住房公積金制度對就業與房價的調節作用

鄭波　易守寬

【摘要】在房價不斷攀升和就業率持續走低的今天，住房公積金制度發揮其穩定器的作用，調節房價與就業之間的矛盾。本文通過分析公積金制度與就業、房價之間的關系，找出公積金制度存在的問題，并針對這些問題提出相關的建議和意見，以期住房公積金制度更加完善。

【關鍵詞】住房公積金制度 就業 房價 關系

今年，我國大學畢業生人數達到699萬，受宏觀經濟的影響，招聘崗位比去年減少15%，專業對口率不到30%。期望月薪由2011年的5537.5元降至今年的3，683.6元，為近五年來最低，被稱為“最難就業年”。在月薪持續走低的情況下，房價卻在震蕩中前行。在出現截然相反的兩種結果的情況下，為防止就業與房價之間的矛盾加劇，本文建議采用住房公積金就二者關系進行調節。

一、住房公積金的概念

2002年，新的《住房公積金管理條例》[中華人民共和國國務院令第350號]將住房公積金定義為：“住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。”新住房公積金管理條例明確指出了需要繳存公積金的群體，將公積金釋義的外延逐步擴大。

二、住房公積金制度與就業的關系

從資金的屬性來看，住房公積金屬于社會消費資金并且數額巨大，它的周轉與運行可能影響社會的總需求。因而，住房公積金對就業與房價的調控作用越加明顯，是經濟的穩定器。

為何將住房公積金與就業進行綜合考慮呢？這是因為，企業招聘一名員工，除繳納所得稅、流轉稅等相關稅收外，還要承擔員工的各項保險費用和住房公積金。即養老保險（工資的20%）、醫療保險（6%）、工傷保險（1%）、失業保險（2%）、生育保險（0.6%），以上五項相加就達到員工工資的29.6%。①因各地的情況不同，所制定的繳納標準也不同。在這里以云南省昆明市的住房公積金的繳納標準為例。

例1 根據《關于調整2012年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限的通知》（昆公積金[2012]65號），將昆明市住房公積金的繳存工資上限定為10，410元，下限分別為：一類區950元；二類區845元。繳存的最高比例為12%，在排除其他工資等級和繳存比例的情況下，以公積金的上下限作為計算標準。

職工住房公積金的月繳存額=職工的繳存基數×繳存比例+單位給予的同等金額補助。

則：單位給予的同等金額補助=職工的繳存基數×繳存比例

上限：單位給予的同等金額補助=10，410×12%=1，249.2元

下限：單位給予的同等金額補助=950×12%=114元

單位給予的同等金額補助=845×12%=101.4元

綜上分析，企業如果依照規定為員工購買住房公積金。那么，每月就要為每位員工繳存少則101.4元，多則1，249.2元的住房公積金。員工人數越多，繳存金額越大。所以，企業在盡量壓縮用工成本的同時，也會采取裁員或者減少工作崗位的措施。住房公積金制度的建立，增加了企業的成本，在勞動力市場供過于求的情況下，就業率逐漸降低，大學生的月薪期望值兩年降兩千的現象也就可以解釋了。

三、住房公積金與房價的關系

民以食為天，以住為本。隨著市場化改革及城市化進程，我國的住房問題日益嚴峻，為能否實現社會和諧的重大問題。為實現居者有其屋，我國推行了以住房公積金制度為核心的住房保障制度。但是，就公積金制度的實行效果來看，它的影響力有限。

（一）住房公積金對住房支出的影響

在工資水平提高的同時，住房公積金的繳存率也逐漸提高。這就是人們常說的“經濟基礎決定上層建筑”的最好體現。但是，在一切都高漲的情況下，房價又企會甘于落寞。

從圖中可看出，近五年來，職工的月平均工資介于兩千至四千之間，總體呈平緩上升趨勢。由于受宏觀經濟的影響，在2012年出現下滑趨勢。但商品房的成交均價卻介于六千至八千之間，二者有四千的差價。如此嚴峻的形勢，靠個人能力解決房子問題已成個例。在多方壓力的擠壓下，住房公積金貸款被越來越多的人認識到它的重要性。

住房公積金制度是一項強制儲蓄制度，定向用于住房支出，必然對房地產業產生重大的影響。職工對公積金賬戶的繳存分兩種情況，一是有住房者；另一種是無住房者，是潛在購房者。對有房者而言，其住房支出短期內為零，住房公積金賬戶的建立為其增加了一筆資金。就長期來講，可能會產生一筆住房支出，如翻新住房、購買新房等，住房公積金貸款為其提供資金來源。而對于無住房的職工，他們是住房的潛在購買者。潛在需求變為現實的購買行為，取決于職工家庭的財富存量。當財富存量不能夠負擔購房款時，住房公積金賬戶和住房公積金貸款為其提供資金來源。就目前的形勢來講，高房價在一定程度上抑制人們的需求。對于利用公積金買房的高收入家庭，成為真正的受益者。對于低收入家庭，住房消費仍將維持在一個低水平，所繳納的住房公積金只能成為一種強制儲蓄。可見，住房公積金政策的實施使購房因素大大提高，但因為很多情況的出現，使這一因素轉化為強制儲蓄。雖然住房公積金制度對房地產業有一定的推動作用，但住房儲蓄能否成為住房投資，關鍵在于房價能否回落在職工收入可承受的范圍之內，這就需要不斷完善公積金制度。

（二）實例分析

要解決住房問題，本質因素就是資金來源。在這里我們主要分析的方法是銀行借貸。銀行個人住房貸款分為委托貸款、自營貸款和組合貸款三種，委托貸款就是我們俗稱的住房公積金貸款，自營貸款是商業貸款，我們以前兩種作為分析對象。

例2 秦先生準備購買一套價值90萬的自住房。由于資金緊缺，打算向銀行委托借款20萬，借款期限為20年。以等額本息的還款方式，計算還款總額等相關數據，并與自營貸款進行比較。endprint

以上表來看，自營借款的利率比委托借款高出近兩個百分點。盡管銀行會推出相應的優惠政策，例如中國工商銀行、中國建設銀行等推出的住房借款打八五折的信貸產品，即自營借款利率降至5.5675%，但還是高于委托借款一個百分點。20年后，自營借款的還款總額比委托借款高出55617.6元。高出的這部分金額，也就是支付利息款高出的金額。由此可見，委托借款比自營借款更能成為人們買房的首選。

四、現行的住房公積金制度存在的問題

我市住房公積金制度自2004年誕生以來，其功能經歷了初始階段以籌集資金支持住房建設到后來發放購房貸款支持住房消費的轉變。隨著市場經濟的發展，住房公積金制度的缺陷也日益顯現。

（一）公積金覆蓋面存在較大缺失

《住房公積金管理條例》將住房公積金定義為：“住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。”新的住房公積金管理條例明確指出了需要繳存公積金的群體，是為在職職工謀求的福利。然而，在職職工只是就業人員的冰山一角，目前大量的下崗職工、個體工商戶和越來越多的長期生活在社會底層的農民工兄弟等，由于就業狀況而不能參與住房公積金的繳存，他們的工資構成中也缺少了應有的住房公積金部分，同時也失去了申請住房公積金貸款的基本條件。住房公積金是一種長期儲蓄，具有互助性，但是把最需要幫助的這部分人排除在外，顯然沒有起到它應起的作用。

（二）法律制度和相關制度的設立不科學

2002年公布的《住房公積金管理條例》對公積金的繳存對象、提取條件等作了相關的規定，但所謂“政高一尺商高一丈”。再完善的規定，商家也能找出空子。首先，我國的住房公積金制度目前仍停留在行政法規的層面上，還沒有一部關于這方面的基本法，也沒有在《條例》之外出臺對應繳不繳或少繳住房公積金的單位領導實施問責的相關制度。對各方面的約束明顯缺乏剛性。因此，導致了人們對與養老保險和醫療保險一樣同屬于社會保障范圍的住房公積金出現認識上的偏差。同時，隨著《條例》的出臺，臨時工、合同工應運而生，使同工不同酬的現象更加嚴重。雖然有處罰條例，但誰來監督條例的實施？誰來指出企業的違規現象？這個監督者不可能是職工本人，就業難的現實問題已經迫使職工的底線一降再降。不要求“五險”，更不奢望“一金”，只要有收入能糊口就已足矣。

（三）住房公積金的繳存及使用模式欠公平

《住房公積金管理條例》規定，住房公積金是一種長期住房儲蓄，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。也就是說，住房公積金由職工個人和單位兩部分組成。繳存基數越大，公積金賬戶的數額越大。從數額上看，多者更多，少者更少，具有明顯的“馬太效應”。②從使用環節上看，使用住房公積金貸款買房的多為中高收入者。在進行借款申請時，有質的抵押，根據借款人家庭的還款能力確定合理的借款額度。換一種說法，也就是“經濟基礎決定上層建筑”，借款人原有的資產額度決定將借到的額度。實際上，貸款買房的也多為中高收入者，而真正需要靠公積金貸款買房的低收入者卻被拒之門外，這顯然有悖于住房公積金建立的初衷。

五、完善住房公積金制度的建議和舉措

雖然住房公積金制度的設立尚未完善，但只要我們積極改進，定能為社會的發展貢獻一份力量。下面是筆者針對住房公積金制度存在的問題，所提出的幾點建議。

（一）提高公積金的覆蓋面

住房公積金的繳存應打破范圍限定，即打破“在職職工”這一規制，遵循自愿原則來繳存住房公積金。凡是想交且有能力繳存的居民，都應納入繳存的行列。我們應該借鑒新農合的模式來推行住房公積金制度，首先，組織領導或者代表學習對住房公積金制度進行學習，以“傳輸帶”的方式向下設部門灌輸相關的知識，尤其是廣大的農村市場，以提高人們的自我保障意識。然后，設立兩種公積金制度，一是在職職工模式；另一種是非在職職工的模式。在職職工的公積金由個人和單位繳存的公積金組成，而非在職職工不能享受單位繳存的住房福利。但是，非在職職工可以將公積金賬戶作為自己的長期儲蓄賬戶，一則可以養老；二則為買房儲蓄資金；三則作為住房公積金貸款的先決條件。雖然采用儲蓄賬戶與住房公積金賬戶相結合的方式是否科學還未得到驗證，但筆者認為，只要遵循惠民的理念，所提出的設想成為現實的可能性才會提高。

（二）建立健全住房公積金制度的法律法規

每一部法律的頒布是在不斷的修改中完成的，同時社會問題的出現，也為法律的完善提供了資料。要規范公積金市場，就要做到有法可依，執法必嚴。據昆明住房公積金管理中心網站獲悉，深圳市住建局和深圳市總工會3月13日下發《關于做好維護職工住房公積金合法權益工作的通知》，要求工會把住房公積金繳交的內容列入集體合同中。這是勞動者的福音，應當在全國盡快全面實施。另外，筆者認為，應當建立一部專門的《住房公積金法》，如果立法的條件還不成熟，應當在《住房公積金管理條例》的基礎上加強約束力。再者，在立法的同時，要加強監督管理，對不繳或者少繳的企業將嚴懲不貸。

（三）平衡住房公積金的繳存和使用情況

應當在全國建立統一的住房公積金繳存基數和比例，最大限度的減少政策帶來的地區之間的不公平。其次應建立住房公積金繳存職工低收入群體購房補貼（可從增值收益中拿出一部分作為貼息）和放寬條件限制，降低準入門檻的相關政策，真正讓低收入職工買得起房。對于無需購房的繳存職工，可通過若干人自愿、無償或有償擔保的方式，幫助低收入職工家庭解決住房個貸首付款問題。也就是說由擔保人利用本人賬戶上的住房公積金余額承擔首付款償還義務。這樣更能體現住房公積金的互助原則。

六、結束語

住房公積金制度是一種社會性、互助性、政策性的住房社會保障制度，有利于籌集、融通住房資金，提高職工的商品房購買能力。住房公積金制度的建立，打破了幾十年來在計劃體制下職工完全依賴單位“等靠要”解決住房問題的福利分房體制，建立起個人、集體和國家三者合理負擔住房的新機制，在法律上保證了每個職工都享有以繳交住房公積金為形式的住房分配，較福利分房體制在住房公平性方面有了很大的進步，住房公積金制度所建立的住房公積金這種住房貨幣化分配新機制，為國家最終出臺切斷實物福利分房、建立貨幣分房并逐步將住房理人工資創造了有利條件。可以毫不夸張地說，住房公積金制度的建立，有效促進了“住房體制從福利走向市場”這一房改歷史使命的順利完成。

雖然住房公積金制度尚存在一些不足，但只要我們同心協力，定能使這一制度成為一項真正的惠民制度。

注釋

①肖文海：《完善住房公積金制度的理論與實踐》，北京，中國財政經濟出版社，2008.8。

②焦建國、郎大鵬：《住房社會保障制度：由來、問題、借鑒與改進建議》，載《經濟研究參考》，2005（76）。

參考文獻

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[2]黃麗婭.對我國住房公積金制度的現實思考[D].現代管理.2007.

[3]廖靜.關于住房公積金制度創新的幾點思考[J].消費導刊.財經縱橫.2008，（2）.

[4]張維波.淺議如何提高住房公積金使用率[J].金華市住房公積金管理中心.2007，（10）.

作者簡介：鄭波（1986-），女，漢族，云南通海人，云南財經大學經濟研究院社會保障專業碩士研究生，研究方向：老齡事業；易守寬（1956-），男，漢族，昆明人，云南財經大學碩士研究生導師，中國勞動學會理事，云南省政府參事室參事，省及市政府決策咨詢專家。endprint