稅改征增值稅試點方案》，并先后在上海、北京等城市劃分了試點行業。方案實施以來，現代服務業和交通運輸業迎來了重大機遇，企業稅負普遍下降，增強了企業競爭力和發展潛力。那么對于房地產企業來說，“營改增”同樣是利好么？本文主要探討房地產企業在實施“營改增”后將面臨的問題，并對這些問題提出解決方案和對策。

“營改增”；房地產企業；成本；稅負

一、房地產企業面臨的“營改增”背景

1.房地產企業實施“營改增”的必然性

（1）增值稅立法是“營改增”的導火索。增值稅作為中國最主要的稅種之一，2012年的稅收額已經占到稅收總額的29.1%，是中國第一大稅種。然而截至目前，全國人大只就企業所得稅、個人所得稅和車船稅制訂了相關法律，而作為第一大稅種的增值稅則僅有國務院頒布的暫行條例。因此，隨著稅收法制觀念的不斷增強，亟待通過法定程序將增值稅上升到法律的高度，進行增值稅立法勢在必行。

（2）“營改增”是稅制發展完善的途徑。在我國現行的稅制結構中，增值稅和營業稅是兩個最為重要的流轉稅稅種，二者分立并行。隨著經濟的快速發展，這種稅制日漸顯現出內在的不合理和缺陷，已不利于也不適應經濟結構優化的需要。

（3）“營改增”有利于企業提高市場競爭力。營業稅是對其全額征稅，存在多環節重復征稅，而增值稅企業由于接受營業稅應稅勞務不能取得增值稅專用發票而不能抵扣，也存在重復征稅問題。其次，由于出口貨物及勞務難以實現真正意義上的以不含稅價格進入國際市場，從而降低了其在國際市場的競爭能力。

2.房地產企業面臨的“營改增”國家政策背景

2011年11月16日，國務院下達了關于《營業稅改征增值稅試點方案》的通知，批準自2012年1月1日起在上海實行交通運輸業包括陸路、水路及航空運輸等部分現代服務業“營改增”試點，并在現行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率。至此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕。

2013年5月24日，財政部、稅務總局下發《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點實施辦法》，并已在2013年8月1日生效。由此，交通運輸業和部分服務業“營改增”范圍正式擴大到全國，試點不再局限于部分地區，政策差異被消除，市場公平得到了提升。

2013年12月12日，財政部、稅務總局聯合下發《關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》，批準將鐵路運輸和郵政業納入“營改增”試點，自2014年1月1日起生效。于是，交通運輸業全部納入“營改增”范圍。

2014年4月29日，《關于將電信業納入營業稅改征增值稅試點的通知》得到國務院批準，自2014年6月1日起電信業也納入了“營改增”試點。

隨著這些試點的階段性成功，將房地產企業納入試點范圍的呼聲越來越強烈。2014年3月13日，稅政司在《2013年“營改增”試點運行情況》報告中提出：力爭在“十二五”期間全面完成“營改增”改革任務，這表明房地產業及建筑業將在不久的將來邁入“營改增”的軌道。

二、目前我國房地產企業特點與稅負情況

1.我國房地產企業經營特點

（1）開發周期長。房地產企業開發項目從獲得土地到開發建設要經過可行性研究、前期策劃、報批報建、建筑設計、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、市場營銷等諸多階段，且因企業策劃能力、設計進度和決策流程不同，所需時間也不一樣，通常為一年左右。

（2）資金投入大。房地產前期開發環節需要大量的資金投入，這些資金包括開發成本和一系列費用。其中，開發成本有土地使用權出讓金，土地征遷安置費，項目的規劃、設計、可行性研究等前期工程費，建安工程費以及室內裝修工程費，基礎設施費和公共配套設施費，與項目開發有關的管理費用、銷售費用以及用于信貸的財務費用等。這些資金投入大量占用著房地產企業的流動資金，其中土地費用和建筑費用是房地產企業資金流出比例最大的，大約占到總成本的70%～85%。

（3）融資成本高。房地產行業是資金密集型行業，由于行業特定的經營模式導致資金占用時間較長，外部融資成為房地產企業重要的資金來源。對于房地產開發企業，現金流最為緊張的階段往往是開發階段的前期，因土地款的支付具有剛性特征，而土地成本占總成本的比重又較高，所以在項目開發的前期企業往往需要開展多種融資渠道，如開展信托融資、股權融資、債券融資，這些融資模式都比常規的房地產開發貸款融資成本要高。

2.房地產企業的稅負概況

（1）房地產企業需繳納的主要稅種。依照當前稅制，涉及房地產開發企業的稅費有11種。這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費中，營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房企的三大稅種。

（2）房地產企業的稅負概況。從行業角度看，目前房地產行業的平均稅負高于國內其他行業。根據相關統計報告顯示，2013年中國稅收收入共110497億元，比上年增加9.8%。而同年房地產行業的土地增值稅3294億，比上年增長21.1%，營業稅5411億，同比增長33.6%，企業所得稅2850億，同比增長25.1%。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。

另外，根據對截至2014年4月20日發布年報的64家A股上市房企納稅額統計結果顯示，2013年這64家企業的平均凈利潤率是10.85%，去掉政府補助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15：1。也就是說，房企每賺2.15元，就要被征收1.15元的稅負。

三、房地產企業實施“營改增”將面臨的問題

根據《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出的力爭在“十二五”期間全面完成“營改增”改革任務的要求，房地產業及建筑業將隨時加入“營改增”試點范圍。李克強總理也進一步明確了“營改增”改革分為五步曲：第一步，2014年繼續擴大“營改增”實施范圍；第二步，2015年基本實現“營改增”全覆蓋……在目前《“營改增”試點方案》的四檔稅率下，企業普遍實現了減稅目標，然而對于區域發展不均衡、投資主體和企業結構多元化的房地產企業來說，未來稅制改革的過程會出現各種各樣的問題，大致可歸納為如下兩個方面：

1.建筑業實施“營改增”給房地產企業帶來的問題

在市場經濟中，房地產企業不是孤立存在的，從上游企業來說，建筑業對房地產企業的影響最大、聯系最深。一旦建筑業實行“營改增”，將必然對房地產企業產生重大影響。如果上游企業的稅負增加，那么其增加部分將轉嫁到房地產業，造成房地產企業成本上升。

（1）材料成本上升。首先，根據《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規定，建筑業在購入建筑用主要原材料時，原材料企業可以選擇簡易辦法依照6%計算繳納增值稅。假設建筑施工企業購入以上原材料均能取得正規的增值稅發票，則這6%的進項稅額可以完全被抵扣，3%的營業稅率變為11%的增值稅銷項稅率減去6%進項稅額。舉例來說，如果一家建筑企業承接的一項含稅工程造價為a元，建筑企業為這項工程購進的材料按照經驗數據假設為0.6a元，那么購進材料可抵扣的進項稅額為：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。

（2）人工成本上升。除材料成本之外，人工成本也是建筑成本中重要的組成部分，在當今人工成本不斷上漲的趨勢下，建筑工程人工費占工程總造價的比重越來越多，甚至達到20%～30%。對建筑業來說，勞務用工主要來源于勞務公司及零散的農民工，人工成本沒有進項稅額可抵扣，勢必加大建筑施工企業人工費的稅負。建筑業人工成本的增加，會隨之轉嫁于房地產企業。

（3）費用增加。除材料成本和人工成本外，建安企業成本中還有一部分不能被忽視的直接費用——機械設備費，包括設備租賃費和自有設備維護修理費用。目前建安企業租賃設備的情況占70%～80%，在工程造價中，機械費一般占到總造價的2%～2.5%，“營改增”后有形資產租賃的增值稅稅率為17%，那么機械費用可抵扣的進項稅額為2.5%a/（1+17%）*17%=0.0036a。

由此可見，“營改增”之前，這家建筑企業應該交納0.03a元的營業稅；“營改增”后，因支付給建筑工人的人工成本無法取得增值稅發票而無法抵扣，所以其進項稅只能抵扣購入原材料和租賃設備取得的進項稅額。如果建筑業使用11%的增值稅率，則應交納增值稅為a/（1+11%）*11%-0.6a/（1+6%）*6% -2.5%a/（1+17%）*17%=0.0614a，相當于建筑業“營改增”后使用6.14%的營業稅率，稅負較“營改增”之前大幅升高。況且這是在假設建筑業可以完全取得增值稅進項稅額的情況下，但事實上建筑企業要完全取得增值稅發票是不可能的，這部分增加的稅負最終很可能轉嫁為房地產企業的建筑成本。

2.房地產企業實施“營改增”后將要面臨的問題

（1）難以適應統一的稅收政策。我國房地產行業區域發展極度不均衡，這使得“營改增”的宏觀調控對每個地區的影響程度深淺不一，甚至會出現截然相反的態勢。首先，對于經濟發展水平低、發展速度慢的地區來說，企業適應“營改增”的水平相對較低，企業的運行和經營必然遭受一系列打擊和挑戰。其次，房地產企業投資主體多元化發展，對于民企來說，11%的稅率明顯過高。最后，房地產行業結構類型多樣，資本結構和融資結構不同的企業在面臨稅制改革時產生的風險和困難也不盡不同。

（2）稅負可能不減反增。在上海實施試點兩年后，大部分企業都實現了“減負”目標，可是也存在不少企業出現了稅負“不減反增”的現象，由此對“營改增”前景產生了一些疑惑和顧慮。對房地產企業來說，同樣存在這樣的問題。而造成稅負上升的原因，主要有以下幾個方面：①稅率過高。目前房地產業以及主要上下游企業現行營業稅率在3%～5%之間。“營改增”后，根據財稅[2011]110號文件規定，房地產企業將適用17%或11%的增值稅稅率，那么企業稅收負擔將普遍提高。②抵扣困難。目前“營改增”還在試點過程中，而房地產業上下游行業還未被完全納入試點，增值稅鏈條不能形成，繼而會出現增值稅抵扣困難的情況。比如人工費就無法直接開具增值稅專用發票；所購買的材料不可能全部取得增值稅專用發票；從國家取得的土地使用權亦無法獲得增值稅發票；房地產企業開發階段向政府繳納的各項費用也不能進行抵扣，這無疑都進一步增加了房地產企業的稅負。

（3）資金相對短缺。“營改增”給房地產企業帶來的另一個重大挑戰即為資金短缺。“營改增”實施后，房地產企業成本增加，相應地會影響企業的現金流，結合目前房地產信貸政策的收緊，房地產企業必然面臨資金困難局面，并由此可能會引發更為嚴重的行業問題。

四、應對房地產企業實施“營改增”的對策

面對“營改增”將給房地產企業帶來一系列的問題和挑戰，企業和政府要以積極的態度尋找解決方法，密切關注“營改增”的實時動態和未來中國增值稅改革的方向，及時做好充足的準備使企業盡快適應“營改增”稅制。針對本文以上分析可能出現的問題，現提出幾點對策，僅供探討。

1.政府方面

（1）進一步優化稅改政策。首先，面對“營改增”稅制改革，建立過渡性政策，比如建立財政補償機制。對在“營改增”中稅負增加的企業給予補貼，增進稅負公平，幫助企業度過難關。目前，上海市所實行的這一補償機制已取得一定成效，對提高試點企業積極性意義重大。其次，在稅率方面予以降低。經過以上測算，11%的稅率對房地產企業和建筑業來說偏高，建議使用6%的增值稅率，從而真正實現企業減稅。另外，政府要聯合財政部協調“營改增”的實施進程，加快行業的全覆蓋，從而使企業的進項稅額得到全面抵扣。

（2）強化稅改政策輔導。各級財稅部門要組織相關人員進行前期培訓，使財稅基層工作人員全面掌握“營改增”要點。另外，政府可以安排相關人員到企業進行實地輔導，使財務人員能夠盡快掌握“營改增”后的會計處理方法，并在稅局設置“營改增”窗口，安排工作人員解答相關問題。

2.企業方面

（1）加強專業培訓和政策宣傳。首先，由于增值稅納稅和管理較為復雜，所以要保障會計核算的質量，就必須要進行專門培訓，提高財務人員專業技能和稅務籌劃能力。其次，在企業內部網站上，開設“營改增”專欄，宣傳“營改增”有關政策和規定，使企業員工深刻認識增值稅發票抵扣的重要性和嚴肅性。再次，對于企業領導來說，“營改增”的培訓同樣不可缺少，企業決策層只有全面了解實施步驟，超前謀劃，才能做到有效的全局調控，消除“營改增”帶來的不利影響。最后，企業其他部門的相關人員也要做好培訓工作，尤其是采購部門必須順應變化，積極應對，使房地產企業順利平穩地渡過稅改階段。

（2）加強企業財務管理與會計核算。其一，最大限度地取得可以抵扣的增值稅發票。對于開發項目眾多的大型房地產公司而言，可以集中采購，盡量避免材料供應商或材料來源散雜的問題。其二，嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。其三，加強項目核算和工程決算，做到“項目竣工驗收，會計核算結束”。

（3）改變經營模式。針對“營改增”帶來的資金短缺問題，改變企業經營模式是不可缺少的解決方法，為適應稅收改革而進行的經營方式調整大致可歸為三方面：①縮短開發周期，降低資金占用和財務費用。②走高質量房地產開發道路。在人民生活質量逐步提高的今天，高品質智能化社區和精雕細琢的環保型園林建筑已成為房地產企業的賣點。提高房地產企業產品質量，必然會使企業在激烈的市場競爭中獲得先機，有效增強企業在市場中的競爭能力。③建立企業合作。以房地產開發企業為核心，以資金拆借、聯合購地、聯合開發、項目股份制等形式開展項目合作，強化管理、優化結構、揚長避短。

總之，“營改增”的實施標志著我國稅制改革邁出了重要的一步，這不僅是我國經濟發展過程中必然要經歷的一場變革，也為企業帶來了極其有利的發展前景。一方面，“營改增”將重復納稅環節進行了合并，打通了二、三產業增值稅抵扣鏈條，在消除重復征稅的同時促進了企業分工，提高了經濟效率。另一方面，規范市場經濟秩序，抑制虛開發票等違法行為，降低企業涉稅風險，最終形成市場經濟的良性循環。

雖然“營改增”帶來的積極影響顯而易見，但我們同樣不可忽視它可能給房地產企業帶來稅負上漲、成本增加、企業資金短缺等挑戰。對此，企業要積極面對，提前做好籌劃工作，制訂符合自身情況的過渡政策，順應趨勢，積極進行企業經營模式的改革，避免資金鏈斷裂造成的一系列不良后果。政府應積極探索適合各地區、各行業情況的稅收政策，加快擴大試點范圍，為在初步階段遇到困難的企業提供資金和技術上的幫助，從而使稅改更好地發揮杠桿作用，為宏觀經濟的穩定增長保駕護航。

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（作者單位：上海海事大學）