房地產市場穩定發展的內涵

段與楊

（北京工商大學，北京 100000）

一、房地產市場的含義及特征

房地產市場包含廣義和狹義兩個層次的涵義。從狹義上說，房地產市場是指房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所；從廣義上說，房地產市場是指整個社會房地產交易關系的總和[1,2]。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統[3]，它主要包含了房地產開發市場、房地產資金市場、房地產勞務市場以及房地產交易市場等在內的有機體系，是關于房地產開發、生產、經營、流通以及消費在內的運營機制，是社會市場主義市場經濟中相對獨立而又具有明顯特性的專業化市場。本文所指的是廣義上的房地產市場。

房地產市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規律性，如價值規律、供求規律、競爭規律等，但也有一般商品、勞務市場所不具備的特征，主要概括為以下三方面：

（一）與金融深度融合

房地產業是資金密集性行業，所需交易額巨大，房地產的供給和需求主體都難以獨自承擔，金融機構的資金滲透于房地產的整個產業鏈，涉及到房地產市場的方方面面。

（二）房地產屬性的多重化

房地產商品不僅具有消費性還具有投資性以及投機性。

（三）政策的干預性強

由于房地產市場的行業關聯度高、對國民經濟的影響大，政府會通過財政政策、貨幣政策、信貸政策等對房地產市場進行管理、調控和監督。

二、穩定的基本含義

（一）有關“穩定”的研究綜述

穩定的本質含義是指事物本身的結構穩定或形態、狀態等在內外部因素的影響下能夠自我修復完善、相對不變的狀態。將其衍生，用于金融、經濟等專業領域時，具有以下含義：

經濟學中穩定主要用于描述經濟運行的狀態：一是穩定指局部均衡或一般均衡的狀態，用以說明：盡管對經濟體系有某種沖擊，使價格暫時偏離均衡水準，但任能保證獲得一種均衡的價格或一整套均衡價格；二是穩定指對經濟活動水準波動的一種規范分析方法；三是穩定用于描述經濟周期運行的某種狀態，即以GDP、就業率、通貨膨脹率等指標來劃分的經濟周期，其波動幅度趨于平緩。

金融學主要從以下兩個角度對穩定進行定義：一是穩定是指具有平穩性，即隨機過程理論和時間序列分析中一個過程的概率分布隨時間的變化而保持不變的狀態[4]。這種含義是穩定用于金融時，對金融中的各個要素的穩定進行數理化描述，對變量的穩定狀態進行量化分析和界定。二是穩定特指金融穩定，這種定義是從整體的角度出發，對整體金融體系的穩定進行定義。關于金融穩定，各學者從不同的角度提出了自己的理解，目前尚未形成統一的定論，概括起來，主要有以下觀點：

1.抵御沖擊說。Padoa-Schioppa(2003)認為，金融穩定是指金融體系能夠承受沖擊，并能把存款配置給投資和生產機會。

2.要素描述說。Crockett(1996)認為，金融穩定包括:關鍵性的金融機構保持穩定，公眾有充分信心認為該機構能履行合同義務而毋須干預或外部支持；關鍵性的市場保持穩定，經濟主體能以反映市場基本因素的價格進行交易，且價格在基本面未變化時短期內不會大幅波動。MichaelFoot(2003)認為，金融穩定要具備以下條件:貨幣穩定；就業水平接近自然就業率；對于經濟中關鍵的金融機構和市場整體運轉存在信心；經濟中的實際資產或金融資產的相對價格變化不會影響貨幣穩定和就業水平。

3.金融功能說。德意志銀行(2003)認為，金融穩定是指一種穩定的狀態，在此狀態下,金融體系能夠良好地履行其配置資源、分散風險、便利支付清算等經濟職能。Schinasi(2004)認為，只要金融體系能夠抗擊內外沖擊導致的不平衡，繼續履行提高實體經濟運行效率的職能，金融體系就處穩定狀態。

4.管理系統風險說。Whalen(1995),Kaufmann(1995)等認為，維護金融穩定要著力關注系統性風險，避免金融危機的爆發。Schinasi(2004)認為金融穩定是金融風險的定價、配置和管理機制運行良好并改進經濟績效的一種狀態。

5.金融不穩定說。金融穩定即指不存在金融不穩定的狀態。Crockett(1997)認為，金融不穩定是指金融資產價格波動或者金融機構無法履行合同義務而可能破壞經濟表現的情形。Roger Ferguson(2003)指出，金融不穩定具有以下特征:一些重要的金融資產價格嚴重偏離經濟基本面；金融市場的正常運行及信貸的提供出現嚴重扭曲；總支出嚴重偏離(或可能嚴重偏離)經濟生產能力。

（二）穩定的基本含義界定

從上述定義可以看出，在不同領域中，穩定的字面含義雖有所變化，但其所蘊涵的本質卻是一致的，即一種連續的、變化發展的、相對靜止的狀態，指事物與外界環境相適應，體系自身功能正常、能夠履行其自身職能，并能能夠抵御和化解內外部沖擊，不存在系統性風險的良性更新、變化、發展的狀態。

三、房地產市場穩定發展的界定

梳理已有文獻，本文認為房地產市場穩定發展應該包含以下方面：

第一，房地產市場穩定發展是一個連續的、動態的概念，不是一個離散的、靜態的概念，并不需要房地產市場在任何時刻都保持最優狀態，房地產市場呈現周期運動的狀態（包括收縮和擴展兩個階段、復蘇－繁榮－衰退－蕭條四個過程的全部或部分）。

第二，房地產市場與經濟發展相適應、與經濟運行形成良性互動關系。

第三，房地產市場各組成要素自身運行正常、能履行其各自的職能，并且能夠抵御和化解內部和外部的非系統性沖擊、不存在破壞整個市場的系統性風險。

第四，公眾普遍對房地產市場有信心，不出現房地產價格嚴重偏離其基礎價值的現象，沒有系統性的泡沫出現。

第五，金融與房地產相互滲透、相互融合，協同發展、有序演化。

綜合上述分析，本文從正向和反向兩個角度對房地產市場穩定發展的基本含義界定如下：

正向。房地產市場穩定發展是房地產市場與經濟發展相適應、與金融相互融合，自身職能能夠正常發揮，能夠抵御和化解內外部的非系統性沖擊、不存在破壞整個市場的系統性風險，體系內各子系統相互配合、協同發展的良性運動發展的狀態。

反向。房地產市場穩定發展即不存在房地產市場不穩定的狀態。房地產市場不穩定包含以下方面：

第一，房地產市場與經濟發展不相適應，各組成要素難以履行自身職能、異常運行，阻礙經濟的運行發展。

第二，房地產市場存在自身無法抵御和化解的沖擊，存在破壞整個市場的系統性風險，公眾對市場普遍喪失信心。

第三，房地產價格劇烈波動，嚴重偏離市場基礎價值，存在嚴重的房地產市場泡沫。

第四，金融支持、過度投機等行為因素蔓延及整個市場，市場中存在明顯的群體性非理性行為。

第五，金融與房地產市場無法良性互動、相互融合。信用過度、金融衍生泛濫等情況出現，金融風險和房地產市場風險雙向積累、相互滲透蔓延。

綜上，房地產市場穩定發展，所涉及的內容多、范圍廣、層次深，具有一定的復雜性。本文從正反兩個視角對房地產市場穩定發展的涵義進行了界定，以為促進房地產市場穩定發展的進一步研究提高理論基礎。

[1]土貴嶺.房地產市場概論.[M].同濟大學出版社.1999.

[2]王要武，羅兆烈.房地產市場第二卷.[M].中國計劃出版社.1999.

[3]王要武，羅兆烈.房地產市場第二卷.[M].中國計劃出版社.1999.

[4]彼德·紐曼等.新帕爾格雷夫貨幣金融大辭典（第二、三卷）.[M].經濟科學出版.