如何對房地產開發成本進行有效管理

楊承飛

摘要：房地產項目成本控制是一個系統工程，貫穿于項目開發的全過程，不同的工程規模、不同的企業、不同的管理體制都有差別，特別是在當前房地產調控加壓、房地產成本居高不下的情況下，房地產企業的競爭，其實是成本控制力的競爭。在激烈的市場競爭環境下及微利經營的空間里，更應以嚴謹務實的態度做好成本控制工作的每個環節，挖掘企業潛在的經濟效益，以保證成本目標的實現。本文作者結合多年來的工作經驗，對房地產開發的成本控制進行了探討。

關鍵詞：房地產 開發 成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A

1.房地產開發成本控制概述

房地產開發的成本控制是對土地成本、銷售費用、項目管理費用、市政建設費用以及稅金等12項開發成本所占的比例、構成、彈性空間、可控性等進行評估分析，使其更好的應用于投資決策時的成本估算、初步設計方案成型后的成本預算以及控制目標在開發過程中的成本，從而降低房地產開發的成本，擴大開發的利益。隨著我國城市化進程的腳步不斷加快，人們對于購房的需求也越來越高，作為國民經濟支柱產業的房地產事業也成了投資和消費的熱點。然而，土地資源有限，土地成本節節攀升，致使房地產開發項目成本不斷提高，無形中加大了投資風險。那么房地產企業該如何解決這一難題呢？關鍵是成本控制。

2.決策階段的成本控制

房地產公司在取得項目后，一般由策劃設計部門進行市場調研及項目策劃定位，以確定設計目標和方向，這是投資決策前的重要內容。投資決策階段主要是進行可行性研究，是項目投資決策的基礎，為了有效控制工程造價，必須做好以下三方面工作：第一,有針對性地進行市場調查與預測，分析目前市場的銷售狀況，判斷未來銷售趨勢，確定開發適銷對路的房子，即完成項目定位。第二，通過廣泛的調查研究，比較同類項目，進行功能分析及多方案比較，在充分的技術論證和經濟評價后，最后確定技術先進、功能可靠、經濟合理的項目建設方案，從而計算出較為準確、切合實際的設計階段的目標成本。第三，根據項目規劃條件及可行性研究成果，科學地編制方案設計任務書。

3.設計階段的成本控制

項目決策以后，控制工程造價的關鍵在于設計階段。雖然設計階段費用只占房地產開發項目全過程費用中很少一部分，一般在建安成本的1.5%-2%，但國內外大量工程造價資料分析表明設計階段對工程造價的影響程度為35%-75%左右，這表明設計階段的造價成本控制是整個項目成本控制的關鍵。房地產運營的前端成本控制是有很大的調整空間，地產單位應該在設計階段進行優化再優化，沒有大膽的優化也就沒有更大的利潤出現。

3.1進行設計招標，選擇設計單位及方案

策劃設計部門根據投資估算和政府批準的規劃設計條件，編制設計任務書和招標文件，由評標專家依據科學的評標辦法，擇優確定中標方案也就是確定了設計單位。中標的方案相對于所有投標方案而言是優秀的，但并不一定就是理想的最終方案，而未中標的方案也有其優越的地方。建設單位需要對中標與未中標方案進行重新整合，“去其糟粕，取其精華”，即進行優化。優化后的方案不僅僅在技術上先進可行、功能上滿足需要、使用上安全可靠，還要是經濟上最合理的。只有這樣，才能促使設計單位在設計方案中巧妙構思，精雕細琢，以實現在方案設計階段把工程造價控制在投資估算的范圍內。

3.2推行限額設計

分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法。首先，按照設計任務書和投資估算進行限額設計，在保證功能的前提下，控制概算不超過投資估算——主要是對基礎類型和設備、材質的控制。再按照批準的初步設計和概算控制施工圖設計。通過限額設計，每個專業、設計師都有一個投資限額的目標。既保證設計在技術上先進合理，又不突破投資限額的目標，從而杜絕在設計中任意提高安全系數和設計標準，及減少設計頻繁變更給工程造價控制帶來的難度，保證工程造價得到有效控制。

3.3加強出圖前審核

從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷在施工前加以克服時，所花費的代價最小，取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。

4.招投標階段的成本控制

招標工作是房地產開發過程中成本控制的重要環節，在開發企業的業務流程中招標工作貫穿全過程，從土地的競拍、規劃設計、施工總承包、專業分包、甲供材料設備到銷售代理、物業委托都要通過招投標。房地產各階段的專業種類繁多，招投標部門的人員很難對各專業都掌握，而且對各個階段的專業工作必然沒有專業部門熟悉，因此，在招投標過程中首先要發揮各專業部門的作用和積極性，這樣就要求各專業主管部門必須設有專業業務能力強，責任心強的人員，能積極配合招投標部門做好工作。此階段是以項目的施工圖預算作為招投標的控制標準，該過程的關鍵在于出圖時間、各部門職責范圍內的招標文件的審核、入圍單位的選擇、商務條件及現場情況的充分對接、商務和技術標的分析、商務談判的技巧等。

5.施工階段造價控制

施工階段資金投入雖然較大，但成本基本定型，主要是保證工程質量與安全，控制額外費用的支出，及早發揮項目的經濟效益。對施工階段的成本控制，各房地產公司都非常重視，也都知道如果控制不好，最后的工程結算價會比合同價高，因而都花大力控制，以保證結算價與原合同價都不會相差太遠。對于施工階段的成本控制，一般主要控制以下幾個環節：

5.1控制設計變更

由于各設計機構和設計人員水平參差不齊，在施工圖的設計中，可能存在設計失誤或不完善的地方。因此，想要完全避免設計變更是不現實的，只有盡量控制設計變更的發生，特別是應該把設計的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發現要修改，所以開發商要重視公司內部的圖紙審查。

5.2工程承包企業選擇

要選擇施工工藝先進、工期時間短、社會信譽好、報價合理、技術力量雄厚的企業。好的工程承包企業對于開發商縮短工期和節省工程造價方面來講是非常重要的。在此選擇上開發商不光要選擇最合理報價單位還要權衡施工企業的自身素質高低。

5.3監理單位選擇

開發商可以通過公開招標的形式，從眾多監理單位中選出業績好、信譽高、監理費用低、技術力量強的監理單位來進行監理。好的監理單位不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助開發商提高經濟效益，控制工程成本的支出。

5.4明確承包合同內容

在簽訂承包合同時，一定要根據建筑市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，明確施工中可能產生的職責不清、影響造價和延誤工期及合同價款的結算方式等因素進行事先約定，并以法律形式確定下來，以保證雙方按約履行。對于施工過程中可能引起索賠的因素，做出預期應對方案，避免過多索賠事件的發生。

5.5控制工程變更簽證

對于工程簽證，開發商一定要加強管理、監督與審核。應在施工前認真審圖，找出設計的問題并及時變更，以減少返工修改的費用和簽證的次數。對于工程中的簽證，應分清是合同內包干的還是必須另外簽證的，以免重復計費。新增簽證必須先由設計部門確認其可行性與必要性后，并由監理、甲方現場代表及施工單位三方認可后進行簽證，同時也必須經過開發商成本控制部門的核實。另外，開發商派駐現場人員必須熟悉與工程相關的所有資料，以減少簽證漏洞出現。

6.結算階段成本控制

結算階段的成本控制主要包括以下幾個方面：第一，結算工程必須按照設計圖紙及合同規定全部完成并且驗收合格，如有撤銷或甩項應有手續，并在結算中予以扣除。第二，準確計量工程量的增減，嚴格執行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。第三，嚴格按合同及相關協議的規定，合理確定工期獎、優質獎等相關費用。第四，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算的質量。第五，正確處理索賠費用。

7.結語

綜上所述，房地產開發的成本控制是一項復雜的工程，其涉及到很多方面，包含很多不定因素，開發商如若想獲得理想的收益，就必須在施工的各個環節有效的加強成本控制，這樣才能保證效益、保證企業在競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1] 王貴龍.房地產開發工程項目成本造價在各階段之預控[J].安徽建筑,2006,(12),85—86．

[2] 全國造價工程師執業資格考試培訓教材編審委員會.工程造價計價與控制（第一版）.北京：中國計劃出版社,2006.

[3] 張育波.房地產企業成本核算與費用控制及管理實務全書［M］.北京：中國科技文化出版社,2007.