國外城市綜合體發展經驗及其啟示

黃凌翔+楊少勛

內容摘要：本文首先對城市綜合體進行概述，然后對國外典型綜合體項目進行介紹和經驗總結，最后分析國內案例并指出發展存在的問題，據此提出相應的政策建議，為今后國內城市綜合體設計與管理提供借鑒。

關鍵詞：城市綜合體 發展經驗 啟示

隨著城市現代化快速發展，土地等有限資源的缺乏逐漸成為城市發展的重要制約要素。打造城市綜合體，利用有限資源空間，創造最大產業效益，成為城市發展的重要途徑。近年來，我國各城市掀起了城市綜合體規劃建設熱潮，城市綜合體呈現蓬勃發展態勢。

城市綜合體概述

（一）城市綜合體概念

城市綜合體（Urban Complex），從功能業態視角看，國外稱為 HOPSCA，即 Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）等城市生活的三項以上功能在空間上的組合，形成多功能、高效率的綜合建筑。城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，通常星級酒店、商業購物中心、商業寫字樓以及大型公寓是最基本的功能構成（李曉剛，2010）。城市綜合體由于基本具備現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”（樂捷，2010）。

（二）城市綜合體特征

超大空間和開發規模。城市綜合體應和城市規模相匹配，與城市的主干道相關聯，所以要求室外空間尺度巨大，具有能容納大型建筑群體的空間。

高效的交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋層規劃，將建筑群體的地下或地上公共空間和交通貫穿，又與地鐵、停車場、城市街道、市內交通等設施聯系起來，組成完備“通道樹”體系。

現代城市景觀設計。應用環境與行為理論、現代城市設計進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征，使建筑群體成為景觀主體，同時也承載城市文明與經濟發展的歷史責任。

高標準、高技術集合產物。城市綜合體是體現城市“高起點、高標準、高層次、高水平”標準的新興建筑。

功能的復合多樣性。城市綜合體擁有城市多項功能：商務辦公、居住、文化娛樂、消費、商業、交通出行系統。

（三）城市綜合體分類

本文通過對大量城市綜合體實例的梳理，從不同角度對城市綜合體進行了分類（表 1）。

城市綜合體按所處位置不同，可分CBD型、副中心型、城郊結合部三類；按驅動因素，可分為五類：一是均衡發展型，即注重商務、商業、酒店、公寓等多種功能均衡發展，將各物業間相互能動關系充分體現出來。二是居住驅動型，即以住宅為核心驅動的城市綜合體。三是商務驅動型，主要以商務辦公為核心驅動因素，重點包含高科技、金融保險、博覽會展等多種商務元素。四是酒店驅動型，以酒店為核心驅動因素。五是商業驅動型，以商業為核心驅動。綜合體按規模可分小、中、大型三種。一般認為，建筑面積在10萬m2-20萬m2為小型，20萬m2-50萬m2間為中型，大于50萬m2為大型綜合體。

國外典型城市綜合體建設經驗分析

（一）日本東京六本木新城

1.項目介紹。六本木位于東京都港區，附近有新橋虎門的商業街、青山赤坂商業區、霞關的政府機關，廣尾的高檔住宅街區。六本木綜合體交通發達，周圍地鐵有大江戶線、千代田線、日比谷線、南北線等（徐潔等，2005）。

六本木新城是目前亞洲最成功的舊城改造典范，該項目總建筑面積為78萬平方米，總投資達到2700億日元，經歷了17年建設，在2003年4月正式開業。不到2年時間，其已成為東京著名的購物和旅游中心，也成為日本目前新都市主義居住空間的范本和東京新地標。

新城有2萬人在這里工作，每天平均出入人數達10萬。總體停車位2762 輛，共計12個停車場，方便顧客尋找地方來就近停車。

2.成功啟示。第一，開發商對規劃設計的高要求。長達17年開發、規劃和建設周期，施工時間僅3年。對項目前期定位、規劃、設計花了14年。第二，選址的科學性。充分利用公路交通與軌道交通結合所能激發的巨大經濟潛力，增加了大量的物流和人流。第三，強調城市立體化建設，其內部由地下街道、地面街區和高空花園等構成的立體化交通體系。第四，出色的園林景觀設計。“垂直花園都市”創造出綠意盎然的開放空間，把都市人工作、休息、游玩、教育、學習、居住、商業、醫療等多樣化的城市功能立體復合。

（二）巴黎拉德芳斯

拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻靜地方，經過16年分階段建設，拉德芳斯區已是高樓林立，成為集辦公、購物、生活、休閑和商務于一身的現代化城區，歐洲著名的以“城市綜合體”規劃的城市新區。眾多法國和歐美跨國公司、銀行、大飯店陸續在此建起大樓。“奧尚”超級市場、面積超過10萬平方米的“四季商業中心”、C&A商場等為人們提供購物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的規劃理念劃分為商務區、公園區和建成住宅區，而且建造有歐洲最大商業中心和公交換乘中心。集中的商務體系、優良的綠化環境、快速的交通系統以及大規模的居住面積使拉德芳斯成為豪布斯卡成功營運的優秀代表，引領巴黎最新經濟的發展（張開琳，2005）。

（三）新加坡新達城綜合開發項目

1.項目介紹。新加坡新達城綜合開發項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商業、商務辦公各種功能為一體的綜合商業建筑，是新加坡商業規劃的典型范例。1984年由新加坡前總理李光耀邀請香港商家投資，在1997年完成。這座城中城，建筑面積65萬平方米，包括了世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，一棟4層的購物中心，四棟45層及一棟18層的辦公大樓，地下停車場能容納3200輛汽車。新達城建成后共有700余家公司落戶，每月的游客數量達200萬人次，每天有1.5萬余人在此辦公，每天有5萬多車輛進出，有1萬余輛車在此停泊。endprint

2.成功啟示與借鑒。一是政府的大力支持。該項目從啟動開始就得到了新加坡國家政府的支持，政府不但為其提供最好的位置，而且為項目前期做了大量工作。二是強大資金實力。項目得到了香港重量級國際大財團鼎力支持，邵逸夫、李嘉誠等均為該項目董事會成員，使項目從開始就順利實施。

我國城市綜合體發展問題與對策

（一）國內綜合體建設案例

1.深圳華潤中心。深圳華潤中心，位于廣東深圳地王金融圈，總建筑面積為55萬平方米，總投資達40億港幣。深圳華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住、會展、交通及停車系統等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群。如今的“萬象城”已成為我國內地投資回報率最高購物中心，建筑面積18.8萬m2，每年客流量達3000萬人次以上。

其作為綜合體運營成功范本，可從地理位置、開發節奏上汲取經驗。地理位置上，選址在深圳絕對核心地段——金融商務核心區，符合大型shopping mall的選址原則；開發節奏上，首先以商業和寫字樓為切入點，匯聚大量人氣后進而開發酒店、公寓、住宅，提高單位土地面積價值。

2.東莞華南Mall。2005年5月正式營業，位于廣東東莞萬江，建筑面積為89萬平方米，商業面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元。最初定位為：我國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區的超大型主題式購物公園，面向珠江三角洲地區。建成后長期空置，經營不善，2006年轉手北大資源集團，更名為：新華南Mall，同時定位改為：集購物、娛樂、餐飲、商務、辦公、家居、休閑、運動、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區。曾經一度風光，但開業后冷場場面與之前宣稱“全球商業典范”形成鮮明對比（朱云驊，2012）。

項目失敗有幾方面原因，值得深思：選址失誤，照搬國外Mall選址理論，地理位置先天不足，所處萬江區發展相對滯后，三面環水，對外交通也有問題；商業定位偏離消費事實，將目標客戶區域定位為以東莞為核心的整個珠三角，盲目夸大了其消費前景。

（二）國內城市綜合體發展存在的問題

選址的不科學。例如東莞華南Mall，所處萬江區是東莞經濟發展相對滯后地區，與市區隔江相望，而且對外交通存在問題，是導致該項目失敗的重要原因。

規模過大。有些開發商沒有正確分析當地實際情況，盲目追求較大規模，出現大量空置現象。例如東莞華南Mall和福中福·國際城。

與交通樞紐結合不緊密、停車位數量不足。福中福·國際城與交通線路結合較差，交通干道對商業氛圍切割影響較大。

開發商資金實力不足。綜合體從前期規劃、設計、施工到后期管理，需大量資金。

開發商缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范。國內企業相比國外，缺少綜合體建設相關經驗，尤其在運營管理上。例如北京世紀金源MALL和上海正大廣場，在后期運營中均出現很多問題。

未結合當地實際情況。例如東莞華南Mall商業定位嚴重偏離東莞萬江消費事實，盲目夸大消費前景。

（三）我國城市綜合體健康發展對策

科學選址。城市綜合體不僅受到人口、交通條件、周邊商業氛圍影響，還受收入水平、消費習慣、文化等多因素影響。城市綜合體應優先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區，商業相對集中的城市副中心。

合理確定綜合體開發規模。首先依據綜合體位置來大致判斷，一般位于CBD的綜合體規模較大。其次要在節約利用土地的情況下，按照當地居民數量、收入水平、消費能力等確定規模。

具備交通便捷的區位優勢。交通便利會給城市綜合體帶來巨大人流與物流，特別是為零售商業提供源源不斷的人流，保證項目資源使用最大化。

充足資金作保障。開發商在整個建設過程中都需要充足資金來作支撐，避免影響工程進展及后期運營。這就要求開發商有穩定融資渠道，合理分配資金周轉，為綜合體開發奠定堅實的基礎。

加強專業操盤能力，提高商業運營管理水平。在硬件方面上，國內與國外差距已經很小，主要加強綜合體運營管理。系統運營商業地產，不僅有利于迅速收回前期投資成本，而且為提高后期開發利潤提供重要保障。

結合當地差異，因地制宜。應根據所處區位，結合當地自然和文化資源、商業氛圍、經濟發展水平、城市發展方向等合理定位。城市綜合體應以該城市發展戰略指引，與城市空間和功能布局相融合。

綜上所述，城市綜合體作為一種新型地產開發模式，其具備資源整合性、系統復雜性、業態多樣性等多種特征，有著強大的生命力和良好的發展前景。但由于其還處于發展的初級階段，需要完善和改進，本文分析了國內外案例，并進行了探討和研究，供以后綜合體建設參考借鑒。

參考文獻：

1.李曉剛.城市綜合體布局規劃研究—以廈門為例[J].現代城市研究，2010（12）

2.樂捷.成都市城市綜合體開發模式研究[D].西南財經大學，2010

3.徐潔，林軍.商業綜合體的城市競爭力模型—以東京六本木綜合體為例[J].時代建筑，2005（2）

4.張開琳.大城市副中心建設理論與實踐[J].城市問題，2005（2）

5.朱云驊.城市綜合體案例剖析及現實借鑒[J].房地產導刊，2012（4）endprint

2.成功啟示與借鑒。一是政府的大力支持。該項目從啟動開始就得到了新加坡國家政府的支持，政府不但為其提供最好的位置，而且為項目前期做了大量工作。二是強大資金實力。項目得到了香港重量級國際大財團鼎力支持，邵逸夫、李嘉誠等均為該項目董事會成員，使項目從開始就順利實施。

我國城市綜合體發展問題與對策

（一）國內綜合體建設案例

1.深圳華潤中心。深圳華潤中心，位于廣東深圳地王金融圈，總建筑面積為55萬平方米，總投資達40億港幣。深圳華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住、會展、交通及停車系統等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群。如今的“萬象城”已成為我國內地投資回報率最高購物中心，建筑面積18.8萬m2，每年客流量達3000萬人次以上。

其作為綜合體運營成功范本，可從地理位置、開發節奏上汲取經驗。地理位置上，選址在深圳絕對核心地段——金融商務核心區，符合大型shopping mall的選址原則；開發節奏上，首先以商業和寫字樓為切入點，匯聚大量人氣后進而開發酒店、公寓、住宅，提高單位土地面積價值。

2.東莞華南Mall。2005年5月正式營業，位于廣東東莞萬江，建筑面積為89萬平方米，商業面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元。最初定位為：我國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區的超大型主題式購物公園，面向珠江三角洲地區。建成后長期空置，經營不善，2006年轉手北大資源集團，更名為：新華南Mall，同時定位改為：集購物、娛樂、餐飲、商務、辦公、家居、休閑、運動、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區。曾經一度風光，但開業后冷場場面與之前宣稱“全球商業典范”形成鮮明對比（朱云驊，2012）。

項目失敗有幾方面原因，值得深思：選址失誤，照搬國外Mall選址理論，地理位置先天不足，所處萬江區發展相對滯后，三面環水，對外交通也有問題；商業定位偏離消費事實，將目標客戶區域定位為以東莞為核心的整個珠三角，盲目夸大了其消費前景。

（二）國內城市綜合體發展存在的問題

選址的不科學。例如東莞華南Mall，所處萬江區是東莞經濟發展相對滯后地區，與市區隔江相望，而且對外交通存在問題，是導致該項目失敗的重要原因。

規模過大。有些開發商沒有正確分析當地實際情況，盲目追求較大規模，出現大量空置現象。例如東莞華南Mall和福中福·國際城。

與交通樞紐結合不緊密、停車位數量不足。福中福·國際城與交通線路結合較差，交通干道對商業氛圍切割影響較大。

開發商資金實力不足。綜合體從前期規劃、設計、施工到后期管理，需大量資金。

開發商缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范。國內企業相比國外，缺少綜合體建設相關經驗，尤其在運營管理上。例如北京世紀金源MALL和上海正大廣場，在后期運營中均出現很多問題。

未結合當地實際情況。例如東莞華南Mall商業定位嚴重偏離東莞萬江消費事實，盲目夸大消費前景。

（三）我國城市綜合體健康發展對策

科學選址。城市綜合體不僅受到人口、交通條件、周邊商業氛圍影響，還受收入水平、消費習慣、文化等多因素影響。城市綜合體應優先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區，商業相對集中的城市副中心。

合理確定綜合體開發規模。首先依據綜合體位置來大致判斷，一般位于CBD的綜合體規模較大。其次要在節約利用土地的情況下，按照當地居民數量、收入水平、消費能力等確定規模。

具備交通便捷的區位優勢。交通便利會給城市綜合體帶來巨大人流與物流，特別是為零售商業提供源源不斷的人流，保證項目資源使用最大化。

充足資金作保障。開發商在整個建設過程中都需要充足資金來作支撐，避免影響工程進展及后期運營。這就要求開發商有穩定融資渠道，合理分配資金周轉，為綜合體開發奠定堅實的基礎。

加強專業操盤能力，提高商業運營管理水平。在硬件方面上，國內與國外差距已經很小，主要加強綜合體運營管理。系統運營商業地產，不僅有利于迅速收回前期投資成本，而且為提高后期開發利潤提供重要保障。

結合當地差異，因地制宜。應根據所處區位，結合當地自然和文化資源、商業氛圍、經濟發展水平、城市發展方向等合理定位。城市綜合體應以該城市發展戰略指引，與城市空間和功能布局相融合。

綜上所述，城市綜合體作為一種新型地產開發模式，其具備資源整合性、系統復雜性、業態多樣性等多種特征，有著強大的生命力和良好的發展前景。但由于其還處于發展的初級階段，需要完善和改進，本文分析了國內外案例，并進行了探討和研究，供以后綜合體建設參考借鑒。

參考文獻：

1.李曉剛.城市綜合體布局規劃研究—以廈門為例[J].現代城市研究，2010（12）

2.樂捷.成都市城市綜合體開發模式研究[D].西南財經大學，2010

3.徐潔，林軍.商業綜合體的城市競爭力模型—以東京六本木綜合體為例[J].時代建筑，2005（2）

4.張開琳.大城市副中心建設理論與實踐[J].城市問題，2005（2）

5.朱云驊.城市綜合體案例剖析及現實借鑒[J].房地產導刊，2012（4）endprint

2.成功啟示與借鑒。一是政府的大力支持。該項目從啟動開始就得到了新加坡國家政府的支持，政府不但為其提供最好的位置，而且為項目前期做了大量工作。二是強大資金實力。項目得到了香港重量級國際大財團鼎力支持，邵逸夫、李嘉誠等均為該項目董事會成員，使項目從開始就順利實施。

我國城市綜合體發展問題與對策

（一）國內綜合體建設案例

1.深圳華潤中心。深圳華潤中心，位于廣東深圳地王金融圈，總建筑面積為55萬平方米，總投資達40億港幣。深圳華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住、會展、交通及停車系統等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群。如今的“萬象城”已成為我國內地投資回報率最高購物中心，建筑面積18.8萬m2，每年客流量達3000萬人次以上。

其作為綜合體運營成功范本，可從地理位置、開發節奏上汲取經驗。地理位置上，選址在深圳絕對核心地段——金融商務核心區，符合大型shopping mall的選址原則；開發節奏上，首先以商業和寫字樓為切入點，匯聚大量人氣后進而開發酒店、公寓、住宅，提高單位土地面積價值。

2.東莞華南Mall。2005年5月正式營業，位于廣東東莞萬江，建筑面積為89萬平方米，商業面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元。最初定位為：我國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區的超大型主題式購物公園，面向珠江三角洲地區。建成后長期空置，經營不善，2006年轉手北大資源集團，更名為：新華南Mall，同時定位改為：集購物、娛樂、餐飲、商務、辦公、家居、休閑、運動、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區。曾經一度風光，但開業后冷場場面與之前宣稱“全球商業典范”形成鮮明對比（朱云驊，2012）。

項目失敗有幾方面原因，值得深思：選址失誤，照搬國外Mall選址理論，地理位置先天不足，所處萬江區發展相對滯后，三面環水，對外交通也有問題；商業定位偏離消費事實，將目標客戶區域定位為以東莞為核心的整個珠三角，盲目夸大了其消費前景。

（二）國內城市綜合體發展存在的問題

選址的不科學。例如東莞華南Mall，所處萬江區是東莞經濟發展相對滯后地區，與市區隔江相望，而且對外交通存在問題，是導致該項目失敗的重要原因。

規模過大。有些開發商沒有正確分析當地實際情況，盲目追求較大規模，出現大量空置現象。例如東莞華南Mall和福中福·國際城。

與交通樞紐結合不緊密、停車位數量不足。福中福·國際城與交通線路結合較差，交通干道對商業氛圍切割影響較大。

開發商資金實力不足。綜合體從前期規劃、設計、施工到后期管理，需大量資金。

開發商缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范。國內企業相比國外，缺少綜合體建設相關經驗，尤其在運營管理上。例如北京世紀金源MALL和上海正大廣場，在后期運營中均出現很多問題。

未結合當地實際情況。例如東莞華南Mall商業定位嚴重偏離東莞萬江消費事實，盲目夸大消費前景。

（三）我國城市綜合體健康發展對策

科學選址。城市綜合體不僅受到人口、交通條件、周邊商業氛圍影響，還受收入水平、消費習慣、文化等多因素影響。城市綜合體應優先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區，商業相對集中的城市副中心。

合理確定綜合體開發規模。首先依據綜合體位置來大致判斷，一般位于CBD的綜合體規模較大。其次要在節約利用土地的情況下，按照當地居民數量、收入水平、消費能力等確定規模。

具備交通便捷的區位優勢。交通便利會給城市綜合體帶來巨大人流與物流，特別是為零售商業提供源源不斷的人流，保證項目資源使用最大化。

充足資金作保障。開發商在整個建設過程中都需要充足資金來作支撐，避免影響工程進展及后期運營。這就要求開發商有穩定融資渠道，合理分配資金周轉，為綜合體開發奠定堅實的基礎。

加強專業操盤能力，提高商業運營管理水平。在硬件方面上，國內與國外差距已經很小，主要加強綜合體運營管理。系統運營商業地產，不僅有利于迅速收回前期投資成本，而且為提高后期開發利潤提供重要保障。

結合當地差異，因地制宜。應根據所處區位，結合當地自然和文化資源、商業氛圍、經濟發展水平、城市發展方向等合理定位。城市綜合體應以該城市發展戰略指引，與城市空間和功能布局相融合。

綜上所述，城市綜合體作為一種新型地產開發模式，其具備資源整合性、系統復雜性、業態多樣性等多種特征，有著強大的生命力和良好的發展前景。但由于其還處于發展的初級階段，需要完善和改進，本文分析了國內外案例，并進行了探討和研究，供以后綜合體建設參考借鑒。

參考文獻：

1.李曉剛.城市綜合體布局規劃研究—以廈門為例[J].現代城市研究，2010（12）

2.樂捷.成都市城市綜合體開發模式研究[D].西南財經大學，2010

3.徐潔，林軍.商業綜合體的城市競爭力模型—以東京六本木綜合體為例[J].時代建筑，2005（2）

4.張開琳.大城市副中心建設理論與實踐[J].城市問題，2005（2）

5.朱云驊.城市綜合體案例剖析及現實借鑒[J].房地產導刊，2012（4）endprint