海寧市存量規(guī)劃背景下城市有機(jī)更新的思路與策略

□海寧市自然資源和規(guī)劃局 金興濤 楊 平

在資源要素總體趨于緊張性約束的背景下，國(guó)土空間規(guī)劃逐步由增量規(guī)劃時(shí)代向存量規(guī)劃時(shí)代過(guò)渡。通過(guò)城市有機(jī)更新，提升國(guó)土空間品質(zhì)，滿足人民群眾對(duì)美好生活的需要，是適應(yīng)存量規(guī)劃時(shí)代的重要舉措。為深度“融杭接滬”，邁出高質(zhì)量發(fā)展的更大步伐，近年來(lái)海寧市以打造現(xiàn)代中等城市和國(guó)際品質(zhì)潮城為目標(biāo)，分析借鑒國(guó)內(nèi)相關(guān)城市有機(jī)更新的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，查找問(wèn)題和短板，提出海寧城市有機(jī)更新的重點(diǎn)更新區(qū)塊、更新模式和更新策略，構(gòu)建符合海寧發(fā)展實(shí)際的特色化高質(zhì)量發(fā)展路徑。

一、意義要求

（一）落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的根本要求

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，新時(shí)代，提質(zhì)增效成為當(dāng)前階段下國(guó)家發(fā)展的主要任務(wù)。城市有機(jī)更新作為推動(dòng)城市高效發(fā)展、提升城市發(fā)展活力、提高城市建設(shè)品質(zhì)的主要手段，是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。從海寧市的自身發(fā)展階段看，加快城市有機(jī)更新需要深挖海寧歷史特色，強(qiáng)化系統(tǒng)性文化氛圍營(yíng)造，充分展現(xiàn)老城歷史人文底蘊(yùn)，對(duì)城市既有系統(tǒng)進(jìn)行再梳理、再提升，改善人居生活，同時(shí)升級(jí)重點(diǎn)功能區(qū)塊，提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造“國(guó)際品質(zhì)潮城”。

（二）推動(dòng)城市能級(jí)提升的必然要求

2019 年1 月4 日，中共海寧市委、海寧市人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)海寧市加快推進(jìn)城市國(guó)際化實(shí)施意見(jiàn)的通知》，計(jì)劃10 年時(shí)間把海寧市打造成長(zhǎng)三角國(guó)際化中等城市，這標(biāo)志著海寧正式進(jìn)入了國(guó)際化進(jìn)程。當(dāng)前，海寧市仍處于國(guó)際化初步階段，在對(duì)外文化影響力、國(guó)際化設(shè)施配套能級(jí)、城市國(guó)際化形象、創(chuàng)新資源集聚力度等方面存在不足。結(jié)合海寧市發(fā)展實(shí)際，必須通過(guò)推動(dòng)城市有機(jī)更新來(lái)提升文化影響力、集聚創(chuàng)新要素、提升國(guó)際形象。在城市有機(jī)更新的過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)以中心城區(qū)高質(zhì)量建設(shè)為抓手，統(tǒng)籌城市各類高質(zhì)量發(fā)展要素，提升城市國(guó)際化水平。

二、目標(biāo)思路

聚焦城市品質(zhì)建設(shè)，全面引領(lǐng)和塑造海寧城市特質(zhì)，提升居民幸福感，提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，提出海寧市有機(jī)更新的目標(biāo)為構(gòu)建長(zhǎng)三角國(guó)際化品質(zhì)型中等城市，打造“國(guó)際品質(zhì)潮城”。

（一）查找問(wèn)題和短板

“十三五”期間，海寧城市有機(jī)更新工作穩(wěn)步推進(jìn)，俞北里、海青橋、農(nóng)豐16 組、海馬里區(qū)塊等一批老舊小區(qū)被征收拆除，群眾居住條件得到改善，獲得感、幸福感顯著提升。但有機(jī)更新工作也存在以下問(wèn)題和短板。

1.征收區(qū)塊較為零碎分散，缺乏整體謀劃。近十年來(lái)，特別是“十三五”以來(lái)，海寧市陸續(xù)啟動(dòng)了環(huán)東西山區(qū)塊、工人路區(qū)塊等較大的有機(jī)更新工作，征收力度較大，但同時(shí)也遺留了一部分零星未拆凈的區(qū)塊，如鵑湖里20-24 幢、北關(guān)里等區(qū)塊，不僅影響了區(qū)塊整體開(kāi)發(fā)，不利于盤(pán)活存量土地，也造成了征收資金長(zhǎng)時(shí)間沉淀，推高了拆遷成本。

2.對(duì)城市文脈的整體保護(hù)和景觀風(fēng)貌考慮較少。城市有機(jī)更新必須尊重歷史文化傳承，注重拆遷與保護(hù)相結(jié)合，讓城市留住記憶，同時(shí)要防止城市失去辨識(shí)度，避免千城一面。在海寧市城市有機(jī)更新工作中，由于資金平衡、居民回遷安置等多方面原因，部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，高層建筑對(duì)硤石街道“兩山夾一水”的風(fēng)貌格局、視線視廊造成一定影響；部分歷史街區(qū)的街巷肌理缺乏保護(hù)傳承，傳統(tǒng)格局逐漸消褪。

（二）提出重點(diǎn)更新區(qū)塊

結(jié)合地塊更新潛力評(píng)估，綜合各類因素考慮，建議以火車站綜合服務(wù)片區(qū)、東西山城景融合片區(qū)、智慧港轉(zhuǎn)型升級(jí)片區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)塊和若干個(gè)未來(lái)社區(qū)作為重點(diǎn)更新區(qū)塊。

1.火車站綜合服務(wù)片區(qū)。以西山路、文苑路、由拳路圍合的區(qū)域?yàn)榻纾娣e約2.18 平方公里，更新目標(biāo)是以站城一體化理念提升改造海寧火車站，逐步弱化剝離貨運(yùn)功能，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能，改善城市門(mén)戶形象。

2.東西山城景融合片區(qū)。以硤石歷史城區(qū)為主，范圍涵蓋東西兩山、三條歷史街區(qū)及周邊區(qū)域，面積約3 平方公里，更新目標(biāo)是以景區(qū)化標(biāo)準(zhǔn)提升城市品質(zhì)，延續(xù)歷史記憶，彰顯水鄉(xiāng)特質(zhì)，打造“城景融合、文旅一體”的硤石景區(qū)。

3.智慧港轉(zhuǎn)型升級(jí)片區(qū)。以08省道、長(zhǎng)山河、硤川路圍合的區(qū)域?yàn)榻纾娣e約3.4 平方公里，更新目標(biāo)是以智慧型產(chǎn)業(yè)升級(jí)為主導(dǎo)，集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、未來(lái)社區(qū)、商業(yè)商務(wù)、濱水休閑等功能為一體，打造引領(lǐng)海寧未來(lái)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)智慧型產(chǎn)城融合功能區(qū)。

4.未來(lái)社區(qū)。以聯(lián)合里、雙漾里等老舊小區(qū)、城中村有機(jī)更新為主，突出高品質(zhì)生活主軸，構(gòu)建以未來(lái)鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理等九大場(chǎng)景創(chuàng)新為重點(diǎn)的集成系統(tǒng)，打造有歸屬感、舒適感和未來(lái)感的新型城市功能單元。

（三）分類確定更新模式

基于更新潛力評(píng)估，形成拆除重建、綜合整治、功能改變?nèi)惛履Ｊ剑虻刂埔恕⒎诸愂┎摺?/p>

1.拆除重建。對(duì)于建筑質(zhì)量較差、更新潛力較高的居住區(qū)及工業(yè)園區(qū)，通過(guò)集中連片拆除重建的方式實(shí)現(xiàn)城市更新。

2.綜合整治。對(duì)于建設(shè)年限相對(duì)較短的居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)，更新潛力較低的區(qū)塊，通過(guò)改善消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升，不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

3.功能改變。對(duì)于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)區(qū)，通過(guò)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)等途徑，改變土地和建筑物使用功能，實(shí)現(xiàn)功能和形象提升。

三、引導(dǎo)策略

本著契合資源本底發(fā)展、提升人居環(huán)境品質(zhì)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的規(guī)劃原則，以中心城區(qū)總體城市設(shè)計(jì)為指引，提出有機(jī)更新實(shí)施的引導(dǎo)策略。

（一）藍(lán)綠筑底——依托水系打造公共空間體系

基于現(xiàn)狀山水資源優(yōu)越但系統(tǒng)性缺乏、濱水空間利用不足等問(wèn)題，一是通過(guò)連通隆興港、三里港等河道水系，形成綠道網(wǎng)的貫通與濱水空間的連接；二是通過(guò)新增城市公園構(gòu)建300 米見(jiàn)綠、500 米入園的公園綠地體系，新增海馬里等口袋公園，打造舒適宜人的公共空間體系，構(gòu)建“5 分鐘”公園圈。

（二）文化引領(lǐng)——強(qiáng)化市河兩岸人文氛圍營(yíng)造

硤石歷史城區(qū)的特色可概括為“水運(yùn)樞紐、商貿(mào)腹地、人文之鄉(xiāng)”，歷史資源集中在“兩山三街區(qū)”。為進(jìn)一步整合歷史資源，保留歷史遺產(chǎn)，營(yíng)造市民共同的記憶場(chǎng)所，重點(diǎn)強(qiáng)化“非”字型濱水街巷格局，提升街道慢行環(huán)境。河西路重點(diǎn)關(guān)注橋下灰空間、米市街記憶，河?xùn)|路重點(diǎn)關(guān)注濱水慢行空間。以生態(tài)優(yōu)先的原則引河造水替代大規(guī)模挖湖，恢復(fù)湖蕩景觀，恢復(fù)“俞橋楓葉”歷史人文景觀，結(jié)合衍芬草堂歷史建筑及交叉口停車空間（干河街、河?xùn)|路）進(jìn)行綜合改造，打造“歷史文化展示+公共服務(wù)”的綜合社區(qū)服務(wù)中心。更新火車站地塊，強(qiáng)化火車站門(mén)戶節(jié)點(diǎn)的文化展示功能，使其成為彰顯本土文化魅力的城市地標(biāo)，提供文化交流與商服活動(dòng)。

（三）功能升級(jí)——用好創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策

按照“功能復(fù)合、產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居”理念，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能需求，在智慧港區(qū)塊試點(diǎn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策，提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建設(shè)配套標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)工業(yè)園區(qū)有機(jī)更新。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地容積率原則上不低于2.0，不高于5.0，建筑立面、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)及消防應(yīng)按照公共建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)，鼓勵(lì)使用新工藝、新技術(shù)，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提升城市形象。除用于生產(chǎn)的廠房、車間、倉(cāng)庫(kù)外，其他建筑停車配建指標(biāo)按照商業(yè)、商務(wù)建筑標(biāo)準(zhǔn)配置，且70%機(jī)動(dòng)車位須設(shè)置于地下。

（四）配套完善——夯實(shí)基礎(chǔ)打造品質(zhì)化宜居海寧

圍繞打造“國(guó)際品質(zhì)潮城”的目標(biāo)，結(jié)合更新項(xiàng)目完善相關(guān)配套和公共服務(wù)設(shè)施。針對(duì)現(xiàn)狀文化設(shè)施基礎(chǔ)較好、體育設(shè)施相對(duì)匱乏、城市老齡化趨勢(shì)顯著加快等情況，重點(diǎn)完善體育設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，包括設(shè)置老年樂(lè)園、完善體育場(chǎng)設(shè)施布局等。

（五）道路優(yōu)化——構(gòu)建高效暢通的內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)

現(xiàn)狀骨架路網(wǎng)已基本形成，但仍存在部分問(wèn)題，如鐵路軌道對(duì)片區(qū)用地割裂明顯，老城片區(qū)主次支道路級(jí)配不合理，主干路網(wǎng)密度大，次干路路網(wǎng)密度過(guò)低，片區(qū)道路功能結(jié)構(gòu)混亂等。針對(duì)該類問(wèn)題，一方面通過(guò)連通主干路，完善對(duì)外交通快速通達(dá)功能，另一方面調(diào)整現(xiàn)狀道路級(jí)配，增加次干路路網(wǎng)密度，疏通支路毛細(xì)血管，減少斷頭路，構(gòu)建好高效暢通的內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)。

（六）形象重塑——兼顧經(jīng)濟(jì)效益和景觀風(fēng)貌

注重歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和優(yōu)秀傳統(tǒng)文化傳承利用，彰顯城市文化自信，重塑城景融合的文化名城。打造匯聚文化活力場(chǎng)所的市河文化休閑帶，展示“兩山一河”歷史格局：自海寧市站沿倉(cāng)基河串聯(lián)西山、惠力寺、干河街等，展示海寧市歷史人文底蘊(yùn)；東側(cè)沿俞家橋港、橫塘河環(huán)東山串聯(lián)核心景點(diǎn)；西側(cè)沿隆興港、白漾河組織社區(qū)生活，打造火車站綜合服務(wù)區(qū)、西山人文體驗(yàn)區(qū)、東山生態(tài)休閑區(qū)、南關(guān)廂歷史街區(qū)魅力四區(qū)。