基層商業銀行個人住房按揭貸款風險防范的分析

譚琳琳

摘 要：當前，我國已經進入了市場經濟時期，在國民消費中，住房已經成為了重點消費種類。目前，國家在積極的放寬住房按揭貸款的政策，個人住房按揭貸款在商業銀行中得以實踐，這也方便人們對住房的需求并且還促進了經濟社會的發展，并在個人住房按揭貸款業務擴大的過程中實現了商業銀行自身的壯大。同時，我們應該看到個人住房按揭貸款給商業銀行代理的潛在風險，應該通過操作規范化、監管制度化、抵押評估科學化等措施，控制個人住房按揭貸款的風險，在繼續服務于社會的同時，實現商業銀行迅速、高質量、科學化地發展。

關鍵詞：基礎商業銀行 個人住房 按揭貸款 監管制度

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）12（a）-0237-01

根據基層商業銀行進行個人住房按揭貸款的工作實際，對基層商業銀行的個人住房按揭貸款業務進行了歷史梳理和現狀描述，分析了個人住房按揭貸款業務在基層商業銀行運行時風險的種類，并在結合基層商業銀行具體工作的基礎上，提供了防范個人住房按揭貸款風險的措施，希望對基礎商業銀行的風險控制和業務開展有一定的借鑒作用。

1 基層商業銀行的個人住房按揭貸款業務分析

我國個人住房按揭貸款業務的起始時間是1998年，同時這也是我國市場經濟建設的初始時期，住房從社會福利角色逐步轉變成商品。在當前經濟社會發展的前提下，住房的需求越來越多，這就要求對住房的要求有所釋放，這也就會將人們的消費觀轉向了住房消費大潮中，基層銀行的個人住房按揭貸款業務也隨之不斷擴大和增長。傳統的基層商業銀行進行個人住房按揭貸款業務需要進行貸前相關信息調查、貸款資料審查、貸款申請審批、信貸檢查、貸款清收等主要階段，在個人住房按揭貸款飛速發展的今天，基層銀行的重要價值得以體現。但是，由于基層商業銀行在個人住房按揭貸款業務辦理的過程中存在各種不確定影響因素，從而增加個人住房按揭貸款的風險，并且這一風險具有系統性，一個風險的損失往往會形成對商業銀行資金和安全運行的嚴重影響，因此，必須高度重視基層銀行的個人住房按揭貸款風險。

2 基層商業銀行個人住房按揭貸款的風險分析

分析基層商業銀行個人住房按揭貸款的風險應將重點放在各種風險的識別和劃分上，這樣才能更為清晰、科學地找到風險的成因和可預見的危害。

2.1 借款人違約風險

借款的過程中本身就是存在著一定的信用風險，通常情況下借款人是由于一些原因不能夠按期、足額的進行償還，這類風險是最直接，存在的風險也是最大的。

2.2 假按揭風險

有一些房地產開發商在資金的運轉中會出現周轉困難的時候，開發商就會冒充購房者來進行假按揭，用這樣的手段來進行騙取銀行的資金或者貸款，之后將這些資金用于在項目的開發上，這樣的按揭沒有實質上的基礎，其目的就是為了開發和施工，所以，這樣就會引起糾紛，使基層商業銀行的貸款風險提升。

2.3 按揭款挪用風險

在實際經營中，經常會出現挪用按揭款的現象。商品房建設中通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發商以各種理由拖欠施工款，在一段時間內開發商手中就會擁有銀行貸款和按揭款。如果開發商把這些資金用了，就會導致在經營上出現了混亂，最后就是銀行的風險不斷升高，這樣就會造成重大的經濟損失。

2.4 抵押物價值風險

當個人住房按揭貸款的抵押物價值評估超過了抵押物本身所包含價值時，銀行便不能很好地對銀行貸款本息進行抵補，進而導致按揭貸款無法全部收回，因而銀行資金回收便會遭遇風險，有些抵押物的處置無法有效變現，最終造成按揭貸款無法及時回收的后果。

3 基層商業銀行個人住房按揭貸款的風險防范

3.1 做好客戶的信用調查

在對客戶的信用調查的過程中，應該建立起一個完整的信用檔案，一定要在個人住房按揭貸款之前做好信用調查，同時還要委托有專業經驗的機構，對其貸款人的信用真實性進行有效的調查。

3.2 建立和完善資金監管制度

在房地產相關項目運行的整個過程中要進行事實的監管，在監管的過程中應該對其房地產資金的入賬還有保管等支付事項，這些都是必須要進行嚴格的監管以及審查，防止個人住房按揭貸款開發商挪用問題的出現。

3.3 建立和完善按揭保險和擔保制度

在制度上政府應該制定出一個擔保制度，在制度建設上應該涉及到個人住房按揭貸款、住房定期人壽保險還有人身意外保險，在就是住房消費信貸保證保險等相關的種類。

4 結語

個人住房按揭貸款從1998年推出后，在基層商業銀行已經做到了普及，并成長為基層商業銀行主要的業務之一。個人住房按揭貸款的風險是存在的，尤其是基層商業銀行，在資金上的期限是比較長的，在操作的過程中也是存在一些不規范的情況，在低壓的評估中還是沒有做到非常標準，這樣就會帶來個人住房按揭貸款的風險。所以，我們的基層銀行應該進行一個科學的分析個人住房按揭貸款風險的成因，在工作的過程中我們應該要有細致、耐心以及規范化進行工作，嚴格的執行監管化的制度，這樣就會減少個人住房按揭貸款的風險，并且還能夠更好地服務社會以及公眾，這樣就可以實現基層銀行的發展以及全面的提高。

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