房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)生動(dòng)量探索及可持續(xù)性發(fā)展研究

【摘要】近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了過度增長以及泡沫堆積的勢(shì)頭。如何去剖析房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫現(xiàn)象，探索其內(nèi)生動(dòng)量；政府在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)該扮演怎樣的角色并且實(shí)施怎樣的經(jīng)濟(jì)政策來維持房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是本文建模分析的重點(diǎn)。

首先，文章以傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為切入點(diǎn)，建立了房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求線性模型，結(jié)論表明：房地產(chǎn)需求與價(jià)格正相關(guān)，房地產(chǎn)供給則呈現(xiàn)一定的剛性，這與傳統(tǒng)的市場(chǎng)供求理論相偏離，說明傳統(tǒng)的供需理論已難以解釋我國房地產(chǎn)行業(yè)不均衡現(xiàn)象。

其次，總結(jié)了學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)后，本文從全新的角度出發(fā)，提出“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是政府主導(dǎo)的政策性市場(chǎng)”的大膽假設(shè)，通過建立向量自回歸VAR模型來研究房價(jià)與政府行為的互動(dòng)關(guān)系，模型表明，我國的房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)較大程度地受到政府經(jīng)濟(jì)政策的影響，佐證了模型的假設(shè)。

最后，基于我國房地產(chǎn)行業(yè)是政策主導(dǎo)市場(chǎng)的論點(diǎn)，本文進(jìn)一步建立了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型，并構(gòu)造了合理增速和健康基準(zhǔn)兩個(gè)全新指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度的合理性進(jìn)行評(píng)判。最終探究出三種改變房地產(chǎn)增速的政策路徑，經(jīng)過對(duì)比后總結(jié)出一套可以保持房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)政策方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型 房地產(chǎn)合理增速 健康基準(zhǔn)

一、問題重述

房地產(chǎn)行業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，又是與人民生活密切相關(guān)的行業(yè)之一，同時(shí)自身也是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，該系統(tǒng)的狀態(tài)和發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的整個(gè)態(tài)勢(shì)和全國人民的生活水平影響很大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響重大，而住房作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，更關(guān)系到人民基本生存條件中的居住問題，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧緊密相關(guān)。近年來，我國國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，不僅為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，而且為改善我國百姓居住條件發(fā)揮了決定性作用。

然而，房地產(chǎn)業(yè)也面臨較為嚴(yán)峻的問題和挑戰(zhàn)，引起諸多爭(zhēng)議。經(jīng)過2007年的瘋漲后，2008年底隨著美國金融危機(jī)對(duì)中國的沖擊，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)開始趨冷。然而2009年開始住房價(jià)格再次進(jìn)入上升通道，一些城市的房價(jià)不斷創(chuàng)出新高，大大超出了普通居民的承受能力，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定造成了潛在威脅。高房價(jià)，住房難已經(jīng)成為政府和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

因而，從系統(tǒng)的高度認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素、發(fā)展態(tài)勢(shì)、并且從定量角度把握各指標(biāo)之間的數(shù)量關(guān)系、研究政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定量影響，不僅可以為幫助市場(chǎng)參與者科學(xué)認(rèn)清我國住宅商品房市場(chǎng)的形勢(shì)，以便市場(chǎng)主體更好地做出投資決策，還對(duì)政府政策的制定具有一定的借鑒意義。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定量研究，有助于我們從數(shù)量上對(duì)完善市場(chǎng)體系，平衡市場(chǎng)行為和政府干預(yù)，保持政策的連貫性等做出更好的決策。

二、模型建立與問題求解

（一）房地產(chǎn)行業(yè)供給需求模型

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：

本文從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，構(gòu)建需求和供給模型，考察供需函數(shù)是否能解釋中國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，從而研究影響房地產(chǎn)供需的主要因素。

我國住宅商品房價(jià)格在2003年之前一直保持平穩(wěn)增長，自2004年起，商品房價(jià)格開始連續(xù)大幅度上漲，并且增長率相比與GDP和職工工資水平波動(dòng)性較大。政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，加之2008年金融危機(jī)，我國房地產(chǎn)的價(jià)格在2007年底至2008年第三季度出現(xiàn)了短暫的回落。但隨后又開始了快速上漲。直到2010年6月，全國商品房銷售價(jià)格已經(jīng)到了5037元/平方米，在不到兩年的時(shí)間里漲幅達(dá)32%。

（二）房地產(chǎn)需求模型

1.模型假設(shè)。假定1，市場(chǎng)上的所有的房屋都是無差異的，并且居民對(duì)房屋的需求也是無差異的。

假定2，居民對(duì)房屋的需求分為消費(fèi)性需求和投資性需求。消費(fèi)性需求是一種剛性需求，居民購買房屋是用于消費(fèi)，即源于居住等使用動(dòng)因。投機(jī)性需求是一種彈性需求，居民購買房屋是預(yù)期其價(jià)值在未來將會(huì)上升，從而持有房屋作為一種投資品。

假定3，居民對(duì)房屋的需求是有效需求，有效需求才能對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。并且我們不考慮二手房買賣的影響，二手房買賣是以往需求的轉(zhuǎn)移。因此我們采用商品房銷售面積作為居民對(duì)房屋的需求量。

假定4，房地產(chǎn)的消費(fèi)需求受到兩個(gè)根本因素的影響：第一個(gè)是每年城市新增人口數(shù)量，第二個(gè)是城市新增人口的收入。前者是決定房地產(chǎn)的潛在需求，后者決定潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求的可能性。

因此選用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)指標(biāo)作為消費(fèi)性需求的影響指標(biāo)。

2.模型建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qd需求量，用商品房銷售面積代表。

{2}全國商品房銷售均價(jià)。

{3}CP城鎮(zhèn)人口總數(shù)。

{4}GDP

{5}CR——消費(fèi)剩余，等于城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費(fèi)性支出的差額，衡量商品房的投資性需求。

（2）模型的建立

需求函數(shù)為：

Qd=f（P，CP，GDP，CR） （1.1）

需求量與各影響因素之間存在線性關(guān)系，構(gòu)建線性模型：

Qd=β0+β1P+β2CP+β3GDP+β4CR+μ （1.2）

采用中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫和WIND資訊1992～2010年的年度數(shù)據(jù)，取對(duì)數(shù)后，進(jìn)行回歸即：

LNQd=C+C1*LNP+C2*LNCP+C3*LNGDP+C4*LNCR+μ* （1.3）

采用EVIEWS6.0軟件對(duì)需求函數(shù)進(jìn)行線性最小二乘估計(jì)。回歸結(jié)果顯示，在10%顯著水平下，參數(shù)估計(jì)都能通過，并且方程擬合程度較好，回歸結(jié)果如下：

LNQd=-12.39+1.05*LNP+2.42*LNCP-2.47*LNGDP+2.32 *LNCR （1.4）endprint

P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）

R2=0.99

3.需求模型的結(jié)論。

（1）價(jià)格與有效需求成正比，這與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相違背；

（2）“消費(fèi)剩余”（投資性需求變量）對(duì)房屋需求有較大的正向作用；

（3）總需求與價(jià)格正相關(guān)。

市場(chǎng)上實(shí)際的需求是消費(fèi)性需求與投資性需求的綜合需求，消費(fèi)需求與價(jià)格負(fù)相關(guān)，投資性需求與價(jià)格正相關(guān)，而回歸結(jié)果顯示總需求與價(jià)格正相關(guān)，這有力說明市場(chǎng)上投資性需求壓倒消費(fèi)性需求，是市場(chǎng)需求的主要部分。

（三）房地產(chǎn)供給模型

1.模型假定。假定1，影響房屋供給的主要原因來自房地產(chǎn)企業(yè)。從微觀房地產(chǎn)企業(yè)角度來講，企業(yè)之所以愿意供給房地產(chǎn)，是基于成本收益分析，所以房地產(chǎn)供給變化的因素主要有：房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格成本、勞動(dòng)力成本和資金成本等。

假定2，勞動(dòng)力成本為建筑工人每年工資。其余人力資本難以確定，因此，本文選用建筑工人每年工資作為勞動(dòng)力成本。

假定3，利率是資金的價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈很大程度上依賴貸款，尤其是長期貸款。因此，假定房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本為3～5年期銀行實(shí)際貸款利率。

假定4，房屋供給量為商品房施工面積與竣工面積總和，房地產(chǎn)公司提供現(xiàn)房和期房，因此施工面積和竣工面積都代表了房地產(chǎn)企業(yè)的有效供給。

2.模型的建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qs：需求量，用房地產(chǎn)企業(yè)正在施工面積與竣工面積均值代表；

{2}P：全國商品房銷售均價(jià)；

{3}EC：土地價(jià)格；

{4}W：建筑行業(yè)職工平均工資；

{5}R：長期貸款利率。

（2）建立供給函數(shù)模型

供給函數(shù)為：

Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）

由于可得的3～5年期銀行貸款利率為名義利率，為消除通貨膨脹的影響，求得實(shí)際利率，對(duì)對(duì)利率的處理：

1+R名義=（1+R實(shí)際）*（1+i） （1.6）

其中表示實(shí)際利率，用CPI的增長率來代表通貨膨脹率。

假定需求量與各影響因素之間存在線性關(guān)系，構(gòu)建線性模型：

Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）

采用中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫和WIND資訊1992～2010年的年度數(shù)據(jù)，并且對(duì)商品房銷售價(jià)格，土地購置成本和年末商品房施工面積與竣工面積總和變量取對(duì)數(shù)，構(gòu)建線性模型：

LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）

采用EVIEWS6.0軟件對(duì)需求函數(shù)進(jìn)行線性最小二乘估計(jì)。回歸結(jié)果顯示，擬合優(yōu)度較高R2值為0.99，DW大致為2，回歸結(jié)果良好，但房價(jià)與利率不通過顯著性檢驗(yàn)，并且符號(hào)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義不符，表明解釋變量之間存在多重共線性。對(duì)解釋變量進(jìn)行相關(guān)性分析得到相關(guān)系數(shù)矩陣如下：

相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出LNEC與LNP、LNW三者存在較強(qiáng)相關(guān)性，因此，我們才通過逐步回歸（stepwise）方法，剔除變量，在最后得到如下結(jié)果：

LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）

P值 （0.00） （0.00） （0.00）

R2=0.99，DW=2.09

3.供給模型結(jié)論。

（1）由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，而房價(jià)變化較快，所以供給對(duì)房價(jià)的彈性不夠顯著，甚至在一定價(jià)格范圍內(nèi)可看成固定的。

（2）利率對(duì)供給的彈性較小。我國在97年之后一直保持相對(duì)寬松的貨幣政策，股市疲軟不能充分吸收市場(chǎng)上多余的流動(dòng)性，致使流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金充足，所以利率對(duì)供給的彈性也不大。

（3）房地產(chǎn)的供給函數(shù)對(duì)土地價(jià)格具有較好的彈性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市場(chǎng)化造成眾多房地產(chǎn)企業(yè)為獲取土地競(jìng)相太高競(jìng)拍價(jià)格。

三、結(jié)論與展望

本文從房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求兩個(gè)方面入手，分別建立了房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求線性模型，房價(jià)與政府行為互動(dòng)關(guān)系VAR模型，并通過這兩個(gè)模型探索出房地產(chǎn)行業(yè)背后的內(nèi)生機(jī)制。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型，并制定了三種不同的政策調(diào)整路徑。

在房地產(chǎn)供給與需求模型的分析中，模型的結(jié)論表明：房地產(chǎn)行業(yè)的需求出現(xiàn)了與價(jià)格正相關(guān)的現(xiàn)象；而在房地產(chǎn)供給方面，供給量到達(dá)一定數(shù)量后呈現(xiàn)了一定的剛性，這些都與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相違背。這也表明，由于在中國房地產(chǎn)行業(yè)政府的強(qiáng)勢(shì)地位以及投資性需求的高企，傳統(tǒng)的價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)理論已經(jīng)不適用于我國的房地產(chǎn)行業(yè)。

結(jié)合現(xiàn)實(shí)以及學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)，本文提出“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是政府主導(dǎo)的政策性市場(chǎng)”的假設(shè)，并通過建立向量自回歸VAR模型印證了這一觀點(diǎn)。在房價(jià)與政府行為的互動(dòng)關(guān)系VAR模型中，主要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、政府收入、工業(yè)增加值以及貨幣供應(yīng)量之間的內(nèi)生關(guān)系進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，結(jié)果表明，中國的房地產(chǎn)行業(yè)較大程度的受政府政策的影響。在脈沖響應(yīng)函數(shù)的部分，結(jié)論表明一個(gè)房價(jià)的正沖擊將會(huì)對(duì)工業(yè)增加值和政府收入產(chǎn)生正的影響，但在長期逐漸消失，而房價(jià)的正沖擊會(huì)使貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)的響應(yīng)，并且在長期有不斷擴(kuò)大和穩(wěn)定的趨勢(shì)；在方差分解部分，表明了貨幣供應(yīng)量對(duì)房價(jià)都有一個(gè)正的影響，并且在長期保持穩(wěn)定，而工業(yè)增加值對(duì)房價(jià)的影響在短期不顯著，長期有較小的正的影響。

在探究出房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力后，本文基于VAR模型的結(jié)論建立了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型，并構(gòu)造了合理增速以及健康基準(zhǔn)兩個(gè)全新指標(biāo)對(duì)可持續(xù)發(fā)展模型的結(jié)論進(jìn)行判斷。從貨幣政策、財(cái)政政策的搭配角度制定了三種不同的政策調(diào)整路徑，結(jié)果顯示，財(cái)政政策的調(diào)整效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于貨幣政策，而最佳的政策調(diào)整是同時(shí)調(diào)整財(cái)政政策和貨幣政策。

基于以上結(jié)論，從政府的角度得到房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)政策方案：如果以房地產(chǎn)調(diào)控為主要政策目標(biāo)時(shí)，將財(cái)政支出，財(cái)政收入以及貨幣供應(yīng)量都穩(wěn)定在GDP增速的水平，即可對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形成較好的約束；如果房地產(chǎn)調(diào)控是政策目標(biāo)之一時(shí)，將財(cái)政收入、財(cái)政支出維持在GDP增速水平，貨幣政策獨(dú)立調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)中的其他政策目標(biāo)，也可以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和其他政策目標(biāo)兼顧的效果。

參考文獻(xiàn)

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[8]中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng).http：//www.cei.gov.cn/，2011年9月25日.

作者簡(jiǎn)介：馬冀寧，男，河北藁城人，南京大學(xué)商學(xué)院金融學(xué)系，碩士研究生，研究方向：金融工程。endprint

P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）

R2=0.99

3.需求模型的結(jié)論。

（1）價(jià)格與有效需求成正比，這與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相違背；

（2）“消費(fèi)剩余”（投資性需求變量）對(duì)房屋需求有較大的正向作用；

（3）總需求與價(jià)格正相關(guān)。

市場(chǎng)上實(shí)際的需求是消費(fèi)性需求與投資性需求的綜合需求，消費(fèi)需求與價(jià)格負(fù)相關(guān)，投資性需求與價(jià)格正相關(guān)，而回歸結(jié)果顯示總需求與價(jià)格正相關(guān)，這有力說明市場(chǎng)上投資性需求壓倒消費(fèi)性需求，是市場(chǎng)需求的主要部分。

（三）房地產(chǎn)供給模型

1.模型假定。假定1，影響房屋供給的主要原因來自房地產(chǎn)企業(yè)。從微觀房地產(chǎn)企業(yè)角度來講，企業(yè)之所以愿意供給房地產(chǎn)，是基于成本收益分析，所以房地產(chǎn)供給變化的因素主要有：房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格成本、勞動(dòng)力成本和資金成本等。

假定2，勞動(dòng)力成本為建筑工人每年工資。其余人力資本難以確定，因此，本文選用建筑工人每年工資作為勞動(dòng)力成本。

假定3，利率是資金的價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈很大程度上依賴貸款，尤其是長期貸款。因此，假定房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本為3～5年期銀行實(shí)際貸款利率。

假定4，房屋供給量為商品房施工面積與竣工面積總和，房地產(chǎn)公司提供現(xiàn)房和期房，因此施工面積和竣工面積都代表了房地產(chǎn)企業(yè)的有效供給。

2.模型的建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qs：需求量，用房地產(chǎn)企業(yè)正在施工面積與竣工面積均值代表；

{2}P：全國商品房銷售均價(jià)；

{3}EC：土地價(jià)格；

{4}W：建筑行業(yè)職工平均工資；

{5}R：長期貸款利率。

（2）建立供給函數(shù)模型

供給函數(shù)為：

Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）

由于可得的3～5年期銀行貸款利率為名義利率，為消除通貨膨脹的影響，求得實(shí)際利率，對(duì)對(duì)利率的處理：

1+R名義=（1+R實(shí)際）*（1+i） （1.6）

其中表示實(shí)際利率，用CPI的增長率來代表通貨膨脹率。

假定需求量與各影響因素之間存在線性關(guān)系，構(gòu)建線性模型：

Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）

采用中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫和WIND資訊1992～2010年的年度數(shù)據(jù)，并且對(duì)商品房銷售價(jià)格，土地購置成本和年末商品房施工面積與竣工面積總和變量取對(duì)數(shù)，構(gòu)建線性模型：

LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）

采用EVIEWS6.0軟件對(duì)需求函數(shù)進(jìn)行線性最小二乘估計(jì)。回歸結(jié)果顯示，擬合優(yōu)度較高R2值為0.99，DW大致為2，回歸結(jié)果良好，但房價(jià)與利率不通過顯著性檢驗(yàn)，并且符號(hào)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義不符，表明解釋變量之間存在多重共線性。對(duì)解釋變量進(jìn)行相關(guān)性分析得到相關(guān)系數(shù)矩陣如下：

相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出LNEC與LNP、LNW三者存在較強(qiáng)相關(guān)性，因此，我們才通過逐步回歸（stepwise）方法，剔除變量，在最后得到如下結(jié)果：

LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）

P值 （0.00） （0.00） （0.00）

R2=0.99，DW=2.09

3.供給模型結(jié)論。

（1）由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，而房價(jià)變化較快，所以供給對(duì)房價(jià)的彈性不夠顯著，甚至在一定價(jià)格范圍內(nèi)可看成固定的。

（2）利率對(duì)供給的彈性較小。我國在97年之后一直保持相對(duì)寬松的貨幣政策，股市疲軟不能充分吸收市場(chǎng)上多余的流動(dòng)性，致使流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金充足，所以利率對(duì)供給的彈性也不大。

（3）房地產(chǎn)的供給函數(shù)對(duì)土地價(jià)格具有較好的彈性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市場(chǎng)化造成眾多房地產(chǎn)企業(yè)為獲取土地競(jìng)相太高競(jìng)拍價(jià)格。

三、結(jié)論與展望

本文從房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求兩個(gè)方面入手，分別建立了房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求線性模型，房價(jià)與政府行為互動(dòng)關(guān)系VAR模型，并通過這兩個(gè)模型探索出房地產(chǎn)行業(yè)背后的內(nèi)生機(jī)制。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型，并制定了三種不同的政策調(diào)整路徑。

在房地產(chǎn)供給與需求模型的分析中，模型的結(jié)論表明：房地產(chǎn)行業(yè)的需求出現(xiàn)了與價(jià)格正相關(guān)的現(xiàn)象；而在房地產(chǎn)供給方面，供給量到達(dá)一定數(shù)量后呈現(xiàn)了一定的剛性，這些都與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相違背。這也表明，由于在中國房地產(chǎn)行業(yè)政府的強(qiáng)勢(shì)地位以及投資性需求的高企，傳統(tǒng)的價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)理論已經(jīng)不適用于我國的房地產(chǎn)行業(yè)。

結(jié)合現(xiàn)實(shí)以及學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)，本文提出“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是政府主導(dǎo)的政策性市場(chǎng)”的假設(shè)，并通過建立向量自回歸VAR模型印證了這一觀點(diǎn)。在房價(jià)與政府行為的互動(dòng)關(guān)系VAR模型中，主要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、政府收入、工業(yè)增加值以及貨幣供應(yīng)量之間的內(nèi)生關(guān)系進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，結(jié)果表明，中國的房地產(chǎn)行業(yè)較大程度的受政府政策的影響。在脈沖響應(yīng)函數(shù)的部分，結(jié)論表明一個(gè)房價(jià)的正沖擊將會(huì)對(duì)工業(yè)增加值和政府收入產(chǎn)生正的影響，但在長期逐漸消失，而房價(jià)的正沖擊會(huì)使貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)的響應(yīng)，并且在長期有不斷擴(kuò)大和穩(wěn)定的趨勢(shì)；在方差分解部分，表明了貨幣供應(yīng)量對(duì)房價(jià)都有一個(gè)正的影響，并且在長期保持穩(wěn)定，而工業(yè)增加值對(duì)房價(jià)的影響在短期不顯著，長期有較小的正的影響。

在探究出房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力后，本文基于VAR模型的結(jié)論建立了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型，并構(gòu)造了合理增速以及健康基準(zhǔn)兩個(gè)全新指標(biāo)對(duì)可持續(xù)發(fā)展模型的結(jié)論進(jìn)行判斷。從貨幣政策、財(cái)政政策的搭配角度制定了三種不同的政策調(diào)整路徑，結(jié)果顯示，財(cái)政政策的調(diào)整效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于貨幣政策，而最佳的政策調(diào)整是同時(shí)調(diào)整財(cái)政政策和貨幣政策。

基于以上結(jié)論，從政府的角度得到房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)政策方案：如果以房地產(chǎn)調(diào)控為主要政策目標(biāo)時(shí)，將財(cái)政支出，財(cái)政收入以及貨幣供應(yīng)量都穩(wěn)定在GDP增速的水平，即可對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形成較好的約束；如果房地產(chǎn)調(diào)控是政策目標(biāo)之一時(shí)，將財(cái)政收入、財(cái)政支出維持在GDP增速水平，貨幣政策獨(dú)立調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)中的其他政策目標(biāo)，也可以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和其他政策目標(biāo)兼顧的效果。

參考文獻(xiàn)

[1]葛揚(yáng)，陳崇.中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)與價(jià)格泡沫關(guān)系研究——基于var模型的脈沖響應(yīng)分析.中國經(jīng)濟(jì)問題，第2期86-96頁，2011年.

[2]王要武，金海燕.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的實(shí)證分析.土木工程學(xué)報(bào)，第8期106-114頁，2008年.

[3]蔣艷，謝永欽，左西子.城市房地產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測(cè)模型及應(yīng)用.科技信息，第3期45-50頁，2007年.

[4]張海洋.投資性需求對(duì)我國房價(jià)影響程度的實(shí)證分析.軟科學(xué)，第25卷第3期24-30頁，2011年.

[5]羅剛強(qiáng)，趙濤.轉(zhuǎn)型期中國城市住宅市場(chǎng)供求狀態(tài)及其波動(dòng)效應(yīng).1991～2008，西安電子科技大學(xué)學(xué)報(bào)，第20卷第2期34-39頁，2010年.

[6]田紅保.論房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)房展評(píng)價(jià)誤區(qū)與核心體系.中國房地產(chǎn)金融，第3期34-37頁，2010年.

[7]國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站.http：//www.stats.gov.cn/，2011年9月25日.

[8]中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng).http：//www.cei.gov.cn/，2011年9月25日.

作者簡(jiǎn)介：馬冀寧，男，河北藁城人，南京大學(xué)商學(xué)院金融學(xué)系，碩士研究生，研究方向：金融工程。endprint

P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）

R2=0.99

3.需求模型的結(jié)論。

（1）價(jià)格與有效需求成正比，這與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相違背；

（2）“消費(fèi)剩余”（投資性需求變量）對(duì)房屋需求有較大的正向作用；

（3）總需求與價(jià)格正相關(guān)。

市場(chǎng)上實(shí)際的需求是消費(fèi)性需求與投資性需求的綜合需求，消費(fèi)需求與價(jià)格負(fù)相關(guān)，投資性需求與價(jià)格正相關(guān)，而回歸結(jié)果顯示總需求與價(jià)格正相關(guān)，這有力說明市場(chǎng)上投資性需求壓倒消費(fèi)性需求，是市場(chǎng)需求的主要部分。

（三）房地產(chǎn)供給模型

1.模型假定。假定1，影響房屋供給的主要原因來自房地產(chǎn)企業(yè)。從微觀房地產(chǎn)企業(yè)角度來講，企業(yè)之所以愿意供給房地產(chǎn)，是基于成本收益分析，所以房地產(chǎn)供給變化的因素主要有：房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格成本、勞動(dòng)力成本和資金成本等。

假定2，勞動(dòng)力成本為建筑工人每年工資。其余人力資本難以確定，因此，本文選用建筑工人每年工資作為勞動(dòng)力成本。

假定3，利率是資金的價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈很大程度上依賴貸款，尤其是長期貸款。因此，假定房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本為3～5年期銀行實(shí)際貸款利率。

假定4，房屋供給量為商品房施工面積與竣工面積總和，房地產(chǎn)公司提供現(xiàn)房和期房，因此施工面積和竣工面積都代表了房地產(chǎn)企業(yè)的有效供給。

2.模型的建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qs：需求量，用房地產(chǎn)企業(yè)正在施工面積與竣工面積均值代表；

{2}P：全國商品房銷售均價(jià)；

{3}EC：土地價(jià)格；

{4}W：建筑行業(yè)職工平均工資；

{5}R：長期貸款利率。

（2）建立供給函數(shù)模型

供給函數(shù)為：

Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）

由于可得的3～5年期銀行貸款利率為名義利率，為消除通貨膨脹的影響，求得實(shí)際利率，對(duì)對(duì)利率的處理：

1+R名義=（1+R實(shí)際）*（1+i） （1.6）

其中表示實(shí)際利率，用CPI的增長率來代表通貨膨脹率。

假定需求量與各影響因素之間存在線性關(guān)系，構(gòu)建線性模型：

Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）

采用中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫和WIND資訊1992～2010年的年度數(shù)據(jù)，并且對(duì)商品房銷售價(jià)格，土地購置成本和年末商品房施工面積與竣工面積總和變量取對(duì)數(shù)，構(gòu)建線性模型：

LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）

采用EVIEWS6.0軟件對(duì)需求函數(shù)進(jìn)行線性最小二乘估計(jì)。回歸結(jié)果顯示，擬合優(yōu)度較高R2值為0.99，DW大致為2，回歸結(jié)果良好，但房價(jià)與利率不通過顯著性檢驗(yàn)，并且符號(hào)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義不符，表明解釋變量之間存在多重共線性。對(duì)解釋變量進(jìn)行相關(guān)性分析得到相關(guān)系數(shù)矩陣如下：

相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出LNEC與LNP、LNW三者存在較強(qiáng)相關(guān)性，因此，我們才通過逐步回歸（stepwise）方法，剔除變量，在最后得到如下結(jié)果：

LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）

P值 （0.00） （0.00） （0.00）

R2=0.99，DW=2.09

3.供給模型結(jié)論。

（1）由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，而房價(jià)變化較快，所以供給對(duì)房價(jià)的彈性不夠顯著，甚至在一定價(jià)格范圍內(nèi)可看成固定的。

（2）利率對(duì)供給的彈性較小。我國在97年之后一直保持相對(duì)寬松的貨幣政策，股市疲軟不能充分吸收市場(chǎng)上多余的流動(dòng)性，致使流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金充足，所以利率對(duì)供給的彈性也不大。

（3）房地產(chǎn)的供給函數(shù)對(duì)土地價(jià)格具有較好的彈性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市場(chǎng)化造成眾多房地產(chǎn)企業(yè)為獲取土地競(jìng)相太高競(jìng)拍價(jià)格。

三、結(jié)論與展望

本文從房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求兩個(gè)方面入手，分別建立了房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求線性模型，房價(jià)與政府行為互動(dòng)關(guān)系VAR模型，并通過這兩個(gè)模型探索出房地產(chǎn)行業(yè)背后的內(nèi)生機(jī)制。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型，并制定了三種不同的政策調(diào)整路徑。

在房地產(chǎn)供給與需求模型的分析中，模型的結(jié)論表明：房地產(chǎn)行業(yè)的需求出現(xiàn)了與價(jià)格正相關(guān)的現(xiàn)象；而在房地產(chǎn)供給方面，供給量到達(dá)一定數(shù)量后呈現(xiàn)了一定的剛性，這些都與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相違背。這也表明，由于在中國房地產(chǎn)行業(yè)政府的強(qiáng)勢(shì)地位以及投資性需求的高企，傳統(tǒng)的價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)理論已經(jīng)不適用于我國的房地產(chǎn)行業(yè)。

結(jié)合現(xiàn)實(shí)以及學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)，本文提出“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是政府主導(dǎo)的政策性市場(chǎng)”的假設(shè)，并通過建立向量自回歸VAR模型印證了這一觀點(diǎn)。在房價(jià)與政府行為的互動(dòng)關(guān)系VAR模型中，主要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、政府收入、工業(yè)增加值以及貨幣供應(yīng)量之間的內(nèi)生關(guān)系進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，結(jié)果表明，中國的房地產(chǎn)行業(yè)較大程度的受政府政策的影響。在脈沖響應(yīng)函數(shù)的部分，結(jié)論表明一個(gè)房價(jià)的正沖擊將會(huì)對(duì)工業(yè)增加值和政府收入產(chǎn)生正的影響，但在長期逐漸消失，而房價(jià)的正沖擊會(huì)使貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)的響應(yīng)，并且在長期有不斷擴(kuò)大和穩(wěn)定的趨勢(shì)；在方差分解部分，表明了貨幣供應(yīng)量對(duì)房價(jià)都有一個(gè)正的影響，并且在長期保持穩(wěn)定，而工業(yè)增加值對(duì)房價(jià)的影響在短期不顯著，長期有較小的正的影響。

在探究出房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力后，本文基于VAR模型的結(jié)論建立了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型，并構(gòu)造了合理增速以及健康基準(zhǔn)兩個(gè)全新指標(biāo)對(duì)可持續(xù)發(fā)展模型的結(jié)論進(jìn)行判斷。從貨幣政策、財(cái)政政策的搭配角度制定了三種不同的政策調(diào)整路徑，結(jié)果顯示，財(cái)政政策的調(diào)整效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于貨幣政策，而最佳的政策調(diào)整是同時(shí)調(diào)整財(cái)政政策和貨幣政策。

基于以上結(jié)論，從政府的角度得到房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)政策方案：如果以房地產(chǎn)調(diào)控為主要政策目標(biāo)時(shí)，將財(cái)政支出，財(cái)政收入以及貨幣供應(yīng)量都穩(wěn)定在GDP增速的水平，即可對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形成較好的約束；如果房地產(chǎn)調(diào)控是政策目標(biāo)之一時(shí)，將財(cái)政收入、財(cái)政支出維持在GDP增速水平，貨幣政策獨(dú)立調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)中的其他政策目標(biāo)，也可以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和其他政策目標(biāo)兼顧的效果。

參考文獻(xiàn)

[1]葛揚(yáng)，陳崇.中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)與價(jià)格泡沫關(guān)系研究——基于var模型的脈沖響應(yīng)分析.中國經(jīng)濟(jì)問題，第2期86-96頁，2011年.

[2]王要武，金海燕.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的實(shí)證分析.土木工程學(xué)報(bào)，第8期106-114頁，2008年.

[3]蔣艷，謝永欽，左西子.城市房地產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測(cè)模型及應(yīng)用.科技信息，第3期45-50頁，2007年.

[4]張海洋.投資性需求對(duì)我國房價(jià)影響程度的實(shí)證分析.軟科學(xué)，第25卷第3期24-30頁，2011年.

[5]羅剛強(qiáng)，趙濤.轉(zhuǎn)型期中國城市住宅市場(chǎng)供求狀態(tài)及其波動(dòng)效應(yīng).1991～2008，西安電子科技大學(xué)學(xué)報(bào)，第20卷第2期34-39頁，2010年.

[6]田紅保.論房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)房展評(píng)價(jià)誤區(qū)與核心體系.中國房地產(chǎn)金融，第3期34-37頁，2010年.

[7]國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站.http：//www.stats.gov.cn/，2011年9月25日.

[8]中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng).http：//www.cei.gov.cn/，2011年9月25日.

作者簡(jiǎn)介：馬冀寧，男，河北藁城人，南京大學(xué)商學(xué)院金融學(xué)系，碩士研究生，研究方向：金融工程。endprint