推進新型城鎮化與房地產業協調發展的思考

曹輝

黨的十八大提出了中國建設新型城鎮化的發展方向，2014年3月國務院也公布了“以人為核心”的新型城鎮化規劃，在這樣的大背景下，新型城鎮化作為國內投資與消費的重要結合點，既為房地產業帶來了巨大的發展空間，也對房地產業提出了更高的發展要求。

一、城鎮化進程與房地產業發展的關聯分析

城鎮化速率的提高驅動了房地產業的快速發展。隨著城鎮化水平的提高和城鎮人口的增長，住宅以及商業、休閑等業態地產項目需求日趨旺盛，引發巨額的房地產開發投資帶動市場供應不斷擴大，居民住房消費拉動行業投資規模上升。可以說城鎮率的提升驅動著房地產業迅速發展，城鎮化水平也影響著房地產銷售、開發等各項指標高度以及房地產市場發展規模。

房地產業發展助推了城鎮化速度和質量的提升。房地產作為一個基礎性、先導性產業，是構成城市的基本要素，在城市建設、環境打造、資源整合、財稅貢獻等方面為城鎮化進程做出了重要貢獻。房地產業的發展，一方面吸納大量人員就業，吸引著更多的農村人口向城市遷移，加快了農村人口的城鎮化；另一方面房地產業已成為城市基礎設施建設資金的重要來源，推進了城市道路、綠化、水電、通訊等配套的市政基礎設施的建設以及文教衛生福利事業的發展，促進了城市空間結構的調整和擴大。

二、新型城鎮化背景下的房地產業發展前景

城市規模擴容升級，有利于拓展房地產業發展空間。今年3月，國務院公布了《國家新型城鎮化規劃2014-2020》，提出到 2020 年要解決農業轉移人口落戶城鎮、城鎮棚戶區和城中村改造、中西部地區城鎮化“ 3 個 1 億人”的城鎮化發展思路，必將為房地產業的發展帶來新的機遇，無論是大量農村人口進入城市的落戶城鎮，還是優化提升舊城功能的城鎮棚戶區改造和舊城改造，都將首先反映在對住房的迫切需要上，將率先釋放購房需求。另外，隨著生活水平不斷提升，未來城鎮人均住宅面積還有上升空間，住宅面積的需求還會進一步提高，所以說房地產未來發展機遇還是很大的。

經濟轉型消費升級，有利于商業地產迎來發展窗口。隨著新型城鎮化逐步推進，我國數以億計的人口正由農村走向城市，人們生活方式的改變、消費方式的升級，城市群聯動發展步伐的加快、城鎮化下釋放的人口紅利，會帶來更多商業繁榮，使得我國的經濟發展模式有望從投資拉動轉為消費拉動，商業地產也將迎來更大的發展空間。此外，新型城鎮化下城市不斷地擴張，作為服務業的發展平臺、以經營為目標的商業地產與住宅相比有明顯優勢，在促進城市可持續經濟、聚集人氣，創造就業方面發揮著重要的作用。城鎮發展需要與之相應的商業模式，商業需求規模將大幅增加，這將直接刺激商業地產的發展。

城鄉居民權益均等化，有利于促進房地產的健康發展。一方面，新型城鎮化強調以人的城鎮化為核心，要讓進城農民享受教育、醫療、社會保障等均等化的公共服務，特別是7月30日新一輪戶改啟幕，提出了全面放開建制鎮和小城市落戶限制、擴大義務教育、住房保障等一系列城鎮基本公共服務覆蓋面舉措，將吸引更多農村人口進城享受城市的公共資源、社會福利和獲得就業就學機會，增強了市民的流動性，增加房地產市場的需求量。戶籍改革的進一步落實，未來中小城市將進一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎設施和公共服務設施建設，從這一層面上講，未來二三線城市將是房地產業最大的機遇。另一方面，新型城鎮化更加注重生態文明建設，對人類居住的品質提出了要求，也給正在轉型中的房地產行業指出了未來的發展方向。應該說，未來房地產業發展除了生產生活基礎設施外，更需要為現代服務業的戰略性新型產業的發展提供配套服務，這將使旅游地產、養老地產領域迎來商機。

長效機制穩步推進，有利于房地產業實施雙向調控分類。推進以人為核心的新型城鎮化，除了采用稅收、信貸等經濟的和法律的手段進行調控外，該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第577期2014年第45期-----轉載須注名來源將進一步調整完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面政策，健全房地產市場調控長效機制，這將有利于最大限度地發揮住房保障老百姓基本居住需求的功效，剔除房地產市場的泡沫化和投機化，有利于促進房地產業的平穩健康發展。

三、推進新型城鎮化與房地產業協調發展的對策

擴大實體經濟帶動人口聚集。城鎮化的載體主要依靠企業集中、人口集中，只有進一步發展壯大實體經濟，提高招商引資質效，才能吸納更多的外來人員到城市就業、置業，從而有效的增加市區人口容量，促進住房消費擴大。其次應以建設“田園都市，生態之城”為契機，加快生活配套設施建設，提升教育、醫療、金融服務水平，促進人口向城市聚集。

堅持以人為本的城鎮化，實行分類調控。要基于城鎮綜合承載能力，實行分類指導，營造“低端有保障，中端有市場，高端有引導”的新型房地產供給市場。加大保障房資金投入和建設力度，每年應從土地出讓金收入和各種房地產稅費收入確定一定比例用于保障房建設，優化經濟適用房、公共租賃住房和廉租住房的保障房源供應體系，探索實行政府“團購”保障房制度，適當增加保障性住房的有效供應；針對中端普通群眾購房需求，應充分發揮市場調節作用，鼓勵發展普通商品房住房，滿足普通群眾購房需求，執行交易手續費減半收取、購房入戶、財政補貼等政策；更加關注產品、地段和區域價值，適度鼓勵和支持引導環保和社會責任意識強且有一定實力的企業開發建設高品質、高價值、精品化的高端住宅和特色商業地產項目，促進土地優質優用。

引導房地產開發商加快轉型升級以適應新型城鎮化要求。一是要利用商業地產中城市綜合體這一新型模式，將商業、辦公、居住、旅店、交通等多種需求結合起來，實現了土地的集約化利用，集聚一定的人口，提高城市的內生動力。二是要優化投資地域分布，因地制宜調整開發類型結構，把握好旅游地產、養老地產等新型業態增長點，構建多元化的房地產產品體系，積極發展與旅游生態資源、社會養老服務、當地特色產業高度結合的經營性商業地產。三是要注重“產城融合”，將產業與構成城市生活的各種配套設施與綜合服務有機結合起來，通過高新技術產業園、產業孵化園、工業園、工業廠房等產業地產吸引企業入駐，實現城鎮化與房地產業的協調發展。

加快完善配套政策推進新型城鎮化與房地產業協調發展。一是要加快土地制度改革。要加速土地制度改革從提高征地補償向集體土地入市切換，讓出更多的土地增值收益累積農民進城的原始資本，提升農民的購房能力。二是要從增加土地投放、支持居民家庭首套自住購房信貸需求、落實好首套房、首改房差異化稅收政策、適度戶型調整等方面加大房地產市場的政策受益面。三是要統籌城鄉發展，加快推進基本公共服務均等化。逐步形成外來人口與城市居民身份統一、權利一致、地位平等的公共服務體系，實現就業、教育、醫療衛生、住房保障的實際全覆蓋。

（作者單位：齊齊哈爾市住房公積金管理中心 ）